【正文】 整體酒店業(yè)的平均水平。 五星級(jí)酒店?duì)I業(yè)額比上年增長(zhǎng) %，四星級(jí)酒店?duì)I業(yè)額比上年增 %，三星級(jí)酒店?duì)I業(yè)額比上年增長(zhǎng) %。 大東海區(qū)域與機(jī)場(chǎng)市區(qū)距離圖 13 四、 三亞酒店市場(chǎng)概況 根據(jù)《 2021 年三亞市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) 》，三亞 全市列入統(tǒng)計(jì)的旅游賓館 (酒店 ) 223 家，其中，五星級(jí)賓館 13 家，四星級(jí)賓館 20家，三星級(jí)賓館 18家，待評(píng)五星級(jí)賓館 26 家。優(yōu)化公園景觀環(huán)境，保護(hù)山體綠化，嚴(yán)格控制山邊開(kāi)發(fā)的強(qiáng)度與高度，禁止在山腰地帶開(kāi)發(fā)建設(shè)。 12 根據(jù) 《三亞市城市總體規(guī)劃（ 2021— 2020）》 ， 南山至鹿回頭之 間的大三亞灣地區(qū)作為濱海地區(qū)中心及發(fā)展重點(diǎn)， 將 打造為海南南部區(qū)域旅游服務(wù)中心。 大東海 區(qū)內(nèi)海濱度假旅游設(shè)施集中而配套 成熟 ，有嬉水樂(lè)園、旅游潛艇碼頭、潛水和跳水基地等，可常年進(jìn)行多種水上活動(dòng)和沙灘運(yùn)動(dòng)，是目前海南頗具規(guī)模的熱帶海濱旅游度假區(qū)。 是一處月牙型的海灘，南面朝向南海 ，北面臨近知名的 三亞免稅店 。其中三亞 濱海地區(qū) 東起藤橋、西至梅山沿海各濱海鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政轄區(qū)，總面積約 1250 平方公里，包括了三亞主要的城市建設(shè)及重要基礎(chǔ)設(shè)施用地、風(fēng)景旅游區(qū)、自然保護(hù)區(qū)、生態(tài)控制區(qū)及近海水域等。 從 下表可見(jiàn)，旅游飯店 過(guò)夜游客是酒店的主要客戶來(lái)源， 旅游飯店過(guò)夜國(guó)內(nèi)游客為 萬(wàn)人次，是旅游飯店過(guò)夜入境游客數(shù)量的 16 倍，但旅游收入比例為 倍，說(shuō)明每位入境過(guò)夜游客花銷(xiāo)是國(guó)內(nèi)過(guò)夜游客的 倍，隨著三亞 入境游客增長(zhǎng)迅速， 預(yù)計(jì)這一數(shù)字還會(huì)出現(xiàn)增長(zhǎng)。 根據(jù)《 三亞市城市總體規(guī)劃（ 20212020） 》 預(yù)測(cè) 2020 年市域接 待游客人數(shù)為 1600萬(wàn)人次，平均停留時(shí)間 4 天計(jì)，折合日平均游客人數(shù)約為 萬(wàn)人 /日。 因此 旅游業(yè)是三亞市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，更是三亞市最具競(jìng)爭(zhēng)力的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，年增長(zhǎng)速度保持在 20%以上。其中住宅投資完成 億元，比上年增長(zhǎng) %，占全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的 %。以旅游業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，比上年增長(zhǎng) %。 由于三亞 居于東南亞的中心位置 ，與香港、 莫斯科，伊爾庫(kù)茨克，哈巴羅夫斯克，首爾，海參崴 等亞洲城市通航，使其在俄羅斯等國(guó)享有盛譽(yù)， 也是全亞洲最頂級(jí)的避寒過(guò)冬度假勝地之一。 而 三亞位于中國(guó)最南端，是中國(guó)唯一 處于世界濱海黃金旅游區(qū)帶的城市，發(fā)展前景依托于 獨(dú)有的熱帶海濱旅游地優(yōu)勢(shì)。 09 年，受經(jīng)濟(jì)危機(jī)打擊，海外游客減少等因素影響，酒店開(kāi)房率同比基本持平 08 年經(jīng)營(yíng)水平。 9 5. 海南省酒店經(jīng)營(yíng)狀況 海南省旅游市場(chǎng)持續(xù)走高的發(fā)展態(tài)勢(shì)，酒店業(yè)經(jīng) 06 年快速發(fā)展后，星級(jí)酒店供應(yīng)數(shù)量得到釋放。（備注：以上星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)家權(quán)威機(jī)構(gòu)評(píng)比后劃分的等級(jí)） 8 ? 