【正文】 承貸社應(yīng)針對 42 該項目制定出行之有效的管理方案，并督促項目承建單位擬定用、還款計劃，確保該項目的順利實施 。 可發(fā)放項目貸款 ****萬元，貸款預(yù)計償還期為 ***年。 在財務(wù)數(shù)據(jù)評估基礎(chǔ)上綜合分析了影響該項目的建設(shè)技術(shù)力量和多項不確定 因素后，評估結(jié)論認為項目投資風險較小，建設(shè)條件具備，具有較好的財務(wù)效益和國民經(jīng)濟效益。 該項目評估數(shù)據(jù)主要結(jié)合當前客觀實際價格參考了部分資料，在實施中具有可變性，對數(shù)據(jù)的準確性有一定的影響。 本次評估各項數(shù)據(jù)主要依據(jù)其提供的效果圖（無多方案比選），如設(shè)計方案的變動將影 響本次評估的有關(guān)數(shù)據(jù)。 41 該項目籌資渠道的多樣性如貸款、建筑商墊資等需在一定時期分別償還，因此該項目貸款的按期償還具有可變性。 按照項目資金籌措計劃，固定資產(chǎn)投資借款 ***萬元，年利率按***%，期限為 **年， 在還款期間內(nèi)將 采取等額本金按月付息的方式，具體還款安排詳見（附表 15） 十 一 、不可預(yù)測風險 湖北 ****物流股份有限公司最大股東 ****集團公司控股****％（雙方法人代表均為 ****），其經(jīng) 營活動及資金調(diào)配易受集團公司制約。 項目投資回收期（所得稅前）＝ * 項目投資回收期（所得稅后）＝ * 40 項目資本金現(xiàn)金流量分析 項目資本金財務(wù)內(nèi)部收益率 =***% 從計算結(jié)果看，項目在財務(wù)上是可行的。 綜上，正常年經(jīng)營成本 ***萬元，總成本 ****萬元；生產(chǎn)運營期年平均經(jīng)營成本 ****萬元，年平均總成本 ****萬元。 正常年修理費 ****萬元。 正常年攤銷費 *****萬元。 攤銷費 無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)采用直線法攤銷。房屋、建（構(gòu)）筑物原值 **** 39 萬元，按 30 年折舊，年折舊額 ****萬元；機器設(shè)備原值 ****萬元，按13 年折舊，年折舊額 ****萬元。 正常年經(jīng)營費用 ****萬元。 正常年工資及福利費 ****萬元。 正常年外購燃料及動力費 ***萬元。 外購燃料及動力費 電每年 1500 萬度，單價 ****元 /度（含稅）。 燃油生產(chǎn)運營期第 1 年 ****噸，第 2～ 5 年每年增加 ***噸，第 6～ 13 年穩(wěn)定在第 5 年的水平，單價 ****元 /噸。 38 成本估算 外購原材料費 進貨成本按自營業(yè)務(wù)收入的 ***%計算。 綜上，正常年營業(yè)收入 ****萬元，其中：自營業(yè)務(wù)收入 ***萬元，交易手續(xù)費收入 ***萬元，配送中心服務(wù)收入 ****萬元，門面租金收入 ****萬元，倉儲經(jīng)營收入 ***萬元，冷庫經(jīng)營收入 ***萬元，整理、分揀收入***萬元，包裝收入 ***萬元，商務(wù)中心經(jīng)營收入 ***萬元，會展中心經(jīng)營收入 ***萬元。本項目自營 業(yè)務(wù)收入需繳納增值稅，其他經(jīng)營服務(wù)收入需繳納營業(yè)稅，同時繳 納城市維護建設(shè)稅和教育費附加。 天。 天 , 第2～ 5 年每年增加 ****元 / M2 商務(wù)中心經(jīng)營收入 商務(wù)中心建筑面積 ****M2，其中經(jīng)營面積 ****M2，有效使用率 **%，生產(chǎn)運營期第 1 年 ***元 /M2, 第 2～ 5 年每年增加 ****元 /M2，第 6～ 13 年穩(wěn)定在第 5 年的水平 ，即 ***元 /M2。 整理分揀經(jīng)營收入 生產(chǎn)運營期第 1 年整理分揀量 ****萬噸，服務(wù)收 入 ***元 /噸，第 2～5 年整理分揀量每年增加 ****萬噸，服務(wù)收入每年增加 ***元 /噸，第 6～13 年均穩(wěn)定在第 5 年的水平。 