【正文】 一房 60 114 % 一房一廳 70100 192 % 一房一廳 117 5 % 兩房一廳 200 8 % 單房別墅 200 20 % 兩房別墅 200 4 % 合計(jì) 343 % 悅榕莊酒店 戶型結(jié)構(gòu) 戶型面積 戶型套數(shù) 銷售套數(shù) 戶型配比 銷售狀況 一房一廳 270 21 % 兩房一廳 310 16 % 兩房?jī)蓮d 370 12 % 三房?jī)蓮d 570 1 % 合計(jì) 50 % 文華東方酒店 戶型結(jié)構(gòu) 戶型面積 戶型套數(shù) 銷售套數(shù) 戶型配比 銷售狀況 一房 60 56 % 一房 52 189 % 一房 56 18 % 一房一廳 100 15 % 一房一廳 112 3 % 兩房一廳 150 15 % 總統(tǒng)套房 3328 1 % 合計(jì) 297 % 26 大東海典型酒店經(jīng)營(yíng)狀況及附屬功能配套 酒店 經(jīng)營(yíng)配套 配套面 積 會(huì)議面 積 年均房 價(jià) 年均開房率 會(huì)議使用 率 備注 瑪瑞納 spa酒店 中餐廳、西餐廳意大利餐廳、紅酒吧、雪茄吧、泳池、 SPA水療中心 975 774 730 50% 錦江高爾夫酒店 大堂吧、西餐廳、健身房、行政走廊等 1050 595 45% 洲際酒店 氧氣吧、大 堂吧、地中海餐廳、亞洲餐廳、水上運(yùn)動(dòng)中心、兒童俱樂(lè)部、游戲室、游泳池、水療中心等 3500 1104 2084 20% 悅榕莊酒店 悅榕閣、悅榕水療、 spa、泰式餐廳、明月餐廳、天涯海角吧、大堂吧等 1800 1188 2635 70% 文華東方酒店 水榭餐廳、海鮮餐廳、依洋餐廳、面食餐廳、池畔餐廳、爵士吧、大堂吧、日落吧、水池吧、水療谷等 5360 909 1900 50% 20% 27 附屬經(jīng)營(yíng)功能空間面積及會(huì)議 面積 瑪瑞納酒店 洲際酒店 悅榕莊 文化東方 業(yè)態(tài)類型 經(jīng)營(yíng)面積 容納人數(shù) 業(yè)態(tài)類型 經(jīng)營(yíng)面積 容納人數(shù) 業(yè)態(tài)類型 經(jīng)營(yíng)面 積 容納人數(shù) 業(yè)態(tài)類型 經(jīng)營(yíng)面 積 容納人數(shù) 中餐廳 300 100 氧氣吧 300 50 悅榕閣 60 20 水榭餐廳 900 245 西餐廳 200 70 大堂吧 200 40 悅榕水療 300 50 海角鮮餐廳 200 70 意大利餐廳 100 30 地中海餐廳 700 100 spa 600 30 依洋餐廳 500 158 紅酒吧 39 12 亞洲餐廳 700 100 泰式餐廳 300 80 面食餐廳 150 40 雪茄吧 36 10 水上運(yùn)動(dòng)中心 明月餐廳 400 120 池畔餐廳 100 40 泳池 兒童俱樂(lè)部 天涯海角吧 80 20 爵士吧 100 60 SPA水療中心 300 15 游戲室 400 80 大堂吧 60 20 大堂吧 80 26 游泳池 日落吧 80 70 水療中心 600 20 水池吧 50 10 水療谷 3200 40 大堂及會(huì)議配套 大堂面積 469 大堂層高6米 大堂面積 1500 大堂面積 1500 大堂面積 1000 會(huì)議配套 會(huì)議配套 會(huì)議配套 會(huì)議配套 會(huì)議類型 面積 可容納人 會(huì)議類型 面積 可容納人數(shù) 會(huì)議類 面積 可容納人數(shù) 會(huì)議類 面積 可容納人數(shù) 28 數(shù) 型 型 大會(huì)議室 500 200 半山半島宴會(huì)廳 639 400 大宴會(huì)廳 864 600 珊瑚灣 525 320 小會(huì)議室 124 50 鹿回頭 112 20 會(huì)議室 1 162 60 帆 128 80 行政酒廊 150 20 大 東海 70 45 會(huì)議室 2 54 20 礁 64 40 小東海 68 45 會(huì)議室 3 54 20 岸 64 40 萬(wàn)泉河 68 45 會(huì)議室 4 54 20 濤 64 40 五指山 68 45 潮 64 40 七仙嶺 38 12 尖峰嶺 41 20 大東海典型酒店戶型結(jié)構(gòu)面積區(qū)間 酒店 一房 一房一廳 兩房一廳 兩房二廳 瑪瑞納 spa酒店 5354 6486 150 錦江高爾夫酒店 3656 6072 洲際酒店 60 70117 200 悅榕莊酒店 270 310 370 