四星級(jí) 海南省四星級(jí)酒店發(fā)展較為平穩(wěn)， 06 年，四星級(jí)酒店數(shù)量在以年增幅為 %幅度增長(zhǎng)后，近三年，酒店數(shù)量穩(wěn)步增長(zhǎng)，但增幅呈逐年下滑趨勢(shì)。 09 年受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，星級(jí)酒店數(shù)量同比增幅大幅下滑，下滑幅度達(dá)到 %。 3. 海南省游客接待狀況 近幾年，海南旅游市場(chǎng)發(fā)展迅速， 07 年旅游接待人數(shù)增幅達(dá) 15%，創(chuàng)歷史新高， 08 年，整體旅游接待游客突破 2021 萬(wàn)， 09 年受經(jīng)濟(jì)危機(jī)制約，海外游客銳減，同比增幅小幅回落。受 08 年經(jīng) 濟(jì)危機(jī)的影響， 08 年旅游收入增幅大幅回調(diào)。 6 2. 海南省旅游收入狀況 海南旅游總收入近幾年以兩位基數(shù)級(jí)持續(xù)增長(zhǎng)，年均增幅高達(dá) 13%。 5 一、 海南省旅游經(jīng)濟(jì)及酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 1. 旅游及酒店業(yè)發(fā)展經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 海南省旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 項(xiàng)目 2021 2021 2021 2021 07 年增幅 08 年增幅 09 年增幅 10 年增幅 旅游總收入（億元） % % % % 國(guó)內(nèi)旅游收入（億元） % % % % 國(guó)外旅游收入（億元 ) % % % % 接待游客（萬(wàn)人次） 2060 % % % % 國(guó)內(nèi)游客（萬(wàn)人次） % % % % 國(guó)外游客（萬(wàn)人次） % % % % 星級(jí)酒店數(shù)量（家） 263 266 272 238 % % % % 五星級(jí)酒店數(shù)量（家） 13 14 20 20 % % % % 四星級(jí)酒店數(shù)量（家） 50 53 54 54 % % % % 三星級(jí)酒店數(shù)量（家） 117 118 117 112 % % % % 酒店平均開(kāi)房率 % % % % % % % % 近幾年，海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，旅游收入、旅游游客、均保持穩(wěn)步增長(zhǎng)。 但是，在另一層面我們應(yīng)該看到，海南各行業(yè)發(fā)展的淡旺季并沒(méi)有發(fā)生太大的改變，每年春末至夏末的淡季嚴(yán)重影響制約著島內(nèi)的旅游業(yè)和酒店業(yè)的發(fā)展。而恰恰相反 —— 由于房?jī)r(jià)過(guò)高過(guò)快的漲幅，投資消費(fèi)房產(chǎn)的進(jìn)島消費(fèi)者開(kāi)始逐漸步入理 智的消費(fèi)階段，但同時(shí)他們的吃、住、行轉(zhuǎn)為租住、酒店、家庭旅館等。但是，不 得 不承認(rèn)，這樣偶然的政策導(dǎo)向和盲目的投資行為并不能做為常性的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但不可否認(rèn)，這一短時(shí)間的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的爆發(fā)在 2021年之后大范圍的帶動(dòng)了海南省的旅游業(yè)和酒店業(yè)的發(fā)展，它在一定程度上宣 傳并引導(dǎo)了內(nèi)地及境外投資者、旅游者、養(yǎng)老者的青睞，自2021年以后，這三類(lèi)人群由于房產(chǎn)投資而慕名來(lái)到海南的日益增多，不勝枚舉。中外酒店品牌繼續(xù)擴(kuò)張其營(yíng)業(yè)版圖，未來(lái)酒店的供需平衡將會(huì)是一項(xiàng)備受關(guān)注議題。與一線城市相比，中國(guó)二、三線城市的酒店客房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)較為明顯。中國(guó)其它城市的酒店客房?jī)r(jià)格亦有顯著增長(zhǎng)，如杭州 8%、南京5%、青島 5%及西安 3%。由于上海和廣州 2021年分別舉辦世博會(huì)和亞運(yùn)會(huì)，上海、廣州的酒店客房?jī)r(jià)格呈大幅增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，分別增長(zhǎng)了 23%及 29%。 