【正文】 項(xiàng)目形象包裝和營(yíng)銷(xiāo)推廣是否成功 這種風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目本身并不會(huì)構(gòu)成危險(xiǎn)，只是一個(gè)銷(xiāo)售周期問(wèn)題。度假村：6000萬(wàn)元（60000 mSUP2/SUP1000元/ mSUP2/SUP）展銷(xiāo)中心：675萬(wàn)元（6750 mSUP2/SUP1000元/ mSUP2/SUP）寫(xiě)字樓：900萬(wàn)元（9000 mSUP2/SUP1000元/ mSUP2/SUP）國(guó)際大廈地下車(chē)庫(kù)：150萬(wàn)元（100車(chē)位）倉(cāng)儲(chǔ)中心：900萬(wàn)元 其中：①普通倉(cāng)庫(kù)300萬(wàn)元（5000 mSUP2/SUP600元/ mSUP2/SUP）②冷凍倉(cāng)儲(chǔ)中心600萬(wàn)元（5000 mSUP2/SUP1200元/ mSUP2/SUP）中泰國(guó)際大酒店 (產(chǎn)權(quán)式)：1800萬(wàn)元（9000 mSUP2/SUP2000元/ mSUP2/SUP）停車(chē)場(chǎng)（地下部分）：150萬(wàn)元（100車(chē)位）③利潤(rùn)模擬及說(shuō)明、模擬說(shuō)明a、一期工程的物業(yè)由于是開(kāi)發(fā)商買(mǎi)斷的，故而還有部分物業(yè)可以對(duì)外銷(xiāo)售，此部分收入尚未計(jì)入本利潤(rùn)模擬表內(nèi)，本部分物業(yè)按保守價(jià)估算可收回3080萬(wàn)元；b、中泰國(guó)際大廈的第8層寫(xiě)字樓共有2250平方米，不對(duì)外銷(xiāo)售，作為開(kāi)發(fā)商自留；c、未計(jì)入銷(xiāo)售內(nèi)。（三）項(xiàng)目收益部分模擬銷(xiāo)售收入模擬：①銷(xiāo)售均價(jià)假設(shè)TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 border=1TBODY產(chǎn)品類(lèi)別銷(xiāo)售均價(jià)(元/mSUP2/SUP)備 注/TR農(nóng)產(chǎn)品交易中心1200一層2000元/mSUP2/SUP，二層1500元/mSUP2/SUP，三層800元/mSUP2/SUP，四層500元/mSUP2/SUP。/TR/TBODY/TABLE（二）項(xiàng)目二期成本模擬投資總額：=+510萬(wàn)元（冷凍倉(cāng)儲(chǔ)中心建筑成本增加300元/mSUP2/SUP即150萬(wàn)元；產(chǎn)權(quán)式中泰國(guó)際大酒店裝修成本增加400元/mSUP2/SUP即360萬(wàn)元，共計(jì)510萬(wàn)元）。二期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 border=1TBODYTD width=56序號(hào)TD width=196項(xiàng)目名稱(chēng)TD width=104技術(shù)指標(biāo)TD width=225備注/TRTD width=561TD vAlign=top width=196總規(guī)劃面積TD width=104311畝TD vAlign=top width=225TD width=562TD vAlign=top width=196一期規(guī)劃面積TD width=10485畝TD vAlign=top width=225尚有35畝推平未建設(shè)/TRTD width=563TD vAlign=top width=196二期規(guī)劃面積TD width=104226畝TD vAlign=top width=225其中40畝還有待列入/TRTD width=564TD vAlign=top width=196二期總建筑面積TD width=104150250 mSUP2/SUPTD vAlign=top width=225TD width=565TD vAlign=top width=196總?cè)莘e率TD width=104/TD vAlign=top width=225TD width=566TD vAlign=top width=196總綠化率TD width=104 TD vAlign=top width=225建議35%以上/TRTD width=567TD vAlign=top width=196農(nóng)產(chǎn)品交易中心35000mSUP2/SUP8物流及加工中心TD width=10412000 mSUP2/SUPTD vAlign=top width=225TD width=569TD vAlign=top width=196中泰國(guó)際大廈TD width=10429250 mSUP2/SUPTD vAlign=top