【正文】 密度≤ 30%， 地塊內(nèi)高差約 26米 （可做 出四 層地下 空間，可作為停車場(chǎng)用途 ） ， 客房總數(shù)不少于 220個(gè)自然間，擬建酒店位于濱海半山坡之上，大東海 美景盡覽無余 。主要市政管線位于基地南側(cè)，包括供熱、燃?xì)?、供水、雨水、污水、供電、電信等? 2．拆除前酒店主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總用地面積 8397 ㎡ 總建筑面積 ㎡（其中一區(qū)負(fù)一層的會(huì)議廳 ㎡，二區(qū)負(fù)一層的員工餐廳、機(jī)房、倉(cāng)庫(kù) ㎡） 計(jì)入容積率建筑面積 ㎡ 酒店房間數(shù) 142間，豪華海景套房 3間，標(biāo)準(zhǔn)海景套房 4間 容積率 建筑覆蓋率 24% 酒店停車位 —— 建筑層數(shù) 5層（其中地下層 1層） 目前，根據(jù)大東海旅游開發(fā)區(qū)的總控制規(guī)劃， XX 海景酒店的容積率由 調(diào)整為 。酒店星級(jí)由標(biāo)準(zhǔn) 四星級(jí)改為五星級(jí)品質(zhì)，并增添相應(yīng)配套設(shè)施。隨著二、三線城市很多新酒店陸續(xù)開業(yè)， 2021年中國(guó)整體酒店價(jià)格比 2021年增長(zhǎng) 19%。同時(shí)，中國(guó)大部分二線城市的酒店客房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)明顯的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，如成都增長(zhǎng)了 21%，深圳 16%。中國(guó)目前引領(lǐng)亞洲地區(qū)旅游及酒店行業(yè)的快速發(fā)展，且商務(wù)休閑收入增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁。由于 二、三線城市新酒店陸續(xù)開業(yè)，政府投資興建新的交通設(shè)施，這將進(jìn)一步促進(jìn)中國(guó)酒店客房?jī)r(jià)格穩(wěn)步增長(zhǎng)。 而在海南，由于 2021年國(guó)家對(duì)建設(shè)“國(guó)際旅游島”政策的大力支持和宣傳，曾一度在島內(nèi)出 現(xiàn) 近半年的房產(chǎn)市場(chǎng)的大爆發(fā)，同時(shí)也帶動(dòng)了酒店業(yè)和旅游業(yè)的快速增長(zhǎng)。 據(jù)統(tǒng)計(jì) 2021海南全省旅游業(yè)、酒店業(yè)總收入 ，比上年增長(zhǎng) %， 2021年三亞旅游業(yè)總收入達(dá)到 ，比上年增長(zhǎng) %， 但隨著國(guó)家對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，海南的房產(chǎn)市場(chǎng)開始自 2021年初的爆發(fā)期后進(jìn)入了銷售和開發(fā)的“冷凝”期，但這卻并沒有影響到繼續(xù)呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)的旅游業(yè)和酒店業(yè)。房產(chǎn)的高質(zhì)量宣傳，卻反向地帶動(dòng)著其他消費(fèi)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，這其中包括各行各業(yè)，使得這個(gè)曾經(jīng)較為恒定的每年進(jìn)島人口 數(shù)量 在不斷的增加，根據(jù) 2021年 11月三亞某旅行社的統(tǒng)計(jì)，單月單日進(jìn)港人數(shù)達(dá)到最高蜂 3萬人，而三亞所有的酒店已經(jīng)無法分流這些游客，只能由家庭旅館或者 房產(chǎn)中介 公司協(xié)助。最新數(shù)據(jù)的個(gè)例顯示，三亞大東海寶宏 大酒店（四星級(jí)） —— 2021年 4月 6月間的經(jīng)營(yíng)慘淡，客房收入入 不付出，甚至出現(xiàn)百元標(biāo)準(zhǔn)間的低房?jī)r(jià)， 這不得不說是海南島經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“特色”之處 。其中，旅游收入以年均 13%的增幅快速增長(zhǎng)，旅游接待游客以年均 10%增長(zhǎng)幅度同步上揚(yáng)，而星級(jí)酒店發(fā)展面臨服務(wù)檔次性結(jié)構(gòu)性調(diào)整，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)酒店發(fā)展數(shù)量整體發(fā)展趨于平緩。 2021 年，旅游收入總金額達(dá) 171 億元，增長(zhǎng)幅度達(dá) %。增幅同比 07 年 回落 12 個(gè)百分點(diǎn)。 