【正文】 的劣勢： 采用酒店式設(shè)計及配套，公共建筑面積較多 5 本項目前景預(yù)測 我們評價本項目的原則是謹(jǐn)慎、保守的，但本項目的市場綜合環(huán)境又是值得樂觀的。 宣傳與銷售方式 采用傳單與條幅宣傳和傳統(tǒng)的店鋪方式銷售 銷售價格 2780 元起，高一層加 50 到 100 不等，均價 3100 客戶主要來源 80%以上為內(nèi)地游客 目前銷售情況 住宅部分銷售率已達(dá)到 95% 其他 裝修標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房 4 本項目優(yōu)劣勢分析 ● 本項目同 華宇皇冠 項目相比較，具有共同的特點： A、 都位于亞龍灣。 項目名稱 項目位置 開發(fā)商 開盤或預(yù)計開盤日期 總占地面積 總建筑面積 容積率 建筑密度 綠化率 總 套數(shù) 層數(shù) 8 層 戶型 項目優(yōu)勢： 地處目前房地產(chǎn)開發(fā)最佳地濱海大道，分享椰夢長廊之美景；處市中心，生活配套設(shè)施完善；全海景的戶型滿足了內(nèi)地人對大海的需要； 整體規(guī)劃設(shè)計較好，實用率高；八層帶電梯，提升了項目的檔次。因位于二線海景，所以與本項目存在不可比性。三亞市房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展產(chǎn)品上產(chǎn)權(quán)酒店基本是一個空白。 3．比較分析 在同樣的地理 條件下，亞龍灣暫時尚未出現(xiàn)可類比的項目，擁有一線海景的凱萊、喜來登等酒店，沒有一家發(fā)出產(chǎn)權(quán)銷售的信息。 2．市場定位 天域二期是設(shè)計為五星級標(biāo)準(zhǔn)的度假酒店，與一期一樣，目標(biāo)是來三亞度假的具有高消費能力的頂級富豪、高端游客，包括世界 500 強(qiáng)企業(yè)、新崛起的經(jīng)濟(jì)大鱷以及其它社會高層機(jī)構(gòu)和知名人士。 因為政府對一線海景地開發(fā)的限制，使得這塊地有著極大的升值潛力。 （三）項目比較分析 1．項目地塊情況 項目的地塊 A52，約 58070m2，位于亞龍灣中部，南面南中國海，北靠起伏的山嶺和亞龍灣高爾夫球場，緊挨著天域一期，是一塊優(yōu)質(zhì)的專屬沙灘的一線海景地。天域二期的開發(fā)完全是順應(yīng)了這一市場需求的。 從目前來看，亞龍灣酒店的接待能力并沒有飽和，尤其是在周末和節(jié)假日，入住亞龍灣五星級酒店要提前一周預(yù)訂，在黃金周根本就供不應(yīng)求。 （二）市場供求分析 天域酒店開業(yè)之時，亞龍灣僅為凱 萊一家五星級酒店，客房接待能力達(dá)不到 30 萬人次 /年，但經(jīng)過幾年的發(fā)展，已經(jīng)出來了喜來登、環(huán)球城等十幾家星級酒店，客房接待能力越過 300 萬人次 /年。 綜上所述，天域二期的開發(fā)有著良好的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境，社全環(huán)境和地理位置。三亞現(xiàn)在的海景房地產(chǎn)，價格一升再升，很多房產(chǎn)一開盤就差不多全部售罄。一線海景和近海的公寓、酒店式公寓、別墅等成了房產(chǎn)投資的首選。我們可以看到，三亞全方位的旅游開發(fā)和各類樓盤 的上市，吸引了來自全國各大城市的買家，包括港澳臺和東南亞各國的買家。這就使得人們的眼光自然投向三亞這樣的旅游勝地，給三亞房地產(chǎn)帶來了百年一遇的良機(jī)。這就證明中國的旅游地產(chǎn)正在形成市場。 4．房產(chǎn)投資從腹地轉(zhuǎn)移到旅游度假勝地，旅游地產(chǎn)正在形成市場。市委、市政府圍繞建設(shè)“國際性熱帶濱海風(fēng)景旅游城市”這個目標(biāo)， 以“旅游度假、生態(tài)示范”為個性特色，對城市總體規(guī)劃進(jìn)行了布局修編，創(chuàng)造了“山、海、河、城”融為一體的城市生態(tài)環(huán)境，大力營造城在綠中、城在花中、城在水中的大生態(tài)環(huán)境 。 3．的生態(tài)市貌和與時俱進(jìn)的青春活力，讓世界矚目。每年有 300 多萬的海內(nèi)外游客赴三亞休閑度假，居住養(yǎng)生。