【正文】 目前，一些規(guī)模較大的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)配合新型的電子設(shè)備，正在積極拓展面向零售終端的配送業(yè)務(wù)，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)＋超市、配送中心＋超市等嶄新的業(yè)態(tài)、模式得到了快速發(fā)展。根據(jù)全國(guó)城市農(nóng)貿(mào)中心聯(lián)合會(huì)行業(yè)組織的調(diào)查，2022 年我國(guó)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的交易廳（棚）面積比 2022 年增長(zhǎng)了８２％，內(nèi)設(shè)的檢測(cè)室增加了５０％。據(jù)一份并不完整的調(diào)查數(shù)據(jù)，列入調(diào)查對(duì)象的１２６８家億元以上的農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)數(shù)據(jù)中，專業(yè)市場(chǎng)有７２９家，比上年增加３３２家；綜合市場(chǎng)５３９家，卻比上年減少２７７家；調(diào)查說(shuō)明，近年來(lái)我國(guó)專業(yè)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)新建數(shù)量出現(xiàn)了較強(qiáng)的增長(zhǎng)勢(shì)頭。我國(guó)億元以上投資規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的數(shù)量逐年增加，市場(chǎng)單體規(guī)模迅速擴(kuò)大，涌現(xiàn)出一批輻射能力強(qiáng)，社會(huì)知名度高的大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)。但是，在中國(guó)現(xiàn)代化、城市化、全球貿(mào)易一體化的進(jìn)程中，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)也面臨著國(guó)內(nèi)消費(fèi)者食品衛(wèi)生質(zhì)量方面逐步提升的要求和農(nóng)產(chǎn)品國(guó)際貿(mào)易的壓力，亟需全面升級(jí)改造。2022 年安徽農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)總規(guī)模統(tǒng)計(jì)表表格 3城 市 總數(shù)(個(gè)) 總面積(畝) 交易額（萬(wàn)元）合 肥 市 19 857 372730淮 北 市 9 267 31770亳 州 市 30 2668 1052479宿 州 市 28 1233 235000蚌 埠 市 27 479 221890阜 陽(yáng) 市 32 2234 449900淮 南 市 17 392 151350滁 州 市 34 436 107236六 安 市 20 1494 158175馬鞍山市 19 118 54398巢 湖 市 40 9112 162022蕪 湖 市 18 993 347300宣 城 市 16 673 76610銅 陵 市 6 253 49850池 州 市 5 132 47650安 慶 市 33 822 380262黃 山 市 18 281 95730總計(jì) 371 22444 3994335安徽農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)面積柱狀圖圖表 316 / 82安徽農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)交易額柱狀圖圖表 2022 年安徽農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)占地面積表格 4安 徽 農(nóng) 產(chǎn) 品 交 易 市 場(chǎng) 總 面 積0202240006000800010000合 肥淮 北亳 州宿 州蚌 埠阜 陽(yáng)淮 南滁 州六 安馬 鞍山巢 湖蕪 湖宣 城銅 陵池 州安 慶黃 山總 面 積 (畝 )安 徽 農(nóng) 產(chǎn) 品 批 發(fā) 市 場(chǎng) 交 易 額050000010000001500000合 肥淮 北亳 州宿 州蚌 埠阜 陽(yáng)淮 南滁 州六 安馬 鞍山巢 湖蕪 湖宣 城銅 陵池 州安 慶黃 山交 易 額 （ 萬(wàn) 元 ）17 / 82城市 總數(shù)(個(gè)) ＜20 畝 2050 畝 50100 畝 100200 畝 ＞200 畝合 肥 市 19 2 11 3 2 1淮 北 市 9 4 3 1 1 0亳 州 市 30 5 7 6 8 4宿 州 市 28 14 7 2 4 1蚌 埠 市 27 20 5 2 0 0阜 陽(yáng) 市 32 4 8 9 10 1淮 南 市 17 11 4 0 2 0滁 州 市 34 20 13 1 0 0六 安 市 20 6 6 1 5 2馬鞍山市 19 18 0 0 1 0巢 湖 市 40 11 9 4 3 13蕪 湖 市 18 7 5 2 2 2宣 城 市 16 7 4 3 1 1銅 陵 市 6 3 1 1 1 0池 州 市 5 2 2 1 0 0安 慶 市 33 19 9 3 2 0黃 山 市 18 14 4 0 0 0總計(jì) 371 167 98 39 42 252022 年安徽農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)交易規(guī)模統(tǒng)計(jì)表表格 5城市 總數(shù)(個(gè)) ＜ 億 億 億 13 億 ＞3 億合 肥 市 19 7 6 2 3 1淮 北 市 9 4 3 1 1 0亳 州 市 30 9 4 11 4 2宿 州 市 28 4 8 7 7 2蚌 埠 市 27 9 10 3 3 2阜 陽(yáng) 市 32 3 3 10 13 3淮 南 市 17 10 1 1 3 2滁 州 市 34 17 15 0 1 1六 安 市 20 7 1 2 10 0馬鞍山市 19 12 1 4 1 1巢 湖 市 40 20 9 7 3 1蕪 湖 市 18 3 0 7 5 3宣 城 市 16 6 4 3 3 0銅 陵 市 6 1 1 2 2 0池 州 市 5 0 0 3 2 0安 慶 市 33 16 7 4 4 2黃 山 市 18 5 3 7 3 0總計(jì) 371 133 76 74 68 20 農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)中國(guó)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)自 20 世紀(jì) 80 年代初出現(xiàn)后，在政府的引導(dǎo)和18 / 82政策扶持下，從零起步，從無(wú)到有，迅猛發(fā)展，迅速成為我國(guó)農(nóng)產(chǎn)品流通的主渠道。