【正文】 加快項(xiàng)目進(jìn)展速度 ,確保農(nóng)貿(mào)交易市場(chǎng)早投入早收益 ?承貸社應(yīng)針對(duì)該項(xiàng)目制定出行之有效的管理方案 ,并督促項(xiàng)目承建單位擬定用 ?還款計(jì)劃 ,確保該項(xiàng)目的順利實(shí)施 ? 42 附件 1?湖北 ****物流股份有限公司法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本 ?組織機(jī) 構(gòu)代碼證 ?稅務(wù)登記證 ?貸款卡 2?湖北 ****物流股份有限公司章程 3?關(guān)于公布湖北省 2020 年度農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化省級(jí)重點(diǎn)龍頭企業(yè)名單的通知及證書(shū) 4?湖北 ****物流股份有限公司糧食收購(gòu)許可證 ?農(nóng)藥經(jīng)營(yíng) 許可證 ?商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)許可證 ?質(zhì)量體系 認(rèn)證書(shū) 5?****市分行關(guān)于客戶信用等級(jí)評(píng)定結(jié)果的通知 6?****市政府關(guān)于項(xiàng)目建設(shè)的會(huì)議紀(jì)要 ?項(xiàng)目備案證 7?項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ?土地使用權(quán)證 ?建筑工程規(guī)劃許可證 ?施工許可證 8?****市環(huán)境保護(hù)局關(guān)于項(xiàng)目的環(huán)評(píng)批 復(fù)及項(xiàng)目選址變更意見(jiàn)的函 9?消防證明 43 10?水電落實(shí)證明 。 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (所得稅前 )(IC=8%)=***萬(wàn)元 。生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期年平均經(jīng)營(yíng)成本 ****萬(wàn)元 ,年平均總成本 ****萬(wàn)元 ? 39 融資前分析 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量分析 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (所得稅前 )=***%。機(jī)器設(shè)備原值 ****萬(wàn)元 ,按 13 年折舊 ,年折舊額 ****萬(wàn)元 ? 正常 年折舊費(fèi) ****萬(wàn)元 ? 攤銷費(fèi) 無(wú)形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)采用直線法攤銷 ?無(wú)形資 產(chǎn)原值 ***萬(wàn)元 ,按 50年攤銷 ,年攤銷額 ****萬(wàn)元 。技術(shù)人員 50 人 ,人均年工資 ****萬(wàn)元 。 天 ,第 6~13 年穩(wěn)定在第 5 年的水平 ,即 ***元 / M2二是交易費(fèi)收入 ?目前省內(nèi)外主要批發(fā)市場(chǎng)收入情況如表 5 所示 : 表 5 省內(nèi)外主要批發(fā)市場(chǎng)收入情況簡(jiǎn)表 市場(chǎng)名稱 年交易額 (億元 ) 月租金 (元 /m2) 交易費(fèi) 白沙洲農(nóng)產(chǎn)品大市場(chǎng) 96 50 交易額的 5% 舵落口綜合批發(fā)市場(chǎng) 80 50 交易額的 3% 常德農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng) 6 5060 20 元 /噸 馬王堆農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng) 65 4560 45 元 /噸 長(zhǎng)沙紅星大市場(chǎng) 36 2555 交易額的 3% 布吉農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng) 148 150 交易額的 5% 壽光農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng) 28 45 交易額的 % 合肥農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng) 45 55 交易額的 3% ****市內(nèi)的各類涉農(nóng)商業(yè)地產(chǎn) ,運(yùn)營(yíng)情況良莠不齊 ?