【正文】 三是房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，主要應注意自用房地產(chǎn)（或存貨）與公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)之間的轉(zhuǎn)換，投資性房地產(chǎn)（或存貨）轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，公允價值與賬面價值的差額，無論是借差還是貸差，均確認為公允價值變動損益；自用房地產(chǎn)（或存貨）轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，公允價值與賬面價值的差額，借差確認為公允價值變動損益，貸差確認為資本公積。 二是投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式：成本模式計量或公允價值模式計量，一個企業(yè)同一時點只能采用其中的一種，成本模式計量原則比照固定資產(chǎn)，應計提折舊、確認減值；公允價值模式計量，不計提折舊 、確認減值，期末按公允價值反映其賬面價值。 要求：分別按成本模式和公允價值模式處理。辦公樓公允價值為： 2020 年 1月 1日，公允價值為 1 150萬元； 2020 年 12 月 31 日公允價值為 900 萬元（成本模式下認定為減值，折舊方法、折舊期限和凈殘值不變）； 2020 年 12 月 31 日公允價值為 1 000 萬元； 2020 年 1 月 1日，公允價值為 1 000 萬元。 計算分析題】 2020 年 12月 31日，中天公司支付 1 200 萬元購入一棟辦公樓用于企業(yè)總部辦公，預計使用 20 年，凈殘值為 0，采用直線法按年計提折舊。 （ 1）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)存貨 借：開發(fā)產(chǎn)品 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準備 貸：投資性房地產(chǎn) 成本模式下的轉(zhuǎn)換 （ 2）存貨轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn) 借：投資性房地產(chǎn) 存貨跌價準備 貸：開發(fā)產(chǎn)品 與自用房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換相比，不是科目一對一的對調(diào)，而是多對一的對調(diào)。 （四）存貨與投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換 作為存貨的房地產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，總的來說，比照自用房地產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換。 萬元 萬元 460 萬元 700 萬元 【答案】 C 【解析】因出售辦公樓應確認的損益金額 ＝（ 2 8002 640） +[2 400（ 3 2002 100） ]=1 460（萬元）。 A. 207 年 2 月 5 日 B. 207 年 2 月 10 日 C. 207 年 2 月 20 日 D. 207 年 3 月 1 日 【答案】 B 【解析】如果企業(yè)自行建造或開發(fā)完成但尚未使用的建筑物，且企業(yè)管理當局正式作出書面決議，明確表明其自行建造或開發(fā)產(chǎn)品用于經(jīng)營出租、持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，可視為非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為企業(yè)管理當局作出書面決議的日期 ,即 207 年 2月 10 日。 要求：根據(jù)上述資料，不考慮其他因素，回答下列第（ 1）題至（ 2）題。 辦公樓 207 年 12 月 31 日的公允價值為 2 600 萬元， 208 年 12 月 31 日的公允價值為 2 640 萬元。當日，辦公樓成本為 3 200 萬元，已計提折舊為 2 100 萬元，未計提減值準備，公允價值為 2 400 萬元，甲公司采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。 單選題】（ 2020 年新制度） 207 年 2月 5日，甲公司資產(chǎn)管理部門建議管理層將一尚未使用的閑置辦公樓用于出租。 