但同時(shí)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)也存在市場(chǎng)規(guī)模小，輻射能力弱；冷藏和廢污處理等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不配套；農(nóng)產(chǎn)品供求、預(yù)測(cè)分析、產(chǎn)銷動(dòng)態(tài)等信息服務(wù)滯后，信息資源缺乏整合等問(wèn)題。 安徽農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的現(xiàn)狀安徽是傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)大省，毗鄰江、浙、滬、魯，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，改15 / 82革開(kāi)放以來(lái)，全省先后建成各類農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng) 1340 個(gè)，其中年交易額億元以上的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng) 124 家。對(duì)于關(guān)系國(guó)計(jì)民生的菜籃子工程，商務(wù)部最近也出臺(tái)了一系列政策，加大扶持重點(diǎn)農(nóng)產(chǎn)品流通企業(yè)的力度，對(duì)農(nóng)產(chǎn)品未來(lái)的發(fā)展有積極的推動(dòng)作用。農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮?。中?guó)人飲食多樣，有十大菜系，每個(gè)菜系都有上千個(gè)品種，從而，農(nóng)產(chǎn)品消費(fèi)呈現(xiàn)分散化、多樣化、個(gè)性化特征。中國(guó)批發(fā)市場(chǎng)數(shù)量柱狀圖圖表 1中國(guó)成交額億元農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)餅圖圖表 22022 年全國(guó)商品交易市場(chǎng) 10 強(qiáng)的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng) 表格 2序號(hào) 市場(chǎng)名稱 交易額（億元）2022年 成 交 額 過(guò) 億 元 人 民 幣 的 農(nóng) 產(chǎn) 品 批 發(fā) 市 場(chǎng) 共565家19746626315225 23 綜 合 批 發(fā) 市 場(chǎng)糧 油 市 場(chǎng)干 鮮 果 品 市 場(chǎng)水 產(chǎn) 品 市 場(chǎng)蔬 菜 市 場(chǎng)肉 禽 蛋 市 場(chǎng)其 它中 國(guó) 批 發(fā) 市 場(chǎng) 數(shù) 量892 15093517 38444351 41500100020223000400050001986 1992 1995 1996 2022 2022年 代數(shù)量 數(shù) 量14 / 821 深圳布吉 1562 北京新發(fā)地 1133 廣州江南蔬菜 1004 常州凌家塘 755 重慶觀音橋 756 商丘農(nóng)產(chǎn)品 717 青島城陽(yáng) 708 浙江農(nóng)都 農(nóng)產(chǎn)品 659 湛江霞山 水產(chǎn)品 6510 深圳福田 6011 合肥周谷堆 57 中國(guó)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展前景中國(guó)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展前景廣闊生產(chǎn)：中國(guó)面積近 1000 萬(wàn)平方公里，氣候類型復(fù)雜多樣，北為暖溫帶、溫帶、寒溫帶，南為亞熱帶和熱帶，農(nóng)產(chǎn)品品種上千種；中國(guó)有 億農(nóng)戶，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)模小且分散。從 20222022 年的發(fā)展來(lái)看，農(nóng)產(chǎn)品綜合品市場(chǎng)成交額的年復(fù)合增長(zhǎng)率為 %；對(duì)比 2022 年前三季度和2022 年前三季度的數(shù)據(jù)，農(nóng)產(chǎn)品綜合市場(chǎng)成交額的年復(fù)合增長(zhǎng)率為%。2022 年全國(guó)億元以上農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)數(shù)量為 599 家，比 2022 年增加了 34 家。 項(xiàng)目財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)評(píng)論通過(guò)對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)效益的評(píng)價(jià)得出以下結(jié)論：項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率12 / 8217%；投資回收期 年，年平均投資利潤(rùn)率 14%.