7 4. 海南省星級(jí)酒店發(fā)展?fàn)顩r 06 年海南省酒店業(yè)發(fā)展迅速，增幅迅猛，同比增幅達(dá)到 %，基于 06 年的發(fā)展基數(shù)，近三年，星級(jí)酒店發(fā)展平穩(wěn)，年均增幅平緩。 ? 五星級(jí) 酒店 海南省五星級(jí)酒店數(shù)量逐年增長(zhǎng)， 06 年五星酒店數(shù)量增幅同比達(dá) %， 07 年同比增幅有所回落， 08 年基于海南旅游發(fā)展環(huán)境大勢(shì)，五星級(jí)酒店數(shù)量大幅增長(zhǎng)，同比增幅達(dá)到 %。 ? 三星級(jí) 海南省三星級(jí)酒店數(shù)量在經(jīng)過 06 年旅游市場(chǎng)發(fā)展刺激 ，酒店數(shù)量以 %增幅大幅增長(zhǎng)后，近三年，三星級(jí)酒店數(shù)量逐年減少，同比增幅持續(xù)下滑。近三年整體酒店開房率均呈穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 二、 三亞旅游市場(chǎng)概況 建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū) 20 年的實(shí)踐證明，旅游業(yè)是海南最具優(yōu)勢(shì)、最具特色、最具潛力和競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)。三亞獨(dú)有的 “國(guó)際熱帶海濱風(fēng)景旅游城市”名片 ，得天獨(dú)厚的環(huán)境，使三亞成為中國(guó)最理想的避寒過冬 、 度假休閑勝地。 （ 世界黃金旅游區(qū)帶分布范圍 ） 三亞2021年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 10 （ GDP） 億元（不含農(nóng)墾），按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %。房地產(chǎn) 開發(fā)投資 億元，比上年增長(zhǎng)%。房地產(chǎn)市場(chǎng)仍以住宅為主。 2021 年 三亞旅游業(yè)總收入 達(dá)到 億元，比上年增長(zhǎng) %， 占 GDP 的比例高達(dá) 56%， 全市接待旅游過夜人數(shù)首次突破 1000 萬大關(guān)，達(dá) 萬人次，比上年增長(zhǎng) %。 2020 年 GDP 達(dá)到500 億元， 以旅游業(yè)主導(dǎo)的第三產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)為主， 一、二、三產(chǎn)業(yè)比重分別為 5%、 22%和 73%。 （ 2021年三亞旅游數(shù)據(jù)表） 11 三、 大 東海區(qū)域 旅游市場(chǎng) 概況 海南南部海灣分布圖 海南優(yōu)良濱海風(fēng)景區(qū)主要集中在南線，由博鰲到樂東縣龍沐灣共 14 處濱海景區(qū)。 大東海 距離三亞市區(qū)只有 15分鐘車程 ， 位于三亞市區(qū)以東 、 距三亞市區(qū) 3公里的兔子尾和鹿回頭兩山之間。 它的開發(fā)始于 1986 年前后，是海南最早的旅游度假區(qū)， 經(jīng)歷 了零散混亂開發(fā)到 三大功能區(qū)劃分 、合并 12家股東入主大東海公司的統(tǒng)一開發(fā)，使得大東海及 毗鄰 的著名 景區(qū) ——鹿回頭公園已經(jīng)成為所有國(guó)內(nèi)旅游團(tuán)隊(duì)的“必游之地” 。冬季平均水溫 18 度，是冬泳避寒勝地和度假休閑者進(jìn)行潛海觀光、海水浴、陽光浴的理想之地，被國(guó)家旅游局評(píng)為中國(guó) 四十佳 旅游景點(diǎn)之一。 大三亞灣東段大東海至三亞灣一帶，屬于 城市型海 灣 ，重點(diǎn)完善基礎(chǔ)設(shè)施，濱海地區(qū)發(fā)展旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)，為游客及居民提供高品質(zhì)的旅游產(chǎn)品和生活環(huán)境 ； 鹿回頭 風(fēng)景名勝區(qū) ：以游覽觀光為主、具有 黎族文化和愛情文化主題 內(nèi)涵的風(fēng)景點(diǎn)。完善旅游配套設(shè)施，強(qiáng)化文化內(nèi)涵，與鹿回頭半島度假區(qū)及南邊海地區(qū)聯(lián)動(dòng)、協(xié)調(diào)發(fā)展。擁有客房 37341 間，擁有床位 65221 張。 根據(jù) 2021 年酒店過夜游客人數(shù) 萬人次，平均開房率 %可看出，現(xiàn)有客房數(shù)已滿足酒店需求，根據(jù) 2021 年春節(jié)最旺期間三亞酒店平均開房率約 85%可看出，三亞酒店 處于供大于求的買方市場(chǎng)。 14 2. 