【正文】 承 貸社應(yīng)針對(duì)該項(xiàng)目制定出行之有效的管理方案，并督促項(xiàng)目承建單位擬定用、還款計(jì)劃，確保該項(xiàng)目的順利實(shí)施 。 可發(fā)放項(xiàng)目貸款 ****萬(wàn)元，貸款預(yù)計(jì)償還期為 ***年。 在財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)評(píng)估基礎(chǔ)上綜合分析了影響該項(xiàng)目的建設(shè)技術(shù)力量和多項(xiàng)不確定因素后，評(píng)估結(jié)論認(rèn)為項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)較小，建設(shè)條件具備，具有較好的財(cái)務(wù)效益和國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益。 該項(xiàng)目評(píng)估數(shù)據(jù)主要結(jié)合當(dāng)前客觀實(shí)際價(jià)格參考了部分資料，在實(shí)施中具有可變性，對(duì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性有一定的影響。 本次評(píng)估各項(xiàng)數(shù)據(jù)主要依據(jù)其提供的效果圖（無(wú)多方案比選），如設(shè)計(jì)方案的變動(dòng)將影響本次評(píng)估的有關(guān)數(shù)據(jù)。 該項(xiàng)目籌資渠道的多樣性如貸款、建筑商墊資等需在一定時(shí)期分別償還，因此該項(xiàng)目貸款的按期償還具有可變性。 按照項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃 ，固定資產(chǎn)投資借款 ***萬(wàn)元，年利率按 ***%，期限為 **年， 在還款期間內(nèi)將采取等額本金按月付息的方式，具體還款安排詳見（附表 15） 十一、不可預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn) 湖北 ****物流股份有限公司最大股東 ****集團(tuán)公司控股****％（雙方法人代表均為 ****），其經(jīng) 營(yíng)活動(dòng)及資金調(diào)配易受集團(tuán)公司制約。 項(xiàng)目投資回收期（所得稅前）＝ * 項(xiàng)目投資回收期（所得稅后）＝ * 項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量分 析 項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 =***% 從計(jì)算結(jié)果看，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。 綜上，正常年經(jīng)營(yíng)成本 ***萬(wàn)元，總成本 ****萬(wàn)元；生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期年平均經(jīng)營(yíng)成本 ****萬(wàn)元，年平均總成本 ****萬(wàn)元。 正常年修理費(fèi) ****萬(wàn)元。 正常年攤銷費(fèi) *****萬(wàn)元。 攤銷費(fèi) 無(wú)形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)采用直線法攤銷。房屋、建（構(gòu)）筑物原值 ****萬(wàn)元，按 30 年折舊，年折舊額 ****萬(wàn)元；機(jī)器設(shè)備原值 ****萬(wàn)元，按 13 年折舊，年折舊額 ****萬(wàn)元。 正常年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 ****萬(wàn)元。 正常年工資及福利費(fèi) ****萬(wàn)元。 正常年外購(gòu)燃料及動(dòng)力費(fèi) ***萬(wàn)元。 外購(gòu)燃料及動(dòng)力費(fèi) 電每年 1500 萬(wàn)度，單價(jià) ****元 /度（含稅）。 燃油生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期第 1 年 ****噸，第 2～ 5 年每年增加 ***噸，第 6～ 13 年穩(wěn)定在第 5 年的水平，單價(jià) ****元 /噸。 成本估算 外購(gòu)原材料費(fèi) 進(jìn)貨成本按自營(yíng)業(yè)務(wù)收入的 ***%計(jì)算。 