【正文】 世界、劇院、潛水、多項水上運動和和沙灘運動等；5．各大酒店自設(shè)醫(yī)務(wù)室；6．給排水、電、電信及英特網(wǎng)、有線電視等網(wǎng)絡(luò)健全；7．排污系統(tǒng)、垃圾站健全；8．通往市區(qū)和機場、車站的交通便利。3．5．行業(yè)發(fā)展趨勢項目影響xx度假酒店建成以后，亞龍灣出現(xiàn)了許國國際知名品牌酒店，多種不同風(fēng)格的建筑與優(yōu)美的環(huán)境，國外先進(jìn)的管理經(jīng)驗與優(yōu)質(zhì)服務(wù)，對xx形成了壓力。五年中客人反饋了很多好的建設(shè)性建議，是促使業(yè)主盡快開發(fā)xx二期的重要源動力。3．4項目開發(fā)的市場需求定位xx度假酒店一期已經(jīng)運行五年。第三章 項目定位1 主題定位xx度假酒店二期——絕版海景視野，一生的度假計劃——國寶級的海景，您將不再是過客2 功能定位結(jié)合xx度假酒店一期成功之處，規(guī)劃設(shè)計的xx度假酒店二期，完善第一期的設(shè)施，滿足不斷增長的客流量的需求，提高接待能力，增強市場競爭優(yōu)勢。隨著海南整個經(jīng)濟(jì)環(huán)境的逐步改善和海南旅游產(chǎn)業(yè)的快速、穩(wěn)定發(fā)展，房地產(chǎn)市場價格的回升也是指日可待。● 本項目與其他項目相比較具有的劣勢：采用酒店式設(shè)計及配套，公共建筑面積較多5 本項目前景預(yù)測我們評價本項目的原則是謹(jǐn)慎、保守的，但本項目的市場綜合環(huán)境又是值得樂觀的。宣傳與銷售方式采用傳單與條幅宣傳和傳統(tǒng)的店鋪方式銷售銷售價格2780元起，高一層加50到100不等，均價3100客戶主要來源80%以上為內(nèi)地游客目前銷售情況住宅部分銷售率已達(dá)到95%其他裝修標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房4 本項目優(yōu)劣勢分析●本項目同華宇皇冠項目相比較，具有共同的特點：A、 都位于亞龍灣。項目名稱項目位置開發(fā)商開盤或預(yù)計開盤日期總占地面積總建筑面積容積率建筑密度綠化率總套數(shù)層數(shù)8層戶型項目優(yōu)勢：地處目前房地產(chǎn)開發(fā)最佳地濱海大道，分享椰夢長廊之美景；處市中心，生活配套設(shè)施完善；全海景的戶型滿足了內(nèi)地人對大海的需要；整體規(guī)劃設(shè)計較好，實用率高；八層帶電梯，提升了項目的檔次。因位于二線海景，所以與本項目存在不可比性。三亞市房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展產(chǎn)品上產(chǎn)權(quán)酒店基本是一個空白。 3．比較分析在同樣的地理條件下，亞龍灣暫時尚未出現(xiàn)可類比的項目，擁有一線海景的凱萊、喜來登等酒店，沒有一家發(fā)出產(chǎn)權(quán)銷售的信息。 2．市場定位xx二期是設(shè)計為五星級標(biāo)準(zhǔn)的度假酒店，與一期一樣，目標(biāo)是來三亞度假的具有高消費能力的頂級富豪、高端游客，包括世界500強企業(yè)、新崛起的經(jīng)濟(jì)大鱷以及其它社會高層機構(gòu)和知名人士。因為政府對一線海景地開發(fā)的限制，使得這塊地有著極大的升值潛力。（三）項目比較分析 1．項目地塊情況項目的地塊A52，約58070m2，位于亞龍灣中部，南面南中國海，北靠起伏的山嶺和亞龍灣高爾夫球場，緊挨著xx一期，是一塊優(yōu)質(zhì)的專屬沙灘的一線海景地。xx二期的開發(fā)完全是順應(yīng)了這一市場需求的。從目前來看，亞龍灣酒店的接待能力并沒有飽和，尤其是在周末和節(jié)假日，入住亞龍灣五星級酒店要提前一周預(yù)訂，在黃金周根本就供不應(yīng)求。（二）市場供求分析xx酒店開業(yè)之時，亞龍灣僅為凱萊一家五星級酒店，客房接待能力達(dá)不到30萬人次/年，但經(jīng)過幾年的發(fā)展，已經(jīng)出來了喜來登、環(huán)球城等十幾家星級酒店，客房接待能力越過300萬人次/年。綜上所述，xx二期的開發(fā)有著良好的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境，社全環(huán)境和地理位置。三亞現(xiàn)在的海景房地產(chǎn)，價格一升再升，很多房產(chǎn)一開盤就差不多全部售罄。一線海景和近海的公寓、酒店式公寓、別墅等成了房產(chǎn)投資的首選。