倉儲經(jīng)營收入 倉儲經(jīng)營面積 ****M2，有效使用率 ***%，生產(chǎn)運營期第 1 年 ***元 /M2，第 2～ 5 年每年增加 10 元 /M2，第 6～ 13 年穩(wěn)定在第 5 年的水平 ，即 ***元 /M2。 配送中心服務(wù)收入 按年配送額的 2%估算，配送額為交易額的 ***%。 自營業(yè)務(wù)收入 自營業(yè)務(wù)以貿(mào)易為主，生產(chǎn)運營期第 1 年經(jīng)營量 ****萬噸，第 2～ 5年每年增加 ****萬噸，第 6～ 13 年穩(wěn)定在第 5 年的水平 ，即 ****萬噸 ，單價 ***元 /噸。其中除小北門農(nóng)資市場規(guī)劃合理，在城鄉(xiāng)結(jié)合部 外，其他均建設(shè)在市區(qū)中心地帶，交易擾民、交通堵滯現(xiàn)象嚴重，腐爛農(nóng)產(chǎn)品對環(huán) 境影響極壞。 農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的主要運營收益主要來自于兩 部分：一是門面租金收入；二是交易費收入。 經(jīng)營收入和經(jīng)營稅金及附加 估算 經(jīng)營收入估算 本項目的營業(yè)收入主要有自營業(yè)務(wù)收入、交易 手續(xù)費收入、配送中心服務(wù)收入、門面租金收入、倉儲經(jīng)營收入、 冷庫經(jīng)營收入、整理分揀經(jīng)營收入、包裝經(jīng)營收入、商務(wù)中心經(jīng)營收入 、會展中心經(jīng)營收入。 其投資回收期的計算公式如下： 投資回收期 =累計凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值年份數(shù) 1+上年累計凈 現(xiàn)金流量的絕對值 /當年凈現(xiàn)金流量 依據(jù)附表 12：財務(wù)現(xiàn)金流量表數(shù)據(jù)可得： 該項目投資回收期 = （ 2）動態(tài)全部投資回收期 該項目動態(tài)全部投資回收期是按照現(xiàn)值法計算的投資回收期 ,在計算過程中，動態(tài)投資回收期可以直接從全部投資現(xiàn)金流量表中求得，其計算公式如下： 動態(tài)全部投資回收期 =累計財務(wù)凈現(xiàn)值出現(xiàn)正值年份數(shù) 1+上年累計財務(wù)凈現(xiàn)值的絕對值 /當年財務(wù)凈現(xiàn)值 34 在現(xiàn)金流量表的基礎(chǔ)上加上折現(xiàn)系數(shù)，得到凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值，可列出表如下（根據(jù)折現(xiàn)率 5%，計算） 該項目動態(tài)全部投資回收期 =****（年） 與靜態(tài)投資回收期相比，動態(tài)投資回收期比靜態(tài)投資時間長 *年的原因是動態(tài)投資回收期考慮了現(xiàn)金收支及其營業(yè)周期 15 年的時間因素，反映了投資期限 15 年的時間價值，時間雖長，比靜態(tài)投資回收期能夠更科學(xué)反映其投資的回收情況，余下經(jīng)營期限更能體現(xiàn)該公司所創(chuàng)造的價值。 （三）項目盈虧平衡指標 根據(jù)項目年營業(yè)成本費用估算可以看出，在正常的營業(yè)年份，項目的盈虧平衡式為： 固定成本 /（營業(yè)收入 可變成本 稅金） 100% = 即該項目達到正常年營業(yè)收入的 %，即 ***萬元時，即為盈虧平衡點。該項目的基準收益率為 ****%。 對可行性研究報告調(diào)整前后的投資構(gòu)成如表 3 所示 ： 表 3 投資估算調(diào)整表 單位 :萬元 項 目 調(diào)整前 調(diào)整額 調(diào)整后 一、 建設(shè)投資 建筑工程費 設(shè)備及工器具購置費 安裝工程費 工程建設(shè)其他費 其中 :土地征用費 預(yù)備費 二、 建設(shè)期利息 三 、流動資金 四 、總投資 項目資金來源評估 項目總投資 ****萬元，其中：項目資本金 *****萬元，債務(wù)資金 ****萬元，其他資金來源 ****萬元。 30 流動資金投資估算 按照詳 細分項法估算，項目需要流動資金 ****萬元。與可行性研究報告相比，減少 ***萬元，原因為貸款結(jié)構(gòu)、進度以及利率發(fā)生變化。 