綜上，正常年?duì)I業(yè)收入 ****萬(wàn)元，其中：自營(yíng)業(yè)務(wù)收入 ***萬(wàn)元，交易手續(xù)費(fèi)收入 ***萬(wàn)元，配送中心服務(wù)收入 ****萬(wàn)元，門面租金收入 ****萬(wàn)元，倉(cāng)儲(chǔ)經(jīng)營(yíng)收入 ***萬(wàn)元，冷庫(kù)經(jīng)營(yíng)收入 ***萬(wàn)元，整理、分揀收入 ***萬(wàn)元，包裝收入 ***萬(wàn)元，商務(wù)中心經(jīng)營(yíng)收入 ***萬(wàn)元，會(huì)展中心經(jīng)營(yíng)收入 ***萬(wàn)元 。本項(xiàng)目自營(yíng) 業(yè)務(wù)收入需繳納增值稅，其他經(jīng)營(yíng)服務(wù)收入需繳納營(yíng)業(yè)稅，同時(shí) 繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。 天。 天 , 第 2～ 5 年每年增加 ****元 / M2 商務(wù)中心經(jīng)營(yíng)收入 商務(wù)中心建筑面積 ****M2，其中經(jīng)營(yíng)面積 ****M2，有效使用率 **%，生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期第 1 年 ***元 /M2, 第 2～ 5 年每年增加 ****元 /M2，第 6～13 年穩(wěn)定在第 5 年的水平，即 ***元 /M2。 整理分揀經(jīng)營(yíng)收入 生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期第 1 年整理分揀量 ****萬(wàn)噸，服務(wù)收入 ***元 /噸，第2～ 5 年整理分揀量每年增加 ****萬(wàn)噸，服務(wù)收入每年增加 ***元 /噸，第 6～ 13 年均穩(wěn)定在第 5 年的水平。 倉(cāng)儲(chǔ)經(jīng)營(yíng)收入 倉(cāng)儲(chǔ)經(jīng)營(yíng)面積 ****M2，有效使用率 ***%，生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期第 1 年 ***元 /M2，第 2～ 5 年每年增加 10 元 /M2，第 6～ 13 年穩(wěn)定在第 5 年的水平，即 ***元 /M2。 配送中心服務(wù)收入 按年配送額的 2%估算，配送額為交易額的 ***%。 自營(yíng)業(yè)務(wù)收入 自營(yíng)業(yè)務(wù)以貿(mào)易為主，生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期第 1年經(jīng)營(yíng)量 ****萬(wàn)噸，第 2～5 年每年增加 ****萬(wàn)噸，第 6～ 13 年穩(wěn)定在第 5 年的水平，即 ****萬(wàn)噸，單價(jià) ***元 /噸。其中除小北 門農(nóng)資市場(chǎng)規(guī)劃合理，在城鄉(xiāng)結(jié)合部外，其他 均建設(shè)在市區(qū)中心地帶，交易擾民、交通堵滯現(xiàn)象嚴(yán)重，腐爛農(nóng)產(chǎn)品對(duì) 環(huán)境影響極壞。 農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的主要運(yùn)營(yíng)收益主要來自 于兩部分：一是門面租金收入；二是交易費(fèi)收入。 經(jīng)營(yíng)收入和經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算 經(jīng)營(yíng)收入估算 本項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)收入主要有自營(yíng)業(yè)務(wù)收入、交易 手續(xù)費(fèi)收入、配送中心服務(wù)收入、門面租金收入、倉(cāng)儲(chǔ)經(jīng)營(yíng)收入 、冷庫(kù)經(jīng)營(yíng)收入、整理分揀經(jīng)營(yíng)收入、包裝經(jīng)營(yíng)收入、商務(wù)中心經(jīng)營(yíng) 收入、會(huì)展中心經(jīng)營(yíng)收入。 其投資回收期的計(jì)算公式如下： 投資回收期 =累計(jì)凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值年份數(shù) 1+上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值 /當(dāng)年凈現(xiàn)金流量 依據(jù)附表 12：財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表數(shù)據(jù)可得： 該項(xiàng)目投資回收期 = （ 2）動(dòng)態(tài)全部投資回收期 該項(xiàng)目動(dòng)態(tài)全部投資回收期是按照現(xiàn)值法計(jì)算的投資回收期 ,在計(jì)算過程中，動(dòng)態(tài)投資回收期可以直接從全部投資現(xiàn)金流量表中求得，其計(jì)算公式如下： 