【正文】 項(xiàng)目承建單位盡快落實(shí)資金，主要是自籌資金 ***萬(wàn)元，應(yīng)足額到位；加快項(xiàng)目進(jìn)展速度，確保 農(nóng)貿(mào)交易市場(chǎng)早投入早收益。 十 二 、結(jié)論及建議 項(xiàng)目投資規(guī)模適當(dāng)，自籌資金比例合理，項(xiàng)目投資建設(shè)期為 2 年 ，靜態(tài)投資回收期為 ***年，動(dòng)態(tài)投資回收期為 ***年， 低于同行業(yè)固定資產(chǎn)投資回收期（該行業(yè)平均投資回收期為 18— 20 年）。 結(jié)合數(shù)據(jù)分析，可以看出營(yíng)業(yè)收入及成本支出對(duì)該項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益指標(biāo)的影響最大，對(duì)我社借款的歸還具有決定作用。 十 、貸款償還計(jì)劃 財(cái)務(wù)靜態(tài)盈利能力指標(biāo) 根據(jù)本項(xiàng)目“損益表”（附件 9）的計(jì)算結(jié)算 ● 資本金凈利潤(rùn)率 =年凈利潤(rùn)總額 /資本金 100% ** ● 投資利潤(rùn)率 =年利潤(rùn)總額 /總投資 100% * 根據(jù)“ 投資 現(xiàn)金流量表”（附件 13）分析，投資收回期為 **年 清償能力估算 按照項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃， 項(xiàng)目總投資 ***萬(wàn)元，其中：項(xiàng)目資本金 ****萬(wàn)元， 債務(wù)資金 ***萬(wàn)元 ， 其他資金來(lái)源 ***萬(wàn)元。 財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用根據(jù)借款額與相應(yīng)的借款利率計(jì)算。無(wú)形資 產(chǎn)原值 ***萬(wàn)元，按50 年攤銷，年攤銷額 ****萬(wàn)元；其他資產(chǎn)原值 ****萬(wàn)元，按 5 年攤銷，年攤銷額 ***萬(wàn)元。 折舊費(fèi) 固定資產(chǎn)采用直線法折舊，殘值率 5%。 工資及福利費(fèi) 本項(xiàng)目勞動(dòng)定員 450 人，其中： 工人 200 人，人均年工資 ***萬(wàn)元；技術(shù)人員 50 人，人均年工資 ****萬(wàn)元；管理人員 ****人，人均年工資 ***萬(wàn)元，年工資總額 ****萬(wàn)元，福利費(fèi)按工資的 ***%計(jì)算，年福利總額 ****萬(wàn)元。 正常年外購(gòu)原材料費(fèi) ****萬(wàn)元。營(yíng)業(yè)稅金及附加 ****萬(wàn)元，增值稅 ***萬(wàn)元。 經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算 營(yíng)業(yè)稅金及附加按國(guó)家規(guī)定計(jì)算。 會(huì)展中心經(jīng)營(yíng)收入 會(huì)展中心建筑面積 *** M2， 有效使用率 **%，每年舉辦會(huì)展 ***天（每?jī)蓚€(gè)月舉辦一次會(huì)展，每次 **天），生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期第 1 年 ***元 / M2 冷庫(kù)經(jīng)營(yíng)收入 冷庫(kù)經(jīng)營(yíng)面積 ****M2，有效使用率 ***%，生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期第 1 年 ****元/M2，第 2～ 5 年每年增加 ***元 /M2，第 6～ 13 年穩(wěn)定在第 5 年的水平 ，即***元 /M2。 36 交易手續(xù)費(fèi)收入 蔬菜、水果兩個(gè)市場(chǎng)按照交易額的 *** %（交易雙方各 ***%）收取手續(xù)費(fèi)，生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期第 1 年交易額 ****萬(wàn)元，第 2～ 5 年每年增加 ****萬(wàn)元，第 6～ 13 年穩(wěn)定在第 5 年的水平 ，即 ***萬(wàn)元 。