萬元 萬元 【答案】 C 【解析】轉(zhuǎn)換前折舊金額 =3 000/201/2=75 （萬元）；轉(zhuǎn)換后確認半年租金 =150/2=75（萬元）；當期末，公允價值與賬面價值之間的差額即公允價值變動 =2 8002 200=600（萬元），營業(yè)利潤的影響金額 =75+75600=600（萬元）。 D選項，出租辦公樓 204 年取得的 75 萬元租金確認其他業(yè)務收入，所以 D 選項不正確。 （ 1）下列各項關于甲公司上述交易或事項會計處理的表述中，正確的是（ ）。 204 年 12月 31日，該辦公樓的公允價值為 2 200 萬元。租賃協(xié)議簽訂日 該辦公樓的公允價值為 2 800 萬元。 因公司遷址， 204 年 6月 30日甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議。 單選題】（ 2020 年） 甲公司 201 年至 204 年發(fā)生以下交易或事項： 201 年 12月 31 日購入一棟辦公樓，實際取得成本為 3 000 萬元。 公允價值模式下的轉(zhuǎn)換，是整個投資性房地產(chǎn)這一章的重點。 防止上市公司虛增利潤，是很多會計處理規(guī)定的出發(fā)點，要學會用這條規(guī)則去分析問題。比如說， 甲企業(yè) 2020 年年末把這棟辦公樓出售，那么，出售的時候要把資本公積 26 000 萬元轉(zhuǎn)為其他業(yè)務利潤。 上市公司完全可能在需要調(diào)高利潤的時候，把自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)作出租，適當?shù)臅r候，還可以再把他轉(zhuǎn)換回來，所以會計準則規(guī)定，轉(zhuǎn)換收益不能計入公允價值變動損益，而計入資本公積。上市公司為了維持股票市價，為了不被證監(jiān)會停牌，經(jīng)常會有調(diào)高利潤的動機。 2020 年 1月 1日，辦公樓公允價值為 30 000 萬元。注意與投資性房地產(chǎn)改為自用房地產(chǎn)的區(qū)別 . 貸記資本公積講解： 【例題 這里要注意兩 個問題：第一，原賬面價值 4 750 萬元，實際上就是上年末（ 2020 年 12 月 31日）的公允價值，因為公允價值模式下每年年末都得按照公允價值調(diào)整賬面價值，那么，差額 50萬元即公允價值變動收益 50萬元，就是上年末（ 2020年 12 月 31日）～轉(zhuǎn)換日（ 2020 年 10 月 15日）之間公允價值的變動額，最多就是房地產(chǎn)一年內(nèi)的價格波動，所以，公允價值變動損益的金額一般不會特別大；第二個問題，固定資產(chǎn)的入賬價值，是轉(zhuǎn)換當天的公允價值，一般來說，固定資產(chǎn)是按成本計量的，但這個入賬價值卻是公允價值，這就是計量屬性之間的相互轉(zhuǎn)化， 今天的公允價值，就是明天的歷史成本。該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用 公允價值模式計量，原賬面價值為 4 750萬元，其中，成本為 4 500 萬元，公允價值變動為增值 250 萬元。 計算分析題】 208 年 10月 15日，甲企業(yè)因租賃期滿，將出租的寫字樓收回，開始作為辦公樓用于本企業(yè)的行政管理。 【答案】 D （三）公允價值模式下的轉(zhuǎn)換 借：固定資產(chǎn) 貸：投資性房地產(chǎn) —— 成本 借或貸：投資性房地產(chǎn) —— 公允價值變動 借或貸：公允價值變動損益 注：借差貸差都記為公允價值變動損益。 萬元 萬元 萬元 萬元 【解析】 208 年 1月 20日增加的投資性房產(chǎn)，從 2 月份開始計提折舊， 208 年度應當計提的折舊＝ 9 000/5011/12 ＝ 165（萬元） 【答案】 A 208 年 12月 31日資產(chǎn)負債表項目列報金額的表述中，正確的是（ ）。 樓的成本 【解析】商鋪重新裝修發(fā)生的支出應予資本化，計入投資性房地產(chǎn)的成本，選項 A 錯誤；計劃對商鋪重新裝修后繼續(xù)用于出租，在重新裝修完工并達到預定可使用狀態(tài)后商鋪應作為投資性房地產(chǎn)列報（無需簽訂租賃協(xié)議），選項 B錯誤；用于建造辦公樓（自用）的土地使用權的賬面價值作為無形資產(chǎn)單獨核算，不計入辦公樓成本，選項 C錯誤；由于甲公司對出租的商品房采用成本模式進行后續(xù)計量，所以，商品房改為出租用房時應按照其賬面價值作為投資性房地產(chǎn)的入賬價值，選項 D正確。 要求： 根據(jù)上述資料，不考慮其他因素，回答下列第 3 題至第 5 題。 