我們可以看到，三亞全方位的旅游開發(fā)和各類樓盤的上市，吸引了來自全國各大城市的買家，包括港澳臺和東南亞各國的買家。這就使得人們的眼光自然投向三亞這樣的旅游勝地，給三亞房地產(chǎn)帶來了百年一遇的良機。這就證明中國的旅游地產(chǎn)正在形成市場。 4．房產(chǎn)投資從腹地轉(zhuǎn)移到旅游度假勝地，旅游地產(chǎn)正在形成市場。市委、市政府圍繞建設(shè)“國際性熱帶濱海風(fēng)景旅游城市”這個目標(biāo)， 以“旅游度假、生態(tài)示范”為個性特色，對城市總體規(guī)劃進(jìn)行了布局修編，創(chuàng)造了“山、海、河、城”融為一體的城市生態(tài)環(huán)境，大力營造城在綠中、城在花中、城在水中的大生態(tài)環(huán)境。3．的生態(tài)市貌和與時俱進(jìn)的青春活力，讓世界矚目。每年有300多萬的海內(nèi)外游客赴三亞休閑度假，居住養(yǎng)生。國家環(huán)?？偩謱θ珖?7個沿海城市的28個海水浴場進(jìn)行的水質(zhì)監(jiān)測結(jié)果表明：三亞大東海浴場、亞龍灣浴場是全國5個水質(zhì)優(yōu)、最適宜游泳的海水浴場。陽光、海水、沙灘、椰樹是這個城市美為驕人的資源。2003年1月7月，在非典疫情剛過去的7月份中，（），這表明，幾經(jīng)風(fēng)雨，三亞房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)駛?cè)虢】悼焖俚陌l(fā)展軌道。2002年底，“陽光海岸”投資資愈三億，在三亞灣開發(fā)高檔海景小區(qū)，打造高品質(zhì)的海景居所。2001年，坐落在大東海的“瑞海豪庭”推出高檔海景房，在極短的時間內(nèi)，三幢高層樓盤就發(fā)售一空，點燃了三亞房地產(chǎn)春天來臨的信號。在全國旅游發(fā)展的大形勢下，三亞的旅游業(yè)步步升溫。在過去的20年，隨著中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國的旅游業(yè)有了長足的增長，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。項目所處的市場形勢利好。2 xx度假酒店二期引入產(chǎn)權(quán)式酒店模式情況分析 一．市場形勢分析（一）客觀區(qū)域市場分析xx二期的定位是：中國亞龍灣國家級旅游度假區(qū)的一家有五年成功經(jīng)營歷史的五星級度假酒店的二期工程。 在中國內(nèi)地，從1995年開始流行。到2003年。產(chǎn)權(quán)式酒店的流行趨勢 由于產(chǎn)權(quán)式酒店是將建設(shè)酒店所需的投資和宏大的管理體系分解為單體的組合，為擁有一定閑置資金的投資人獲得較高回報，且不想承受投資風(fēng)險的個人或法人提供了機會，因此正在全球范圍內(nèi)快速增長。投資者既可長期居住，也可在不住時將客房委托給酒店經(jīng)營獲取回報，同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權(quán)。首創(chuàng)這一概念的是瑞士的亞力山大 .奈特。6%5 施工進(jìn)度計劃1 2003年11月29日破土動工2 2004年1月26日結(jié)構(gòu)達(dá)到正負(fù)零3 2004年5月18日結(jié)構(gòu)封頂4 2005年6月30日交付使用第二章 市場調(diào)研及前景預(yù)測1 產(chǎn)權(quán)式酒店的概念產(chǎn)權(quán)式酒店由時權(quán)酒店（TIME SHARE）演變而來。46%容積率：0。本報告在以下的部分將著重對本項目的市場分析、項目定位、規(guī)劃設(shè)計定位、營銷推廣策略以及項目的財務(wù)評價進(jìn)行研究。在此背景下，我們準(zhǔn)備開發(fā)建設(shè)的xx度假酒店二期無疑適時而上，具有一定的建設(shè)必要性，一方面盡可能的提供給市場高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足市場的需求，另一方面也會產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來幾年的三亞房地產(chǎn)，特別是海景房產(chǎn)具有較大的市場需求。特別是隨著近幾年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)、國家假日經(jīng)濟(jì)的刺激、國人消費觀念的改變以及三亞旅游綜合環(huán)境的不斷改善，使得三亞作為全國唯一的熱帶旅游度假目的地越來越受到國內(nèi)及國際的關(guān)注。