【正文】 項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值 (所得稅后 )(IC=8%)=***萬元 ? 項目投資回收期 (所得稅前 )=* 項目投資回收期 (所得稅后 )=* 項目資本金現(xiàn)金流量分析 項目資本金財務(wù)內(nèi)部收益率 =***% 從計算結(jié)果看 ,項目在財務(wù)上是可行的 ? 十 ? 貸款償還計劃 1?財務(wù)靜態(tài)盈利能力指標(biāo) 根據(jù)本項目“損益表” (附件 9)的計算結(jié)算 ● 資本金凈利潤率 =年凈利潤總額 /資本金 100% ** ● 投資利潤率 =年利潤總額 /總投資 100% * 根據(jù)“投資現(xiàn)金流量表” (附件 13)分析 ,投資收回期為 **年 2?清償能力估算 按照項目資金籌措計劃 ,項目總投資 ***萬元 ,其中 :項目資本金 ****萬元 ,債務(wù)資金 ***萬元 ,其他資金來源 ***萬元 ? 40 按照項目資金籌措計劃 ,固定資產(chǎn)投資借款 ***萬元 ,年利率按***%,期限為 **年 ,在還款期間內(nèi)將采取等額本金按月付息的方式 ,具體還款安排詳見 (附表 15) 十一 ? 不可預(yù)測風(fēng)險 1?湖北 ****物流股份有限公司最大股東 ****集團公司控股****%(雙方法人代表均為 ****),其經(jīng) 營活動及資金調(diào)配易受集團公司制約 ?該集團在我市金融機構(gòu)籌資額度 達 ***多萬元 ,其債務(wù)的陸續(xù)到期 ,勢必會影響該項目貸款的償還 ? 2?該項目籌資渠道的多樣性如貸款 ?建筑商墊資等需在一定時期分別償還 ,因此該項目貸款的按期償還具有可變性 ? 3?結(jié)合數(shù)據(jù)分析 ,可以看出營業(yè)收入及成本支出對該項目財務(wù)效益指標(biāo)的影響最大 ,對我社借款的歸還具有決定作用 ? 4?本次評估各項數(shù)據(jù)主要依據(jù)其提供的效果圖 (無多方案比選 ),如設(shè)計方案的變動將影 響本次評估的有關(guān)數(shù)據(jù) ? 5?本次評估未考慮該項目用途變更所帶來的自用 ?自營所需的流動資金變動 ,以及帶來的對收支等數(shù)據(jù)差異的影響 ? 6?該項目評估數(shù)據(jù)主要結(jié)合當(dāng)前客觀實際價格參考了部分資料 ,在實施中具有可變性 ,對數(shù)據(jù)的準確性有一定的影響 ? 十二 ? 結(jié)論及建議 1?項目投資規(guī)模適當(dāng) ,自籌資金比例合理 ,項目投資建設(shè)期為2 年 ,靜態(tài)投資回收期為 ***年 ,動態(tài)投資回收期為 ***年 ,低于同行業(yè)固定資產(chǎn)投資回收期 (該行業(yè)平均投資回收期為 18— 20 年 )? 41 2?在財務(wù)數(shù)據(jù)評估基礎(chǔ)上綜合分析了影響該項目的建設(shè)技術(shù)力量和多項 不確定 因素后 ,評估結(jié)論認為項目投資風(fēng)險較小 ,建設(shè)條件具備 ,具有較好的財務(wù)效益和國民經(jīng)濟效益 ? 3?該項目投資利潤率 ?資本金利潤率數(shù)據(jù)適中 ,償債能力較強 ,還款資金來源較為可靠 ,項目可行 ? 4?可發(fā)放項目貸款 ****萬元 ,貸款預(yù)計償還期為 ***年 ?項目承建單位盡快落實資金 ,主要是自籌資金 ***萬元 ,應(yīng)足額到位 。其他資產(chǎn)原值 ****萬元 ,按 5 年攤銷 ,年攤銷額 ***萬元 ? 正常年攤銷費 *****萬元 ? 修理費 修理費按年折舊額的 ***%計算 ? 正常年修理費 ****萬元 ? 財務(wù)費用 財務(wù)費用根據(jù)借款額與相應(yīng)的借款利率計算 ? 綜上 ,正常年經(jīng)營成本 ***萬元 ,總成本 ****萬元 。 天 ? 經(jīng)營稅金及附加估算 營業(yè)稅金及附加按國家規(guī)定計算 ?