【正文】 湖南省第三工程有限公司房地產(chǎn)開發(fā)公司 二○○九年四月十七日 。該項(xiàng)目建設(shè)方案是 可行的。 該項(xiàng)目建設(shè)業(yè)主單位自身有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，建設(shè)條件較好。 第九章 結(jié)論與建議 一、結(jié)論 該項(xiàng)目符合湘潭市城市建設(shè)總體規(guī)劃和土地使用規(guī)劃，貫徹了湘潭市關(guān)于“拓寬框架、完善功能、美化空間、突出中心、提高品位”的城市建設(shè)方針。 在材料和資源方面，本項(xiàng)目要求使用在生產(chǎn)和運(yùn)輸中耗費(fèi)自然資源少、耗費(fèi)能源少的建筑材料；要求實(shí)現(xiàn)材料的可重復(fù)使用，可循環(huán)使用；要求建筑材料在使用過程中不產(chǎn)生對(duì)人體和環(huán)境有害的物質(zhì)；要求減少垃圾的產(chǎn)出，實(shí)行垃圾分類收集，處理和利用，減少對(duì)環(huán)境污染等。 在室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量方面，本項(xiàng)目要求住宅通過合理的自然通風(fēng)保證室內(nèi)質(zhì)量清潔；要求室內(nèi)裝修材料質(zhì)量必須達(dá)到國 家標(biāo)準(zhǔn)，以控制有害物質(zhì)的散發(fā)；要求室內(nèi)采光隔聲，日照必須達(dá)到國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)等。 七、環(huán)境影響評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目在綠色生態(tài)、環(huán)境保護(hù)方面 有如下措施： 在小區(qū)環(huán)境規(guī)劃方面，本項(xiàng)目能合理利用土地，節(jié)約土地資源，遠(yuǎn)離污染源，嚴(yán)格按照國家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行綠化；保證住宅的日照、通風(fēng)、采光，這有利于提高住區(qū)的空氣質(zhì)量；保護(hù)用地周圍的自然環(huán)境等。 項(xiàng)目敏感性分析圖（示意） 利潤（萬元） 銷售收入 總投資 湘景豪庭項(xiàng)目可行性研究報(bào) 告 33 20% 10% 0 10% 20%參量 敏感性分析表 單位：萬元 變動(dòng)幅度 變動(dòng)因素 10% 0 10% 項(xiàng)目總銷售收入 項(xiàng)目總投資 湘景豪庭項(xiàng)目可行性研究報(bào) 告 34 六、社會(huì)效益評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目為廣大中、低收入住房困難的城市居民提供了安全、舒適的住宅，改善了居住條件，有利于構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)，并能為國家及地方增加稅收，帶動(dòng)建材、商業(yè)服務(wù)、交通運(yùn)輸?shù)认嚓P(guān)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 五、項(xiàng)目敏感性分析 敏感性分析是通過分析項(xiàng)目各種不確定性因素變化 一定幅度或變化到何種幅度時(shí)，對(duì)方案經(jīng)濟(jì)效果的影響程度 湘景豪庭項(xiàng)目可行性研究報(bào) 告 32 根據(jù)以上綜合分析，對(duì)該項(xiàng)目收入下降、總投資上升、等不利因素的變化進(jìn)行敏感性分析，具體情況如下： 項(xiàng)目總投資（增加 10%） 由于項(xiàng)目占地較大，開發(fā)周期較長，其間可能會(huì)出現(xiàn)各種不能預(yù)期的變化，故項(xiàng)目的總投資額可能會(huì)發(fā)生一些變化，估計(jì)最大的變動(dòng)幅度達(dá) 10%，如果的投資額增加 10%，那么從全部資金的情況來看，利潤率 = 11%0，項(xiàng)目可行。 四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值與財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分析 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ NPV） =（ i=8%） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ IRR） =% 根據(jù)凈現(xiàn)值指標(biāo)作用分析：該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ NPV）為 ，NPV0表明項(xiàng)目投資的預(yù)期收益率不僅可以達(dá)到基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平，而且根據(jù)該項(xiàng)目的 NPV為 所以該項(xiàng)目贏余情況非常理想。 