三是預(yù)備費減少 1159 萬元 ，按照估算的工程費用和其他費用之和的5%提取預(yù)備費較可研相比減少 。第一，由于工程費用減少 ***萬元，使工程建設(shè)其他費用中的建設(shè)單位管理 費、勘察設(shè)計費、工程建設(shè)監(jiān)理費、工程保險費和環(huán)境影響評價費、開 辦費相應(yīng)減少 54 萬元。由于實際征地比規(guī)劃用地少 ***畝 ，農(nóng)資、農(nóng)機及種子三個市場暫不建設(shè)，建筑工程 費減少 ***萬元，設(shè)備及工器具購置費減少 ***萬元，安裝工程費減少 **萬元。 建設(shè)投資估算 項目建設(shè)投資 ****萬元，其中：建筑工程費 ****萬元，設(shè)備及工器具購置費 ****萬元，安裝工程費 ****萬元，工程建設(shè)其他費用 ****萬元，預(yù)備費 ****萬元。通過 “ 連橫 ” —— 對本地各類農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)市場進行市場整合并與全國各地大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市 場建立資源共享、信息互通、互 調(diào)余缺的協(xié)調(diào)營運機制來擴大品牌農(nóng)產(chǎn)品的輻 射力和影響力。 按照黨中央、國務(wù)院關(guān)于 “ 整合特色農(nóng)產(chǎn)品品牌，支持做大做強名牌產(chǎn)品 ” 和 “ 保護農(nóng)產(chǎn)品知名品牌 ” 的要求，公司已在國家工商總局成功注冊了 “ 兩湖熟，天下足 ” 系列產(chǎn)品商標，涵蓋 24 個大類品種。 ****商貿(mào)城是國家經(jīng)貿(mào)委評定的首批國家級 “ 全國重點商品市場 ” 之一、 “ 全國重點聯(lián) 系商品市場 ” 、中國建材市場協(xié)會理事單位，被湖北省經(jīng)濟委員 會納入省重點中小企業(yè)范圍。 品牌優(yōu)勢 本項目公司是湖北省委、省政府首批成立的現(xiàn) 代物流企業(yè)。通過電子商務(wù)中心信息管 理平臺，對外提供商戶定單管理、銷售管理、庫存管理、帳務(wù)管理 等功能，為商戶提供充分的信息；對內(nèi)，信息平臺可以進行業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)交 換，發(fā)布內(nèi) 部信息。同時，制定并實施配送管理規(guī)范，使配送管理由簡單的收費型向規(guī)范管理型，進 而向服務(wù)型延伸轉(zhuǎn)變，如統(tǒng)一標識、統(tǒng)一運載工具、統(tǒng)一服務(wù)規(guī)范程序 、核定運載時間等。 四是物流配送體系。建立統(tǒng)一、規(guī)范化的服務(wù) ，包括規(guī)范化服務(wù)、親情化服務(wù)、無障化服務(wù)、系列化服務(wù)、免費 化服務(wù)、信息化服務(wù)等六項服務(wù)內(nèi)容 ，并制定相應(yīng)的標準。在商戶中建立起合理的、消費 者可接受的價格體系，極大地提高市場的競爭力，獲得了消費者的認同 。公司制定相關(guān)制度， 實行指導(dǎo)價檢查制，堅持核定商品的進貨價格、中間費用、營運成 本、核準毛利率浮動范圍等諸多內(nèi)容。（ 4）以保護消費者合法權(quán)益的堡壘為市場環(huán)境建設(shè)目 標，針對農(nóng)產(chǎn)品品種多、規(guī)格雜、來源廣的特點，堅持進行質(zhì)量和價格 專 項檢查；每年進行一次經(jīng)營綜合評比，使市場不僅成為規(guī)模上的大市 場，也成為信譽和服務(wù)上的大市場。（ 2）從源頭上把好商戶經(jīng)營的產(chǎn)品質(zhì)量關(guān)，包括建商品數(shù)據(jù)庫等內(nèi)容、規(guī)定無質(zhì)量許可證 、質(zhì)量等級、生產(chǎn)日期、 27 生產(chǎn)地址等商品不能進場銷售。 公司在對現(xiàn)有市場十多年的經(jīng)營管理不斷探索 和創(chuàng)新的基礎(chǔ)上，針對本項目新的特點擬建立五大管理體系： 一是市場質(zhì)量準入管理體系。