目前省內(nèi)外主要批發(fā) 市場(chǎng)收入情況如表 5 所示： 表 5 省內(nèi)外主要批發(fā)市場(chǎng)收入情況簡(jiǎn)表 市場(chǎng)名稱 年交易額（億元） 月租金（元 /m2） 交易費(fèi) 白沙洲農(nóng)產(chǎn)品大市場(chǎng) 96 50 交易額的 5% 舵落口綜合批發(fā)市場(chǎng) 80 50 交易額的 3％ 35 常德農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng) 6 5060 20 元 /噸 馬王堆農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng) 65 4560 45 元 /噸 長(zhǎng)沙紅星大市場(chǎng) 36 2555 交易額的 3% 布吉農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng) 148 150 交易額的 5% 壽光農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng) 28 45 交易額的 % 合肥農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng) 45 55 交易額的 3% ****市內(nèi)的各類涉農(nóng)商業(yè)地產(chǎn)，運(yùn)營(yíng)情況良莠不齊 。 九 、 項(xiàng)目財(cái)務(wù) 估算 項(xiàng)目計(jì)算期 15 年，其中：建設(shè)期 2 年，生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期 13 年。 FNPN=*** FNPN＞ 0，該項(xiàng)目可行 Ip= 所以項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率為： FNPVR=FNPV/Ip 100% = 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率是財(cái)務(wù)現(xiàn)值 的一個(gè)補(bǔ)充指標(biāo)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值與財(cái)務(wù)凈現(xiàn) 33 值率兩個(gè)指標(biāo)的結(jié)論一致。與可行性研究報(bào)告相比，減少 ****萬(wàn)元，主要由營(yíng)業(yè)收入的調(diào)整引起，營(yíng)業(yè)收入 的調(diào)整見(jiàn) 經(jīng)營(yíng)收入估算。 建設(shè)期利息估算 本項(xiàng)目建設(shè)期為 2 年，為本項(xiàng)目的建設(shè)合計(jì)借款 **8 萬(wàn)元，共產(chǎn)生建設(shè)期利息 ****萬(wàn)元。 二是工程建設(shè)其他費(fèi)用增加 ***萬(wàn)元。 七 、項(xiàng)目投資估算與資金來(lái)源評(píng)估 項(xiàng)目總投資 項(xiàng)目總投資 ****萬(wàn)元，其中：建設(shè)投資 ****萬(wàn)元，建設(shè)期利息 **** 29 萬(wàn)元，流動(dòng)資金 ****萬(wàn)元。 公司三大市場(chǎng)形成的市場(chǎng)集群是長(zhǎng)江中上游地 區(qū)規(guī)模最大、設(shè)施最全、管理最先進(jìn)的建材裝飾、家居用品集散 批發(fā)中心。信息 28 技術(shù)在商場(chǎng)交易、服務(wù)管理中運(yùn)用，提高市場(chǎng) 運(yùn)作效率、管理水平、服務(wù)質(zhì)量。公司建設(shè)市場(chǎng)倉(cāng)儲(chǔ)配送中 心將形成現(xiàn)代化立體倉(cāng)儲(chǔ)，形成年供貨能力 100 萬(wàn)噸規(guī)模。 三是優(yōu)質(zhì)服務(wù)體系。 二是市場(chǎng)價(jià)格管理體系。（ 1）建立商 戶進(jìn)入市場(chǎng)參與經(jīng)營(yíng)的資質(zhì)準(zhǔn)入制度和完善的產(chǎn)品質(zhì)量管理制度，使市 場(chǎng)形成名品、名商、名店、總代理、總經(jīng)銷的經(jīng)營(yíng)格局。公司運(yùn)營(yíng)機(jī)制靈活，管理 規(guī)范，資信度高， 2020 年全面通過(guò)了 ISO9001 質(zhì)量體系認(rèn)證。新建的 ****長(zhǎng)江大橋加速了湖南、湖北的溝通。 ****市 港是長(zhǎng)江十大港口之一，被國(guó)家批準(zhǔn)為一類通 商口岸。 