【正文】 項目形象包裝和營銷推廣是否成功 這種風(fēng)險對項目本身并不會構(gòu)成危險，只是一個銷售周期問題。度假村：6000萬元（60000 mSUP2/SUP1000元/ mSUP2/SUP）展銷中心：675萬元（6750 mSUP2/SUP1000元/ mSUP2/SUP）寫字樓：900萬元（9000 mSUP2/SUP1000元/ mSUP2/SUP）國際大廈地下車庫：150萬元（100車位）倉儲中心：900萬元 其中：①普通倉庫300萬元（5000 mSUP2/SUP600元/ mSUP2/SUP）②冷凍倉儲中心600萬元（5000 mSUP2/SUP1200元/ mSUP2/SUP）中泰國際大酒店 (產(chǎn)權(quán)式)：1800萬元（9000 mSUP2/SUP2000元/ mSUP2/SUP）停車場（地下部分）：150萬元（100車位）③利潤模擬及說明、模擬說明a、一期工程的物業(yè)由于是開發(fā)商買斷的，故而還有部分物業(yè)可以對外銷售，此部分收入尚未計入本利潤模擬表內(nèi)，本部分物業(yè)按保守價估算可收回3080萬元；b、中泰國際大廈的第8層寫字樓共有2250平方米，不對外銷售，作為開發(fā)商自留；c、未計入銷售內(nèi)。（三）項目收益部分模擬銷售收入模擬：①銷售均價假設(shè)TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 border=1TBODY產(chǎn)品類別銷售均價(元/mSUP2/SUP)備 注/TR農(nóng)產(chǎn)品交易中心1200一層2000元/mSUP2/SUP，二層1500元/mSUP2/SUP，三層800元/mSUP2/SUP，四層500元/mSUP2/SUP。/TR/TBODY/TABLE（二）項目二期成本模擬投資總額：=+510萬元（冷凍倉儲中心建筑成本增加300元/mSUP2/SUP即150萬元；產(chǎn)權(quán)式中泰國際大酒店裝修成本增加400元/mSUP2/SUP即360萬元，共計510萬元）。二期經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 border=1TBODYTD width=56序號TD width=196項目名稱TD width=104技術(shù)指標(biāo)TD width=225備注/TRTD width=561TD vAlign=top width=196總規(guī)劃面積TD width=104311畝TD vAlign=top width=225TD width=562TD vAlign=top width=196一期規(guī)劃面積TD width=10485畝TD vAlign=top width=225尚有35畝推平未建設(shè)/TRTD width=563TD vAlign=top width=196二期規(guī)劃面積TD width=104226畝TD vAlign=top width=225其中40畝還有待列入/TRTD width=564TD vAlign=top width=196二期總建筑面積TD width=104150250 mSUP2/SUPTD vAlign=top width=225TD width=565TD vAlign=top width=196總?cè)莘e率TD width=104/TD vAlign=top width=225TD width=566TD vAlign=top width=196總綠化率TD width=104 TD vAlign=top width=225建議35%以上/TRTD width=567TD vAlign=top width=196農(nóng)產(chǎn)品交易中心35000mSUP2/SUP8物流及加工中心TD width=10412000 mSUP2/SUPTD vAlign=top width=225TD width=569TD vAlign=top width=196中泰國際大廈TD width=10429250 mSUP2/SUPTD vAlign=top width=225其中：地下層2250 mSUP2/SUP，計劃車位100個/TRTD width=5610TD vAlign=top width=196國際農(nóng)莊度假村TD width=10460000 mSUP2/SUPTD vAlign=top width=225200—300棟別墅/TRTD width=5611TD vAlign=top width=196倉儲中心TD width=10410000 mSUP2/SUPTD vAlign=top width=225普通倉庫5000 mSUP2/SUP；冷凍倉儲中心5000 mSUP2/SUP。 