公司十分注重對人才的招徠、 培養(yǎng)和扶持。 管理優(yōu)勢 公司曾被湖北省委、省政府授予全省 “ 十強民營企業(yè) ” 稱號，是 ****市最大的民營企業(yè)。電信和網(wǎng) 絡(luò)通訊農(nóng)村普及率居全國領(lǐng)先水平。 “ 十一五 ” 規(guī)劃中的沿江高速客運鐵路線正在建設(shè)中。以 318 國道（上海至拉薩）、 207 國道（漠河至三亞）、 **高速公路、 **高速公路、 **高速公路等為主干的陸地交通網(wǎng)絡(luò)四通八達。全市公路通車里程達 3954 公 里，內(nèi)河通航里程 1744 公里。糧、棉、油、水產(chǎn)總產(chǎn)量均居 湖北省第一位，城市商品 26 貿(mào)易額長期居湖北省第二位（僅次于 ***），也是湖北省第二大信息樞紐節(jié)點和信息傳輸中心。同時 “ ****” 項目確立的以 產(chǎn)地市場建設(shè)為主、銷地市場建設(shè)為輔、實現(xiàn)產(chǎn)銷對接 “ 雙循環(huán) ” 的建設(shè)運營思路，將極大推動 ****乃至 ****農(nóng)產(chǎn)品資源優(yōu)勢的轉(zhuǎn)化增值進程。在以 ****為中心的 “3 小時商圈 ”內(nèi)建設(shè)一家實現(xiàn) “ 立足 ****，跨越 ***，承輻四方，面向全國，創(chuàng)新品牌，走向國際 ” 發(fā)展目標并具有產(chǎn)銷對接功能，能將資源潛力 轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟優(yōu)勢的國家級農(nóng)產(chǎn)品交易物流大市場，優(yōu)勢明顯 。 “ ****” 自古以來被稱為 “ 天下糧倉 ” ，有 “ 兩湖熟，天下足 ” 之譽，是國家確定的重點糧、棉、油和水產(chǎn)品等農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地。 資源優(yōu)勢 當前，我國億元以上交易規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市 場交易額占農(nóng)產(chǎn)品交易總額 56%以上，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場已成為農(nóng)產(chǎn)品流通的主 渠道。 20**年， ****市人民政府為支持本項目建設(shè)，先后向該公司 撥付農(nóng)村物流服務(wù)體系發(fā)展專項資金 ***萬元（ ***財商字［ ***］ ***號）、流通業(yè)發(fā)展促進資金 ***萬元（ **財商字［ 20**］ *號），此外， ****市 ****市 區(qū)財政局也向該公司提供周 轉(zhuǎn)金 ***萬元用于本項目建設(shè)。本 項目的總體定位和建設(shè)計 24 劃，均 屬國家鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)類型，被列入商務(wù)部 “ 雙百市場工程 ” 和省農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點工程，受到全方位、多層次 的政策支持， ****市主要領(lǐng)導(dǎo)也多次對該項目給予重要批示。而 “ 三農(nóng) ” 問題的關(guān)鍵，是農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)化和市場化，其中又以突破農(nóng)產(chǎn)品流通 環(huán)節(jié)的瓶頸最為關(guān)鍵。同時籌備行業(yè)技術(shù)規(guī)范，引導(dǎo)農(nóng) 產(chǎn)品物流企業(yè)與外資企業(yè)進行競爭合作，向期貨交易市場發(fā)展。項目在維持發(fā)展期產(chǎn)品 組合不變的情況下，重在運用品牌效應(yīng)，采取資本運營方式建立一批有 一定規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品深加工企業(yè)。每年繼續(xù)舉辦 1012 次大型農(nóng)產(chǎn)品 “