【解析】 208 年 8月 1日重新裝修： “ 裝修后預計租金收入將大幅增加 ” ，即可以提高企業(yè)產(chǎn)生經(jīng)濟利益的能力，屬于資本化支出； “ 計劃對其重新裝修后繼續(xù)用于出租 ” ，裝修期間轉(zhuǎn)入 “ 投資性房地產(chǎn)（在建） ” 。裝修工程于 8月 1日開始，于年末完工并達到預定可使用狀態(tài)，共發(fā)生裝修支出 1 500萬元。 【解析】 2020 年 3 月 1 日轉(zhuǎn)自用，確認為無形資產(chǎn)： 借：無形資產(chǎn) —— 辦公樓土地使用權 2 750 投資性房地產(chǎn)累計攤銷 550（ 2 750/5010 ） 貸：投資性房地產(chǎn) 2 750 累計攤銷 550 2020 年 12月 31日的會計處理： ① 攤銷（ 3月～ 12 月）： 借：管理費用 貸：累計攤銷 （ 2 750/5010/12 ） ② 發(fā)生工程支出： 借：在建工程 —— 辦公樓 3 500 貸：銀行存款等 3 500 （ 3） 3月 5日，收回租賃期屆滿的商鋪，并計劃對其重新裝修后繼續(xù)用于出租。該土地使用權成本為 2 750 萬元，未計提減值準備，至辦公樓開工之日已攤銷 10年，預計尚可使用 40 年，采用直線法攤銷。 【解析】題干最后一句話 “ 甲公司對出租的商品房、土地使用權和商鋪均采用成本模式進行后續(xù)計量。出租商品房的賬面余額為 9 000 萬元， 未計提跌價準備，公允價值為 10 000 萬元。 單選題】 甲公司從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務， 208 年度發(fā)生的有關交易或事項如下： （ 1） 1月 1日，因商品房滯銷，董事會決定將兩棟商品房用于出租。 小結(jié) 成本模式下的轉(zhuǎn)換，會計處理其實就是會計科目的對調(diào)：固定資產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)對調(diào)，累計折舊與投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）對調(diào)；固定資產(chǎn)減值準備與投資性房 地產(chǎn)減值準備對調(diào)。 把固定資產(chǎn)的科目替換成投資性房地產(chǎn)的科目。 （二）成本模式下的轉(zhuǎn)換 把投資性房地產(chǎn)的科目替換成固定資產(chǎn)的科目。 （二）不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。另外，處置時，不僅要確認處置收入和轉(zhuǎn)銷賬面價值，還要轉(zhuǎn)銷公允價值變動損益和資本公積的科目余額。甲企業(yè)采用公允價值模式計量，不考慮相關稅費。 207 年 12月 31日，該項投資性房地產(chǎn)的公允價值為 48 000 萬元。 （ 4）處置 ① 處置所得 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務收入 ② 轉(zhuǎn)銷科目余額 借：資本公積 —— 其他資本公積 借：其他業(yè)務成本 貸：投資性房地產(chǎn) —— 成本 借或貸：投資性房地產(chǎn) —— 公允價值變動 借或貸：公允價值變動損益 【例題】甲為一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 207 年 3月 10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為 207 年 4月15日。 會計處理環(huán)節(jié)有 4 個：購建資產(chǎn)、取得租金、期末計價、處置。 公允價值模式下，投資性房地產(chǎn)既不計提折舊，也不計提減值，期末按公允價值計量，確認公允價值變動損益。 （ 5）處置 ① 確認處置收入 二、公允價值模式 采用公允價值模式有兩個條件：（ 1）所在地有活躍市場；（ 2）市場價格可以獲得。 成本模式的賬務處理環(huán)節(jié) 會計處理環(huán)節(jié)有 5 個： （ 1）取得資產(chǎn) 借：投資性房地產(chǎn) 貸：銀行存款 （ 2）確認租金收入 借：銀行存款（或其他應收款） 貸：其他業(yè) 務收入 （表明副營業(yè)務） （ 3）計提折舊 借：其他業(yè)務成本（表明副營業(yè)務） 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 注：投資性房產(chǎn)計提折舊比照固定資產(chǎn)，當月增加的投資性房產(chǎn)下月開始計提折舊；投資性地產(chǎn)攤銷比照無形資產(chǎn)，當月增加的投