六、中泰項目投入產(chǎn)出分析（一）中泰項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)首期經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 由于項目的特殊性，首期經(jīng)濟指標(biāo)經(jīng)調(diào)查得知，但尚有35畝推平了的土地沒有建設(shè)（此部分可以計入本項目二期開發(fā)之中）。在中國目前應(yīng)該是一流的標(biāo)準(zhǔn)，參考了多家同類型產(chǎn)品的成本，我們預(yù)算其成本大概為1000元/平方米。（1200元/mSUP2/SUP為一至四層均價）/TRTD width=231國際農(nóng)莊度假村TD width=1261000別墅類型/TRTD width=231展銷中心TD width=1261000或可做成標(biāo)準(zhǔn)化展位出租售/TRTD width=231寫字樓TD width=1261000TD width=231普通倉庫TD width=126600TD width=231冷凍倉儲中心TD width=1262000TD width=231中泰國際大酒店TD width=1262000作為精裝修的產(chǎn)權(quán)式酒店/TRTD width=231地下車庫TD width=126/TBODY/TABLE中泰項目中具體單位的定價模擬單位成本核算定價（通過成本計算定價） 參考國內(nèi)可以參考的農(nóng)副產(chǎn)品市場和博覽交易中心，以及湖南北部地區(qū)岳陽平東的房地產(chǎn)市場行情，我們測算出本項目的綜合成本為720元/mSUP2/SUP， 在此基礎(chǔ)上，再根據(jù)不同產(chǎn)品類型及成本投入和配置要求，進一步細化框算出不同的價格。B、確保合理利潤率，增加有效需求價格 為了確保合理而較大的利潤率，我們提出增加了交易中心的建筑面積和國際農(nóng)莊別墅的面積，適當(dāng)減少停車場和倉儲中心的建設(shè)面積，在保證綠化率、容積率等必需指標(biāo)的前提下，盡量多做些直接價值較高的建筑產(chǎn)品，從而增加了有效需求的價值。B、政策因素主要是指當(dāng)?shù)卣畬Ρ卷椖康闹С至Χ?，包括形象、推廣、配套、貸款、稅收優(yōu)惠減免等。F、發(fā)展商品牌和實力 長遠戰(zhàn)略考慮的開發(fā)商，應(yīng)該更注重公司品牌與項目品牌的共同成長，因而做好項目品牌與做好開發(fā)商本身的品牌同樣重要，而且在雄厚實力前提下，更應(yīng)該把公司和項目品牌都做起來，并持久深入下去，從而在更廣泛的人們心中形成極有競爭力的品牌實力。D、市場配套、市場管理和物業(yè)管理 這對項目價值的實現(xiàn)有著非常直接的關(guān)系，沒有良好而齊全的配套以及科學(xué)先進的經(jīng)營管理，則項目根本無法正常營業(yè)和發(fā)展，因而在項目規(guī)劃和策劃階段，就應(yīng)該按項目定位相要求的那樣，做好這方面的工作。B、單體戶型設(shè)計 單體主要體現(xiàn)在國際農(nóng)莊的別墅，其戶型設(shè)計既要有區(qū)域特色，又要邁向國際化，使購買和使用者感到尊貴和超值。C、周邊市政配套便利性的差異 就目前看，周邊市政配套比城區(qū)要落后得多，比伍市鎮(zhèn)也差不少，因而要考慮到一二年或更長時間后的跟進性，和市場政配套的不斷完善。只要項目建起來后，項目內(nèi)部的交通流向及布局需要科學(xué)合理的設(shè)計，從而實現(xiàn)本項目在交通方面價值的最大化。/TR/TBODY/TABLE類比可實現(xiàn)價值決定因素（見上表）根據(jù)價值要素對比判斷本項目可實現(xiàn)的均價 由于價格體系的復(fù)雜性，以及確定價格決定因素本身的復(fù)雜性，目前按此種方式算價還為時過早，而且不確定價值因素較多，因而暫無按此方法計算項目可實現(xiàn)的均價。/TRTD width=6714TD width=192項目升值潛力價值TD width=966TD width=276定位及管理、經(jīng)營者決定。/TRTD width=6712TD width=192項目配套價值TD width=967TD width=276開發(fā)商與政府共同決定。/TRTD width=6710TD width=192投資回報率及周期價值TD width=966TD width=276市場前景、定位及操作者決定。/TRTD width=677TD width=192項目規(guī)模價值TD width=968TD width=276開發(fā)商與政府共同決定。/TRTD width=675TD width=192土地價值TD width=964TD width=276政府決定。/TRTD width=673TD width=192使用性質(zhì)價值TD width=9611TD width=276規(guī)劃批地時決定。 