【正文】 承貸社應針對該項目制定出行之有效的管理方案，并督促項目承建單位擬定用、還款計劃，確保該項目的順利實施?？砂l(fā)放項目貸款****萬元，貸款預計償還期為***年。在財務數(shù)據(jù)評估基礎(chǔ)上綜合分析了影響該項目的建設(shè)技術(shù)力量和多項不確定因素后，評估結(jié)論認為項目投資風險較小，建設(shè)條件具備，具有較好的財務效益和國民經(jīng)濟效益。該項目評估數(shù)據(jù)主要結(jié)合當前客觀實際價格參考了部分資料，在實施中具有可變性，對數(shù)據(jù)的準確性有一定的影響。本次評估各項數(shù)據(jù)主要依據(jù)其提供的效果圖（無多方案比選） ，如設(shè)計方案的變動將影響本次評估的有關(guān)數(shù)據(jù)。該項目籌資渠道的多樣性如貸款、建筑商墊資等需在一定時期分別償還，因此該項目貸款的按期償還具有可變性。按照項目資金籌措計劃，固定資產(chǎn)投資借款***萬元，年利率按***%，期限為 **年，在還款期間內(nèi)將采取等額本金按月付息的方式，具體還款安排詳見（附表 15）十一、不可預測風險湖北****物流股份有限公司最大股東****集團公司控股****％（雙方法人代表均為****） ，其經(jīng)營活動及資金調(diào)配易受集團公司制約。項目投資回收期（所得稅前）＝*項目投資回收期（所得稅后）＝* 項目資本金現(xiàn)金流量分析項目資本金財務內(nèi)部收益率=***%從計算結(jié)果看，項目在財務上是可行的。綜上，正常年經(jīng)營成本***萬元，總成本****萬元；生產(chǎn)運營期年平均經(jīng)營成本****萬元，年平均總成本****萬元。正常年修理費****萬元。正常年攤銷費*****萬元。 攤銷費無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)采用直線法攤銷。房屋、建（構(gòu)）筑物原值****萬元，按 30 年折舊，年折舊額****萬元；機器設(shè)備原值****萬元，按 13 年折舊，年折舊額****萬元。正常年經(jīng)營費用****萬元。正常年工資及福利費****萬元。39 / 44正常年外購燃料及動力費***萬元。 外購燃料及動力費 電每年 1500 萬度，單價****元/度（含稅） 。 燃油生產(chǎn)運營期第 1 年****噸，第 2～5 年每年增加***噸，第 6～13 年穩(wěn)定在第 5 年的水平，單價****元/噸。 成本估算 外購原材料費 進貨成本按自營業(yè)務收入的***%計算。綜上，正常年營業(yè)收入****萬元，其中：自營業(yè)務收入***萬元，交易手續(xù)費收入***萬元，配送中心服務收入****萬元，門面租金收入****萬元，倉儲經(jīng)營收入***萬元，冷庫經(jīng)營收入***萬元，整理、分揀收入***萬元，包裝收入***萬元，商務中心經(jīng)營收入***萬元，會展中心經(jīng)營收入***萬元。本項目自營業(yè)務收入需繳納增值稅，其他經(jīng)營服務收入需繳納營業(yè)稅，同時繳納城市維護建設(shè)稅和教育費附加。天。天, 第 2～5 年每年增加****元/ M2 商務中心經(jīng)營收入商務中心建筑面積****M 2，其中經(jīng)營面積****M 2，有效使用率**%，生產(chǎn)運營期第 1 年***元/M 2, 第 2～5 年每年增加****元/M 2，第 6～13年穩(wěn)定在第 5 年的水平，即***元/M 2。 整理分揀經(jīng)營收入生產(chǎn)運營期第 1 年整理分揀量****萬噸，服務收入***元/噸，第2～5 年整理分揀量每年增加****萬噸，服務收入每年增加***元/噸，第 6～13 年均穩(wěn)定在第 5 年的水平。37 / 44 倉儲經(jīng)營收入倉儲經(jīng)營面積****M 2，有效使用率***%，生產(chǎn)運營期第 1 年***元/M2，第 2～5 年每年增加 10 元/M 2，第 6～13 年穩(wěn)定在第 5 年的水平，即***元/M 2。 配送中心服務收入按年配送額的 2%估算，配送額為交易額的***%。 自營業(yè)務收入自營業(yè)務以貿(mào)易為主，生產(chǎn)運營期第 1 年經(jīng)營量****萬噸，第2～5 年每年增加****萬噸，第 6～13 年穩(wěn)定在第 5 年的水平，即****萬噸，單價***元/噸。其中除小北門農(nóng)資市場規(guī)劃合理，在城鄉(xiāng)結(jié)合部外，其他均建設(shè)在市區(qū)中心地帶，交易擾民、交通堵滯現(xiàn)象嚴重，腐爛農(nóng)產(chǎn)品對環(huán)境影響極壞。農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的主要運營收益主要來自于兩部分：一是門面租金收入；二是交易費收入。35 / 44 經(jīng)營收入和經(jīng)營稅金及附加估算 經(jīng)營收入估算本項目的營業(yè)收入主要有自營業(yè)務收入、交易手續(xù)費收入、配送中心服務收入、門面租金收入、倉儲經(jīng)營收入、冷庫經(jīng)營收入、整理分揀經(jīng)營收入、包裝經(jīng)營收入、商務中心經(jīng)營收入、會展中心經(jīng)營收入。