第二章 、 海南省旅游、酒店業(yè)發(fā)展及項(xiàng)目周邊 市場(chǎng) 概況 2021年 以來(lái) ，酒店業(yè)進(jìn)入回暖的經(jīng)濟(jì)緩慢增長(zhǎng)期，越來(lái)越多的酒店開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)接受考驗(yàn)，駐扎一線城市的外資品牌紛紛加大進(jìn)軍二三線城市的布局速度，中檔酒店迅速崛起，持續(xù)增長(zhǎng)的酒店入住率和漸漸步入正軌的品牌細(xì)分化道路讓投資者對(duì)未來(lái)充滿希望 。依據(jù)新的容積率標(biāo)準(zhǔn)，公司如對(duì)二期 用地進(jìn)行拆除重建為十二層標(biāo)準(zhǔn)間客房建 筑，規(guī)劃如下： 用地面積 8397 ㎡ 總建筑面積 ㎡ 計(jì)入容積率建筑面積 ㎡ 非計(jì)容 建筑面積 ㎡ 擬建暫定酒店房間數(shù) 標(biāo)準(zhǔn)間 167間 /48㎡ ,小套間 20間 /70㎡，標(biāo)準(zhǔn)套房 5間 /120㎡，總統(tǒng)套房 1間 /200㎡ ，共 192間 容積率 建筑覆蓋率 50% 停車(chē)庫(kù) 92，包括 10個(gè)大巴車(chē)位， 2個(gè)中巴車(chē)位 建筑層數(shù) 地上 12層（地下 4層） 4 小結(jié)： XX 海景酒店 計(jì)劃建成由二期 、 三期（ 貴賓樓 ） 及別墅 改造后客房建筑 組成 的海景花園式度假酒店群，因 二期 部分設(shè)備設(shè)施已不 能滿足國(guó)家有關(guān)規(guī)范 及 大東海旅游開(kāi)發(fā)區(qū)的最近規(guī)劃， 公司決議近期拆除重建，其中建筑面積擴(kuò)大近 倍，由 5 層改為共 20層（含地上部分）建筑，酒店房間由 142 間改為 220 個(gè)自然間。 酒店位置 3 酒店名稱(chēng)： 三亞 XX海景度假酒店 二期 地理位置：三亞市大東海旅游度假區(qū)鹿嶺路 占地面積： 8397 ㎡ 建筑面積： ㎡ 星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)：四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 客房數(shù)： 142間客房， 配套設(shè)施：主要包括大堂、西餐廳、會(huì)議室、康體中心、游泳池等。地塊形狀呈面向東南方向的不規(guī)則矩形，宗地北至鹿嶺路與半山海景酒店 3 期相望，南接海韻路與麗景海灣酒店隔路相對(duì)，東西 方向無(wú)規(guī)劃路。北至鹿嶺路與半山海景酒店 3期相望，南接海韻路與麗景海灣酒店隔路相對(duì)，東西方向無(wú)規(guī)劃路。其中二期功能 現(xiàn)已不能滿足市場(chǎng)和管理的需求， XX 集團(tuán)擬對(duì)其拆除，在原址新建一間 五星級(jí) 品質(zhì)的酒店。 2 第 一 章 、項(xiàng)目概述 海南 XX 集團(tuán)下屬 XX 海景酒店位于三亞市著名的大東海旅游度假區(qū)內(nèi)， 背靠鹿回頭公園 ，集濱海、山地景觀于一體。此外酒店固定資產(chǎn)按市場(chǎng)均價(jià)有 35000元 /㎡，則 35000元 /㎡ =，可做融資用，并具備一定增值空間。產(chǎn)品借鑒及規(guī)劃的基礎(chǔ)上，配合特色客房、餐飲、商務(wù)設(shè)施和持續(xù)的營(yíng)銷(xiāo)策略、獨(dú)立經(jīng)營(yíng)管理的旅游休閑需求服務(wù)團(tuán)隊(duì)，提升酒店產(chǎn)品的整體價(jià)值； 6. 經(jīng)初步估算，酒店總投入要 ，年凈利潤(rùn)可達(dá) 3770萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率為 11%， 酒店重建部份要經(jīng)營(yíng) 13年后收回投資， 2024年開(kāi)始盈利，正常盈利三年后的 2027年，酒店項(xiàng)目資產(chǎn)凈值為 。 4. 基于 SWOT分析， XX海景酒店二期的重建首選要考慮延續(xù)此前為客戶認(rèn)可的優(yōu)點(diǎn)，包括較大客房、商務(wù)會(huì)議接待優(yōu)勢(shì)、園林環(huán)境、泳池及獨(dú)有海景等，同時(shí)規(guī)避設(shè)備老化、特色不突出等缺點(diǎn)，在五星級(jí)品質(zhì)，山地濱海的前提下因地制宜打造自身特色，根據(jù)兩個(gè)高增長(zhǎng)群體入境過(guò)夜游客和商務(wù) 旅行人士的細(xì)化需求，打造獨(dú)具特色的精品酒店產(chǎn)品。雖然三亞酒店市場(chǎng)總體趨勢(shì)是供過(guò)于求，但未來(lái)隨著游客增長(zhǎng)和平均開(kāi)房率的提升，高星級(jí)酒店前景看好。