某小區(qū)二期項目可行性研究報告-在線瀏覽
2025-05-02 06:54本頁面
【正文】 回落 個百分點。 (二 ) 佛山房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 中高端產(chǎn)品供應(yīng)量較大 今年 1月～ 4 月，由于幾個大盤還未開盤，佛山中心樓市還繼續(xù)處于一個相對的斷檔。 頤景園、文華花園、怡翠玫瑰園等樓盤相繼推出，雖然正逢房地產(chǎn)新政出臺，影響了這些樓盤的推盤計劃，但價格卻毅然堅挺，均價在每平方米 4000 元～ 4500 元。 “ 十一 ” 前后，佛山中心樓市供應(yīng)量將繼續(xù)加大，禪、桂兩大 “ 地王 ” 項目天湖酈都、中海萬錦豪園將相繼登場，而位 于順德北滘，面向佛山五區(qū)的高端住宅項目 ——— 君領(lǐng)世紀將于 8 月中下旬正式推出，中心組團樓市中高檔貨量進一步加大，競爭將更加激烈。 樓價或略有調(diào)整，觀望心理有所緩和 樓價走勢受宏觀政策影響較大，但最終決定其走向的還是供求關(guān)系。珠江恒昌地產(chǎn)策劃代理公司符海華經(jīng)理認為，下半年佛山樓價會平穩(wěn)發(fā)展。下半年佛山中心樓市中高檔樓盤供應(yīng)繼續(xù)加大，這部分樓盤壓力較大，樓價可能會有所調(diào)整。業(yè)內(nèi)人士認為，隨著下半年幾個大盤的推出，樓價走勢影響漸明朗后，市場觀望心理會有所緩和，下半年樓市交易量會有較大幅度增長。 在項目的同一地段上，由于無地開發(fā)，以后基本上無地產(chǎn)開發(fā)項目了， 《 XX 花園》可以說是該區(qū)域的唯一大 型 行商 住項目，到 2021 年廣州地鐵 5 號線通車后，整體升值潛力巨大。政府部們在房地產(chǎn)開發(fā)項目上的政策非常配合，支持黃岐的房地產(chǎn)是地方重要的財政收入，目前黃岐城區(qū)由原來幾萬人的小鎮(zhèn)發(fā)展到有幾十個大中小樓盤，常住人口已經(jīng)達到四、五十萬人口。顯然，由于黃岐周邊地區(qū)今、明兩年只有本項目推出，基本沒有其它項目與本項目競爭，因此，項目的市場前景較為樂觀。公司投資約 2 億元成功開發(fā)的 XX 花園第一期高層住宅和第三期低層住宅已基本銷售完。因此，在項目開發(fā)和銷售過程中應(yīng)嚴格控制好這兩項指標，實現(xiàn)預(yù)期的收益，盡量把投資風險降到最低。項目施工時間約 2年，計劃在 2021 年底銷售完畢。 2021年 6月底 —— 9 月 15 日 其中一 棟住宅封頂 2021年 9月 —— 12月中旬 另一棟住宅封頂 2021年 12 月下旬 —— 2021 年 2月 主體工程完成 2021年 2月 —— 8月底 公共配套及園林 2021年 12 月 項目竣工 2021年底 項目基本銷售完畢 七、風險分析 政策風險 本項目為黃岐城區(qū)最樓層高檔商住項目，不屬于別墅項目，不屬于國家控制項目。另一 11 方面，由于銀行利率的提高以及個人購房貸款額度由原來的八成降低為 7 成，對個人購房有一定影響，宏觀政策對本項目有一定影響。此外，嚴格控制開發(fā)成本，在開發(fā)過程中廣泛引入競爭機制，實行招標承包將是行之有效的管理辦法。本項目位于 大廣佛商圈 黃岐的中心，項目的發(fā)展將帶動黃岐房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，給城區(qū)房地產(chǎn)市場注入新的活力，帶動城市的發(fā)展。 建設(shè)投資風險 近年，由于房地產(chǎn)發(fā)展速度過快，銀行和金融機構(gòu)均采取收緊銀根，控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款和加強貸款管理的措施。 八、投資結(jié)論 綜合分析研究結(jié)果表明，本項目具有良好 的投資環(huán)境和開發(fā)條件，從項目的位置、配套設(shè)施及區(qū)域的市場需求來看，項目的結(jié)構(gòu)合理，市場需求狀況較好，從項目的經(jīng)濟效益分析來看，項目的財務(wù)狀況良好，抗風險能力較好，企業(yè)償債能力較強。因此，項目無論從市場狀況、社會效益、經(jīng)濟效益來看，均具有較強的可行性。 廣東 XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 二○○六年 五 月二十 二 日 附，有關(guān)經(jīng)濟分析數(shù)據(jù)（附表 16） 附表 1 銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位 :萬元 序號 項目 合計 2021年 2021年 2021年 1 銷售收入 50600 3000 47600 12 可銷售面積（平方米） 101500 6018 95482 平均售價（元 /平方米） 4985 4985 4985 銷售比例（ %） 100% % % 2 經(jīng)營稅金及附加 2909 505 2404 營業(yè)稅 2530 390 2140 城市維護建設(shè)稅 178 35 143 教育附加 78 34 44 3 土 地增值稅 116 46 70 4 商品房銷售凈收入 47691 2495 45196 附表 2 損益表 序號 項目 合計 2021年 2021年 2021年 1 經(jīng)營收入 50600 3000 47600 商品房銷售收入 50600 3000 47600 房地產(chǎn)租金收入 0 自營收入 0 2 經(jīng)營成本 47691 21000 26691 商品房經(jīng)營成本 (攤銷 ) 47691 21000 26691 出租房經(jīng) 營成本（攤銷） 0 3 出租房經(jīng)營費用 0 4 自營部分經(jīng)營費用 0 5 自營部分折舊、攤銷 0 6 自營部分財務(wù)費用 0 7 經(jīng)營稅金及附加 2909 505 2404 8 土地增值稅 116 46 70 9 利潤總額 15896 1256 14640 10 彌補上年度虧損 0 11 應(yīng)納稅所得額 15896 1256 14640 12 所得稅 5245 414 4831 13 稅后利潤 10650 842 9808 公益金 533 43 490 法定盈余公積金 1065 84 981 任意盈余公積金 14 加：年初未分配利潤 15 可供投資者分配的利潤 9052 1250 7802 16 應(yīng)付利潤 9052 1250 7802
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