動(dòng)態(tài)全部投資回收期 =累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值出現(xiàn)正值年份數(shù) 1+上年累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的 絕對(duì)值 /當(dāng)年財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 在現(xiàn)金流量表的基礎(chǔ)上加上折現(xiàn)系數(shù)，得到凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值，可列出表如下（根據(jù)折現(xiàn)率 5%，計(jì)算） 該項(xiàng)目動(dòng)態(tài)全部投資回收期 =****（年） 與靜態(tài)投資回收期相比，動(dòng)態(tài)投資回收期比靜態(tài)投資時(shí)間長(zhǎng) *年的原因是動(dòng)態(tài)投資回收期考慮了現(xiàn)金收支及其營(yíng)業(yè)周期 15 年的時(shí)間因素，反映了投資期限 15 年的時(shí)間價(jià)值，時(shí)間雖長(zhǎng)，比靜態(tài)投 資回收期能夠更科學(xué)反映其 投資的回收情況，余下經(jīng)營(yíng)期限更能體現(xiàn)該公司所創(chuàng)造的價(jià)值。 （三）項(xiàng)目盈虧平衡指標(biāo) 根據(jù)項(xiàng)目年?duì)I業(yè)成本費(fèi)用估算可以看出，在正常的營(yíng)業(yè)年份，項(xiàng)目的盈虧平衡式為： 固定成本 /（營(yíng)業(yè)收入 可變成本 稅金） 100% = 即該項(xiàng)目達(dá)到正常年?duì)I業(yè)收入的 %，即 ***萬(wàn)元時(shí)，即為 盈虧平衡點(diǎn)。該項(xiàng)目的基準(zhǔn) 收益率為 ****%。 對(duì)可行性研究報(bào)告調(diào)整前后的投資構(gòu)成如表 3 所示： 表 3 投資估算調(diào)整表 單位 :萬(wàn)元 項(xiàng) 目 調(diào)整 前 調(diào)整額 調(diào)整后 一、建設(shè)投資 建筑工程費(fèi) 設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi) 安裝工程費(fèi) 工程建設(shè)其他費(fèi) 其中 :土地征用費(fèi) 預(yù)備費(fèi) 二、建設(shè)期利息 三、流動(dòng)資金 四、總投資 項(xiàng)目資金來源評(píng)估 項(xiàng)目總投資 ****萬(wàn)元，其中：項(xiàng)目資本金 *****萬(wàn)元，債務(wù)資金****萬(wàn)元，其他資金來源 ****萬(wàn)元。 流動(dòng)資金投資估算 按照詳細(xì)分項(xiàng)法估算，項(xiàng)目需要流動(dòng)資金 ****萬(wàn)元。與可行性研究報(bào)告相比，減少 ***萬(wàn)元，原因?yàn)橘J款結(jié)構(gòu)、進(jìn)度以及利率發(fā)生變化。 三是預(yù)備費(fèi)減少 1159 萬(wàn)元，按照估算的工程費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的 5%提取預(yù)備費(fèi)較可研相比減少。第一，由于工程費(fèi)用減少***萬(wàn)元，使工程建設(shè)其他費(fèi)用中的建設(shè)單位管理 費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)和環(huán)境影響評(píng)價(jià) 費(fèi)、開辦費(fèi)相應(yīng)減少54 萬(wàn)元。由于實(shí)際征地比規(guī)劃用地少 ***畝，農(nóng)資、農(nóng)機(jī)及種子三個(gè)市場(chǎng)暫不建設(shè)，建筑工 程費(fèi)減少 ***萬(wàn)元，設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)減少 ***萬(wàn)元，安裝工程費(fèi)減少 **萬(wàn)元。 建設(shè)投資估算 項(xiàng)目建設(shè)投資 ****萬(wàn)元，其中：建筑工程費(fèi) ****萬(wàn)元，設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi) ****萬(wàn)元，安裝工程費(fèi) ****萬(wàn) 元，工程建設(shè)其他費(fèi)用 ****萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi) ****萬(wàn)元。