其投資回收期的計算公式如下：投資回收期= 累計凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值年份數(shù)1+上年累計凈現(xiàn)金流量的絕對值/當年凈現(xiàn)金流量依據(jù)附表 12：財務現(xiàn)金流量表數(shù)據(jù)可得：該項目投資回收期=（2）動態(tài)全部投資回收期 該項目動態(tài)全部投資回收期是按照現(xiàn)值法計算的投資回收期,在計算過程中，動態(tài)投資回收期可以直接從全部投資現(xiàn)金流量表中求得，其計算公式如下： 動態(tài)全部投資回收期=累計財務凈現(xiàn)值出現(xiàn)正值年份數(shù)1+上年累計財務凈現(xiàn)值的絕對值/當年財務凈現(xiàn)值 在現(xiàn)金流量表的基礎(chǔ)上加上折現(xiàn)系數(shù)，得到凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值，可列出表如下（根據(jù)折現(xiàn)率 5%，計算） 該項目動態(tài)全部投資回收期=****（年）與靜態(tài)投資回收期相比，動態(tài)投資回收期比靜態(tài)投資時間長 *年的原因是動態(tài)投資回收期考慮了現(xiàn)金收支及其營業(yè)周期 15 年的時間因素，反映了投資期限 15 年的時間價值，時間雖長，比靜態(tài)投資回收期能夠更科學反映其投資的回收情況，余下經(jīng)營期限更能體現(xiàn)該公司所創(chuàng)造的價值。（三）項目盈虧平衡指標根據(jù)項目年營業(yè)成本費用估算可以看出，在正常的營業(yè)年份，項目的盈虧平衡式為：固定成本/（營業(yè)收入可變成本稅金）100%=即該項目達到正常年營業(yè)收入的 %，即***萬元時，即為盈虧平衡點。該項目的基準收益率為****%。對可行性研究報告調(diào)整前后的投資構(gòu)成如表 3 所示：表 3 投資估算調(diào)整表 單位:萬元項 目 調(diào)整前 調(diào)整額 調(diào)整后一、建設(shè)投資 建筑工程費設(shè)備及工器具購置費31 / 44 安裝工程費 工程建設(shè)其他費其中:土地征用費 預備費二、建設(shè)期利息三、流動資金四、總投資 項目資金來源評估項目總投資****萬元，其中：項目資本金*****萬元，債務資金****萬元，其他資金來源****萬元。 流動資金投資估算按照詳細分項法估算，項目需要流動資金****萬元。與可行性研究報告相比，減少***萬元，原因為貸款結(jié)構(gòu)、進度以及利率發(fā)生變化。三是預備費減少 1159 萬元，按照估算的工程費用和其他費用之和的 5%提取預備費較可研相比減少。第一，由于工程費用減少***萬元，使工程建設(shè)其他費用中的建設(shè)單位管理費、勘察設(shè)計費、工程建設(shè)監(jiān)理費、工程保險費和環(huán)境影響評價費、開辦費相應減少 54 萬元。由于實際征地比規(guī)劃用地少***畝，農(nóng)資、農(nóng)機及種子三個市場暫不建設(shè)，建筑工程費減少***萬元，設(shè)備及工器具購置費減少***萬元，安裝工程費減少**萬元。 建設(shè)投資估算項目建設(shè)投資****萬元，其中：建筑工程費****萬元，設(shè)備及工器具購置費****萬元，安裝工程費****萬元，工程建設(shè)其他費用****萬元，預備費****萬元。通過“連橫”——對本地各類農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)市場進行市場整合并與全國各地大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場建立資源共享、信息互通、互調(diào)余缺的協(xié)調(diào)營運機制來擴大品牌農(nóng)產(chǎn)品的輻射力和影響力。按照黨中央、國務院關(guān)于“整合特色農(nóng)產(chǎn)品品牌，支持做大做強名29 / 44牌產(chǎn)品”和“保護農(nóng)產(chǎn)品知名品牌”的要求，公司已在國家工商總局成功注冊了“兩湖熟，天下足”系列產(chǎn)品商標，涵蓋 24 個大類品種。****商貿(mào)城是國家經(jīng)貿(mào)委評定的首批國家級“全國重點商品市場”之一、 “全國重點聯(lián)系商品市場” 、中國建材市場協(xié)會理事單位，被湖北省經(jīng)濟委員會納入省重點中小企業(yè)范圍。 品牌優(yōu)勢本項目公司是湖北省委、省政府首批成立的現(xiàn)代物流企業(yè)。通過電子商務中心信息管理平臺，對外提供商戶定單管理、銷售管理、庫存管理、帳務管理等功能，為商戶提供充分的信息；對內(nèi)，信息平臺可以進行業(yè)務數(shù)據(jù)交換，發(fā)布內(nèi)部信息。同時，制定并實施配送管理規(guī)范，使配送管理由簡單的收費型向規(guī)范管理型，進而向服務型延伸轉(zhuǎn)變，如統(tǒng)一標識、統(tǒng)一運載工具、統(tǒng)一服務規(guī)范程序、核定運載時間等。四是物流配送體系。建立統(tǒng)一、規(guī)范化的服務，包括規(guī)范化服務、親情化服務、無障化服務、系列化服務、免費化服務、信息化服務等六項服務內(nèi)容，并制定相應的標準。