本項目自營 業(yè)務(wù)收入需繳納增值 37 稅 ,其他經(jīng)營服務(wù)收入需繳納營業(yè)稅 ,同時繳納城市維護建設(shè)稅和教育費附加 ?營業(yè)稅率為 5%,城市維護建設(shè)稅和教育費 附加分別按增值稅額和營業(yè)稅額之和的 7%和 3%計算 ? 綜上 ,正常年營業(yè)收入 ****萬元 ,其中 :自營業(yè)務(wù)收入 ***萬元 ,交易手續(xù)費收入 ***萬元 ,配送中心服務(wù)收入 ****萬元 ,門面租金收入 ****萬元 ,倉儲經(jīng)營收入 ***萬元 ,冷庫經(jīng)營收入 ***萬元 ,整理 ?分揀收入 ***萬元 ,包裝收入 ***萬元 ,商務(wù)中心經(jīng)營收入 ***萬元 ,會展中心經(jīng)營收入 ***萬元 ?營業(yè)稅金及附加 ****萬元 ,增值稅 ***萬元 ? 成本估算 外購原材料費 進貨成本按自營業(yè)務(wù)收入的 ***%計算 ? 低值易耗品生產(chǎn)運營期第 1 年 ***萬元 ,第 2~5 年每年增加**萬元 ,第 6~13 年穩(wěn)定在第 5 年的水平 ? 燃油生產(chǎn)運營期第 1 年 ****噸 ,第 2~5 年每年增加 ***噸 ,第 6~13 年穩(wěn)定在第 5 年的水平 ,單價 ****元 /噸 ? 正常年外購原材料費 ****萬元 ? 外購燃料及動力費 電每年 1500 萬度 ,單價 ****元 /度 (含稅 )? 水每年 40 萬噸 ,單價 ***元 /噸 (含稅 )? 正常年外購燃料及動力費 ***萬元 ? 工資及福利費 本項目勞動定員 450人 ,其中 :工人 200人 ,人均年工資 ***萬元 。同時對估算方式進行了必要的調(diào)整 ? 農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的主要運營收益主要來自于兩 部分 :一是門面租金收入 。對內(nèi) ,信息平臺可以進行業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)交換 ,發(fā)布內(nèi) 部信息 ?信息技術(shù)在商場交易 ?服務(wù)管理中運 用 ,提高市場運作效率 ?管理水平 ?服務(wù)質(zhì)量 ? 品牌優(yōu)勢 本項目公司是湖北省委 ?省政府首批成立的現(xiàn) 代物流企業(yè) ?公司通過多年堅持不懈地探索和 頑強艱苦地創(chuàng)業(yè) ,不斷壯大 ,不斷完善 ,成為湖北省具有重大影響力的民營企業(yè) ?****商貿(mào)城是國家經(jīng)貿(mào)委評定的首批國家級 “ 全國重點商品市場 ” 之一 ?“ 全國重點聯(lián)系商品市場 ” ?中國建材市場協(xié)會理事單位 ,被湖北省經(jīng)濟委員會納入省重點中小企業(yè)范圍 ?公司三大市場形成的市場集群是長江中上游地區(qū)規(guī) 模最大 ?設(shè)施最全 ?管理最先進的建材裝 飾 ?家居用 品集散 批發(fā)中心 ? 按照黨中央 ?國務(wù)院關(guān)于 “ 整合特色農(nóng)產(chǎn)品品牌 ,支持做大做強名牌產(chǎn)品 ” 和 “ 保護農(nóng)產(chǎn)品知名品牌 ” 的要求 ,公司已在國家工商總局成功注冊了 “ 兩湖熟 ,天下足 ” 系列產(chǎn)品商標(biāo) ,涵蓋 24 個大類品種 ?通過對市 28 場與農(nóng)產(chǎn)品 “ 合縱 ” —— 采取 “ 基地 (農(nóng)戶 )+加工企業(yè) +中心 ” 方式 ,形成上接基地 (農(nóng)戶 )和初加工企業(yè) ,下連超市 ?深加工企業(yè) ?經(jīng)銷商和消費者 ,產(chǎn) ?供 ?存 ?銷鏈接相扣的現(xiàn)代交易物流格局來 實現(xiàn)品牌農(nóng)產(chǎn)品的安全保障 ?通過 “ 連橫 ” —— 對本地各類農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)市場進行市場整合并與全國各地大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場建立資源共享 ?