其中除小北門農(nóng)資市場(chǎng)規(guī)劃合理 ,在城鄉(xiāng)結(jié)合部 外 ,其他均建設(shè)在市區(qū)中心地帶 ,交易擾民 ?交通堵滯現(xiàn)象嚴(yán)重 ,腐爛農(nóng)產(chǎn)品對(duì)環(huán)境影響極壞 ?各市場(chǎng)收入情況如表 6 所示 : 表 6 ****市主要批發(fā)市場(chǎng)收入情況簡(jiǎn)表 市場(chǎng)名稱 年交易額 (億元 ) 月租金 (元 /m2) 交易費(fèi) **副食批發(fā)市場(chǎng) 16 3595 ***蔬菜批發(fā)市場(chǎng) 8 交易額的 % ***水果批發(fā)市場(chǎng) 10 800 元 /車 ****干貨批發(fā)市場(chǎng) 2 4560 交易額的 % ***糧油批發(fā)市場(chǎng) 8 2535 交易額的 1% ****水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng) 3 200 元 /間 交易額的 3% 35 ****批發(fā)市場(chǎng) 4 45 交易額的 % ****農(nóng)資批發(fā)市場(chǎng) 7 2555 通過(guò)比較省外及 ****市同類商業(yè)地產(chǎn)發(fā)育和建設(shè)情況 ,結(jié)合公司營(yíng)運(yùn)管理 ?市場(chǎng)定位等實(shí)際情況 ,并考慮到建設(shè)期內(nèi)價(jià)格上漲因素 ,我們對(duì)本項(xiàng)目的主要價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)做出如下規(guī)劃 :蔬菜 ?水果兩個(gè)市場(chǎng)按照 交易額的 ***%收取手續(xù)費(fèi) ,其他市場(chǎng)按面積收取租金 ,生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期第 1 年 500 元 /M2? 自營(yíng)業(yè)務(wù)收入 自營(yíng)業(yè)務(wù)以貿(mào)易為主 ,生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期第 1 年經(jīng)營(yíng)量 ****萬(wàn)噸 ,第 2~5 年每年增加 ****萬(wàn)噸 ,第 6~13年穩(wěn)定在第 5年的水平 ,即 ****萬(wàn)噸 ,單價(jià) ***元 /噸 ? 交易手續(xù)費(fèi)收入 蔬菜 ?水果兩個(gè)市場(chǎng)按照交易額的 *** %(交易雙方各 ***%)收取手續(xù)費(fèi) ,生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期第 1 年交易額 ****萬(wàn)元 ,第 2~5 年每年增加 ****萬(wàn)元 ,第6~13 年穩(wěn)定在第 5 年的水平 ,即 ***萬(wàn)元 ? 配送中心服務(wù)收入 按年配送額的 2%估算 ,配送額為交易額的 ***%? 門面租金收入 除蔬菜 ?水果兩個(gè)市場(chǎng)外 ,其他市場(chǎng)按經(jīng)營(yíng)面積 (合計(jì) 42722M2)收取租金 ,生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期第 1年 ***元 /M2,第 2~5年每年增加 25元 /M2,第 6~13年穩(wěn)定在第 5 年的水平 ,即 ****元 /M2? 倉(cāng)儲(chǔ)經(jīng)營(yíng)收入 倉(cāng)儲(chǔ)經(jīng)營(yíng)面積 ****M2,有效使用率 ***%,生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期第 1 年 ***元 /M2,第 2~5 年每年增加 10 元 /M2,第 6~13 年穩(wěn)定在第 5 年的水平 ,即 ***元 /M2? 36 冷庫(kù)經(jīng)營(yíng)收入 冷庫(kù)經(jīng)營(yíng)面積 ****M2,有效使用率 ***%,生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期第 1 年 ****元 /M2,第 2~5 年每年增加 ***元 /M2,第 6~13 年穩(wěn)定在第 5 年的水平 ,即 ***元 /M2? 整理分揀經(jīng)營(yíng)收入 生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期第 1 年整理分揀量 ****萬(wàn)噸 ,服務(wù)收 入 ***元 /噸 ,第 2~5年整理分揀量每年增加 ****萬(wàn)噸 ,服務(wù)收入每年增加 ***元 /噸 ,第 6~13年均穩(wěn)定在第 5 年的水平 ? 