酒店星級(jí)由標(biāo)準(zhǔn)四星級(jí)改為五星級(jí)品質(zhì)，并增添相應(yīng)配套設(shè)施。 XXXX 海景酒店二期重建項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 XX 實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司計(jì)劃發(fā)展部 二 O 一二年四月 目 錄 摘要 ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………1 第一章、項(xiàng)目概述 .................................................................................................................... 2 情況概述 ………………………………………………………………………………………………………….3 2．拆除前酒店主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ……………………………………………………………………………………………….3 ………………………………………………………………………………………………………………………3 第二章、海南省旅游、酒店業(yè)發(fā)展及項(xiàng)目周邊市場(chǎng)概況 ............................................................ 4 一、 海南省旅游經(jīng)濟(jì)及酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r .............................................................................. 5 1. 旅游及酒店業(yè)發(fā)展經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ........................................................................................ 5 2. 海南省旅游收入狀況 ................................................................................................... 6 3. 海南省游客接待狀況 ................................................................................................... 6 4. 海南省星級(jí)酒店發(fā)展?fàn)顩r ............................................................................................ 7 5. 海南省酒店經(jīng)營(yíng)狀況 ................................................................................................... 9 二、 三亞旅游市場(chǎng)概況 ……………………………………………………………………………………………………………….9 三、 大東海區(qū)域旅游市場(chǎng)概況 ………………………………………………………………………………………………….11 四、 三亞酒店市場(chǎng)概況 ……………………………………………………………………………………………………………..13 1. 三亞市旅游及酒店業(yè)發(fā)展經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ............................................................................ 13 2. 三亞市旅游經(jīng)濟(jì)總收入運(yùn)行狀況 ............................................................................... 14 3. 三亞市旅游外匯收入運(yùn)行狀況 ................................................................................... 14 4. 三亞市游客接待情況 ................