旅游房地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長點，它在擴(kuò)大開放，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來越重要的作用。 本項目建設(shè)用地東接xx度假酒店一期；南臨南中國海；西接紅樹林度假酒店（五星級）；北靠亞龍灣高爾夫球場，地塊方正規(guī)則，視野開闊，觀海效果極佳，是建設(shè)高檔度假酒店的理想用地。這些稀有的自然資源使亞龍灣在全球游客中具有很大的吸引力。據(jù)國際環(huán)境保護(hù)組織對世界48個國家158個主要城市環(huán)境質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)測評價，三亞空氣質(zhì)量位居世界第二，中國第一。這里長夏無冬，有最明媚的陽光、最純凈的空氣、最碧藍(lán)的海水、最潔白的沙灘，自然生態(tài)環(huán)境在世界首屈一指。亞龍灣猶如一顆璀璨的明珠，鑲嵌在地球北緯18176。度假酒店二期項目可行性研究報告作者：日期：xx度假酒店二期項目可行性研究報告編撰單位：三亞xx實業(yè)有限公司編撰時間：二00三年五月八日目 錄第一章 總論1 項目概況2 項目提出的背景及建設(shè)必要性3 可行性研究的依據(jù)和范圍4 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)5 施工進(jìn)度計劃第二章 市場調(diào)研及前景預(yù)測1 度假公寓的概念2 三亞引入度假公寓的情況介紹3 目前三亞已經(jīng)推出和即將推出的可比項目分析4 本項目與其他項目相比較優(yōu)劣勢分析5 本項目前景預(yù)測第三章 項目定位1 主題定位2 功能定位3 市場定位4 項目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計定位5 價格定位6 入市姿態(tài)及推廣時機定位7 銷售方式定位8 物業(yè)管理定位 第四章 營銷策略1 宣傳主題概念2 賣點整合3 優(yōu)惠措施4 銷售目標(biāo)體系——整體推廣思路5 分階段控制的公關(guān)效果6 外發(fā)式宣傳策略7 銷售進(jìn)度目標(biāo)8 資金回籠計劃第五章 投資估算和資金籌措1 投資估算2 資金籌措第六章 財務(wù)評價與社會效益分析1 盈虧平衡分析2 贏利預(yù)測3 敏感性分析4 社會效益分析第七章 結(jié)論第一章 總論1 項目概況本報告所陳述的對象為三亞xx度假酒店二期，以下簡稱本項目。本項目位于三亞著名的國家級旅游度假區(qū)亞龍灣。與阿拉伯海、紅海、加勒比海、孟加拉灣、墨西哥灣、夏威夷群島一道，呼吸著溫馨的海洋季風(fēng)，這是一條關(guān)于熱帶，關(guān)于濱海的假日旅行線。世界旅游組織把三亞認(rèn)證為4A級旅游目的地。國家環(huán)境保護(hù)總局把三亞亞龍灣浴場列入全國5個水質(zhì)優(yōu)、最適宜游泳的海水浴場。xx度假酒店二期便位于亞龍灣海岸線的中點。2 項目提出的背景及建設(shè)必要性在過去的20年，隨著中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國的旅游業(yè)有了長足的增長，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。在全國旅游發(fā)展的大形勢下，三亞的旅游業(yè)步步升溫。近幾年，三亞房地產(chǎn)慢慢脫離海南房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的陰影，開始復(fù)蘇，并朝著良性的方向發(fā)展，三亞的房地產(chǎn)開始了新一輪的升溫。與其同時，三亞也因為良好的氣候和優(yōu)美的自然環(huán)境使得內(nèi)地人特別是東北、華北地區(qū)的人們對到三亞過冬、度假充滿熱情，客觀上造成了三亞近期推出的房產(chǎn)特別是海景房大多數(shù)被內(nèi)地人所購買。在美麗的亞龍灣區(qū)域內(nèi)可以供給的濱海一線房地產(chǎn)目前尚無一家，亞龍灣二線房地產(chǎn)產(chǎn)品也屈指可數(shù)，在未來幾年內(nèi)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)難以滿足市場對亞龍灣濱海房地產(chǎn)產(chǎn)品的強大需求。