國家環(huán)保總局對全國 17 個沿海城市的 28 個海水浴場進(jìn)行的水質(zhì)監(jiān)測結(jié)果表明：三亞大東海浴場、亞龍灣浴場是全國 5 個水質(zhì)優(yōu)、最適宜游泳的海水浴場。陽光、海水、沙灘、椰樹是這個城市美為驕人的資源。 2021 年 1 月 7 月，三亞市共銷售住宅面積達(dá) 萬平方米，商鋪面積 平方米， 在非典疫情剛過去的 7 月份中，銷售面積達(dá) 萬平方米（其中認(rèn)購面積為 萬平方米），這表明，幾經(jīng)風(fēng)雨，三亞房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)駛?cè)虢】悼焖俚陌l(fā)展軌道。 2021 年底，“陽光海岸”投資資愈三億，在三亞灣開發(fā)高檔海景小區(qū)，打造高品質(zhì)的海景居所。 2021 年，坐落在大東海的“瑞海豪庭”推出高檔海景房，在極短的時間內(nèi)，三幢高層樓盤就發(fā)售一空，點燃了三亞房地產(chǎn)春天來臨的信號。 在全國旅游發(fā)展的大形勢下，三亞的旅 游業(yè)步步升溫。 在過去的 20 年，隨著中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國的旅游業(yè)有了長足的增長，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。項目所處的市場形勢利好。 2 天域度假 酒店 二期 引入 產(chǎn)權(quán)式酒店 模式情況分析 一．市場形勢分析 （一）客觀區(qū)域市場分析 天域二期的定位是：中國亞龍灣國家級旅游度假區(qū)的一家有五年成功經(jīng)營歷史的五星級度假酒 店的二期工程。 在中國內(nèi)地，從 1995 年開始流行。到 2021 年，已有 萬個家庭在 81 個國家的6000 多個旅游目的地購買了時權(quán)酒店 和產(chǎn)權(quán)酒店。 產(chǎn)權(quán)式酒店的流行趨勢 由于產(chǎn)權(quán)式酒店是將建設(shè)酒店 所需的 投資 和 宏大的管理 體系 分解為單體的組合，為擁有一定 閑置 資金 的投資人獲 得較高回報，且不想承受投資風(fēng)險的個人或法人提供了機(jī)會，因此正在全球范圍內(nèi)快 速增長。 投資者 既可長期居住， 也可在不住時 將客房委托給酒店經(jīng)營 獲 取回報，同時還可獲得酒店贈送 的一定期 限的免 費入住權(quán) 。 首創(chuàng)這一概念的是瑞士的亞力山大 .奈特 。 6% 5 施工進(jìn)度計劃 1 2021 年 11 月 29 日破土動工 2 2021 年 1 月 26 日結(jié)構(gòu)達(dá)到正負(fù)零 3 2021 年 5 月 18 日結(jié)構(gòu)封頂 4 2021 年 6 月 30 日交付使用 第二章 市場調(diào)研及前景預(yù)測 1 產(chǎn)權(quán)式酒店 的概念 產(chǎn)權(quán)式酒店由 時權(quán)酒店 （ TIME SHARE）演變而來。 46% 容積率： 0。本報告在以下的部分將著重對本項目的市場分析、項目定位、規(guī)劃設(shè)計定位、營銷推廣策略以及項目的財務(wù)評價進(jìn)行研究。在此背景下，我們準(zhǔn)備開發(fā) 建設(shè)的 天域度假酒店二期無疑適時而上，具有一定的建設(shè)必要性，一方面盡可能的提供給市場高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足市場的需求，另一方面也會產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益 。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來幾年的三亞房地產(chǎn)，特別是海景房產(chǎn)具有較大的市場需求。特別是隨著近幾年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)、國家假日經(jīng)濟(jì)的刺激、國人消費觀念的改變以及三亞旅游 綜合環(huán)境的不斷改善，使得三亞作為全國唯一的熱帶旅游度假目的地越來越受到國內(nèi)及國際的關(guān)注。