【正文】 E、形象包裝和營銷策劃 做好形象包裝和營銷策劃，可以在產(chǎn)品定位確定的前提下，順利。 C、建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì) 原有第一期建筑空間布局太保守，不符合項(xiàng)目作為 國際化的農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心的定位，故而在二期建筑空間方面有較大的發(fā)揮余地，環(huán)藝設(shè)計(jì)更是如此，從而可以提升項(xiàng)目形象和強(qiáng)化項(xiàng)目價(jià)值。 三、項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷 A、建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì) 如果按“中泰合璧”的建筑元素，規(guī)劃設(shè)計(jì)到位，而且開發(fā)建設(shè)成為獨(dú)有的風(fēng)格，則這種價(jià)值在湖南甚至更廣的區(qū)域內(nèi)是相當(dāng)獨(dú)特而巨大的，可能形成強(qiáng)大的賣點(diǎn)和吸引力。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 22 頁 共 32 頁 B、項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異，自然和綠化景觀的差異，教育和人文景觀的差異，各種污染程度的差異，社區(qū)素質(zhì)的差異 由于在三五公里內(nèi)，缺乏可比較的項(xiàng)目，故而項(xiàng)目周邊環(huán)境與項(xiàng)目的差異主要由項(xiàng)目本身決定，由本項(xiàng)目與周邊環(huán)境關(guān)系的程度而決定影響的大小。 二、類比土地價(jià)值 A、市 政交通及直入交通的便利性的差異 本項(xiàng)目市政交通條件已經(jīng)相當(dāng)好，直入交通也相當(dāng)便利。 /TR TD width=67 15 TD width=192 項(xiàng)目品牌價(jià)值 TD width=96 5 TD width=276 開發(fā)商及經(jīng)營者共同決定。 /TR TD width=67 13 TD width=192 地方不同政策形成的價(jià)值 TD width=96 8 TD width=276 政府決定。 /TR TD width=67 11 TD width=192 各項(xiàng)目稅費(fèi)比較價(jià)值 TD width=96 2 TD width=276 政府與開發(fā)商 決定。 /TR TD width=67 8 TD width=192 項(xiàng)目環(huán)境價(jià)值 TD width=96 3 TD width=276 大環(huán)境是自然的 ,小環(huán)境由開發(fā)商根據(jù)項(xiàng)目需要而決定 /TR TD width=67 9 TD width=192 項(xiàng)目內(nèi)在文化價(jià)值 TD width=96 4 TD width=276 項(xiàng)目開發(fā)理念及引導(dǎo)與運(yùn)營決定。 /TR TD width=67 6 TD width=192 建筑形態(tài)價(jià)值 TD width=96 6 TD width=276 開發(fā)商及策劃者決定。 /TR TD width=67 4 TD width=192 建筑質(zhì)量價(jià)值 TD width=96 12 TD width=276 開發(fā)商要求、施工與監(jiān)理三方?jīng)Q定。 /TR TD width=67 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 19 頁 共 32 頁 2 TD width=192 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) TD width=96 10 TD width=276 開發(fā)商及項(xiàng)目定位決定。 確定該項(xiàng)目價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重 對于項(xiàng)目價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素，我們綜合分析歸納為以下幾大類：土地價(jià)值、項(xiàng)目規(guī)模價(jià)值、項(xiàng) 目環(huán)境價(jià)值、項(xiàng)目內(nèi)在文化價(jià)值、使用性質(zhì)價(jià)值、建筑形態(tài)價(jià)值、建筑質(zhì)量價(jià)值、項(xiàng)目配套服務(wù)價(jià)值、項(xiàng)目位置價(jià)值、項(xiàng)目升值潛力價(jià)值、各項(xiàng)目稅費(fèi)比較價(jià)值、地方不同政策形成的價(jià)值、項(xiàng)目品牌價(jià)值、投資回報(bào)率及周期價(jià)值等。 （五 ）建筑風(fēng)格定位 以中式古典園林建筑為內(nèi)核，形式上可以融合泰式風(fēng)情，從而實(shí)現(xiàn)真正意義上的“中泰合璧”的建筑風(fēng)格。 （四）功能定位 集批零交易、展示交流、會(huì)展合作、加工、倉儲(chǔ)、物流、旅游觀光、休閑美食等功能于一體。 （二）區(qū)域定位 中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心將打造成為中南地區(qū)第一個(gè)與國際接軌的農(nóng)副產(chǎn)品博覽交易中心。就已經(jīng)建成而且運(yùn)營的項(xiàng)目綜合分析，基本上都產(chǎn)生了良好的綜合效益。就全國而言，農(nóng)產(chǎn)品交易市場和物流中心可謂風(fēng)起云涌，既有較早 興起的南方代表，又有西南的代表，也有華東的代表，還有東北的代表，中南的除了中國現(xiàn)代農(nóng)業(yè)博覽交易中心外，再無現(xiàn)代意義上的物流農(nóng)產(chǎn)品博覽交易市場。目前正著手報(bào)批及籌建工作。主要為水果、水產(chǎn)、蔬菜三大功能批發(fā)市場。 高嶺水果水產(chǎn)批發(fā)市場 位于長沙市城北的金霞大道（即芙蓉北路）東側(cè)，即將開通的二環(huán)線兩廂，緊鄰新鐵路貨運(yùn)北站和 107國道，距霞凝水運(yùn)新港較近。據(jù)悉，已有 200個(gè)珍珠專業(yè)戶、 100個(gè)茶葉專業(yè)戶、 150個(gè)干貨經(jīng)銷商、 150個(gè)水 果商及 1000多家農(nóng)副產(chǎn)品加工企業(yè)在這里預(yù)訂了專柜。主體工程于 2020年建成并每年召開具有全國品牌的“農(nóng)博會(huì)”， 2020年及目前的副附屬項(xiàng)目和工程陸續(xù)開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營。該項(xiàng)目由政府策劃、市場運(yùn)作、紅星實(shí)業(yè)公司斥資19． 112 億元，規(guī)劃用地 3069 畝，建筑面積 151 萬平方米，是省、市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化一號(hào)重點(diǎn)工程，長沙市的一項(xiàng)標(biāo)志性工程。據(jù)了解，今年一期工程計(jì)劃投資 18億元，完成 20萬噸氣調(diào)保鮮冷藏庫和日運(yùn)輸能力 2020噸的保鮮物流系統(tǒng)的建設(shè)。 海南農(nóng)產(chǎn)品物流中心 位于海南?？谑旋埲A區(qū)龍泉鎮(zhèn)， 2020 年 2 月開始興建。其設(shè)施先進(jìn)、功能齊全、交易方式現(xiàn)代化、市場 管理信息化、幅射范圍網(wǎng)絡(luò)化，是與國家糧食交易網(wǎng)及全國 35個(gè)大中城市糧油信息中心聯(lián)網(wǎng)的專業(yè)性糧油批發(fā)市場。試營業(yè)這幾天，日均農(nóng)產(chǎn)品交易量達(dá) 3000噸左右，預(yù)期正式營運(yùn)年交易額可達(dá) 15億元。 據(jù)悉，這個(gè)市場不僅在西南地區(qū)規(guī)模最大，其配套設(shè)施也最先進(jìn)、交易品種也最全。 西南最大的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場──昆明三寶小屯大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易市場，于 2020 年 12月中旬建成并投入試營運(yùn)。倉儲(chǔ)中心為 7萬平方米，包括常溫、冷藏及冷倉庫，設(shè)計(jì)儲(chǔ)藏能力為 1萬噸，預(yù)計(jì)投資 7940萬元。 一期項(xiàng)目招商內(nèi)容：計(jì)劃征地 500畝，作為項(xiàng)目經(jīng)營場所用地，投資總額為 20215萬元。 該項(xiàng)目位于南寧市興寧區(qū)三塘鎮(zhèn)，規(guī)劃用地 3000多畝，主要建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品競賣批發(fā)市場、農(nóng)產(chǎn) 品倉儲(chǔ)中心、農(nóng)產(chǎn)品加工配送中心等以及相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施。 具有市場生存和發(fā)展空間，而且可以達(dá)到“特色經(jīng)營、綜合發(fā)展、規(guī)模效益”的目的。 TD width=108 規(guī)劃用地 3069畝，建筑面積 151萬平方米 TD width=121 主體已建成營業(yè)，每年召開具有全國品牌的“農(nóng)博會(huì)” TD width=119 斥資 億元， 2020 年及目前的副附屬項(xiàng)目和工程陸續(xù)開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營。 TD width=121 2020年 2月開始興建。 /TR TD width=100 東北亞農(nóng)產(chǎn)品物流中心 TD width=80 長春市 TD width=119 東北最大的農(nóng)產(chǎn)品集散中心 TD width=108 年經(jīng)營量 100萬噸，年交易額 30億元。正式營運(yùn)年交易額可達(dá) 15億元。 TD width=108 占地面積 ，建有占地 28 畝的生豬定點(diǎn)屠宰、鮮肉交易市場， 8000平方米的交易大棚。 TD width=119 后來慢慢被昆明三寶小屯農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易市場所搶占地位。 