三亞市旅游經(jīng)濟(jì)總收入運(yùn)行狀況 自 04 年起，三亞旅游市場(chǎng)發(fā)展快速，旅游總收入均保持 13%以上增幅快速增長(zhǎng)，受 08 年經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，海外旅游市場(chǎng)的下滑， 08 年增幅同比下滑幅度較大，但整體發(fā)展仍呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，其中， 09 年旅游總收入首次突破 100 億元。 15 4. 三亞市游客接待情況 三亞旅游市場(chǎng)持續(xù)高位發(fā)展，年接待游客量逐年攀升，自 04 年，旅游市場(chǎng)興起，游客接待量同比增幅達(dá) %，近幾年，年均接待游客量均以 10%以上增幅穩(wěn)步增長(zhǎng)。 ? 國(guó)內(nèi)游客接待量 近幾年，三亞市接待國(guó)內(nèi)游客量逐年走高，同比增速持續(xù)走高， 07 年同比增幅達(dá) %，在經(jīng)歷 08 年經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，增幅有所回落，但仍保持 13%以上增幅高速增長(zhǎng)，至 09 年，同比增幅回升，區(qū)域國(guó)內(nèi)游客接待量突破 600 萬人次。 08 年經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，致使海外旅游市場(chǎng)低迷，近兩年國(guó)際游客接待量均呈下滑態(tài)勢(shì)，尤其在 09 年，下滑幅度高達(dá) %。但酒店數(shù)量增幅逐年回落，至 09 年，增幅僅為 %。 ? 四星級(jí) 近幾年，三亞四星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)數(shù)量逐年增長(zhǎng)，自 06 年起，逐年增幅回落，截止到 09 年，三亞市通過國(guó)家旅游對(duì)外涉外飯店星級(jí)評(píng)定機(jī)構(gòu)認(rèn)證的四星級(jí)酒店僅為 21 家。 ? 各星級(jí)酒店發(fā)展對(duì)比 通過各星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)數(shù)量的發(fā)展對(duì)比，近幾年，三亞四星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)數(shù)量穩(wěn)步增長(zhǎng)，三星級(jí)以下酒店的經(jīng)營(yíng)數(shù)量逐年呈下滑態(tài)勢(shì)，二星級(jí)酒店數(shù)量，持續(xù)走低的態(tài)勢(shì)尤為明顯。 7. 三亞市酒店床位發(fā)展?fàn)顩r 隨著近幾年三亞客房數(shù)量迅速增長(zhǎng)，三亞市床位數(shù)逐年攀升，以迎合旅游市場(chǎng)消費(fèi)需求，在經(jīng)歷 04 年、 06 年、 08 年床位數(shù)量大幅增長(zhǎng)后， 08 年三亞市酒店床位數(shù)量突破 50000 張，同比增幅達(dá) 22%。但受 08 年經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，增速有所減緩， 08 年酒店業(yè)開房率同比減緩 個(gè)百分點(diǎn)， 09 年同比減緩 1 個(gè)百分點(diǎn)。 小結(jié)： 三亞酒店 市場(chǎng)總體趨勢(shì)是供過于求，大東海區(qū)域臨近三亞市區(qū)，相對(duì)高星級(jí)酒店不是非常密集。 五、大東海區(qū)域酒店概況 1. 片區(qū)概述 大東海 —— 涵蓋高、中、低端不同檔次酒店物業(yè)的聚集區(qū)域 大東海 片區(qū)依托城市配套及海景資源，自上世紀(jì)末發(fā)展至今，酒店業(yè)發(fā)展涵蓋高、中、低端不同檔次酒店物業(yè)，目前已投入經(jīng) 近 100 家旅館酒店中共有 10 家五星標(biāo)準(zhǔn)酒店（含 XX海景酒店貴賓樓），標(biāo)間價(jià)格過千元的有四家，分別是三亞悅榕莊、三亞文華東方酒店、三亞半山半島洲際度假酒店、三亞半山半島度假酒店、三亞湘投銀泰度假酒店，其中悅榕莊、文華東方酒店、半山半島洲際度假酒店做為知名酒店品牌日均價(jià)超過 2021 元。大東海區(qū)域高星級(jí)酒店共有客房數(shù) 3872 間，約占區(qū)域內(nèi)客 房總量 10%，與重建后本項(xiàng)目體量類似的有山海天、名申錦江高爾夫、 珠江花園和麗景海灣，價(jià)位處于 650－ 750 元之間。 （根據(jù)藝龍酒店預(yù)訂網(wǎng) 2021 年 3月數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)） 星級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 酒店 /度假酒店 開業(yè)時(shí)間 客房數(shù)量 日均價(jià) 五 星 悅榕莊 2021 年 49 2760 文華東方 2021 年 297 2334 半山半島洲際度假酒店 2021 年 343 2170 半山半島度假酒店 2021 年 357 1300 湘投銀泰酒店 2021 年 416 948 鹿回頭國(guó)賓館 2021 年 260 920 瑪瑞納酒店 2021 年 108 850 半島錦江 貴賓樓 2021 年 154 753 山海天 1998 年 232 738 名申錦江高爾夫 2021 年 243 718 統(tǒng)計(jì) 2459 四 星 珠江花園酒店 1996 年 239 658 麗景海灣 2021 年 (2021年重新裝修 ) 220 658 寶宏大酒店 2021 年 460 588 荷泰海景酒店 2021 年 80 578 嘉賓國(guó)際酒店 2021 年 228 520 南中國(guó)酒店 1992 年 (2021重新裝修 ) 186 518 統(tǒng)計(jì) 1413 大東海區(qū)域高星級(jí)酒店統(tǒng)計(jì)（其中四星以日均價(jià) 500 以上，五星級(jí)以 700 以上為準(zhǔn)） 2. 片區(qū)酒店運(yùn)營(yíng)模式 大東海片區(qū)酒店業(yè)經(jīng)營(yíng)參差不齊，酒店基本運(yùn)營(yíng)模式較為混亂，純酒店、產(chǎn)權(quán)酒店、家庭旅館等運(yùn)營(yíng)模式林立。 3. 片區(qū)酒店產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及附屬功能配套 大東海片區(qū)酒店業(yè)產(chǎn)品類型涵蓋公寓、酒店及別墅等形態(tài)，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)發(fā)展以一房、一房一 23 廳為主，面積區(qū)間集中在 5060 ㎡， 60100 ㎡之間，相比以往酒店產(chǎn)品結(jié)構(gòu)尺度有所放大。如文華東方的 spa，明申酒店的高爾夫運(yùn)動(dòng)等。 24 4. 片區(qū)酒店經(jīng)營(yíng)狀況 該片區(qū)依托城市生活配套及海景資源，酒店業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次滿足高、中、低端消費(fèi)需求，酒店業(yè)整體經(jīng)營(yíng)狀況良好，近兩年投入經(jīng)營(yíng)酒店，根據(jù)檔次的定位不同，價(jià)格差異較大，一線海景及富有個(gè)性酒店房?jī)r(jià)基本維持在 1900 元以上，非海景酒店價(jià)格基本在 600 元左右。 2021年 明申錦江高爾夫酒店 純酒店 錦江（國(guó)際） 上海眀申企業(yè)（集團(tuán)）有限公司投資開發(fā)，錦江國(guó)際酒店按五星酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)管理 2021年 半山半島洲際酒店 純酒店 洲際集團(tuán) 酒店基礎(chǔ)硬件設(shè)施打造由鹿回頭旅業(yè)發(fā)展公司投資興建，委托洲際集團(tuán)酒店管理公司代為經(jīng)營(yíng)及管理 2021年 三亞悅榕莊酒店 純酒店 新加坡悅榕酒店度假集團(tuán) 北京首都旅游集團(tuán)開發(fā)建設(shè)，委托新加坡悅榕酒店度假集團(tuán)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理 2021年 三亞文華東方酒店 純酒店 文華東方酒店管理 集團(tuán) 酒店由海南新佳和實(shí)業(yè)有限公司建設(shè)開發(fā)，委托文華東方酒店管理集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理 2021年 25 大東海酒店產(chǎn)品面積及結(jié)構(gòu) 酒店 戶型結(jié)構(gòu) 戶型面積 戶型套數(shù) 銷售套數(shù) 戶型配比 銷售狀況 備注 瑪瑞納 spa酒店 一房 5354 75 % 一房一廳 64 6 % 一房一廳 8086 15 % 一房一廳 138251 2 % 二房一廳 150 3 % 合計(jì) 101 % 1號(hào)別墅 479 1 2號(hào)別墅 479 1 3號(hào)別墅 532 1 錦江高爾夫酒店 戶型結(jié)構(gòu) 戶型面積 戶型套數(shù) 銷售套數(shù) 戶型配比 銷售狀況 一房 3645 210 % 一房 56 11 % 一房一廳 6068 10 % 一房一廳 72 12 % 合計(jì) 243 % 洲際酒店 戶型結(jié)構(gòu) 戶型面積 戶型套數(shù) 銷售套數(shù) 戶型配比 銷售狀況