在商戶中建立起合理的、消費者可接受的價格體系，極28 / 44大地提高市場的競爭力，獲得了消費者的認同。公司制定相關(guān)制度，實行指導價檢查制，堅持核定商品的進貨價格、中間費用、營運成本、核準毛利率浮動范圍等諸多內(nèi)容。 （4）以保護消費者合法權(quán)益的堡壘為市場環(huán)境建設(shè)目標，針對農(nóng)產(chǎn)品品種多、規(guī)格雜、來源廣的特點，堅持進行質(zhì)量和價格專項檢查；每年進行一次經(jīng)營綜合評比，使市場不僅成為規(guī)模上的大市場，也成為信譽和服務上的大市場。 （2）從源頭上把好商戶經(jīng)營的產(chǎn)品質(zhì)量關(guān)，包括建商品數(shù)據(jù)庫等內(nèi)容、規(guī)定無質(zhì)量許可證、質(zhì)量等級、生產(chǎn)日期、生產(chǎn)地址等商品不能進場銷售。公司在對現(xiàn)有市場十多年的經(jīng)營管理不斷探索和創(chuàng)新的基礎(chǔ)上，針對本項目新的特點擬建立五大管理體系：一是市場質(zhì)量準入管理體系。公司十分注重對人才的招徠、培養(yǎng)和扶持。27 / 44 管理優(yōu)勢公司曾被湖北省委、省政府授予全省“十強民營企業(yè)”稱號，是****市最大的民營企業(yè)。電信和網(wǎng)絡通訊農(nóng)村普及率居全國領(lǐng)先水平。 “十一五”規(guī)劃中的沿江高速客運鐵路線正在建設(shè)中。以 318 國道（上海至拉薩） 、207 國道（漠河至三亞） 、**高速公路、**高速公路、**高速公路等為主干的陸地交通網(wǎng)絡四通八達。全市公路通車里程達 3954 公里，內(nèi)河通航里程 1744 公里。糧、棉、油、水產(chǎn)總產(chǎn)量均居湖北省第一位，城市商品貿(mào)易額長期居湖北省第二位（僅次于***） ，也是湖北省第二大信息樞紐節(jié)點和信息傳輸中心。同時“****”項目確立的以產(chǎn)地市場建設(shè)為主、銷地市場建設(shè)為輔、實現(xiàn)產(chǎn)銷對接“雙循環(huán)”的建設(shè)運營思路，將極大推動****乃至****農(nóng)產(chǎn)品資源優(yōu)勢的轉(zhuǎn)化增值進程。在以****為中心的“3 小時商圈”內(nèi)建設(shè)一家實現(xiàn)“立足****，跨越***，承輻四方，面向全國，創(chuàng)新品牌，走向國際”發(fā)展目標并具有產(chǎn)銷對接功能，能將資源潛力轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟優(yōu)勢的國家級農(nóng)產(chǎn)品交易物流大市場，優(yōu)勢明顯。 “****”自古以來被稱為“天下糧倉” ，有“兩湖熟，天下足”之譽，是國家確定的重點糧、棉、油和水產(chǎn)品等農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地。 資源優(yōu)勢當前，我國億元以上交易規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場交易額占農(nóng)產(chǎn)品交25 / 44易總額 56%以上，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場已成為農(nóng)產(chǎn)品流通的主渠道。20**年，****市人民政府為支持本項目建設(shè)，先后向該公司撥付農(nóng)村物流服務體系發(fā)展專項資金***萬元（***財商字［***］***號） 、流通業(yè)發(fā)展促進資金***萬元（**財商字［20**］*號） ，此外，****市****市區(qū)財政局也向該公司提供周轉(zhuǎn)金***萬元用于本項目建設(shè)。本項目的總體定位和建設(shè)計劃，均屬國家鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)類型，被列入商務部“雙百市場工程”和省農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點工程，受到全方位、多層次的政策支持，****市主要領(lǐng)導也多次對該項目給予重要批示。而“三農(nóng)”問題的關(guān)鍵，是農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)化和市場化，其中又以突破農(nóng)產(chǎn)品流通環(huán)節(jié)的瓶頸最為關(guān)鍵。同時籌備行業(yè)技術(shù)規(guī)范，引導農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)與外資企業(yè)進行競爭合作，向期貨交易市場發(fā)展。項目在維持發(fā)展期產(chǎn)品組合不變的情況下，重在運用品牌效應，采取資本運營方式建立一批有一定規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品深加工24 / 44企業(yè)。每年繼續(xù)舉辦 1012 次大型農(nóng)產(chǎn)品