TD width=121 人氣足、生意旺、物流量大。 （三）在我國云南、廣西已有類似項(xiàng)目，在我省長沙、常有關(guān)類似項(xiàng)目也在陸續(xù)推出，這對本項(xiàng)目的招商和銷售帶來一定的挑戰(zhàn)。這對需要大量開發(fā)資金的中 泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心來說，是個(gè)很大的威脅。此外，這些度假村的建設(shè)和運(yùn)行除了帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟ㄖI(yè)、旅游業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)的快速發(fā)展外，還解決了成千上萬人的就業(yè)問題，并帶來可觀的經(jīng)濟(jì)效益。中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心、中泰國際農(nóng)莊度假村建成后，前來參加各種展會(huì)以及休閑度假的人將絡(luò)繹不絕。 近來，省政府發(fā)布的《湘江長沙株洲湘潭段生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶開發(fā)建設(shè)總體規(guī)劃》，這對于促進(jìn)地處多重輻射、黃金經(jīng)濟(jì)地帶的中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心，成為演繹生態(tài)經(jīng)濟(jì)的舞臺(tái)、成為可以燎原的地域經(jīng)濟(jì)亮點(diǎn)，無疑是一個(gè)利好消息。在兩條鐵路、兩條高速公路的保障下，本項(xiàng)目通聯(lián)更廣泛。 當(dāng)三年后湖南到廣東的時(shí)速達(dá) 250公里的客運(yùn)專線開通后，廣東到長沙只需要 3個(gè)多小時(shí)。 在中部地區(qū)，第五次鐵路大提速主要在京廣、京九線上，長沙的周邊城市如武漢、南昌等同時(shí)受益，正如一位經(jīng)濟(jì)學(xué)專家指出，京廣鐵路干線的提速，必將強(qiáng)化湖南在“泛珠三角”概念中的地位?！北卷?xiàng)目同樣如此。 本項(xiàng)目可謂“北枕長江，南鄰廣東。湖南納入“泛珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈”，體現(xiàn)了珠三角經(jīng)濟(jì)能量集聚亟需擴(kuò)大釋放腹地的內(nèi)在要求，將促進(jìn)“泛珠三角”區(qū)域共同繁榮和發(fā)展，實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)雙贏。 （五 ）泰國水果進(jìn)場需要有冷庫等技術(shù)支持，伍市鎮(zhèn)雖有冷庫，但在市場之外，泰國進(jìn)口水果價(jià)格較高，屬高檔消費(fèi)，本地缺少消費(fèi)基礎(chǔ)，兩頭在外，難度不小。 （四）物流、運(yùn)輸、交通成本較高。 （三）平江及周圍地區(qū)形成產(chǎn)業(yè)化產(chǎn)品趨勢不明顯。 （二）現(xiàn)已建好的一期工程，市場的布局不盡合理。從而填補(bǔ)了南中國沒有國際農(nóng)莊的空白，必將受到旅游者的青睞。 中泰國際農(nóng)莊度假村以泰國及世界主要國家的民俗民居為載體，突出簡單、樸素、潔凈的格調(diào)，對農(nóng)家院落、傳統(tǒng)民居進(jìn)行改造和包裝，設(shè)置農(nóng)家桌椅、農(nóng)用器具，收集民間故事、民間服飾，吸引游客休閑娛樂，體驗(yàn)農(nóng)家風(fēng)情。今年過夜旅游者人均逗留天數(shù)比同期延長 ，度假傾向更為明顯。國務(wù)院調(diào)整節(jié)假日制度后形成的全年 3個(gè) 7天的長假，已成為我國的“旅游黃金周”，對刺激全民的旅游需求、拉動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi)的作用十分明顯；包括雙休日在內(nèi)的每年 110多天的節(jié)假日，已經(jīng)成為我 國居民消費(fèi)的集中時(shí)段，假日經(jīng)濟(jì)已初具規(guī)模。 本項(xiàng)目與農(nóng)家樂旅游結(jié)合的產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)優(yōu)勢。美國《貿(mào)易展覽》周刊的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，美國一年舉辦的 200多個(gè)商業(yè)會(huì)展所帶來的經(jīng)濟(jì)效益超過 38 億美元。所以在歐洲流行一句話：會(huì)展是城市的面包。其以農(nóng)產(chǎn)品為主的博覽會(huì)將會(huì)帶來巨大的收益。 以農(nóng)副產(chǎn)品為內(nèi)容，集市場交易、會(huì)展為一體而具有無可比擬的規(guī)模優(yōu)勢。湖南省委書記楊正午、岳陽市市長羅碧升親臨市場考察指導(dǎo)工作，積極贊許在湖南開展中泰農(nóng)產(chǎn)品合作的意義和現(xiàn)實(shí)可行性。 