旅游房地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長點，它在擴(kuò)大開放，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來越 重要的作用。 本項目建設(shè)用地東接 天域度假酒店一期 ；南臨南中國海；西接紅樹林 度假酒店（五星級）；北靠 亞龍灣高爾夫球場 ，地塊方正規(guī)則，視野開闊，觀海效果極佳，是建設(shè)高檔 度假酒店的 理想用地。這些稀有的自然資源使亞龍灣在全球游客中具有很大的吸引力。據(jù)國際環(huán)境保護(hù)組織對世界 48 個國家 158 個主要城市環(huán)境質(zhì) 量進(jìn)行監(jiān)測評價，三亞空氣質(zhì)量位居世界第二，中國第一。 這里長夏無冬，有最明媚的陽光、最純凈的空氣、最碧藍(lán)的海水、最潔白的沙灘，自然生態(tài)環(huán)境在世界首屈一指。亞龍灣猶如一顆璀璨的明珠，鑲嵌在地球北緯 18176。 天域度假酒店二期 項目可行性研究報告 編撰單位： 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 編撰時間：二 00三年五月八日 目 錄 第一章 總論 1 項目概況 2 項目提出的背景及建設(shè)必要性 3 可行性研究的依據(jù)和范圍 4 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 5 施工進(jìn)度計劃 第二章 市場調(diào)研及前景預(yù)測 1 度假公寓的概念 2 三亞引入度假公寓的情況介紹 3 目前三亞已經(jīng)推出和即將推出的可比項目分析 4 本項目與其他項目相比較優(yōu)劣勢分析 5 本項目前景預(yù)測 第三章 項目定位 1 主題定位 2 功能定位 3 市場定位 4 項目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計定位 5 價格定位 6 入市姿態(tài)及 推廣時機(jī)定位 7 銷售方式定位 8 物業(yè)管理定位 第四章 營銷策略 1 宣傳主題概念 2 賣點整合 3 優(yōu)惠措施 4 銷售目標(biāo)體系 —— 整體推廣思路 5 分階段控制的公關(guān)效果 6 外發(fā)式宣傳策略 7 銷售進(jìn)度目標(biāo) 8 資金回籠計劃 第五章 投資估算和資金籌措 1 投資估算 2 資金籌措 第六章 財務(wù)評價與社會效益分析 1 盈虧平衡分析 2 贏利預(yù)測 3 敏感性分析 4 社會效益分析 第七章 結(jié) 論 第一章 總論 1 項目概況 本報告所陳述的對象為三亞 天域度假酒店二期 ，以下簡稱本項目。 本項目位于三亞著名的國家 級旅游度假區(qū) 亞龍灣。與 阿拉伯海、紅海、加勒比海、孟加拉灣、墨西哥灣、夏威夷群島 一道，呼吸著溫馨的海洋季風(fēng)， 這是一條關(guān)于熱帶，關(guān)于濱海的假日旅行線。世界旅游組織把三亞認(rèn)證為 4A 級旅游目的地。國家環(huán)境保護(hù)總局把三亞亞龍灣浴場列入全國 5 個水質(zhì)優(yōu)、最適宜游泳的海水浴場。 天域度假酒店二期便位于 亞龍灣海岸線的中點。 2 項目提出的背景及建設(shè)必要性 在過去的 20 年，隨著中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國的旅游業(yè)有了長足的增長，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。 在全國旅游發(fā)展的大形勢下，三亞的旅游業(yè)步步升溫。 近幾年，三亞房地產(chǎn)慢慢脫離海南房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的陰影，開始復(fù)蘇，并朝著良性的方向發(fā)展，三亞的房地產(chǎn)開始了新一輪的升溫。與其同時，三亞也因為良好的氣候和優(yōu)美的自然環(huán)境使得內(nèi)地人特別是東北、華北地區(qū)的人們對到三亞過冬、度假充滿熱情，客觀上造成了三亞近期推出的房產(chǎn)特別是海景房大多數(shù)被內(nèi)地人所購買。 