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天域度假酒店二期項目可行性研究報告(參考版)

2024-09-02 17:25本頁面
  

【正文】 約 30 分鐘光景,沿高級公路。 隨著三亞旅游的升溫,即將增開多條國內(nèi)國際航線。 [相關鏈接:,三亞鳳凰國際機場已與新加坡、澳門、香港、馬來西亞、泰國、漢城、大阪、東京、俄羅斯、哈薩克斯坦等連成十多條國際空間走廊。一條關于熱帶,關于濱海的假日旅行線:孟加拉灣、阿拉伯海、紅海、加勒比海、墨西哥灣、夏威夷群島和南中國海的三亞 亞龍灣像一顆璀璨的明珠,鑲嵌在地球北緯 18176。 我的海,我的夢。 海是神圣的,深邃中透著一份恬淡、閑適,身心置于其中,感受海潮的撫慰,消退內(nèi)心的浮躁,抵達寧靜。時稱:下海弄潮。 還是翩翩少年時, 心中悄然編織一份海的夢想。 本廣告語以連續(xù)、重復的隱影字體出現(xiàn)在廣告牌的名字下面和下邊框線上,連續(xù)沖擊受眾者,使受眾者同時對本項目形成這么一種印象: Condo 是時尚的住所,它帶給消費者一種全新的生活方式和住宅觀,而這種建筑必然要求不僅能滿足新住宅主義者對陽光、綠樹、沙灘和海景的要求,同時也能滿足他們對住宅公共性、交流性和開放性以及公共資源共享性的要求,這樣的房子,才是讓人身心愉悅的、充滿快樂的房子。整個概念營造了一種高雅、舒適 、休閑的生活意境。 本廣告語為廣告牌主題語言,也是本項目之核心概念,以醒目顏色和字體于最醒目位置。 陳設:墻體張貼或懸掛公司營業(yè)執(zhí)照、預售資格、宣傳展板、售控表;室內(nèi)擺放接待案板、談判桌椅、休息沙發(fā)、簽約桌椅、沙盤模型、飲水機、空調機、文件柜、適量盆景。 司藍黃相間的徽標);接待桌椅為主色調淺綠色和白色;銷售人員著裝顏色為公司標志性顏色即上裝為橙色,短裙為 藍色。 賣場外圍:背靠巨副廣告牌,左右 與宣傳圍墻自然連接,以寬廣的整體視覺帶形成強烈的樓盤印象;周圍綠樹與花草相輝映,通往賣場的道路以鵝卵石或石板鋪就;整個賣場營造一種輕松、休閑而又不失典雅的氛圍。 4 賣場的制作 賣場規(guī)模及裝修品位:總面積約 165 平方米(其中樣板房 80 平方米;展廳 60 平方米;辦公室 20 平方米;洗手間 5 平方米),精致典雅、于細微處體現(xiàn)發(fā)展商濃濃關懷與企業(yè)精神。 色彩:底色為白色;圖案為實效效果圖圖案;主題廣告詞為深藍色;副廣告詞 為深藍色;發(fā)展商、地址及聯(lián)系電話為橙色。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。施工隊伍進場之日,即要開始建立圍墻廣告的宣傳效果,采用墻體噴繪技術,使項目的主題概念首先體現(xiàn)工地圍墻上,并選擇較好的位置樹立適量大小和數(shù)量的工地廣告牌。在本項目的前期宣傳鋪墊的階段,應使得“三亞首推的濱海酒店公寓主題( Beach condo)”形象得以確立,使得本項目 “時尚 Condo,共享型的,開放型的,交流型的”概念得以確立。各步驟需要達到的預期目標如下。 4 銷售目標體系 —— 整體推廣思路 銷售的目標,毫無疑問就是要順利地將產(chǎn)品銷售出去,這就需要每一個操作步驟都達到了預期的效果,包括 形象與品牌的推廣效果 、公關效果 、 銷售進度 和 資金回籠計劃 。 ● 天澤海韻度假公寓,您的酒店您的家 ● 三亞首家“ Beach condo”主題的濱海度假公寓 ● 開創(chuàng)三亞度假物業(yè)小戶型先河 ● 時尚 Condo,共享型的,交流型的,開放型的 ● 經(jīng)典的地段造就 經(jīng)典的樓盤,經(jīng)典的樓盤吸引經(jīng)典的顧客,經(jīng)典的顧客享受經(jīng)典的人生 —— 天澤海韻,演繹經(jīng)典 2 賣點整合 ● 海之南,天之涯,中國著名的熱帶濱海旅游度假城市,環(huán)境優(yōu)美,氣候宜人 ● 濱臨三亞灣,十七公里“椰夢長廊”擁抱,海景如畫,椰韻如詩 ● 三亞唯一的濱海酒店公寓主題( Beach condo)度假公寓,品質高雅,地位顯赫,投資、度假兩受益 ● 三亞市海景小戶型先鋒 ● 三亞唯一的酒店觀景外廊、抬升式入口建筑,規(guī)劃設計超凡,建筑質素臻美,既體現(xiàn)度假建筑的公共性,又體現(xiàn)人居環(huán)境的隱私性 ● 具有中心游泳池的熱帶 花園式景觀 ● 三亞唯一的通透式酒店大堂設計 ● 雍居城市中心,配套齊全,交通便捷,生活便利 ● 配有完善的酒店配套設施并提供個性化的酒店服務 3 優(yōu)惠措施 ● 售前宣傳期間購買,優(yōu)惠 2% 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 未經(jīng)本酒店經(jīng)營管理公司的私下轉讓,本酒店經(jīng)營管理公司不予承認,如果給 酒店經(jīng)營管理公司或其它 業(yè)主造成損失,需承擔相關責任。在某種特殊情況下還得提供公證書或者律師證明書。 8. 直系親屬有對客房業(yè)權的繼承權。 6. 有關費用由新舊業(yè)主協(xié)商支付。 4. 原業(yè)主所繳納的基本運行費及押金不予退還,儲備賬項自動轉到新業(yè)主名上。 。 所有 C 方案物業(yè)總價值) X C 方案 客房 開房率系 數(shù)。 所有( C 方案) 業(yè)主 可分 配 收入 =酒店客房 本 年度總收入 X[C 方案業(yè)主物業(yè)總價值 247。 酒店(二期)物業(yè)總價值 ]X40% 本 年度 ( B 方案 ) 業(yè)主收益額= 本 年度所有( B 方案)業(yè)主可分配 收入 ( B 方案業(yè)主物業(yè)價值 247。 收入分配關系因素: a、 總收入: 本 年度天域二期酒店客房總收入 b、 可分配收入: 本 年度 客房 總收入 x 40% c、 業(yè)主入住酒店費用: 將按照 “ 業(yè)主入住 計 分制 ” (詳見業(yè)主入住 計 分附表)進行核算,并在分配時予以抵扣。 年終時,酒店經(jīng)營管理公司按照雙方所簽定的客房委托經(jīng)營管理合同所約定的方式,將會計師事務所審計的客房總收入,按各客房物業(yè)價值占酒店客房總價值的比例進行分配。 分配的時間以會計年度為計算單位。 五、委托經(jīng)營管理收入分配方案 酒店客房收入實行按年度分 配的原則。多余的家具、桌椅等私人物品都必須搬走。 一年內(nèi)自用不足 21 分 者,不可累計到以后的經(jīng)營年度。 業(yè)主每年可獲贈 21 間 *夜(按 酒店 平 季 4 月至 9 月 平日的 21 分計 )的 客 房自用。 酒店運行費用全免。 C. 完全投資型 業(yè)主所購客房完全不自用,全部委托酒店經(jīng)營管理公司管理。 當業(yè)主委托期限滿,改變委托方式或終止委托合同時,需一次性結清酒店代墊的基本運行費用和其它所欠費用。 年終本類客房按實際 客房營業(yè)收入的 40%加 權分配。 非出租期間(自住和空置時間) 酒店管理公司提供酒店基本管理服務,業(yè)主須承擔酒店基本運行費用, 按季度結算 。業(yè)主自主安排入住酒店的時間,不限天數(shù)。( 見自選服務菜單) 業(yè)主每年自用所購酒店客房一定的時間,自用以外的時段委托酒店經(jīng)營管理公司進行經(jīng)營管理。不參與酒店利潤分配。 每一簽約期限為 5 年。 業(yè)主的客房委托 經(jīng)營 管理公司管理 ,有以下三種基本模式: 完全自用型 業(yè)主客房完全自用,不委托酒店經(jīng)營管理公司進行經(jīng)營管理,只委托酒店經(jīng)營管理公司進行物業(yè)管理。 