；項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)%，由此可知本項(xiàng)目是可行的。 投資估算和資金籌措通過(guò)對(duì)項(xiàng)目工程概算和各方面資金需求的統(tǒng)計(jì)，得出項(xiàng)目總投資金額為 億元人民幣。二期建設(shè)：農(nóng)產(chǎn)品三條街、農(nóng)產(chǎn)品加工區(qū)、科研區(qū)及配套設(shè)施。所需的人員結(jié)合發(fā)展情況確定，一部分人才可在公司內(nèi)部解決，不足部分可以向社會(huì)招聘，經(jīng)培訓(xùn)合格后持證上崗。農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)消防、保安、勞動(dòng)安全，食品安全等方面的設(shè)計(jì)規(guī)劃是按照國(guó)家相關(guān)安全標(biāo)準(zhǔn)制定的，同時(shí)長(zhǎng)江市場(chǎng)園已建立了相關(guān)安全規(guī)章制度，并在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中得到驗(yàn)證具有可操作性，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目將執(zhí)行這些制度，以保證項(xiàng)目安全運(yùn)營(yíng)。計(jì)劃用地需求：長(zhǎng)江園農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)規(guī)劃占地 600 畝，農(nóng)產(chǎn)品三條街 100 畝；農(nóng)產(chǎn)品交易區(qū) 200 畝；農(nóng)產(chǎn)品加工區(qū) 100 畝；科研區(qū) 50 畝；廚房大世界需征地 50 畝，農(nóng)產(chǎn)品物流中心 50 畝，綠色大廈及配套設(shè)施 50 畝； 項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)和安全本項(xiàng)目的環(huán)境污染主要來(lái)源于生活污水和廢棄物，以及加工區(qū)污水污物，不存在重度污染廢棄物和化學(xué)廢棄物。本項(xiàng)目地址位于東靠神山東路，西接長(zhǎng)江市場(chǎng)園茶葉市場(chǎng)，南連建材市場(chǎng)，北臨蕪宣高速公路。以蕪湖為中心的“四小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈” ，經(jīng)濟(jì)輻射可達(dá) 億人口。批發(fā)市場(chǎng)的利潤(rùn)構(gòu)成項(xiàng)目除了包括租金、管理費(fèi)、傭金、配套服務(wù)費(fèi)等通俗的收入外，還包括利用批發(fā)市場(chǎng)土地進(jìn)行市場(chǎng)配套開(kāi)發(fā)產(chǎn)生的收入 。根據(jù)對(duì)全國(guó)各地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)盈利模式和建設(shè)規(guī)模的調(diào)查得出了本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模為 400 畝是較為合適的，并能夠有一定的長(zhǎng)期發(fā)展空間。通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析得出結(jié)論：競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目建設(shè)起點(diǎn)高、信息化程度強(qiáng)、規(guī)模大；具備專業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較弱以及國(guó)家相關(guān)政策的支持。 可行性研究結(jié)論通過(guò)對(duì)蕪湖農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目各方面情況的綜合評(píng)價(jià)，我們認(rèn)為10 / 82此項(xiàng)目具有開(kāi)發(fā)建設(shè)的可行性。充分利用已建成的物流市場(chǎng)為后續(xù)的農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)提供物流支持，運(yùn)用現(xiàn)代化物流技術(shù)將市場(chǎng)建成具有物流競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的農(nóng)產(chǎn)品物流中心。根據(jù)蕪湖市商業(yè)布局規(guī)劃，對(duì)農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)進(jìn)行整體規(guī)劃，立足安徽，面向全國(guó)，通過(guò)科學(xué)的安排，建立一座現(xiàn)代化、多功能的，集交易、檢測(cè)、信息發(fā)布、農(nóng)產(chǎn)品深加工、供應(yīng)鏈整合、物流配送、運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)功能為一體的大型多功能農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)。農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)升級(jí)改造擴(kuò)建項(xiàng)目建設(shè)正是為了適應(yīng)這種市場(chǎng)消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)發(fā)展變化的趨勢(shì)，滿足這一多樣化市場(chǎng)需求，并對(duì)該種市場(chǎng)需求不斷進(jìn)行引導(dǎo)、擴(kuò)大與提升。 