項(xiàng) 目 不 確 定 因素 總投資 總銷售收入 銷售率 正 常 情 況 100% 因素盈虧平衡點(diǎn)變化百分比 79% 因素盈虧平衡點(diǎn)值 21% 21% 21% 利潤 0 0 0 湘景豪庭項(xiàng)目可行性研究報(bào) 告 31 利潤變化幅度 100% 100% 100% 盈虧平衡點(diǎn)分析： 綜上所述，當(dāng)項(xiàng)目的投資總成本增加 21%，或總銷售收入下降21%，或銷售率下降 21%時(shí)達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。工程施工計(jì)劃在 4 年內(nèi)全部竣工 二、數(shù)據(jù)匯總 （一）項(xiàng)目總投資：人民幣 萬元 （二）項(xiàng)目總銷售收入：人民幣 萬元 （三）項(xiàng) 目可實(shí)現(xiàn)利稅：人民幣 1626 萬元 （四）項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)貸款利息：人民幣 1440萬元 （五）項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)稅前利潤：人民幣 三、盈虧平衡分析 根據(jù)以往房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，影響本項(xiàng)目利潤的幾個(gè)主要因素分別為總投資、銷售收入、銷售率等。 第八章 項(xiàng)目效益分析 一 、主要分析依據(jù)和說明 湘景豪庭項(xiàng)目可行性研究報(bào) 告 30 《建筑項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）； 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》； 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案及房地產(chǎn)市場調(diào)查。 4)、如若不采用招標(biāo)方式，建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)《辦法》第二章第五條做出說明，由審批部門核準(zhǔn)。 2)、如若建設(shè)單位變更招標(biāo)組織形式，擬自行招標(biāo)的，建設(shè)單位應(yīng)按照《工程建設(shè)項(xiàng)目自行招標(biāo)試行辦法 》（國家計(jì)委第 5 號(hào)令）的規(guī)定，向項(xiàng)目審批部門報(bào)送材料，由審批部門核準(zhǔn)。 3 招標(biāo)組織形式及招標(biāo)方式 工程勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理可分別邀請(qǐng)市內(nèi) 兩家、省內(nèi)兩家采取邀請(qǐng)招標(biāo)的方式進(jìn)行招標(biāo)；工程施工采取公開招標(biāo)的方式招標(biāo)，首先在省、市電視報(bào)紙新聞媒體做招標(biāo)廣告，按規(guī)定在市招標(biāo)管理部門的指導(dǎo)下在投標(biāo)單位中初選 5家施工企業(yè)進(jìn)入第二輪正式投標(biāo)，在第二輪招標(biāo)湘景豪庭項(xiàng)目可行性研究報(bào) 告 24 中確定中標(biāo)的施工 單位。本項(xiàng)目屬于《辦法》中所列建設(shè)項(xiàng)目總投資在一千萬元人民幣以上的規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)，因此，屬于必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目類別。（十一）項(xiàng)目招標(biāo)方案 招標(biāo)、投標(biāo)管理是每一個(gè)項(xiàng)目都應(yīng)遵循的原則，為確保建設(shè)項(xiàng)目的工程質(zhì)量，縮短建設(shè)工期，提高經(jīng)濟(jì)效益，防范工程建設(shè)中的違規(guī)行為，項(xiàng)目建設(shè)單位在招標(biāo)過程中應(yīng)嚴(yán)格遵守“公開、公平、公正和誠實(shí)信用”的原則，并嚴(yán)格遵守《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo) 法》、國家計(jì)委 2020 年 3 號(hào)令《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》和 2020 年 9 號(hào)令《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)的暫行規(guī)定》，以及湖南省實(shí)施《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》辦法、《湘潭市人民政府關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市招標(biāo)投標(biāo)工作的若干意見》。