區(qū)位優(yōu)勢(shì) ****地處 ****中心，也是我國(guó)中西部的結(jié)合點(diǎn)，自古就是我 國(guó)南方重要的經(jīng)濟(jì)中心城市，農(nóng)業(yè)上是名副其實(shí)的魚(yú) 米之鄉(xiāng)，工業(yè)上是聞名遐邇的輕紡重鎮(zhèn)。同時(shí)形成了以京山 國(guó)寶橋米、公安山下紅、潛江小龍蝦、監(jiān)利糧食深加工（ “ 福娃 ” 和 “ 銀欣 ” 系列產(chǎn)品）、洪湖特色水產(chǎn)、石首三 寶（筆架山魚(yú)肚、淡水銀魚(yú)、桃花山土雞蛋） 、秭歸臍橙等一批在國(guó)內(nèi)有影響的特色農(nóng)副產(chǎn)品。 2***年，****市委、市政府 **號(hào)文件繼續(xù)將本項(xiàng)目列為重點(diǎn)支持對(duì)象。建設(shè)和發(fā)展具有現(xiàn)代交易物流功能的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā) 市場(chǎng)，是落實(shí)黨中央關(guān)于建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村戰(zhàn)略決策的具體實(shí)踐。 中心的貿(mào)易業(yè)務(wù)、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、物流配送業(yè)務(wù)、 服務(wù)業(yè)務(wù)圍繞深加工產(chǎn)品服務(wù)。三是促銷策略。項(xiàng)目 在進(jìn)一步鞏固發(fā)展貿(mào)易業(yè)務(wù)的同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、物流配送業(yè)務(wù)、 服務(wù)業(yè)務(wù)、電子商務(wù)等交易平臺(tái)的規(guī)范提升。其經(jīng)營(yíng)實(shí)施方案包括三個(gè)方面：一是產(chǎn)品策略。其營(yíng)銷策略主要是整合市場(chǎng)，大力發(fā)展貿(mào)易業(yè) 務(wù)，以貿(mào)易業(yè)務(wù)為突破口，提升市場(chǎng)的知名度。 項(xiàng)目在市場(chǎng)流通總量中的占比評(píng)估 目前， ****乃至 ****農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)處于低層次的自由競(jìng)爭(zhēng)階段。如 ****的長(zhǎng)港路、沙隆達(dá)水果批發(fā)市場(chǎng)，常德的甘露 寺，岳陽(yáng)的花板橋等，主要由房地產(chǎn)業(yè)主提供場(chǎng)地、房屋 。在 ****億元交易規(guī)模以上的農(nóng)產(chǎn)品批 發(fā)市場(chǎng)僅 65 家，年交易額 220 億元，僅為 ****農(nóng)產(chǎn)品總流通額的 18%。由于農(nóng)產(chǎn)品區(qū)域性、季節(jié)性特點(diǎn)強(qiáng)，外地農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)入 **市場(chǎng)銷售或流轉(zhuǎn)總量達(dá) 500多萬(wàn)噸。 20 項(xiàng)目建設(shè)土地條件評(píng)估 根據(jù) ****市城市規(guī)劃局規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)（ JGY20200080），該項(xiàng)目計(jì)劃占地 ****M2（ ****畝），一是建設(shè)用地 ****M2（ ****畝），其中：存量建設(shè)用地 面積 ****M2（ ****0 畝），新征建設(shè)用地 ****M2（ ****畝，已經(jīng)省國(guó)土資源廳和 ****市國(guó)土資源局批準(zhǔn)）；二是代征城市公共用地 面積 *****M2（ *****畝）。 檢疫、檢測(cè)系統(tǒng) 主要對(duì)國(guó)家目前規(guī)定的農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量檢測(cè)及農(nóng)藥 殘留檢測(cè)，常規(guī)指標(biāo)在市場(chǎng)內(nèi)完成，需要大型儀器設(shè)備進(jìn)行檢測(cè)的 以對(duì)外協(xié)助方式進(jìn)行。共分六大功能模塊：資料管理、 IC 卡管理、交易管理、攤位管理、收費(fèi)管理、質(zhì) 量檢測(cè)、數(shù)據(jù)分析。 