浙北天子湖特色農(nóng)產(chǎn)品綜合交易中心可研報(bào)告(參考版)
2025-01-15 15:03本頁(yè)面
【正文】 。 本項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃及地方的發(fā)展需要，建設(shè)及經(jīng)營(yíng)條件成熟，社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益顯著；開(kāi)發(fā)公司管理規(guī)范，資金實(shí)力雄厚，能夠保證該項(xiàng)目順利實(shí)施。 ? 交易中心主要進(jìn)行糧油、水產(chǎn)、鮮中藥材、干鮮果品、種竹種苗等農(nóng)產(chǎn)品的現(xiàn)場(chǎng)交易、期貨交易、儲(chǔ)存、物流運(yùn)輸和深加工。 ? 綜合交易中心總占地面積 100畝，總建筑面積 99880平方米，主要包括交易區(qū)建筑面積60400平方米、加工包裝建筑面積 4800平方米、倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)建筑面積 5800平方米、行政與信息中心建筑面積 3600平方米、商務(wù)中心建筑面積 24000平方米、公用工程區(qū)及廢棄物處理區(qū)占地面積 1280平方米，停車(chē)場(chǎng)4000平方米，其他道路及綠化 4200平方米。建設(shè)前期資金通過(guò)融資解決，由安吉縣天子湖農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)有限公司商請(qǐng)中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行貸款 8000萬(wàn)元，其余建設(shè)資金 年分批支付。本項(xiàng)目建成后，將整合鮮活特色農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)，把分散的農(nóng)產(chǎn)品交易集中起來(lái)，并吸引周邊農(nóng)產(chǎn)品到本市場(chǎng)集散，擴(kuò)大交易量，形成集農(nóng)產(chǎn)品的儲(chǔ)藏、加工、運(yùn)輸、配送、批發(fā)、銷(xiāo)售為一體的上規(guī)模經(jīng)營(yíng)，配備現(xiàn)代化的市場(chǎng)信息系統(tǒng)和檢驗(yàn)檢測(cè)系統(tǒng)，保障農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量，提高管理水平，促進(jìn)安吉及周邊農(nóng)產(chǎn)品流通，加快安吉及高禹鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 ? 風(fēng)險(xiǎn)抵押保證 ? 本項(xiàng)目如果不能覆蓋銀行貸款本息，則還可由項(xiàng)目建設(shè)單位存有的三處可供出讓的、能覆蓋本項(xiàng)目銀行貸款本息的商業(yè)用地作質(zhì)押，來(lái)保證銀行貸款本息的安全性。 ? （ 3）項(xiàng)目建設(shè)單位的其他經(jīng)營(yíng)收益。按照高禹鎮(zhèn)現(xiàn)行商住用房出讓平均價(jià)格 5000元 /㎡ ，可取得出讓金 10000萬(wàn)元。 ? 資產(chǎn)負(fù)債率：項(xiàng)目貸款后的資產(chǎn)負(fù)債率為 % ? 三、銀行貸款的償還計(jì)劃 本項(xiàng)目銀行貸款期限為 4年，償還方法為每半年一次，均等償還本金 1000萬(wàn)元，并同時(shí)支付相應(yīng)利息。 ? 二、償債能力分析 ? 本項(xiàng)目可供還款的資金來(lái)源為部分獨(dú)立門(mén)面房產(chǎn)權(quán)出讓、稅后利潤(rùn)、折舊費(fèi)及攤銷(xiāo)費(fèi)。 第九章 銀行貸款使用和償還計(jì)劃 ? 一、銀行貸款使用計(jì)劃 ? 本項(xiàng)目商情中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行貸款 8000萬(wàn)元。本項(xiàng)目的建設(shè)能夠解決 200個(gè)用工崗位。 （九）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 項(xiàng)目的投資回收期為 （含建設(shè)期），低于行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期，這表明項(xiàng)目投資能按時(shí)收回，盈虧平衡點(diǎn)為 %，從上述財(cái)務(wù)分析看，項(xiàng)目建設(shè)具有一定的盈利能力，從敏感性分析看項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，因此項(xiàng)目從財(cái)務(wù)上講是可行的。 ? （ 4）項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率（ ROE） ? 本項(xiàng)目項(xiàng)目資本金初期為 ，門(mén)面房出讓獲得收益 10000萬(wàn)元，除去銀行貸款本金 8000萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)凈投資收益 2022萬(wàn)元，則實(shí)際投資項(xiàng)目資本金為 ，凈利潤(rùn)為 ，則項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率為 % ? （ 5）投資利潤(rùn)率 % ? （ 6）投資利稅率 % ? （ 7）投資回收期（ Pt） ? 本項(xiàng)目總投資為 ，通過(guò)商業(yè)用房出讓后，收回投資 10000萬(wàn)元，余額 ，在以后的經(jīng)營(yíng)年份逐年收回。 ? 總成本費(fèi)用估算 ? 總成本費(fèi)用 ? 總成本費(fèi)用 =外購(gòu)原材料、燃料及動(dòng)力費(fèi) +人員工資及福利費(fèi) +修理費(fèi) +折舊費(fèi) +攤銷(xiāo)費(fèi) +財(cái)務(wù)費(fèi)用 +其他費(fèi)用 ? （六）利潤(rùn)估算 ? 