3 可行性研究的依據(jù)和范圍本報告是基于對市場的充分了解和對該項目的市場前景有著準(zhǔn)確的判斷而作的，具有科學(xué)性和前瞻性。4 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總占地面積：58070平方米總建筑面積：67981平方米可銷售面積：34000平方米，建筑密度：24。72綠化率：65。它是由消費者或個人投資者買斷酒店客房在特定時間里的使用權(quán)。1976年，法國阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進(jìn)行了真正意義上的而產(chǎn)權(quán)酒店則是進(jìn)而買斷產(chǎn)權(quán)而不僅是買斷時段，即將酒店的客房分割，每間客房作不住時為一個帶有獨立產(chǎn)權(quán)的獨立單位，出售給客戶。產(chǎn)權(quán)酒店是一種旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)有效結(jié)合的投資品種。據(jù)國際旅游組織2002年報告，%。美國的產(chǎn)權(quán)酒店已超過了1000個。目前北京、青島、北海、珠海、長春、蘭州、昆明、長沙、深圳、海南等地均開始出現(xiàn)各種規(guī)模的產(chǎn)權(quán)酒店。酒店是旅游產(chǎn)業(yè)鏈中的重要環(huán)節(jié)，而度假酒店是酒店類型中數(shù)量不多，但占經(jīng)濟(jì)比重較大的類型之一。 1．從三亞市來看，是我國近年來旅游業(yè)發(fā)展最迅速的城市之一。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長點，它在擴(kuò)大開放，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來越重要的作用。旅游房地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。緊接著，“碧海藍(lán)天”、“藍(lán)海花園”、“昌達(dá)海景花園”等隨之跟進(jìn)?，F(xiàn)在，一批依山傍海，環(huán)境優(yōu)美的海景房成為頗受消費者歡迎的“皇帝女”，銷售勢頭有增無減。 2．三亞有著天生麗質(zhì)的自然美。而xx二期，則是位于綜合自然條件最好的亞龍灣。這一稀缺資源對世人的吸引力越來越大。亞龍灣更是成為人們來三亞旅游的必到之處。近年來三亞城市發(fā)展日新月異，城市品位顯著提升。為了增加城市的綜合競爭力以及在世界范圍內(nèi)的知名度，三亞市政府進(jìn)行了系列的形象工程建設(shè)，組織了大量的重大文化活動，……這一切都成功地將三亞推向全國、甚至世界優(yōu)秀旅游城市的前列。據(jù)新華社經(jīng)濟(jì)觀察報道，2001年到2003年之中，三亞房地產(chǎn)的購買者當(dāng)?shù)鼐用裰徽?0%，海南島的客戶占了20%，而全國其他城市的購買者占了70%。房地產(chǎn)投資從腹地走向旅游度假勝地，是房地產(chǎn)發(fā)展的一個必然。2001年，以瑞海豪庭的被搶購為代表的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇只是一個信號。在中國最好的度假地區(qū)投資房產(chǎn)，似乎成了人們相互之間發(fā)自內(nèi)心的默契。尤其是亞龍灣的一線海景，這種最為稀缺的資源尤為搶手。所有在三亞的房地產(chǎn)商都明白了一個道理：時機來了。這都是本項目面對的市場基礎(chǔ)。三亞旅游市場的穩(wěn)步發(fā)展給酒店業(yè)帶來蓬勃生機。根據(jù)亞龍灣公司提供的資料，近五年來游客增長的速度遠(yuǎn)大于酒店接待能力與增長速度之比如下：酒店接待能力實際到訪游客數(shù)量圖例： （表3）8151426321705022080330 單位：萬/人次 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年從上表可見亞龍灣的酒店還沒有達(dá)到飽和，星級客房接等依然有很大的市場。xx二期與xx一期聯(lián)為一體，以其完全開敞式的熱帶濱海酒店風(fēng)格，以其毫無可比擬的特色區(qū)別于凱萊、喜來登等酒店，這將牢固的鞏固和保持其競爭地位。用開發(fā)度假酒店，是非常珍貴非常稀缺的一塊寶地。無論開發(fā)為何種物業(yè)，它都是稀缺的，不可多得的。從產(chǎn)權(quán)發(fā)售的角度