信息互通 ?互 調(diào)余缺的協(xié)調(diào)營運機制來擴大品牌農(nóng)產(chǎn)品的輻射力和影響力 ? 七 ? 項目投資估算與資金來源評估 項目總投資 項目總投資 ****萬元 ,其中 :建設(shè)投資 ****萬元 ,建設(shè)期利息 ****萬元 ,流動資金 ****萬元 ? 建設(shè)投資估算 項目建設(shè)投資 ****萬元 ,其中 :建筑工程費 ****萬元 ,設(shè)備及工器具購置費 ****萬元 ,安裝工程費 ****萬元 ,工程建設(shè)其他費用 ****萬元 ,預(yù)備費 ****萬元 ?與可行性研究報告相比 ,減少 ****萬元 ,原因為 : 一是工程費用減少 ****萬元 ?由于實際征地比規(guī)劃用地少 ***畝 ,農(nóng)資 ?農(nóng)機及種子三個市場暫不建設(shè) ,建筑工程費減少 ***萬元 ,設(shè)備及工器具購置費減少 ***萬元 ,安裝工程費減少 **萬元 ? 二是工程建設(shè)其他費用增加 ***萬元 ?第一 ,由于工程費用減少 ***萬元 ,使工程建設(shè)其他費用中的建設(shè)單位管理費 ?勘察設(shè)計費 ?工程建設(shè)監(jiān)理費 ?工程保險 費和環(huán)境影響評價費 ?開辦費相應(yīng)減少 54 萬元 ?第二 ,由于土地增值 ,從當(dāng)前實際支出情況看 ,土地使用權(quán)取得成本增加 2337 萬元 ? 29 三是預(yù)備費減少 1159 萬元 ,按照估算的工程費用和其他費用之和的5%提取預(yù)備費較可研相比減少 ? 建設(shè)期利息估算 本項目建設(shè)期為 2 年 ,為本項目的建設(shè)合計借款 **8 萬元 ,共產(chǎn)生建設(shè)期利息 ****萬元 ?與可行性研究報告相比 ,減少 ***萬元 ,原因為貸款結(jié)構(gòu) ?進度以及利率發(fā)生變 化 ?建設(shè)期第一年 ,集團公司借款 ****萬元以合同利率 ****%計算 ,農(nóng)村信用社 ****萬元 以合同利率 ****%計算 ,共產(chǎn)生建設(shè)期利息 ****萬元 ,建設(shè)期第二年 ,集團公司追加 ****萬元借款以合同利率 ****%?***貸款 ****萬元按目前利率 ****%,假設(shè)均衡投入估算為 ****萬元 ,合計產(chǎn)生建設(shè)期利息 ****萬元 ? 流動資金投資估算 按照詳 細分項法估算 ,項目需要流動資金 ****萬元 ?與可行性研究報告相比 ,減少 ****萬元 ,主要由營業(yè)收入的調(diào)整引起 ,營業(yè)收入的調(diào)整見 經(jīng)營收入估算 ? 對可行性研究報告調(diào)整前后的投資構(gòu)成如表 3 所示 : 表 3 投資估算調(diào)整表 單位 :萬元 項 目 調(diào)整前 調(diào)整額 調(diào)整后 一 ?建設(shè)投資 1?建筑工程費 2?設(shè)備及工器具購置費 3?安裝工程費 4?工程建設(shè)其他費 其中 :土地征用費 30 5?預(yù)備費 二 ?建設(shè)期利息 三 ?流動資金 四 ?總投資 項目資金來源評估 項目總投資 ****萬元 ,其中 :項目資本金 *****萬元 ,債務(wù)資金 ****萬元 ,其他資金來源 ****萬元 ? 項目資金結(jié)構(gòu)如表 4 所示 : 表 4 項目資金結(jié)構(gòu)表 單位 :萬元 項 目 金額 占比 (%) 一 ?項目資本金 公司近三年實現(xiàn)的凈利潤 二 ?債務(wù)資金 (一 )銀行貸款 (二 )信用社借款 (三 )集團公司借款 三 ?其他資金來源 新市場門面保證金 四 ?總籌資 八 ? 項目財務(wù)效益指標(biāo)分析 (一 )靜態(tài)盈利能力指標(biāo) 1?投資利潤率 =年利潤總額 /總投資 100% 其中年利潤總額 =年營業(yè)收入 年營業(yè)成本費用 營業(yè)收入稅金及附加 投資利潤率 =*** 2?投資利稅率 =年利稅總額 /項目總投資 100% 31 其中年利稅總額 =年銷售利潤 +年銷售稅金及附加 投資利稅率 =**** 3?