四、客房委托經(jīng)營管理模式 業(yè)主辦理入伙手續(xù)時,必需與酒店經(jīng)營管理公司簽署委托協(xié)議,確定業(yè)主與管理公 司的委托關系與委托方式。 業(yè)主入住必須遵守酒店的有關營運管理制度。如果 給 酒店經(jīng)營管理公司或其它 業(yè)主造成經(jīng)濟或名譽損失,需承擔相關賠償責任。 E、業(yè)主選擇入住客房和入住記分的調整:業(yè)主要求入住的客房與委托方物業(yè)房租標準存在差異時,入住分數(shù)做適當調整。 D、持卡消費:業(yè)主或持卡人持卡消費的費用,按月結算,業(yè)主需在發(fā)出結算單的 7 日內(nèi),付清全部款項。 C、業(yè)主授權他人入?。盒柙陬A定房間的傳真或 Email 中,寫明被授權人的姓名、身份證號碼及入住時間;被授權者持業(yè)主卡消費可 享受業(yè)主同等待遇,所有消費可簽單掛賬,入業(yè)主的帳;被授權人無業(yè)主卡時,只可享受住房房租簽單,房租記業(yè)主的賬。酒店將優(yōu)先安排業(yè)主入住自己的客房,但如業(yè)主客房已有客人租用時,則安排業(yè)主入住其它同等標準的客房。春節(jié)提前一個月)通知酒李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 ( 2)業(yè)主入住管理 A、提前預約:為保證業(yè)主能如期入住 酒店客房,必須提前預約。分配客源時要遵照市場規(guī)律,同時要充分照顧到業(yè)主的利益。 * 管理人員、保安員、園藝工、清潔工及其他服務人員的工資、住房、醫(yī)療、社會保險、獎金 、津貼和福利; * 沙灘、泳池、園林等公共場所及設施的保養(yǎng)和維修; * 公共場所的用水、用電; * 公共場所、公共設施購買保險的費用; * 為提供管理而產(chǎn)生的運輸交通、通訊和郵資費用; * 辦公費; * 工作制服及其清潔費用; * 其它管理開支。逾期不交者, 須按所欠金額支付 每日 萬 分之 五 的滯納金。 b、費用繳納 客房 基本運行費每三個月繳納一次,業(yè)主需按正式房地產(chǎn)買賣合同所確定的套內(nèi)建筑面積和房屋用途,在辦理入住手續(xù)、簽署客戶委托經(jīng)營管理合同時繳納三個月的基本運行費押金。 客房物品配置 當酒店竣工開業(yè)后,除客房家具、電器及布草外,經(jīng)營管理公司將為每間客房配置日常消耗的一次性用品,包括信封、信紙、火柴、鞋擦、拖鞋、牙刷、牙膏、梳子、棉簽、沐浴液、香皂、洗頭液、浴帽、潤膚露、洗衣袋、垃圾袋、衛(wèi)生紙等。 天域二期的產(chǎn)權依附性,其持有者隨產(chǎn)權的轉移而轉移; f. 該卡自行轉讓無效。 ; ,應在第一時間通知酒店經(jīng)營管理公司掛失并及時補辦。 。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。業(yè)主按照審計報告所確認的客房經(jīng)營 收入 和業(yè)主客房委托經(jīng)營管理合同書的規(guī)定享受投資回報。費用由業(yè)主自行負擔。 管理公司將以真誠和負責任的態(tài)度定期向業(yè)主通報酒店的經(jīng)營情況。 ,在特定情況下,酒店經(jīng)營管理公司有權將天域酒店二期的部分業(yè)務委托其它酒店經(jīng)營管理公司經(jīng)營管理。 ( 天域酒店二期客房委托經(jīng)營管理附件) 目錄 1. 產(chǎn)權運作方式 2. 基本運行管理 3. 業(yè)主入住管理 4. 客房委托經(jīng)營管理模式 5. 委托經(jīng)營管理收入分配方案 6. 