在美麗的亞龍灣區(qū)域內(nèi)可以供給的濱海一線房地產(chǎn)目前尚無一家，亞龍灣二線房地產(chǎn)產(chǎn)品也屈指可數(shù)，在未來幾年內(nèi)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)難以滿足市場對亞龍灣濱海房地產(chǎn)產(chǎn)品的強(qiáng)大需求。 3 可行性研究的依據(jù)和范圍 本報告是基于對市場的充分了解和對該項目的市場前景有著準(zhǔn)確的判斷而作的，具有科學(xué)性和前瞻性。 4 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總占地面積： 58070 平方米 總建筑面積： 67981 平方米 可銷售面積： 34000 平方米， 建筑密度： 24。 72 綠化率： 65。 它是 由消費者或個人投資者買斷 酒 店 客房 在特定時間里的使用權(quán) 。 1976 年，法國阿爾卑斯山地區(qū)的旅 游酒店首次進(jìn)行了真正意義上的而產(chǎn)權(quán)酒店則是進(jìn)而買斷產(chǎn)權(quán)而不僅是買斷時段，即將 酒店的 客房分割 ，每間客房作不住時為一個帶有獨立 產(chǎn)權(quán) 的 獨立 單位， 出售給 客戶。 產(chǎn)權(quán)酒店 是一種旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)有效結(jié)合的投資品種。據(jù)國際旅游組織 2021年 報告 ，其增長率達(dá)到 %。 美國的 產(chǎn)權(quán) 酒店 已超過了1000 個。目前北京、青島、北海、珠海、長春、蘭州、昆明、長沙、深圳、海南等地均開始出現(xiàn)各種規(guī)模的產(chǎn)權(quán)酒店。 酒店是旅游產(chǎn)業(yè)鏈中的重要環(huán)節(jié)，而度假酒店是酒店類型中數(shù)量不多，但占經(jīng)濟(jì)比重較大的類型之一。 1．從三亞市來看，是我國近年來旅游業(yè)發(fā)展最迅速的城市之一。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長點，它在擴(kuò)大開放，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來越 重要的作用。旅游房地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。緊接著，“碧海藍(lán)天”、“藍(lán)?；▓@”、“昌達(dá)海景花園”等隨之跟進(jìn)?，F(xiàn)在，一批依山傍海，環(huán)境優(yōu)美的海景房成為頗受消費者歡迎的“皇帝女”，銷售勢頭有增無減。 2．三亞有著天生麗質(zhì)的自然美。而天域二期，則是位于綜合自然條件最好的亞龍灣。這一稀缺資源對世人的吸引力越來越大。亞龍灣 更是成為人們來三亞旅游的必到之處。近年來三亞城市發(fā)展日新月異，城市品位顯著提升。 為了增加城市的綜合競爭力以及在世界范圍內(nèi)的知名度，三亞市政府進(jìn)行了系列的形象工程建設(shè)，組織了大量的重大文化活動， …… 這一切都成功地將三亞推向全國、甚至世界優(yōu) 秀旅游城市的前列。 據(jù)新華社經(jīng)濟(jì)觀察報道， 2021 年到 2021 年之中，三亞房地產(chǎn)的購買者當(dāng)?shù)鼐用裰徽?0%，海南島的客戶占了 20%，而全國其他城市的購買者占了 70%。房地產(chǎn)投資從腹地走向旅游度假勝地，是房地產(chǎn)發(fā)展的一個必然。 2021 年，以 瑞海豪庭的被搶購為代表的 地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇只是一個信號。在中國最好的度假地區(qū)投資房產(chǎn)，似乎成了人們相互之間發(fā)自內(nèi)心的默契。尤其是亞龍灣的一線海景，這種最為稀缺的資源尤為搶手。所有在三亞的房地產(chǎn)商都明白了一個道理：時機(jī)來了。這都是本項目面對的市場基礎(chǔ)。三亞旅游市場的穩(wěn)步發(fā)展給酒店業(yè)帶來蓬勃生機(jī)。根據(jù)亞龍灣公司提供的資料，近五年來游客增長的速度遠(yuǎn)大于酒店接待能力與增長速度之比如下： 圖例： （