width=225其中：地下層2250 mSUP2/SUP，計(jì)劃車(chē)位100個(gè)/TRTD width=5610TD vAlign=top width=196國(guó)際農(nóng)莊度假村TD width=10460000 mSUP2/SUPTD vAlign=top width=225200—300棟別墅/TRTD width=5611TD vAlign=top width=196倉(cāng)儲(chǔ)中心TD width=10410000 mSUP2/SUPTD vAlign=top width=225普通倉(cāng)庫(kù)5000 mSUP2/SUP；冷凍倉(cāng)儲(chǔ)中心5000 mSUP2/SUP。 六、中泰項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析（一）中泰項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 由于項(xiàng)目的特殊性，首期經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)調(diào)查得知，但尚有35畝推平了的土地沒(méi)有建設(shè)（此部分可以計(jì)入本項(xiàng)目二期開(kāi)發(fā)之中）。在中國(guó)目前應(yīng)該是一流的標(biāo)準(zhǔn)，參考了多家同類(lèi)型產(chǎn)品的成本，我們預(yù)算其成本大概為1000元/平方米。（1200元/mSUP2/SUP為一至四層均價(jià)）/TRTD width=231國(guó)際農(nóng)莊度假村TD width=1261000別墅類(lèi)型/TRTD width=231展銷(xiāo)中心TD width=1261000或可做成標(biāo)準(zhǔn)化展位出租售/TRTD width=231寫(xiě)字樓TD width=1261000TD width=231普通倉(cāng)庫(kù)TD width=126600TD width=231冷凍倉(cāng)儲(chǔ)中心TD width=1262000TD width=231中泰國(guó)際大酒店TD width=1262000作為精裝修的產(chǎn)權(quán)式酒店/TRTD width=231地下車(chē)庫(kù)TD width=126/TBODY/TABLE中泰項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬單位成本核算定價(jià)（通過(guò)成本計(jì)算定價(jià)） 參考國(guó)內(nèi)可以參考的農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)和博覽交易中心，以及湖南北部地區(qū)岳陽(yáng)平東的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，我們測(cè)算出本項(xiàng)目的綜合成本為720元/mSUP2/SUP， 在此基礎(chǔ)上，再根據(jù)不同產(chǎn)品類(lèi)型及成本投入和配置要求，進(jìn)一步細(xì)化框算出不同的價(jià)格。B、確保合理利潤(rùn)率，增加有效需求價(jià)格 為了確保合理而較大的利潤(rùn)率，我們提出增加了交易中心的建筑面積和國(guó)際農(nóng)莊別墅的面積，適當(dāng)減少停車(chē)場(chǎng)和倉(cāng)儲(chǔ)中心的建設(shè)面積，在保證綠化率、容積率等必需指標(biāo)的前提下，盡量多做些直接價(jià)值較高的建筑產(chǎn)品，從而增加了有效需求的價(jià)值。B、政策因素主要是指當(dāng)?shù)卣畬?duì)本項(xiàng)目的支持力度，包括形象、推廣、配套、貸款、稅收優(yōu)惠減免等。F、發(fā)展商品牌和實(shí)力 長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略考慮的開(kāi)發(fā)商，應(yīng)該更注重公司品牌與項(xiàng)目品牌的共同成長(zhǎng)，因而做好項(xiàng)目品牌與做好開(kāi)發(fā)商本身的品牌同樣重要，而且在雄厚實(shí)力前提下，更應(yīng)該把公司和項(xiàng)目品牌都做起來(lái)，并持久深入下去，從而在更廣泛的人們心中形成極有競(jìng)爭(zhēng)力的品牌實(shí)力。D、市場(chǎng)配套、市場(chǎng)管理和物業(yè)管理 這對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的實(shí)現(xiàn)有著非常直接的關(guān)系，沒(méi)有良好而齊全的配套以及科學(xué)先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理，則項(xiàng)目根本無(wú)法正常營(yíng)業(yè)和發(fā)展，因而在項(xiàng)目規(guī)劃和策劃階段，就應(yīng)該按項(xiàng)目定位相要求的那樣，做好這方面的工作。