包裝收入 生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期第 1 年包裝量 ****萬(wàn)噸 ,服務(wù)收入 ***元 /噸 ,第 2~5 年包裝量每年增加 ****萬(wàn)噸 ,服務(wù)收入每年增加 ****元 /噸 ,第 6~13 年均穩(wěn)定在第 5 年的水平 ? 商務(wù)中心經(jīng)營(yíng)收入 商務(wù)中心建筑面積 ****M2,其中經(jīng)營(yíng)面積 ****M2,有效使用率 **%,生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期第 1 年 ***元 /M2, 第 2~5 年每年增加 ****元 /M2,第 6~13 年穩(wěn)定在第 5 年的水平 ,即 ***元 /M2? 會(huì)展中心經(jīng)營(yíng)收入 會(huì)展中心建筑面積 *** M2,有效使用率 **%,每年舉辦會(huì)展 ***天 (每?jī)蓚€(gè)月舉辦一次會(huì)展 ,每次 **天 ),生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期第 1年 ***元 / M2n 為項(xiàng)目計(jì)算期 該項(xiàng)目的全部投資稅前現(xiàn)金流量表 單位 :萬(wàn)元 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表 單位 :萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 建設(shè)期 生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 1 現(xiàn)金流入 營(yíng)業(yè)收入 補(bǔ)貼收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收流動(dòng)資金 2 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 流動(dòng)資金 經(jīng)營(yíng)成本 營(yíng)業(yè)稅金及附加 維持運(yùn)營(yíng)投資 10483 10483 10483 10483 12202 32 3 所得稅前凈現(xiàn)金流量 該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期限為 15 年 ,預(yù)計(jì)該項(xiàng)目 15 年后固定資產(chǎn)殘值及流動(dòng)資金回收額為 ****萬(wàn) ?該項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率為 ****%? FNPN=*** FNPN0,該項(xiàng)目可行 Ip= 所以項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率為 : FNPVR=FNPV/Ip100% = 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率是財(cái)務(wù)現(xiàn)值 的一個(gè)補(bǔ)充指標(biāo) ,財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值與財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率兩個(gè)指標(biāo)的結(jié)論一致 ? (三 )項(xiàng)目盈虧平衡指標(biāo) 根據(jù)項(xiàng)目年?duì)I業(yè)成本費(fèi)用估算可以看出 ,在正常的營(yíng)業(yè)年份 ,項(xiàng)目的盈虧平衡式為 : 固定成本 /(營(yíng)業(yè)收入 可變成本 稅金 )100% = 即該項(xiàng)目達(dá)到正常年?duì)I業(yè)收入的 %,即 ***萬(wàn)元時(shí) ,即為盈虧平衡點(diǎn) ? (四 )項(xiàng)目清償能力分析 (1)靜態(tài)投資回收期 (P) 投資回收期是項(xiàng)目的凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間 ,是反映項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo) ? 