文華東方酒店 5260 100112 150 29 小結(jié)： 由面各 表可以觀察到，大東海區(qū)域 700元日均價(jià)是四星、五星分界線， 而廣州等一線城市五星標(biāo)準(zhǔn)必定是 1000 元以上房?jī)r(jià)， XX 海景酒店貴賓樓改造后位于五星標(biāo)準(zhǔn)較低價(jià)位， XX海景酒店二期重建項(xiàng)目本身體量有限， 220間客房處于 650－ 750 元標(biāo)間價(jià)格之間，如需提高到千元以上更高檔次價(jià)位，則需要對(duì)較小體量的本 項(xiàng)目酒店進(jìn)行重新定位和重新打造，為潛在客戶提高全新的精品酒店住宿游歷體驗(yàn)。 第三章、 三亞市酒店業(yè)未來(lái)發(fā)展 分析 1. 三亞未來(lái)旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)測(cè) 通過(guò)對(duì)近年來(lái)三亞旅游接待人次、國(guó)際國(guó)內(nèi)接待數(shù)量、國(guó)內(nèi)國(guó)際旅游收支等旅游數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，運(yùn)用“兩高一低”，“兩低一高”彈性系數(shù)預(yù)測(cè)未來(lái)幾年，三亞旅游經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行情況為： 游客接待及旅游收入 ? 預(yù)計(jì) 2021 年區(qū)域接待游客人次將突破 700 萬(wàn)，達(dá)到 萬(wàn)， 2021 年旅游接待人 次達(dá)到 萬(wàn)人次， 2021 年旅游接待人次將突破 900 萬(wàn)，達(dá)到 萬(wàn)人次。 ? 201 年三亞游客平均消費(fèi)價(jià)格為 元，按 09 年人均可比消費(fèi)價(jià)格計(jì)， 2021 年三亞旅游收入將達(dá)到 億元， 2021 年為 億元， 2021 年 億元， 2021 年 億元。 ? 2021 年國(guó)外游客平均消費(fèi)價(jià)格為 美元，按 2021 年可比消費(fèi)價(jià)格計(jì)，預(yù)計(jì) 2021 年旅游外匯收入為 萬(wàn)美元， 2021 年 萬(wàn)美元， 2021 年達(dá)到 億美元，預(yù)計(jì)2021 年旅游外匯收入將達(dá)到 億元美元 “國(guó)際旅游島”基礎(chǔ)發(fā)展平臺(tái)的逐步成型，旅游資源逐步開發(fā)、休閑娛樂(lè)、養(yǎng)生度假等 30 基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善，未來(lái)三亞旅游經(jīng)濟(jì)將依托區(qū)域發(fā)展自身優(yōu)勢(shì)，保持高位運(yùn)行，游客接待人次、旅游收入仍持續(xù)快速發(fā)展。 2. 三亞市未來(lái)酒店業(yè)供需趨勢(shì) 酒店業(yè)供應(yīng)層面 ? 自 2021 年起，三亞市酒店數(shù)量大幅增加后，隨后幾年，經(jīng)營(yíng)酒店數(shù)量每年增幅逐步放緩，發(fā)展至 2021 年，納入政府部門統(tǒng)計(jì)星級(jí)酒店為 187 家。 ? 通過(guò)對(duì)三亞市五星級(jí)、四星級(jí)、三星級(jí)及二 星級(jí)等不同檔次酒店近年的發(fā)展形勢(shì)對(duì)比，近年來(lái)三亞酒店業(yè)呈現(xiàn)四星級(jí)以上酒店數(shù)量逐年穩(wěn)步增長(zhǎng)，三星級(jí)以下酒店數(shù)量持續(xù)走低發(fā)展形勢(shì)。預(yù)測(cè)未來(lái)幾年內(nèi)三亞市五星級(jí)以上酒店將會(huì)大幅增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)至 2021 年，三亞市五星級(jí)以上酒店數(shù)量有望突破 30 家。 酒店業(yè)需求層面 ? 旅游經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢(shì)發(fā)展的帶動(dòng)，區(qū)域旅游度假發(fā)展配套逐步完善、旅游資源充分開發(fā)，國(guó)際新興市場(chǎng)開發(fā)，國(guó)際、國(guó)內(nèi)游客接待人次大幅增長(zhǎng) ，未來(lái)幾年內(nèi)，三亞市酒店業(yè)年均開房率仍維持在 60%以上，隨著海棠灣酒店業(yè)逐步成型，勢(shì)將分流亞龍灣、大東海、三亞灣等區(qū)域部分高端客群，傳導(dǎo)效應(yīng)日趨凸顯，各區(qū)域的酒店業(yè)開房率均會(huì)出現(xiàn)小幅下滑。