B、單體戶型設(shè)計(jì) 單體主要體現(xiàn)在國(guó)際農(nóng)莊的別墅，其戶型設(shè)計(jì)既要有區(qū)域特色，又要邁向國(guó)際化，使購(gòu)買(mǎi)和使用者感到尊貴和超值。C、周邊市政配套便利性的差異 就目前看，周邊市政配套比城區(qū)要落后得多，比伍市鎮(zhèn)也差不少，因而要考慮到一二年或更長(zhǎng)時(shí)間后的跟進(jìn)性，和市場(chǎng)政配套的不斷完善。只要項(xiàng)目建起來(lái)后，項(xiàng)目?jī)?nèi)部的交通流向及布局需要科學(xué)合理的設(shè)計(jì)，從而實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目在交通方面價(jià)值的最大化。/TR/TBODY/TABLE類(lèi)比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素（見(jiàn)上表）根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià) 由于價(jià)格體系的復(fù)雜性，以及確定價(jià)格決定因素本身的復(fù)雜性，目前按此種方式算價(jià)還為時(shí)過(guò)早，而且不確定價(jià)值因素較多，因而暫無(wú)按此方法計(jì)算項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)。/TRTD width=6714TD width=192項(xiàng)目升值潛力價(jià)值TD width=966TD width=276定位及管理、經(jīng)營(yíng)者決定。/TRTD width=6712TD width=192項(xiàng)目配套價(jià)值TD width=967TD width=276開(kāi)發(fā)商與政府共同決定。/TRTD width=6710TD width=192投資回報(bào)率及周期價(jià)值TD width=966TD width=276市場(chǎng)前景、定位及操作者決定。/TRTD width=677TD width=192項(xiàng)目規(guī)模價(jià)值TD width=968TD width=276開(kāi)發(fā)商與政府共同決定。/TRTD width=675TD width=192土地價(jià)值TD width=964TD width=276政府決定。/TRTD width=673TD width=192使用性質(zhì)價(jià)值TD width=9611TD width=276規(guī)劃批地時(shí)決定。 以上各價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重，由于統(tǒng)計(jì)和評(píng)價(jià)的方式不同，可能會(huì)有一定的出入，僅作參考列表如下（假設(shè)各要素權(quán)重總值為100分）：TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 border=1TBODYTD width=67序號(hào)TD width=192價(jià)值要素TD width=96權(quán)重比值TD width=276價(jià)值要素決定因素/TRTD width=671TD width=192項(xiàng)目位置價(jià)值TD width=968TD width=276由自然和政府規(guī)劃決定。BR clear=all第六章 中泰項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 一、商品住宅價(jià)值分析法（類(lèi)比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法）選擇可類(lèi)比項(xiàng)目 平江縣新城區(qū)的住宅項(xiàng)目、距本項(xiàng)目24公里遠(yuǎn)的盤(pán)石洲生態(tài)園渡假別墅、伍市工業(yè)園的配套住宅項(xiàng)目、伍市鎮(zhèn)新建的住宅等。包括交易區(qū)、會(huì)展中心、加工區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)中心、酒店接待區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、物流裝卸區(qū)、配套住宅區(qū)、休閑度假區(qū)、觀光區(qū)等幾大功能規(guī)劃區(qū)。（三）主力客戶群定位中國(guó)客商、泰國(guó)客商。