其投資回收期的計(jì)算公式如下 : 33 投資回收期 =累計(jì)凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值年份數(shù) 1+上年累計(jì)凈 現(xiàn)金流量的絕對(duì)值 /當(dāng)年凈現(xiàn)金流量 依據(jù)附表 12:財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表數(shù)據(jù)可得 : 該項(xiàng)目投資回收期 = (2)動(dòng)態(tài)全部投資回收期 該項(xiàng)目動(dòng)態(tài)全部投資回收期是按照現(xiàn)值法計(jì)算的投資回收期 ,在計(jì)算過(guò)程中 ,動(dòng)態(tài)投資回收期可以直接從全部投資現(xiàn)金流量表中求得 ,其計(jì)算公式如下 : 動(dòng)態(tài)全部投資回收期 =累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值出現(xiàn)正值年份數(shù) 1+上年累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的絕對(duì)值 /當(dāng)年財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 在現(xiàn)金流量表的基礎(chǔ)上加上折現(xiàn)系數(shù) ,得到凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 ,可列出表如下 (根據(jù)折現(xiàn)率 5%,計(jì)算 ) 該項(xiàng)目動(dòng)態(tài)全部投資回收期 =****(年 ) 與靜態(tài)投資回收期相比 ,動(dòng)態(tài)投資回收期比靜態(tài)投資時(shí)間長(zhǎng) *年的原因是動(dòng)態(tài)投資回收期考慮了現(xiàn)金收支及其營(yíng)業(yè)周期 15年的時(shí)間因素 ,反映了投資期限 15 年的時(shí)間價(jià)值 ,時(shí)間雖長(zhǎng) ,比靜態(tài)投資回收期能夠更科學(xué)反映其投資的回收情況 ,余下經(jīng)營(yíng)期限更能體現(xiàn)該公司所創(chuàng)造的價(jià)值 ? 九 ? 項(xiàng)目財(cái)務(wù)估算 項(xiàng)目計(jì)算期 15 年 ,其中 :建設(shè)期 2 年 ,生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期 13 年 ? 經(jīng)營(yíng)收入和經(jīng)營(yíng)稅金及附加 估算 經(jīng)營(yíng)收入估算 34 本項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)收入主要有自營(yíng)業(yè)務(wù)收入 ?交易 手續(xù)費(fèi)收入 ?配送中心服務(wù)收入 ?門面租金收 入 ?倉(cāng)儲(chǔ)經(jīng)營(yíng)收入 ?冷庫(kù)經(jīng)營(yíng)收入 ?整理分揀 經(jīng)營(yíng)收入 ?包裝經(jīng)營(yíng)收入 ?商務(wù)中心經(jīng)營(yíng)收入 ?會(huì)展中 心經(jīng)營(yíng)收入 ?與可行性研究報(bào)告相比 ,剔除了農(nóng)資 ?農(nóng)機(jī)及種子三個(gè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)收 入 。CO 為現(xiàn)金流出量 。每年進(jìn)行一次經(jīng)營(yíng)綜合評(píng)比 ,使市場(chǎng)不僅成為規(guī)模上的大市場(chǎng) ,也成為信譽(yù)和服務(wù)上的大市場(chǎng) ? 二是市場(chǎng)價(jià)格管理體系 ?公司制定相關(guān)制度 ,實(shí)行指導(dǎo)價(jià)檢查制 ,堅(jiān)持核定商品的進(jìn)貨價(jià)格 ?中間費(fèi)用 ?營(yíng)運(yùn)成本 ?核準(zhǔn)毛利率浮動(dòng)范圍 等諸多內(nèi)容 ?同時(shí) ,要統(tǒng)一標(biāo)簽形式 ,要求商家明碼標(biāo)價(jià) ,規(guī)范填寫 ,杜絕價(jià)格欺詐 ?在商 戶中建立起合理的 ?消費(fèi)者可接受的價(jià)格體系 ,極大地提高市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力 ,獲得了消費(fèi)者的認(rèn)同 ? 27 三是優(yōu)質(zhì)服務(wù)體系 ?建立統(tǒng)一 ?規(guī)范化的服務(wù) ,包括規(guī)范化服務(wù) ?親情化服務(wù) ?無(wú)障化服務(wù) ?系列化服務(wù) ?免 費(fèi)化服務(wù) ?信息化服務(wù)等六 項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容 ,并制定相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn) ?堅(jiān)持實(shí)行 “ 商戶評(píng)議 ” ?