以上各價值實現(xiàn)中的權(quán)重，由于統(tǒng)計和評價的方式不同，可能會有一定的出入，僅作參考列表如下（假設(shè)各要素權(quán)重總值為100分）：TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 border=1TBODYTD width=67序號TD width=192價值要素TD width=96權(quán)重比值TD width=276價值要素決定因素/TRTD width=671TD width=192項目位置價值TD width=968TD width=276由自然和政府規(guī)劃決定。BR clear=all第六章 中泰項目價值分析 一、商品住宅價值分析法（類比可實現(xiàn)價值分析法）選擇可類比項目 平江縣新城區(qū)的住宅項目、距本項目24公里遠的盤石洲生態(tài)園渡假別墅、伍市工業(yè)園的配套住宅項目、伍市鎮(zhèn)新建的住宅等。包括交易區(qū)、會展中心、加工區(qū)、倉儲中心、酒店接待區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、物流裝卸區(qū)、配套住宅區(qū)、休閑度假區(qū)、觀光區(qū)等幾大功能規(guī)劃區(qū)。（三）主力客戶群定位中國客商、泰國客商。二、中泰項目定位（一）市場定位 中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心是中南地區(qū)第一個與國際接軌的、集農(nóng)產(chǎn)品交易、展示、加工、信息、倉儲、運輸、服務(wù)為一體，融商務(wù)、會展、物流、美食、旅游、休閑、觀光于一身的超級平臺；是國際農(nóng)產(chǎn)品物流、信息流的集散地；是農(nóng)產(chǎn)品國際性交易的商貿(mào)區(qū)；是中國農(nóng)產(chǎn)品走向世界的窗口；是世界農(nóng)產(chǎn)品進入中國的橋頭堡；是中國人品味其它國家農(nóng)家生活的度假休閑區(qū)。也就是說，類似市場項目還有較大的發(fā)展空間。（二）綜合評判 在區(qū)域內(nèi)，目前還沒有可以類比的項目，岳陽市內(nèi)沒有，湖南省內(nèi)也少有。計劃總投資5億元。項目占地面積為900多畝。總計已經(jīng)招來了鄰近4省2000多個客商和企業(yè)。常德農(nóng)產(chǎn)品物流中心 由香港泛華國際投資公司與常德市聯(lián)手打造，于年初已經(jīng)破土動工，該市場建成后，將使常德成為我國中南地區(qū)較大的農(nóng)副產(chǎn)品物流中心。該中心劃分為五大功能區(qū)：即博覽會展中心、農(nóng)產(chǎn)品交易中心、科技信息發(fā)布中心、物流配送中心、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)觀光休閑中心，以及星級酒店、住宅小區(qū)、餐飲娛樂等三大附屬功能區(qū)，形成一個高起點、高品味、大流通、大商貿(mào)，具有國際現(xiàn)代化管理水平的農(nóng)業(yè)博覽交易中心。中國（紅星）現(xiàn)代農(nóng)業(yè)博覽交易中心 位于長沙市107國道、韶山路、京珠高速公路的交匯處，四周緊鄰二、三環(huán)線，處于長株潭三市的中心地帶，交通十分發(fā)達。這一大型農(nóng)產(chǎn)品物流中心建成后將具備200萬噸的氣調(diào)保鮮冷藏庫和相應(yīng)的分級加工包裝車間，具有日運輸能力1萬噸的保鮮物流機構(gòu)等，主要引用先進的農(nóng)業(yè)技術(shù)，重視農(nóng)產(chǎn)品保鮮、儲藏、包裝等，采用現(xiàn)代的保鮮技術(shù)進行農(nóng)產(chǎn)品的儲藏，形成大規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營中心。據(jù)悉，該項目全部建成后將成為東北最大的農(nóng)產(chǎn)品集散中心。東北亞農(nóng)產(chǎn)品物流中心 由長春糧食集團與德隆集團共同建設(shè)，該物流中心總投資12億元，分兩期施工，2003年12月8日首期建成開業(yè)， 一期工程，占地面積15萬平方米，擁有150個門市和庫房，年經(jīng)營量100萬噸，年交易額30億元，交易品種以糧食和成品糧油為主，輻射吉林省的長春、四平、松原、白城等地區(qū)，并延伸到遼寧、黑龍江、內(nèi)蒙、新疆及沿海各省。它一頭連著基地、農(nóng)戶，有穩(wěn)定的貨源﹔一頭連著全國市場，吞吐能力強。 ，建有占地28畝的生豬定點屠宰、鮮肉交易市場，8000平方米的交易大棚。 此外，建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品加工配送中心2萬平方米，配置16條加工生產(chǎn)線及配送車輛，設(shè)計加工能力27000噸/年，預(yù)計投資3700萬元，可提供500個車位，預(yù)計投資375萬元。 其中農(nóng)產(chǎn)品競賣批發(fā)市場為10萬平方米，包括農(nóng)產(chǎn)品競賣大廳及500間鋪面，預(yù)計