具體因其發(fā)展區(qū)域、地理位置及市場(chǎng)附帶等因素的制約，各區(qū)域酒店業(yè)發(fā)展運(yùn)營(yíng)模式將會(huì)出現(xiàn)錯(cuò)位現(xiàn)象。二線海景用地的酒店 會(huì)基于區(qū) 31 域發(fā)展優(yōu)勢(shì)及后期經(jīng)營(yíng)狀況及房?jī)r(jià)預(yù)期，會(huì)選擇“產(chǎn)權(quán)式酒店”運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行投資開發(fā)。“產(chǎn)權(quán)式酒店”運(yùn)營(yíng)模式也許會(huì)逐漸淡出，而相對(duì)自由度較高“酒店式公寓”有望成為市區(qū)酒店業(yè)開發(fā)運(yùn)營(yíng)主流。 ? 旅游度假資源充分利用、休閑娛 樂(lè)、養(yǎng)生養(yǎng)老配套逐步完善，養(yǎng)生型、運(yùn)動(dòng)型、時(shí)尚型等個(gè)性化市場(chǎng)消費(fèi)需求將會(huì)催生專屬型、個(gè)性化主題酒店蓬勃發(fā)展。而產(chǎn)權(quán)式酒店的產(chǎn)品面積空間會(huì)因銷售總價(jià)及經(jīng)營(yíng)回報(bào)制約，偏向于緊湊型、經(jīng)濟(jì)型。 32 第 四 章 、 SWOT 分析及酒店重建定位 根據(jù)藝龍、攜程、去哪兒等酒店預(yù)訂網(wǎng)站搜集消費(fèi)評(píng)價(jià)共 150條，其中評(píng)價(jià)完全相反視為無(wú)效評(píng)價(jià)，整理有效評(píng)價(jià)共 102 條，總結(jié) XX 海景度假酒店優(yōu)點(diǎn) 5點(diǎn)、不足五點(diǎn)，點(diǎn)評(píng)頻次列表如下 ，基于三亞旅游酒店市場(chǎng)及消費(fèi)者評(píng)論指定本項(xiàng)目 SWOT分析，并給出定位建議。目前就海南島的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，雖無(wú)法與亞洲其它度假圣地競(jìng)爭(zhēng)，但國(guó)內(nèi)還沒(méi)有能與之相比的海濱度假區(qū)，海南自然條件優(yōu)越，氣候適宜，海灘潔凈。 ? 三亞細(xì)分旅游市場(chǎng)的成熟發(fā)展，包括 商務(wù)旅游市場(chǎng)、濱海新區(qū)商務(wù)活動(dòng)的 增多及休閑旅游市場(chǎng)的成熟將拉動(dòng)整體旅游市場(chǎng)的發(fā)展，進(jìn)一步推動(dòng)城市旅游配套，尤其是酒店業(yè)的發(fā)展。 ? 中國(guó)唯一 26國(guó)免簽證政策 和越來(lái)越多的國(guó)際直航航班使得三亞入境游客比例持續(xù)高速增長(zhǎng)，為高檔星級(jí)酒店發(fā)展提供豐富客源 。大東海中心地帶配備有 相對(duì)較為全面的 娛樂(lè)及購(gòu)物設(shè)施，便捷的 旅游 度假環(huán)境 、臨近 三亞免稅店是大東海的優(yōu)勢(shì)之一，度假 +高端 購(gòu)物成為大東海 區(qū)域得有的旅游度 33 假項(xiàng)目 。相比競(jìng)爭(zhēng)酒店來(lái)說(shuō)，多了份 花園式 園林景觀。 ? 產(chǎn)品多樣及 接待經(jīng)驗(yàn) 作為錦江老牌 酒店之一， 本案 在接待經(jīng)驗(yàn) 、戶型房?jī)r(jià) 上比較豐富，通過(guò)多種不同價(jià)位 、特點(diǎn) 房型迎合 各類 消費(fèi)群體。 ? 空中泳池 、客房環(huán)境、獨(dú)有的 觀海視野，在大東海酒店中獨(dú)具優(yōu)勢(shì) ，在酒店預(yù)訂網(wǎng)站中獲得好評(píng)次數(shù)明顯較多，在重建過(guò)程中應(yīng)予保留和發(fā)揚(yáng) 。除此之外，淡季期間，較低的上座率經(jīng)常導(dǎo)致航班被取消或頻繁變更時(shí)間。如大東海地區(qū)高峰時(shí)段很難打到出租車，我酒店距離公交車站點(diǎn)有一定距離，出租車服務(wù)存在不便捷之處。 ? 三亞 旅游環(huán)境惡劣 2021年一條微博引起全國(guó)人民對(duì)三亞的關(guān)注，這就是“宰客”問(wèn)題。 大東海建設(shè)中缺點(diǎn) 34 ? 小東海建設(shè) 自小東海陸續(xù)開發(fā)建設(shè)以來(lái)，路經(jīng)酒店的車流量增加，尤其是施工的大型機(jī)械車，使住店客人在 酒店消費(fèi) 方面受到影響。 由酒店預(yù)訂網(wǎng)站投訴可見，海景較遠(yuǎn)、半小時(shí)一趟的電瓶車服務(wù)被投訴最多； ? 區(qū)域分散 目前酒店三個(gè)區(qū)域相對(duì)較分散，往來(lái)需要電瓶車接 送。在接待 商務(wù) 會(huì)議 時(shí) 此問(wèn)題表現(xiàn)突出。 （ 三 ） 、機(jī)遇： ? 政府支持 —— 國(guó)家將海南建設(shè)成為國(guó)際旅游島這一宏圖發(fā)展戰(zhàn)略來(lái)分析，三亞作為海南島的主力發(fā)展板塊，受到中央及地方政府的大力支持，這對(duì)海南乃至三亞來(lái)說(shuō)，都是難得一遇的機(jī)會(huì)。 ? 環(huán)島高鐵 環(huán)島高鐵的開通運(yùn)行，增加了海南的交通便利性，豐富了旅游產(chǎn)品線路。 ? 直達(dá)航班 航班量的增多直接影響著三亞旅游業(yè)的接待人次，根據(jù)每年三亞接待人次的增加，各航空公司都會(huì)增加進(jìn)出島航班量，三亞已成為旅游熱線城市。 ? 大東海景區(qū)處于后開發(fā)時(shí)代 大東海因旅游配套成熟已經(jīng)處于需要再開發(fā)階段，結(jié)合本案的特點(diǎn)、根據(jù)目標(biāo)客層，提供全新的酒店產(chǎn)品 服務(wù)，在周邊為人熟知的悅榕莊、東方文華酒店外打出自己特色，一枝獨(dú)秀，目前存在這一機(jī)會(huì) 。在一個(gè) 過(guò)度發(fā)展的高端酒店 市場(chǎng)中，供給快速增長(zhǎng)而需求基礎(chǔ)緩慢增長(zhǎng)往往會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌并引發(fā)酒店之間的“價(jià)格戰(zhàn)”， 跳出日益激烈的酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，開辟獨(dú)有的“藍(lán)海市場(chǎng)”，是本案面臨的主要挑戰(zhàn) 。 ? 能源與水資源的短缺 —— 鑒于 三亞（ 海南省 ） 能源 及水資源 需求的增長(zhǎng)而導(dǎo)致的供給壓力， 新的酒店開發(fā)項(xiàng)目 應(yīng)考慮 挖掘 可持續(xù)發(fā)展 設(shè)施的應(yīng)用 ，包括使用 可 再生能源 和節(jié)水設(shè)備 ，如利用太陽(yáng)能滿足供熱及電力需求， 同時(shí)轉(zhuǎn)變?yōu)轫?xiàng)目的賣點(diǎn)之一 。同時(shí)因?yàn)榇髺|海地區(qū)整體客源檔次的限定，貴賓樓房?jī)r(jià)在提升空間上不是很大。 ? 家庭旅館的進(jìn)入 大東海地區(qū)目前逐漸成為度假社區(qū)， 周邊成熟樓盤的 家庭旅館作為市場(chǎng)的新生力量對(duì)價(jià)格敏感型客人沖擊較大。 項(xiàng)目定位： 基于以上 SWOT分析 ， XX海景酒店 二期的重建首選要考慮延續(xù)此前為客戶認(rèn)可的優(yōu)點(diǎn)，包括較大客房、商務(wù)會(huì)議接待優(yōu)勢(shì)、 園林環(huán)境 、泳池及獨(dú)有海景等，同時(shí)規(guī)避設(shè)備老化、特色不突出等缺點(diǎn)，在五星級(jí)品質(zhì)，山地濱海的前提下因地制宜打造自身特色，根據(jù)兩個(gè)高增長(zhǎng)群體入境過(guò)夜游客和商務(wù)旅行人士的細(xì)化需求， 規(guī)避三亞季節(jié)性酒店需求變動(dòng)打造獨(dú)具特色的精品酒店產(chǎn)品。 36 第 五 章、酒店重建 策劃 建議 （一 ） 主題策劃 精品酒店 (Boutique Hotel)源于法語(yǔ)的“ Boutique”一詞原指專賣時(shí)髦服飾的小店。被形象的比喻為酒店行業(yè)里的保時(shí)捷（昂貴且個(gè)性十足！） 目前三亞最知名的精品酒店是三亞悅榕莊，由 新加坡的悅榕度假酒店集團(tuán)（ Banyan Tree Hotel