某小區(qū)二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-在線瀏覽
2025-05-02 06:54本頁(yè)面
【正文】 回落 個(gè)百分點(diǎn)。 (二 ) 佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 中高端產(chǎn)品供應(yīng)量較大 今年 1月～ 4 月，由于幾個(gè)大盤(pán)還未開(kāi)盤(pán)，佛山中心樓市還繼續(xù)處于一個(gè)相對(duì)的斷檔。 頤景園、文華花園、怡翠玫瑰園等樓盤(pán)相繼推出，雖然正逢房地產(chǎn)新政出臺(tái)，影響了這些樓盤(pán)的推盤(pán)計(jì)劃，但價(jià)格卻毅然堅(jiān)挺，均價(jià)在每平方米 4000 元～ 4500 元。 “ 十一 ” 前后，佛山中心樓市供應(yīng)量將繼續(xù)加大，禪、桂兩大 “ 地王 ” 項(xiàng)目天湖酈都、中海萬(wàn)錦豪園將相繼登場(chǎng)，而位 于順德北滘，面向佛山五區(qū)的高端住宅項(xiàng)目 ——— 君領(lǐng)世紀(jì)將于 8 月中下旬正式推出，中心組團(tuán)樓市中高檔貨量進(jìn)一步加大，競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。 樓價(jià)或略有調(diào)整，觀望心理有所緩和 樓價(jià)走勢(shì)受宏觀政策影響較大，但最終決定其走向的還是供求關(guān)系。珠江恒昌地產(chǎn)策劃代理公司符海華經(jīng)理認(rèn)為，下半年佛山樓價(jià)會(huì)平穩(wěn)發(fā)展。下半年佛山中心樓市中高檔樓盤(pán)供應(yīng)繼續(xù)加大，這部分樓盤(pán)壓力較大，樓價(jià)可能會(huì)有所調(diào)整。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著下半年幾個(gè)大盤(pán)的推出，樓價(jià)走勢(shì)影響漸明朗后，市場(chǎng)觀望心理會(huì)有所緩和，下半年樓市交易量會(huì)有較大幅度增長(zhǎng)。 在項(xiàng)目的同一地段上，由于無(wú)地開(kāi)發(fā)，以后基本上無(wú)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目了， 《 XX 花園》可以說(shuō)是該區(qū)域的唯一大 型 行商 住項(xiàng)目，到 2021 年廣州地鐵 5 號(hào)線通車(chē)后，整體升值潛力巨大。政府部們?cè)诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上的政策非常配合，支持黃岐的房地產(chǎn)是地方重要的財(cái)政收入，目前黃岐城區(qū)由原來(lái)幾萬(wàn)人的小鎮(zhèn)發(fā)展到有幾十個(gè)大中小樓盤(pán)，常住人口已經(jīng)達(dá)到四、五十萬(wàn)人口。顯然，由于黃岐周邊地區(qū)今、明兩年只有本項(xiàng)目推出，基本沒(méi)有其它項(xiàng)目與本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)，因此，項(xiàng)目的市場(chǎng)前景較為樂(lè)觀。公司投資約 2 億元成功開(kāi)發(fā)的 XX 花園第一期高層住宅和第三期低層住宅已基本銷(xiāo)售完。因此，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售過(guò)程中應(yīng)嚴(yán)格控制好這兩項(xiàng)指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)預(yù)期的收益，盡量把投資風(fēng)險(xiǎn)降到最低。項(xiàng)目施工時(shí)間約 2年，計(jì)劃在 2021 年底銷(xiāo)售完畢。 2021年 6月底 —— 9 月 15 日 其中一 棟住宅封頂 2021年 9月 —— 12月中旬 另一棟住宅封頂 2021年 12 月下旬 —— 2021 年 2月 主體工程完成 2021年 2月 —— 8月底 公共配套及園林 2021年 12 月 項(xiàng)目竣工 2021年底 項(xiàng)目基本銷(xiāo)售完畢 七、風(fēng)險(xiǎn)分析 政策風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目為黃岐城區(qū)最樓層高檔商住項(xiàng)目，不屬于別墅項(xiàng)目，不屬于國(guó)家控制項(xiàng)目。另一 11 方面，由于銀行利率的提高以及個(gè)人購(gòu)房貸款額度由原來(lái)的八成降低為 7 成，對(duì)個(gè)人購(gòu)房有一定影響，宏觀政策對(duì)本項(xiàng)目有一定影響。此外，嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)成本，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中廣泛引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，實(shí)行招標(biāo)承包將是行之有效的管理辦法。本項(xiàng)目位于 大廣佛商圈 黃岐的中心，項(xiàng)目的發(fā)展將帶動(dòng)黃岐房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，給城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的活力，帶動(dòng)城市的發(fā)展。 建設(shè)投資風(fēng)險(xiǎn) 近年，由于房地產(chǎn)發(fā)展速度過(guò)快，銀行和金融機(jī)構(gòu)均采取收緊銀根，控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和加強(qiáng)貸款管理的措施。 八、投資結(jié)論 綜合分析研究結(jié)果表明，本項(xiàng)目具有良好 的投資環(huán)境和開(kāi)發(fā)條件，從項(xiàng)目的位置、配套設(shè)施及區(qū)域的市場(chǎng)需求來(lái)看，項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)合理，市場(chǎng)需求狀況較好，從項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析來(lái)看，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況良好，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較好，企業(yè)償債能力較強(qiáng)。因此，項(xiàng)目無(wú)論從市場(chǎng)狀況、社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益來(lái)看，均具有較強(qiáng)的可行性。 廣東 XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 二○○六年 五 月二十 二 日 附，有關(guān)經(jīng)濟(jì)分析數(shù)據(jù)（附表 16） 附表 1 銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 單位 :萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 2021年 2021年 2021年 1 銷(xiāo)售收入 50600 3000 47600 12 可銷(xiāo)售面積（平方米） 101500 6018 95482 平均售價(jià)（元 /平方米） 4985 4985 4985 銷(xiāo)售比例（ %） 100% % % 2 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 2909 505 2404 營(yíng)業(yè)稅 2530 390 2140 城市維護(hù)建設(shè)稅 178 35 143 教育附加 78 34 44 3 土 地增值稅 116 46 70 4 商品房銷(xiāo)售凈收入 47691 2495 45196 附表 2 損益表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 2021年 2021年 2021年 1 經(jīng)營(yíng)收入 50600 3000 47600 商品房銷(xiāo)售收入 50600 3000 47600 房地產(chǎn)租金收入 0 自營(yíng)收入 0 2 經(jīng)營(yíng)成本 47691 21000 26691 商品房經(jīng)營(yíng)成本 (攤銷(xiāo) ) 47691 21000 26691 出租房經(jīng) 營(yíng)成本（攤銷(xiāo)） 0 3 出租房經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 0 4 自營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 0 5 自營(yíng)部分折舊、攤銷(xiāo) 0 6 自營(yíng)部分財(cái)務(wù)費(fèi)用 0 7 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 2909 505 2404 8 土地增值稅 116 46 70 9 利潤(rùn)總額 15896 1256 14640 10 彌補(bǔ)上年度虧損 0 11 應(yīng)納稅所得額 15896 1256 14640 12 所得稅 5245 414 4831 13 稅后利潤(rùn) 10650 842 9808 公益金 533 43 490 法定盈余公積金 1065 84 981 任意盈余公積金 14 加：年初未分配利潤(rùn) 15 可供投資者分配的利潤(rùn) 9052 1250 7802 16 應(yīng)付利潤(rùn) 9052 1250 7802
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