業(yè)主客房業(yè)權變更有關規(guī)定 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 行,經(jīng)雙方同意可提前終止合同或暫停經(jīng)營管理。 本合同及《合同附件》具有同等法律效力。結算后于 天內(nèi)匯入乙方指定的銀行賬戶。 維修 及裝修、裝飾、家具更新基金 6% 6.保險費用 % 7.房產(chǎn)稅 % 總成本 60% 三、收益分配 詳見《業(yè)主須知》。年實際出租總房間數(shù); 酒店年客房經(jīng)營收入 =年開房率年平均房價可出租房間數(shù)年自然營業(yè)天數(shù)。 第五章 酒店客房經(jīng)營收入、管理成本與收益分配 一、客房經(jīng)營收入 開房率 =酒店客房年實際出租總 房間數(shù)247。 甲方 定期向乙方公布經(jīng)營情況和收入情況;(僅對委托經(jīng)營李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 聘用經(jīng)驗豐富的酒店管理人員,組 織務實高效的管理機構,采取正確的經(jīng)營決策和手段,保證酒店經(jīng)營的最高效益。 業(yè)主自用期間,不得改變房屋結構和外觀,不能亂搭建臨時設施,不要拿走室內(nèi)的設施物品; 不得私自經(jīng)營客房。在委托期間 ,如管理公司更換,也必須以本協(xié)議和《合同附件》連帶轉讓,本協(xié)議內(nèi)容不因轉讓而變更。 (詳見《合同附件》) 2. 業(yè)主在委托期間有權轉讓自有客房,但必須以本協(xié)議和李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。以后每年分配一次。第一委托時段后,乙方可與甲方重新確認不同類型的委托經(jīng)營管理方式,并簽署下一時段的委托經(jīng)營管理合同書。 第四章 管理期限、義務和權力 一、 管理期限 客房委托管理期限為 30 年。 第三章 管理范圍 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。以后每年從 1 月 1 日起至當年的 12 月 31日止為一會計年度。 四、 可分配收益: 酒 店客房營業(yè)收入按雙方約定方式進行分配的收益部分。 收入(僅指房租) ,不包括酒店商場、會務、 餐廳、酒水、康樂、洗衣、電話、電報和電傳 等其它酒店項目 的收入, 不包括 服務費收入以及 酒店設備 、場地的 使用費 、 租賃費 等收入 。酒店客房以產(chǎn)權方式銷售和經(jīng)營管理。在每個財務年度委托國內(nèi)會計師事務所進行審計并提交審計報告,業(yè)主將按照審計報告所確認的經(jīng)營業(yè)績和委托經(jīng)營管理協(xié)議書的規(guī)定享受經(jīng)營回報。 2 酒店管理公司 酒店管理公司按照與業(yè)主的委托經(jīng)營(管理)約 定,對本項目進行酒店式標準化經(jīng)營(管理),并保證業(yè)主的物業(yè)在有良好經(jīng)營(管理)業(yè)績的前提下不斷增值,并維護和保障業(yè)主的經(jīng)營收益。 在本項目業(yè)主的物業(yè)閑置期間統(tǒng)一按照星級酒店管理標準對業(yè)主的閑置物業(yè)進行管理和服務。根據(jù)項目的特性、投資方式、資金回籠計劃和發(fā)展商實力等具體條件,將能夠更加順利地達到銷售目標的銷售方式確定下來。 最佳的宣傳認購時機為 2020 年春節(jié)。 從理論上講,房地產(chǎn)的項目應該以最完整的形象出現(xiàn),即所謂最
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