“ 顧客評(píng)議 ” 和 “ 部門評(píng)議 ” 三結(jié)合的服務(wù)質(zhì)量評(píng)議制度 ? 四是物流配送體系 ?公司建設(shè)市場(chǎng)倉(cāng)儲(chǔ)配送中 心將形成現(xiàn)代化立體倉(cāng)儲(chǔ) ,形成年供貨能力 100 萬(wàn)噸規(guī)模 ?同時(shí) ,制定并實(shí)施配送管理規(guī)范 ,使配送管理由簡(jiǎn)單的收費(fèi)型向規(guī)范管理型 ,進(jìn)而向服務(wù)型延伸轉(zhuǎn)變 ,如統(tǒng)一標(biāo)識(shí) ?統(tǒng)一運(yùn)載 工具 ?統(tǒng)一服務(wù)規(guī)范程序 ?核定運(yùn)載時(shí)間等 ? 五是信息技術(shù)體系 ?通過(guò)電子商務(wù)中心信息管 理平臺(tái) ,對(duì)外提供商戶定單管理 ?銷售管理 ?庫(kù)存管理 ?帳務(wù)管理等功能 ,為商戶提供充分的信息 。加強(qiáng)農(nóng)產(chǎn)品物流布局 ,與全國(guó)有規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)在資金 ?信息共享方面 組建物流聯(lián)盟 ,并在國(guó)家級(jí)媒體上隆重推介 ? 市場(chǎng)成熟期經(jīng)營(yíng)規(guī)劃 項(xiàng)目的市場(chǎng)成熟期 ,是指項(xiàng)目營(yíng)運(yùn) 35 年后 ,項(xiàng)目發(fā)展成為全國(guó)農(nóng)產(chǎn) 23 品物流行業(yè)具有引導(dǎo)性和重大影響力的企業(yè) ,重點(diǎn)實(shí)施四大業(yè)務(wù)綜合素質(zhì)的全面提高策略 ?項(xiàng)目在維持發(fā)展 期產(chǎn)品組合不變的情況下 ,重在運(yùn)用品牌效應(yīng) ,采取資本運(yùn)營(yíng)方式建立一批有一定規(guī)模的農(nóng)產(chǎn) 品深加工企業(yè) ?中心的貿(mào)易業(yè)務(wù) ?經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù) ?物流配送業(yè)務(wù) ?服務(wù)業(yè)務(wù)圍繞深加工產(chǎn)品服務(wù) ?同時(shí)籌備行業(yè) 技術(shù)規(guī)范 ,引導(dǎo)農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)與外資企業(yè)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)合作 ,向期貨交易市場(chǎng)發(fā)展 ? 六 ? 項(xiàng)目建設(shè)優(yōu)勢(shì)評(píng)估 政策優(yōu)勢(shì) 自 2020 年以來(lái) ,黨中央 ?國(guó)務(wù)院連續(xù)五年下發(fā) “ 一號(hào)文件 ”, 提出了一系列發(fā)展 “ 三農(nóng) ” 的政策措施 ?而 “ 三農(nóng) ” 問(wèn)題的關(guān)鍵 ,是農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)化和市場(chǎng)化 ,其中又以突破農(nóng)產(chǎn)品流通環(huán)節(jié)的瓶頸最為關(guān)鍵 ?建設(shè)和發(fā)展具有現(xiàn)代交易物流功能的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng) ,是落實(shí)黨中央關(guān)于建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村戰(zhàn)略決策的具體實(shí)踐 ?本項(xiàng)目的總體定位和 建設(shè)計(jì)劃 ,均 屬國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)類型 ,被列入商務(wù)部 “ 雙百市場(chǎng)工程 ” 和省農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點(diǎn)工程 ,受到全方位 ?多層 次的政策支持 ,****市主要領(lǐng)導(dǎo)也多次對(duì)該項(xiàng)目給予重要批示 ?項(xiàng) 目在取得項(xiàng)目申報(bào)和建設(shè)所必備各種前置性審批文件的基礎(chǔ)上 ,被列入 ****市 “ 十一五 ” 規(guī)劃的重點(diǎn)流通發(fā)展項(xiàng)目 ? 20**年 ,****市人民政府為支持本項(xiàng)目建設(shè) ,先后向該公司撥付農(nóng)村物流服務(wù)體系發(fā)展專項(xiàng)