資本金凈利潤率 =年凈利潤總額 /資本金 100% =**** (二 )動態(tài)盈利能力指標(biāo) 1?凈現(xiàn)值 項目在建成后用設(shè)定折現(xiàn)率將項目計算期內(nèi) 各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和 其計算公式如下 : n t t PNPV=∑ (CICO) (1+I) t=1 t 式中 :CI 為現(xiàn)金流入量 。五是信息技術(shù)體系 ,通過電子商務(wù)平臺 ,對外提供商戶訂單管理 ?銷售管理 ?庫存管 理 ?賬務(wù)管理等功能 ,為商戶提供充分的信息 ,對內(nèi)實現(xiàn)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)交換 ?二是渠道策略 ?貿(mào) 易業(yè)務(wù)選擇 “ 基地 +中心 +超市 ” 短渠道模式 ,經(jīng)紀業(yè)務(wù) ?物流配送業(yè)務(wù)及 服務(wù)業(yè) 務(wù)在原有基礎(chǔ)上 ,進行管理規(guī)范和經(jīng)營業(yè)態(tài)提升 ?三是促銷策略 ?每年繼續(xù)舉辦1012次大型農(nóng)產(chǎn)品 “ 節(jié) ?會 ?展 ”, 獲取效益 。另一方面按照 “ 總體規(guī)劃 ?分步實施 ?邊建設(shè)邊經(jīng)營 ” 的思路 ,強化業(yè)務(wù)拓展 ?其營銷策略主要是整 合市場 ,大力發(fā)展貿(mào)易業(yè)務(wù) ,以貿(mào)易業(yè)務(wù)為突破口 ,提升市場的知名度 ?主要工作是接納或 聯(lián)合 ****區(qū)域內(nèi)有實力的市場和商戶入場經(jīng)營 ,同時規(guī)范經(jīng)紀業(yè)務(wù) ?服務(wù)業(yè)務(wù)和物流配送業(yè)務(wù)管理 ?此外 ,每年還將舉辦全國性 “ 油料節(jié) ” ?“ 糧食展 ” ?“ 棉花交易會 ” ?“ 淡水產(chǎn)品 22 節(jié) ” ?“ 糖 酒會 ” 等 ,擴大市場知名度 ? 市場發(fā)展期經(jīng)營規(guī)劃 項目的市場發(fā)展期 ,是指項目營運 23 年內(nèi) ?其經(jīng)營實施方案包括三個方面 :一是產(chǎn)品策略 ?貿(mào)易 ?服務(wù) ?經(jīng)紀 ?物流配送業(yè)務(wù)縱 深推進 ,形成縱橫交錯的營運格局 ?產(chǎn)品策略 的重點在增加服務(wù)的附加值上 ?此時 ,“ ****農(nóng)批 ” 品牌已有農(nóng)業(yè)基地支撐 ,核心價值定位于優(yōu)質(zhì)安全 ,能夠給廠商 ?流通商 ?農(nóng)戶帶來收入上 ?項目在進一步鞏 固發(fā)展貿(mào)易業(yè)務(wù)的同時 ,加強對經(jīng)紀業(yè)務(wù) ?物流配送業(yè)務(wù) ?服務(wù)業(yè)務(wù) ?電 子商務(wù)等交易平臺的規(guī)范提升 ?具體包括五大 管理體系 :一是產(chǎn)品的質(zhì)量管理體系 ,建立和完善市 場準入 ?質(zhì)檢 ?行業(yè)自律 ?先行賠付 ?無憂退 貨等制度 。 蔬菜 ?水果 ?水產(chǎn) ?肉禽蛋和土特產(chǎn)等產(chǎn)品質(zhì) 量檢測及農(nóng)藥殘留檢測項中的主要常規(guī)項目進行檢測 ?對肉類產(chǎn)品和禽蛋類產(chǎn)品進行常規(guī)的 檢疫 ?檢驗 ?常規(guī)項目的檢驗將直接在交易物 流中心進行 ,檢驗的項目將申請有關(guān)部門和單位在交易物流中心 設(shè)立相應(yīng)機構(gòu)和實驗室 ,在現(xiàn)場無法進行的項目送相關(guān)專業(yè)機構(gòu)檢驗 ? 項目建設(shè)土地條件評估 根據(jù) ****市城市規(guī)劃局規(guī)劃意見書 (JGY20200080),該項目計劃占地****M2(****畝 ),一是建設(shè)用地 ****M2(****