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)： = ? 所得稅按利潤(rùn)總額 25%計(jì)取，則為 ? 盈余公積金按稅后利潤(rùn) 10%計(jì)取，則為 ? 正常生產(chǎn)年份利潤(rùn)總額 ，利稅總額 。 ? （ 6）其它費(fèi)用 ? 銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用以及制造費(fèi)用中的其它費(fèi)用均參照企業(yè)的管理水平進(jìn)行估算。 ? （ 4）修理費(fèi)用的選取 ? 修理費(fèi)按折舊費(fèi)用的 30%提取，每年提取修理費(fèi) 。合計(jì) 384萬(wàn)元。 ? （ 2）人員工資及福利費(fèi) ? 本項(xiàng)目生產(chǎn)定員按照每千平方 2人估算，則為 200人。 ? 稅金估算 ? 正常生產(chǎn)年份的營(yíng)業(yè)稅金及附加費(fèi)為 ，投產(chǎn)第一年生產(chǎn)負(fù)荷 60%，營(yíng)業(yè)稅金及附加費(fèi)為，投產(chǎn)第二年生產(chǎn)負(fù)荷 90%，營(yíng)業(yè)稅金及附加費(fèi)為 。 ? 農(nóng)產(chǎn)品分包 1萬(wàn)噸 /年，分包費(fèi)用 80元 /噸，實(shí)現(xiàn)收入 80萬(wàn)元 /年。 ? 物流配送收入，按年配送量為 2萬(wàn)噸計(jì)，運(yùn)送收益按 /（噸 天計(jì)算，可出租面積 4000平方米，年收租金 292萬(wàn)元。年出租收入 。 ? 普通立式倉(cāng)庫(kù)倉(cāng)容 12022立方米，折合約 18000噸，根據(jù)當(dāng)?shù)貍}(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)價(jià)格平均值，本項(xiàng)目貨物倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)確定為 /噸 年出租收入 萬(wàn)元。 ? 集中交易大棚攤位，按面積出租收入，可出租面積 2022，租金單價(jià) /平方米 天，按月收取。天，按月收取，年出租費(fèi)用收入 876萬(wàn)元。期貨市場(chǎng)手續(xù)費(fèi)收入 1120萬(wàn)元。 （七）產(chǎn)品出租、配送計(jì)劃及價(jià)格 ? 在市場(chǎng)不需要擁有固定攤位的經(jīng)營(yíng)品種，例如中藥材、干鮮果等，可在集中交易大棚內(nèi)進(jìn)行。 ? 商業(yè)用房出讓 ? 按照總面積 99880的 20%出讓?zhuān)沙鲎?20220米，即 200套獨(dú)立門(mén)面房。計(jì)算期確定為 10年。合計(jì)年應(yīng)交稅金為 。農(nóng)產(chǎn)品交易中心可以出讓總面積的 20%商業(yè)用房，以后收入主要靠攤位場(chǎng)地出租、收取入場(chǎng)、代加工以及物流配送等服務(wù)。 ? 漲價(jià)預(yù)備費(fèi)參照計(jì)投資 [1999]1340號(hào)文 《 國(guó)家計(jì)委關(guān)于加強(qiáng)對(duì)基本建設(shè)大中型項(xiàng)目概算中 “ 漲價(jià)預(yù)備費(fèi) ” 管理有關(guān)問(wèn)題的通知 》 ，漲價(jià)預(yù)備費(fèi)率取零。 ? 招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)按 (工程費(fèi)用十建設(shè)監(jiān)理服務(wù)費(fèi)十設(shè)備購(gòu)置及調(diào)試費(fèi)用十施工設(shè)計(jì)費(fèi) )的 %計(jì)。 ? 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)參照國(guó)家物價(jià)局和建設(shè)部?jī)r(jià)費(fèi)字 【 1992] 479號(hào)文規(guī)定，按工程費(fèi)用總額的 1%計(jì)。 ? 勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)按工程費(fèi)用總額的 2%計(jì)。費(fèi)用為 6000萬(wàn)元。 ? 能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求，工期及質(zhì)量、安全有保證。公司實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，設(shè)有辦公室、征地拆遷部、規(guī)劃建設(shè)部、項(xiàng)目融資部、財(cái)務(wù)部等部門(mén)，并配置相應(yīng)的項(xiàng)目管理人員、財(cái)務(wù)人員。項(xiàng)目產(chǎn)生的污染物在采取有效措施治理后對(duì)環(huán)境影響較小，從環(huán)境保護(hù)角度看，項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。項(xiàng)目無(wú)生產(chǎn)廢水產(chǎn)生，產(chǎn)生的生活廢水經(jīng)處理后前期由環(huán)衛(wèi)站清運(yùn)，后期排入污水處理廠 。垃圾中轉(zhuǎn)站占地 ，建筑面積 300平方米， 1層磚混結(jié)構(gòu) ? （ 8）其他：占地 。 ●停車(chē)場(chǎng)：占地 4000平方米，約 6畝，主干道水泥硬化，停車(chē)位用植草磚鋪設(shè)，其中綠化面積 2800平方米。為批發(fā)市場(chǎng)客戶提供商務(wù)、餐飲、娛樂(lè)、住宿等服務(wù)。地下 1層，地上 11層框架結(jié)構(gòu)，每層建筑面積 2022平方米，合計(jì)建筑面積24000平方米。 （ 4）行政與信息中心 占地 1畝， 6層框架結(jié)構(gòu)，層高 ，每層建筑面積 600平方米，合計(jì)建筑面積 3600平方米 ●交易行政中心：三層， 1800平方米。
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