各級(jí)政府領(lǐng)導(dǎo)的大力支持 項(xiàng)目在各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的大力支持下，第一期工程由平江縣人民政府和湖南國信房產(chǎn)公司共同開發(fā)建設(shè)，一期的征地、拆遷、規(guī)劃、報(bào)建和部分建設(shè)工作已經(jīng)完成，市場的雛形已經(jīng)建立，為中泰農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心的發(fā)展打下了一個(gè)良好的基礎(chǔ)。市場管理委員會(huì)應(yīng)予及時(shí)處理。嚴(yán)禁亂收費(fèi)、亂攤派、亂集資。 第七條 水、電、電視、電話安裝實(shí)行“三優(yōu)”，即按照優(yōu)先、優(yōu)質(zhì)、優(yōu)惠的原則安裝、開戶、入戶，不加收其它費(fèi)用。一個(gè)門面可解決 1— 2個(gè)城鎮(zhèn)常住人口，其用水、用電、糧油供應(yīng)、招工、參軍、醫(yī)療、保險(xiǎn)和子女入學(xué)、入園（包括外地客商的子女）等一切待遇與市場 所在地城鎮(zhèn)居民同等對待?？h外經(jīng) 商戶在經(jīng)營過程中，除增值稅外，地方稅收依法定程度前兩年實(shí)行先征后返，后 3年地方稅收實(shí)行確定基數(shù)，超基數(shù)部分全額返還，縣內(nèi)老經(jīng)營戶進(jìn)入大市場經(jīng)營，地方稅收實(shí)行確定基數(shù)，超基數(shù)部分前兩年全額返還，后 3年減半返還。辦理證照除收取工本費(fèi)外，不再收取其它任何費(fèi)用。 第二條 國內(nèi) 外客商可不受地域、身份、行業(yè)等限制前一中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心投資經(jīng)營，除國家明令禁止和須經(jīng)有關(guān)部門特批的行業(yè)、項(xiàng)目外，其余一律實(shí)行自行選擇，自主經(jīng)營，享受本優(yōu)惠政策。國家固定資產(chǎn)投資要繼續(xù)支持小城鎮(zhèn)建設(shè)，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律支持小城鎮(zhèn)發(fā)展。 小城鎮(zhèn)建設(shè)的優(yōu)惠政策 繁榮小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)。加強(qiáng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料市場管理，有關(guān)部門要保證貨源充足、價(jià)格基本穩(wěn)定，嚴(yán)厲打擊制售假冒偽劣農(nóng)資等坑農(nóng)傷農(nóng)行為。加快發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品連鎖、超市、配送經(jīng)營，鼓勵(lì)有條件的地方將城市農(nóng)貿(mào)市場改建成超市，支持農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)到城市開辦農(nóng)產(chǎn)品超市，逐步把網(wǎng)絡(luò)延伸到 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 11 頁 共 32 頁 城市社區(qū)。從 2020 年起，中央和地方要安排專門資金，支持農(nóng)民專業(yè)合作組織開展信息、技術(shù)、培訓(xùn)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與認(rèn)證、市場營銷等服務(wù)。鼓勵(lì)發(fā)展各類農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)合作組織、購銷大戶和農(nóng)業(yè)經(jīng)紀(jì)人。 中央 1號(hào)文件也明確規(guī)定：發(fā)揮市場機(jī)制作用，搞活農(nóng)產(chǎn)品流通。 DIV align=right—— 中央 1號(hào)文件《關(guān)于促進(jìn)農(nóng)民增加收入若干政策的意見》 國家物流政策 國家領(lǐng)導(dǎo)人明確指出要把現(xiàn)代物流業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)與新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，國家“十五”計(jì)劃將物流業(yè)列為大力發(fā)展的新型 服務(wù)業(yè)之一。對新辦的中小型農(nóng)副產(chǎn)品加工企業(yè)，要加強(qiáng)創(chuàng)業(yè)扶持和服務(wù)。各級(jí)財(cái)政要安排支持農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的專項(xiàng)資金， 較大幅度地增加對龍頭企業(yè)的投入。??要進(jìn)一步完善農(nóng)產(chǎn)品的檢驗(yàn)檢測、安全監(jiān)測及質(zhì)量認(rèn)證體系，推行農(nóng)產(chǎn)品原產(chǎn)地標(biāo)記制度，開展農(nóng)業(yè)投入品強(qiáng)制性產(chǎn)品認(rèn)證試點(diǎn)，擴(kuò)大無公害食品、綠色