市場(chǎng)消費(fèi)需求趨勢(shì)的必然要求經(jīng)過(guò) 20 多年的改革和發(fā)展，我國(guó)農(nóng)產(chǎn)品供給由長(zhǎng)期短缺變?yōu)榭偭炕酒胶?，并出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，我國(guó)農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了由需求主導(dǎo)的買方市場(chǎng)。同時(shí)還可以進(jìn)行農(nóng)副產(chǎn)品加工，出口東南亞一帶。除本地9 / 82外，長(zhǎng)江三角洲地區(qū)大小城市星羅棋布，工業(yè)發(fā)達(dá)、農(nóng)業(yè)較弱，人口稠密、耕地很少，農(nóng)副產(chǎn)品必然不能自給，需要從外地大量調(diào)進(jìn)。蕪湖市人口約 150 萬(wàn)人。除此蕪湖周邊盛產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品，僅無(wú)為縣，菜地面積 6 萬(wàn)畝，年產(chǎn)量 9 萬(wàn)噸；和縣菜地面積 30 萬(wàn)畝；年產(chǎn)量 60 萬(wàn)噸。 發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的需要安徽省是農(nóng)業(yè)大省，農(nóng)副產(chǎn)品資源極其豐富。農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)作為農(nóng)產(chǎn)品物流的重要節(jié)點(diǎn)之一，擁有較為完善的農(nóng)產(chǎn)品物流信息收集系統(tǒng)，使其能夠更好的整合資源，提高農(nóng)產(chǎn)品物流效率。批發(fā)市場(chǎng)作為農(nóng)產(chǎn)品流通的重要環(huán)節(jié)，在深加工方面大有可為。 農(nóng)產(chǎn)品流通要求農(nóng)產(chǎn)品通過(guò)深加工提升其附加值。所以，最近的中央農(nóng)村工作會(huì)議指出：今后的工作重心是解決“ 三農(nóng)” 問(wèn)題。充分利用企業(yè)資源、政府政策盡快將區(qū)域農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)做大做強(qiáng)。借助國(guó)家新農(nóng)村建設(shè)的契機(jī)，長(zhǎng)江市場(chǎng)園農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)將發(fā)揮從基地到消費(fèi)者的橋梁作用，增強(qiáng)農(nóng)副產(chǎn)品的市場(chǎng)流通性，變資源優(yōu)勢(shì)、勞動(dòng)力優(yōu)勢(shì)為市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目建設(shè)必要性分析 新農(nóng)村建設(shè)的需要8 / 82國(guó)家連續(xù)三年出臺(tái)中央 1 號(hào)文件，提出大力發(fā)展農(nóng)業(yè)，農(nóng)民生產(chǎn)的農(nóng)產(chǎn)品需要批發(fā)市場(chǎng)來(lái)促進(jìn)流通，實(shí)現(xiàn)價(jià)值?！吨腥A人民共和國(guó)農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全法》《商務(wù)部實(shí)施“雙百市場(chǎng)工程 ” 的通知》。 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)《蕪湖市十一五規(guī)劃》 ；《蕪湖市都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)規(guī)劃》 （2022—2022 年）。為此，市政府專門成立了市場(chǎng)建設(shè)協(xié)調(diào)小組和市場(chǎng)管理委員會(huì)，并出臺(tái)了相關(guān)優(yōu)惠政策，培育市場(chǎng)，支持市場(chǎng)建設(shè)。作為蕪湖市政府招商引資重點(diǎn)項(xiàng)目，蕪湖市委、市政府、鳩江區(qū)委、區(qū)政府以及蕪湖市、區(qū)有關(guān)部門對(duì)園區(qū)的建設(shè)給予高度的重視和極大的支持。2022 年公司新建 2 萬(wàn)多平方米蔬菜交易市場(chǎng)，于年底開(kāi)業(yè)?，F(xiàn)入駐客戶 600 余家，被列為蕪湖市政府重點(diǎn)工程。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景渤海物流下屬的蕪湖國(guó)潤(rùn)投資發(fā)展有限公司開(kāi)發(fā)的蕪湖長(zhǎng)江市場(chǎng)園區(qū)，園區(qū)總體規(guī)劃用地 1400 畝，一期市場(chǎng)已開(kāi)發(fā)完成建筑面積 30 萬(wàn)平方米，已全部交付使用，并于 2022 年 9 月 20 日全面開(kāi)園。1999 年，集團(tuán)跨省重組上市公司秦皇島渤海物流控股股份有限公司（股票代碼：000889） ，實(shí)現(xiàn)超常規(guī)、跨越式的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了從資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)向資本運(yùn)營(yíng)的重大突破。1 / 82新長(zhǎng)江發(fā)展研究院 二 OO 六年十二月2 / 82目 錄圖表目錄 .........................................................................................................................................................4第 1 章. 項(xiàng)目總論 ..................