【正文】 ................................................................................. 15 5. 三亞市星級(jí)酒店發(fā)展?fàn)顩r .......................................................................................... 16 6. 三亞市酒店客房發(fā)展?fàn)顩r .......................................................................................... 19 7. 三亞市酒店床位發(fā)展?fàn)顩r .......................................................................................... 19 8. 三亞市酒店 開房率 .................................................................................................... 20 五、 大東海區(qū)域酒店概況 ………………………………………………………………………………………………………….21 1. 片區(qū)概述 .................................................................................................................. 21 2. 片區(qū)酒店運(yùn)營模式 .................................................................................................... 22 3. 片區(qū)酒店產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及附屬功能配套 ............................................................................ 22 4. 片區(qū)酒店經(jīng)營狀況 .................................................................................................... 24 第三章、 三亞市酒店業(yè)未來發(fā)展分析 ...................................................................................... 29 1. 三亞未來旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)測 ............................................................................................. 29 游客接待及旅游收入 ........................................................................................................ 29 國際游客及外匯收入 ........................................................................................................ 29 2. 三亞市未來酒店業(yè)供需趨勢 ............................................................................................. 30 酒店業(yè)供應(yīng)層面 ............................................................................................................... 30 酒店業(yè)需求層面 ............................................................................................................... 30 3. 三亞未來酒店業(yè)的運(yùn)營模式 ............................................................................................. 30 4. 三亞未來酒店業(yè)產(chǎn)品的發(fā)展趨勢 ...................................................................................... 31 第四章、 SWOT分析及酒店重建定位 ................................................................................................ 32 （一）、優(yōu)勢： ………………………………………………………………………………………………………………………………………32 三亞綜合旅游環(huán)境的獨(dú)一無二性 …………………………………………………………………………………………..32 大東海位置及設(shè)施的優(yōu)越性 …………………………………………………………………………………………………..32 XX 酒店在該地區(qū)的優(yōu)勢 ………………………………………………………………………………………………….33 （二）、劣勢： ………………………………………………………………………………………………………………………………………..33 三亞發(fā)展中的不足之處 …………………………………………………………………………………………………………….33 大東海建設(shè)中缺點(diǎn) ……………………………………………………………………………………………………………………..34 （三）、機(jī)遇： ……………………………………………………………………………………………………………………………………….34 （四）、挑戰(zhàn)： ………………………………………………………………………………………………………………………………………..35 第五章、 酒店重建策劃建議 ........................................................................................................... 36 (一 )主題策劃 ………………………………………………………………………………………………………………………………………36 (二 ) 產(chǎn)品策劃 …………………………………………………………………………………………………………………………………..37 (三 ) 客房 ………………………………………………………………………………………………………………………………………….39 (四 ) 餐飲設(shè)施 …………………………………………………………………………………………………………………………………..40 (五 ) 會(huì)議和 SPA 設(shè)施 ……………………………………………………………………………………………………………………….41 (六 ) 特色娛樂設(shè)施 …………………………………………………………………………………………………………………………..41 (七 ) 營銷策劃建議 …………………………………………………………………………………………………………………………..43 (八 ) 經(jīng)營管理模式建議 …………………………………………………………………………………………………………………..44 第六章、初步財(cái)務(wù)分析 .................................................................................................................. 45 (一 ) 重建項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及假設(shè) ………………………………………………………………………………………………..45 (二 ) 成本費(fèi)用測算 …………………………………………………………………………………………………………………………..46 各項(xiàng)測算參數(shù)的估算 ………………………………………………………………………………………………………………46 投入總資金估算表 ………………………………………………………………………………………………………………….47 建設(shè)周期及減少的營業(yè)收益 ………………………………………………………………………………………………….47 (三 ) 運(yùn)營收入與成本費(fèi)用測算 ……………………………………………………………………………………………………….49 各項(xiàng)測算參數(shù)的估算 …………………………………………………………………………………………………………….49 收入費(fèi)用估算表 …………………………………………………………………………………………………………………….50 (四 )資金使用與還款計(jì)算表 ……………………………………………………………………………………………………………..53 資金籌措表 .......................................................... 53 借款還本付息表 ....................................................... 54 現(xiàn)金流量表 .......................................................... 55 財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo) ............................................................. 56 第七章 可行性研究結(jié)論 ................................................................................................................. 56 （一）項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)效益評估 ................................................................................................. 56 投資方面 .................................................................................................................... 56 經(jīng)營收益方面 ............................................................................................................. 56 投資與回報(bào)方面 .......................................................................................................... 57 （二）可行性結(jié)論 .................................................................................................................. 57 第八章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 .................................................................................................................... 57 1 摘要 1. XX海景酒店計(jì)劃建成由二期、三期（貴賓樓）及別墅改造后客房建筑組成的海景花園式度假酒店群，因二期 部分設(shè) 備設(shè)施已不能滿足國家有關(guān)規(guī)范， 及大東海旅游開發(fā)區(qū)的最近規(guī)劃，公司 擬 決 定 拆除重建 。 其中建筑面積擴(kuò)大近 ，由 地上 5層改為 地上 12層高層建筑，酒店房間由 142間改為 220自然 間。 2. 項(xiàng)目位于大東海 旅游度假 區(qū)域，距離三亞市 市中心 只有 15分鐘車程，區(qū)域內(nèi)旅游設(shè)施集中而配套成熟，臨近三亞免稅店。 3. 大東海區(qū)域 700元日均價(jià)是四星、五星分界線， XX海景酒店貴賓樓改造后位于 五星標(biāo)準(zhǔn)較低價(jià)位， XX海景酒店二期重建后本身體量有限，根據(jù)最新網(wǎng)絡(luò)調(diào)查區(qū)域內(nèi) 220間客房酒店主要處于 650－ 750元標(biāo)間價(jià)格之間，如需提高到千元以上，則需要針對較小體量的本項(xiàng)目酒店進(jìn)行重新定位和重新打造，為潛在客戶提高全新的精品酒店住宿游歷體驗(yàn)。 5. 項(xiàng)目整體為一獨(dú)棟多層板樓，建議規(guī)劃為 “立體世界”的主題精品酒店，結(jié)合項(xiàng)目周邊山海自然環(huán)境，以不同自然元素分布四大主題空間，同一主題下房間又有變化，給人無限的空間變化感。動(dòng)態(tài)投資考慮， 2024年收回投資后酒店項(xiàng)目剩余估值 ，超過項(xiàng)目整體投資。總之，該項(xiàng)目可行。酒店共分為一期，二期和三期 （貴賓樓） 。 項(xiàng)目用地屬于海邊山地類型，背山面海， 為東南方向不規(guī)則矩形。項(xiàng)目占地 8397平方米，容積率 ，限高 12 層，計(jì)容建筑面積 平方米， 建筑