電子商務(wù)系統(tǒng)：以交易中心為依托，建立非區(qū) 域性的網(wǎng)上虛擬交易電子商務(wù)系統(tǒng)，采用企業(yè)對(duì)企業(yè)（ B2B）的電子商務(wù)模式，逐步實(shí)現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品在網(wǎng)上的洽談、合同簽訂、電子結(jié)算、產(chǎn)品 交割及物流配送等功能。所 有子項(xiàng)均為普通結(jié)構(gòu)，工藝和土建施工無(wú)特殊要求，其施工和安裝技術(shù) 成熟，其結(jié)構(gòu)形式為：會(huì)展中心為框剪結(jié)構(gòu)；農(nóng)產(chǎn)品分揀為輕鋼結(jié)構(gòu)； 農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)和生活用 18 公設(shè)施為磚混結(jié)構(gòu)；農(nóng)產(chǎn)品倉(cāng)庫(kù)為磚混和排架 結(jié)構(gòu) 。配備必要的衛(wèi)生 設(shè)施。 ****市公安消防大隊(duì)對(duì)本項(xiàng)目中的消防設(shè)施建設(shè)設(shè) 計(jì)方案進(jìn)行了評(píng)審，評(píng)審認(rèn)為， “ 該方案符合消防設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。合理 地配置了消防栓和消防器材。 ****市環(huán)境保護(hù)科學(xué)技術(shù)研究所編制的《建設(shè)項(xiàng)目 環(huán)境影響報(bào)告表》（編號(hào) ****）中認(rèn)為： “ 在嚴(yán)格落實(shí)擬定的污染防治措施和本報(bào)告提出的污染防治對(duì)策建設(shè)的情況下，項(xiàng)目的建設(shè)從 環(huán)境保護(hù)而言是可行的 ” 。主要是生活污 水。二是噪聲。本項(xiàng)目加工 區(qū)擬以密封為主，輔以吸風(fēng)。 燃料：本項(xiàng)目屬交易、貯 存、物流組織與協(xié)調(diào)項(xiàng)目，所需的燃料主要是生活用燃料，使用量少，可直接從市場(chǎng)上 購(gòu)買。此外，由于 ****市的特殊地理位 置和商貿(mào)基礎(chǔ)，全國(guó)每年還有大量的農(nóng)產(chǎn)品通過(guò) ****區(qū)域進(jìn)行集中和分散，目前 ****市已形成了具有一定交易規(guī)模和影響力的轉(zhuǎn)手流 通市場(chǎng)，對(duì)周邊市場(chǎng)有很強(qiáng)的輻射力和影響力。項(xiàng)目的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯，具有公路、鐵路、水路聯(lián) 運(yùn)的良好地理環(huán)境。同時(shí)，隨著 ****中心城區(qū)及城郊人口的增多，交通流量的加大，這些 集中在中心城區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)所造成的環(huán)境污染、占道經(jīng)營(yíng)、交通堵塞 、噪音擾民等問(wèn)題都急待解決。因此，本項(xiàng)目的 建設(shè)對(duì)于發(fā)展 ****現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)、促進(jìn)中部崛起 都具有重要作用。本項(xiàng)目的建設(shè)，按照標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品檢驗(yàn)檢測(cè)系統(tǒng)，確保 進(jìn)出交易市場(chǎng)的農(nóng)產(chǎn)品符合國(guó)家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，確保人民群眾的消費(fèi)安全。本項(xiàng)目按照現(xiàn)代 物流規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、程序化的要求實(shí)施農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng) “ 升級(jí)改造 ” ，是促進(jìn) ****農(nóng)產(chǎn)品流通的需 13 要。 三 、項(xiàng)目建設(shè)必要性評(píng)估 項(xiàng)目建設(shè)是促進(jìn) ****農(nóng)產(chǎn)品流通的需要 ****地處長(zhǎng)江中游，氣候溫和，雨量充沛，物產(chǎn)豐 富，是我國(guó)糧食、棉花、油菜籽、蔬菜、水果、水產(chǎn)品、肉食品 、禽 蛋、副食、土特產(chǎn)品的主要生產(chǎn)區(qū)和集散地，農(nóng)業(yè)資源優(yōu)勢(shì)突出。 ****物流公司貸款其中國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行貸款 ***萬(wàn)元， ****建行 ****萬(wàn)元，*********萬(wàn)元， 另公司其它借款包括 財(cái)政借款 ****萬(wàn)元，臨安 ****公司借款 *****萬(wàn)元。 財(cái)務(wù)總監(jiān) ****， 19****年 ***月出生，湖北 ****人，大專學(xué)歷，會(huì)計(jì)師。 副總經(jīng)理 ****， 19****年 **月出生，大學(xué)文化，會(huì)計(jì)師。 19**年 *月應(yīng)聘到 ****集團(tuán)，先 后擔(dān)任 ****等職務(wù) 。公司現(xiàn)有一個(gè)子公司湖北 ********有限公司，該公司成立于 20**年 **月，是一家主營(yíng)物業(yè)管理、房屋出租、物流配 送、室內(nèi)外裝飾服務(wù)、家具及廚用機(jī)械、五金交電生產(chǎn)與 銷售的民營(yíng)企業(yè)。 **** 楊薦 ，男， 19***年 **月出生，湖北 ****市 人，大專學(xué)歷，現(xiàn)任 ****公司董事、 ****農(nóng)產(chǎn)品交易物流中心項(xiàng)目建設(shè)指揮部副指揮長(zhǎng) 。 *****年實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 ****萬(wàn)元，凈利潤(rùn) ****萬(wàn)元。 ****市 ****有限公司 該公司成立于 ****年 ***月，注冊(cè)資本 ****萬(wàn)元，法人代表 ****。 2020 年 11 月，公司對(duì)其股權(quán)結(jié)構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整，調(diào)整后注 冊(cè)資本仍為 ****萬(wàn)元，其中： ****集團(tuán)有限公司 ****萬(wàn)元，占比 ****%；深圳市 ****集團(tuán)有限公司 ****萬(wàn)元，占比 ****%； ****市 ****有限公司 ****萬(wàn)元，占比 ****%； ****科技有限責(zé)任公司 ****萬(wàn)元，占比 ****%； *****500 萬(wàn)元，占比 %； ****300 萬(wàn)元，占比 ****%； ***** ****萬(wàn)元，占比 ****%；**** 萬(wàn)元，占比 ****%。 2020 年 3 月，經(jīng)股東大會(huì)決議，公司擬申請(qǐng)?jiān)谏钲谥行?企業(yè)板塊上市，相關(guān)準(zhǔn)備工作正在進(jìn)行中。 2020 年，公司投資建設(shè)了占地面積 70 畝、建筑面積 7 萬(wàn) M主營(yíng)家居用品的 ****國(guó)際家居城。 公司依法合規(guī)經(jīng)營(yíng)，各種證照合法、齊全、有 效。 項(xiàng)目評(píng) 審 依據(jù) 國(guó)家糧食儲(chǔ)備局武漢科學(xué)研究設(shè)計(jì)院（工程咨 詢甲級(jí)資質(zhì)）編制的《 ****農(nóng)產(chǎn)品交易物流中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》及 ****公司提供的相關(guān)資料。 項(xiàng)目資金籌措 項(xiàng)目總籌資 ****萬(wàn)元，其中 ： 項(xiàng)目資本金 ****萬(wàn)元，占比 ***%；債務(wù)資金 ****萬(wàn)元，占比 ***%；其他資金來(lái)源 ****萬(wàn)元，占比 **%。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目建成后，農(nóng)產(chǎn)品年交易量為 290 萬(wàn)噸，其中：糧食 50 萬(wàn)噸、油料 45 萬(wàn)噸、棉花 30 萬(wàn)噸、蔬菜 50 萬(wàn)噸、水果 50 萬(wàn)噸、水產(chǎn)品 10 萬(wàn)噸、副食 20 萬(wàn)噸、肉禽蛋 30 萬(wàn)噸、干貨土特產(chǎn) 5 萬(wàn)噸。 200*年 *月，項(xiàng)目取得了《湖北省企業(yè)投資項(xiàng)目備案證》（項(xiàng)目 編碼 *****）。 項(xiàng)目性質(zhì) 既有法人新建