二、中泰項(xiàng)目定位（一）市場(chǎng)定位 中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心是中南地區(qū)第一個(gè)與國(guó)際接軌的、集農(nóng)產(chǎn)品交易、展示、加工、信息、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、服務(wù)為一體，融商務(wù)、會(huì)展、物流、美食、旅游、休閑、觀光于一身的超級(jí)平臺(tái)；是國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品物流、信息流的集散地；是農(nóng)產(chǎn)品國(guó)際性交易的商貿(mào)區(qū)；是中國(guó)農(nóng)產(chǎn)品走向世界的窗口；是世界農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)入中國(guó)的橋頭堡；是中國(guó)人品味其它國(guó)家農(nóng)家生活的度假休閑區(qū)。也就是說(shuō)，類(lèi)似市場(chǎng)項(xiàng)目還有較大的發(fā)展空間。（二）綜合評(píng)判 在區(qū)域內(nèi)，目前還沒(méi)有可以類(lèi)比的項(xiàng)目，岳陽(yáng)市內(nèi)沒(méi)有，湖南省內(nèi)也少有。計(jì)劃總投資5億元。項(xiàng)目占地面積為900多畝?？傆?jì)已經(jīng)招來(lái)了鄰近4省2000多個(gè)客商和企業(yè)。常德農(nóng)產(chǎn)品物流中心 由香港泛華國(guó)際投資公司與常德市聯(lián)手打造，于年初已經(jīng)破土動(dòng)工，該市場(chǎng)建成后，將使常德成為我國(guó)中南地區(qū)較大的農(nóng)副產(chǎn)品物流中心。該中心劃分為五大功能區(qū)：即博覽會(huì)展中心、農(nóng)產(chǎn)品交易中心、科技信息發(fā)布中心、物流配送中心、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)觀光休閑中心，以及星級(jí)酒店、住宅小區(qū)、餐飲娛樂(lè)等三大附屬功能區(qū)，形成一個(gè)高起點(diǎn)、高品味、大流通、大商貿(mào)，具有國(guó)際現(xiàn)代化管理水平的農(nóng)業(yè)博覽交易中心。中國(guó)（紅星）現(xiàn)代農(nóng)業(yè)博覽交易中心 位于長(zhǎng)沙市107國(guó)道、韶山路、京珠高速公路的交匯處，四周緊鄰二、三環(huán)線，處于長(zhǎng)株潭三市的中心地帶，交通十分發(fā)達(dá)。這一大型農(nóng)產(chǎn)品物流中心建成后將具備200萬(wàn)噸的氣調(diào)保鮮冷藏庫(kù)和相應(yīng)的分級(jí)加工包裝車(chē)間，具有日運(yùn)輸能力1萬(wàn)噸的保鮮物流機(jī)構(gòu)等，主要引用先進(jìn)的農(nóng)業(yè)技術(shù)，重視農(nóng)產(chǎn)品保鮮、儲(chǔ)藏、包裝等，采用現(xiàn)代的保鮮技術(shù)進(jìn)行農(nóng)產(chǎn)品的儲(chǔ)藏，形成大規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)中心。據(jù)悉，該項(xiàng)目全部建成后將成為東北最大的農(nóng)產(chǎn)品集散中心。東北亞農(nóng)產(chǎn)品物流中心 由長(zhǎng)春糧食集團(tuán)與德隆集團(tuán)共同建設(shè)，該物流中心總投資12億元，分兩期施工，2003年12月8日首期建成開(kāi)業(yè)， 一期工程，占地面積15萬(wàn)平方米，擁有150個(gè)門(mén)市和庫(kù)房，年經(jīng)營(yíng)量100萬(wàn)噸，年交易額30億元，交易品種以糧食和成品糧油為主，輻射吉林省的長(zhǎng)春、四平、松原、白城等地區(qū)，并延伸到遼寧、黑龍江、內(nèi)蒙、新疆及沿海各省。它一頭連著基地、農(nóng)戶，有穩(wěn)定的貨源﹔一頭連著全國(guó)市場(chǎng)，吞吐能力強(qiáng)。 ，建有占地28畝的生豬定點(diǎn)屠宰、鮮肉交易市場(chǎng)，8000平方米的交易大棚。 此外，建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品加工配送中心2萬(wàn)平方米，配置16條加工生產(chǎn)線及配送車(chē)輛，設(shè)計(jì)加工能力27000噸/年，預(yù)計(jì)投資3700萬(wàn)元，可提供500個(gè)車(chē)位，預(yù)計(jì)投資375萬(wàn)元。 其中農(nóng)產(chǎn)品競(jìng)賣(mài)批發(fā)市場(chǎng)為10萬(wàn)平方米，包括農(nóng)產(chǎn)品競(jìng)賣(mài)大廳及500間鋪面，預(yù)計(jì)