通過 “ 連橫 ” —— 對(duì)本地各類農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行市場(chǎng)整合并與全國(guó)各地 大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)建立資源共享、信息互通、互調(diào)余缺的協(xié)調(diào)營(yíng) 運(yùn)機(jī)制來擴(kuò)大品牌農(nóng)產(chǎn)品的輻射力和影響力。 按照黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于 “ 整合特色農(nóng)產(chǎn)品品牌，支持做大做強(qiáng)名牌產(chǎn)品 ” 和 “ 保護(hù)農(nóng)產(chǎn)品知名品牌 ” 的要求，公司已在國(guó)家工商總 局成功注冊(cè)了 “ 兩湖熟，天下足 ” 系列產(chǎn)品商標(biāo)，涵蓋 24 個(gè)大類品種。 ****商貿(mào)城是國(guó)家經(jīng)貿(mào)委評(píng)定的首批國(guó)家級(jí) “ 全國(guó)重點(diǎn)商品市場(chǎng) ” 之一、 “ 全國(guó)重點(diǎn)聯(lián)系商品市場(chǎng) ” 、中國(guó)建材市場(chǎng)協(xié)會(huì)理事單位，被湖北省經(jīng)濟(jì) 委員會(huì)納入省重點(diǎn)中小企業(yè)范圍。 品牌優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目公司是湖北省委、省政府首批成立的現(xiàn) 代物流企業(yè)。通過電子商務(wù)中心信息管理平 臺(tái)，對(duì)外提供商戶定單管理、銷售管理、庫(kù)存管理、帳務(wù)管 理等功能，為商戶提供充分的信息；對(duì)內(nèi)，信息平臺(tái)可以進(jìn)行業(yè)務(wù)數(shù) 據(jù)交換，發(fā)布內(nèi)部信息。同時(shí)，制定并實(shí)施配送管理規(guī)范，使配送管理由簡(jiǎn)單的收費(fèi)型向規(guī)范管理 型，進(jìn)而向服務(wù)型延伸轉(zhuǎn)變，如統(tǒng)一標(biāo)識(shí)、統(tǒng)一運(yùn)載工具、統(tǒng)一服務(wù) 規(guī)范程序、核定運(yùn)載時(shí)間等。 四是物流配送體系。建立統(tǒng)一、規(guī)范化的服務(wù) ，包括規(guī)范化服務(wù)、 親情化服務(wù)、無(wú)障化服務(wù)、系列化服務(wù)、免費(fèi) 化服務(wù)、信息化服務(wù)等六項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容，并制定相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)。在商戶中建立起合理的、 消費(fèi)者可接受的價(jià)格體系，極大地提高 市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力，獲得了消費(fèi)者的認(rèn)同。公司制定相關(guān)制度， 實(shí)行指導(dǎo)價(jià)檢查制，堅(jiān)持核定商品的進(jìn)貨價(jià)格、中間費(fèi)用、營(yíng)運(yùn)成 本、核準(zhǔn)毛利率浮動(dòng)范圍等諸多內(nèi)容。（ 4）以保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益的堡壘為市場(chǎng)環(huán)境建 設(shè)目標(biāo)，針對(duì)農(nóng)產(chǎn)品品種多、規(guī)格雜、來源廣的特點(diǎn)， 堅(jiān)持進(jìn)行質(zhì)量和價(jià)格專項(xiàng)檢查；每年進(jìn)行一次經(jīng)營(yíng)綜合評(píng)比，使市場(chǎng) 不僅成為規(guī)模上的大市場(chǎng)，也成為信譽(yù)和服務(wù)上的大市場(chǎng)。（ 2）從源頭上把好商戶經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品質(zhì)量關(guān)，包括建商品數(shù)據(jù)庫(kù)等內(nèi)容、規(guī)定無(wú) 質(zhì)量許可證、質(zhì)量等級(jí)、生產(chǎn)日期、生產(chǎn)地址等商品不能進(jìn)場(chǎng)銷售。 公司在對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)十多年的經(jīng)營(yíng)管理不斷探索 和創(chuàng)新的基礎(chǔ)上，針對(duì)本項(xiàng)目新的特點(diǎn)擬建立五大管理體系： 一是市場(chǎng)質(zhì)量準(zhǔn)入管理體系。公司十分注重對(duì)人才的招徠、培養(yǎng)和扶持。 管理優(yōu)勢(shì) 公司曾被湖北省委、省政府授予全省 “ 十強(qiáng)民營(yíng)企業(yè) ” 稱號(hào)，是 ****市最大的民營(yíng)企業(yè)。