建筑內(nèi)生活垃圾實(shí)行袋化收集，住宅裝飾 垃圾置于多層垃圾桶內(nèi)，經(jīng)物業(yè)管理人員搬運(yùn)至一層收集間，再湘景豪庭項(xiàng)目可行性研究報(bào) 告 23 由城市環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處理。節(jié)約能源資源，努力建設(shè)節(jié)能型社會(huì)。外窗應(yīng)選用中空雙層玻璃，屋面應(yīng)采用坡屋面及隔熱保溫材料等。本項(xiàng)目在工程建設(shè)中應(yīng)貫徹建設(shè)部、原國家計(jì)委頒發(fā)的《關(guān)于實(shí)施 夏熱冬冷地區(qū) 居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 》的通知精神，并嚴(yán)格按照湖南省建設(shè)廳頒發(fā)的《湖南省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行設(shè)計(jì)。故節(jié)水意識(shí)必須加強(qiáng)，因此本項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，均要優(yōu)先選用國家標(biāo)準(zhǔn)化委員會(huì)確定的《 6升水便器配套系統(tǒng)》 節(jié)水型衛(wèi)生潔具、節(jié)水沐浴器及紅外線感應(yīng)節(jié)水龍頭等管道配件，盡量減少水的消耗量，節(jié)約用水。據(jù)水利部《 21 世紀(jì)中國水供求》預(yù)測(cè)， 2020 年后我國將開始進(jìn)入嚴(yán)重缺水期。所有建筑物室內(nèi)每層均應(yīng)設(shè)手提式干粉式滅火器。 ⑷在施工現(xiàn)場應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行用火、用電、以及使用易燃易爆材料的消防安全管理制度。 ⑵在施工現(xiàn)場入口，工程施工危險(xiǎn)區(qū)及電器設(shè)施等危險(xiǎn)部位設(shè)置安全警示標(biāo)志。 湘景豪庭項(xiàng)目可行性研究報(bào) 告 21 該項(xiàng)目為高層建筑，項(xiàng)目在工程施工，施工機(jī)械操作，施工車輛交通及設(shè)備運(yùn)輸過程中均有可能對(duì)施工人員和周圍群眾帶來危害。凸顯住宅小區(qū)以人為本、景觀、休閑一體、文化生態(tài)并重、品質(zhì)高尚、環(huán)境優(yōu)美的品牌意識(shí)。 （七）綠化、美化工程 該項(xiàng)目在小區(qū)中央設(shè)置有大面積景觀綠化廣場庭院，廣場庭院以植物園、草坪為主，輔以長廊、雕塑、亭臺(tái)、噴泉、建筑小品，突出都市閑情主題。 ⑵有線電視系統(tǒng) 本項(xiàng)目有線電視系統(tǒng)引自市政有線電視網(wǎng)采用干線放大一分配器一分支器配電系統(tǒng)，系統(tǒng)前端設(shè)接收市有線電視信號(hào)的放大裝置，用戶電視電平按 7 1177。 （五）供氣工程 湘景豪庭項(xiàng)目可行性研究報(bào) 告 20 天燃?xì)庵鞴懿捎?DN300，分別連接主馬路的市政供氣干管，形成環(huán)向供氣系統(tǒng)。 （三）排水 排水系統(tǒng)使用雨、污分流制，通過 DN300 的污水管、 DN500 的雨水管連接絲綢路的排水系統(tǒng)，實(shí)行有效的、系統(tǒng)的排水。小區(qū)內(nèi)水源接自場址北側(cè)的市政給水管網(wǎng)。 三、基礎(chǔ)配套工程 （一）道路 湘景豪庭內(nèi)設(shè)循環(huán)車道并通過兩個(gè)大型廣場有效的使地塊與地塊之間建立連接，在共享小區(qū)主道路與主出口的同時(shí)在鄰小區(qū)北端還設(shè)置了一個(gè)次出口，并通過道路的設(shè)計(jì)和連接有效的合并統(tǒng)一。 配套服務(wù)和公共設(shè)施。戶型以：四室二廳、三室二廳、二室二廳為主，另有部分復(fù)式樓。 二、主要技術(shù)指標(biāo) 湘景豪庭規(guī)劃設(shè)計(jì)秉承“以人為本、辦公居家和諧共處”的設(shè)計(jì)理念，并始終將該理念作為項(xiàng)目設(shè)計(jì)的中心且將該中心融入到設(shè)計(jì)的每一個(gè)細(xì)節(jié)中去，詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)如下： 表一 項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo) 湘景豪庭項(xiàng)目可行性研究報(bào) 告 18 序號(hào) 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 數(shù) 據(jù) 備 注 1 總規(guī)劃用地面積 25000M2 2 規(guī)劃總建筑 面積 96900M2 21 住宅總建筑面積 5