電信和網(wǎng)絡(luò)通訊農(nóng)村普及率居全國(guó)領(lǐng)先水平 。 “ 十一五 ” 規(guī)劃中的沿江高速客運(yùn)鐵路線正在建設(shè)中。以 318 國(guó)道（上海至拉薩）、 207 國(guó)道（漠河至三亞）、 **高速公路、 **高速公路、 **高速公路等為主干的陸地交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)。全市公路通車?yán)锍踢_(dá) 3954 公里，內(nèi)河通航里程1744 公里。糧、棉、油、水產(chǎn)總產(chǎn)量 均居湖北省第一位，城市商品貿(mào) 易額長(zhǎng)期居湖北省第二位（僅次于 ***），也是湖北省第二大信息樞紐節(jié)點(diǎn)和信息傳輸中心。同時(shí) “ ****” 項(xiàng)目確立的以產(chǎn)地市場(chǎng)建設(shè)為主、銷地市場(chǎng)建設(shè)為輔、實(shí)現(xiàn)產(chǎn) 銷對(duì)接 “ 雙循環(huán) ” 的建設(shè)運(yùn)營(yíng)思路，將極大推動(dòng) ****乃至 ****農(nóng)產(chǎn)品資源優(yōu)勢(shì)的轉(zhuǎn)化增值進(jìn)程。在以 ****為中心的 “3 小時(shí)商圈 ” 內(nèi)建設(shè)一家實(shí)現(xiàn) “ 立足 ****，跨越 ***，承輻四方，面向全國(guó)，創(chuàng)新品牌，走向國(guó)際 ” 發(fā)展目標(biāo)并具有產(chǎn)銷對(duì)接功能，能將資源潛力轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)的國(guó)家級(jí) 農(nóng)產(chǎn)品交易物流大市場(chǎng)，優(yōu)勢(shì)明顯。 “ ****” 自古以來被稱為“ 天下糧倉(cāng) ” ，有 “ 兩湖熟，天下足 ” 之譽(yù)，是 國(guó)家確定的重點(diǎn)糧、棉、油和水產(chǎn)品等農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地。 資源優(yōu)勢(shì) 當(dāng)前，我國(guó)億元以上交易規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市 場(chǎng)交易額占農(nóng)產(chǎn)品交易總額 56%以上，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)已成為農(nóng)產(chǎn)品流通的主 渠道。 20**年， ****市人民政府為支持本項(xiàng)目建設(shè)，先后向該公司 撥付農(nóng)村物流服務(wù)體系發(fā) 展專項(xiàng)資金 ***萬(wàn)元（ ***財(cái)商字［ ***］ ***號(hào)）、流通業(yè)發(fā)展促進(jìn)資金 ***萬(wàn)元（ **財(cái)商字［ 20**］ *號(hào)），此外， ****市 ****市 區(qū)財(cái)政局也向該公司提供周轉(zhuǎn)金 ***萬(wàn)元用于本項(xiàng)目建設(shè)。本項(xiàng)目的總體定位和建設(shè)計(jì)劃，均屬國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)類 型，被列入商務(wù)部 “ 雙百市場(chǎng)工程 ” 和省農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點(diǎn)工程，受到全方位、多層 次的政策支持， ****市主要領(lǐng)導(dǎo)也多次對(duì)該項(xiàng)目給予重要批示。而 “ 三農(nóng) ” 問題的關(guān)鍵，是農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)化和市場(chǎng)化，其中又以 突破農(nóng)產(chǎn)品流通環(huán)節(jié)的瓶頸最為關(guān)鍵。同時(shí)籌備行業(yè)技術(shù) 規(guī)范，引導(dǎo)農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)與外資企業(yè)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)合作，向期貨交易市 場(chǎng)發(fā)展。項(xiàng)目在維持發(fā)展期 產(chǎn)品組合不變的情況下，重在運(yùn)用品牌效應(yīng)，采取資本運(yùn)營(yíng)方式建 立一批有一定規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品深加工企業(yè)。每年繼續(xù)舉辦 10