【導(dǎo)讀】地位于湘潭市書院路南側(cè)，絲綢路西側(cè)。處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。三公司辦公新址以及職工住宅小區(qū)。為住宅小區(qū)用地，地理位置優(yōu)越，交通便利，實屬理想位置。各級城市人民政府要編制年度用地。度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%。重點的社會建設(shè)，著力保障和改善民生，努力使全體人民住有所居，面向廣大群眾的普通商品房。年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值，比上年增長%。勢企業(yè)將更好地在全球范圍內(nèi)配置生產(chǎn)要素。國家實施“中部崛起”戰(zhàn)略

　　

【正文】 況，確定其項目銷售計劃如下： 表七 項目銷售計劃表 單位：萬元 銷售階段 銷 售 時 間 銷 售 比 例 回款金額 1 2020 年上半年 預(yù)售 5% 2 2020 年下半年 10% 3 2020 年上半年 20% 4 2020 年下半年 30% 5 2020 年上半年 25% 7391 6 2020 年下半年 7% 7 2020 年上半年 3% 第七章 項目施工進度與籌資計劃 一、項目施工時間 根據(jù)施工進度安排與實際施工進度并充分的考慮到雨季、農(nóng)民工農(nóng)忙等誤工時間，時間制定如下： 2020 年 10 月 1日至 2020年 10 月 15日（合計工期 36 個 月） 湘景豪庭項目可行性研究報 告 29 二、工程進度及酬資計劃 表一 工程進度及酬資計劃表 單位：萬元 編碼 施工名稱 施 工 時 間 資金需求 自酬 貸款 A 樁基 交叉施 工 10 個月 全部 B 主體 交叉施工 18 個月 6000 C 竣工 8 個月 全部 合計 11947 表二 其他費用 單位：萬元 附屬設(shè)施配套、前期費用 編碼 項目名稱 施工時間 資金需求 自酬 貸款 1 附屬設(shè)施配套 按竣工工期 全部 2 前期費用 5 個月 全部 合計 三、資金籌措計劃 本項目資金全 部自籌 ,但根據(jù)可行性研究報告的編制要求 ,財務(wù)費用是不可省略項 ,所本方案按開發(fā)成本的 30%(6000 萬 )按三年期貸款 ,年利率 8%計算財務(wù)費用。 第八章 項目效益分析 一 、主要分析依據(jù)和說明 湘景豪庭項目可行性研究報 告 30 《建筑項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）； 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》； 項目設(shè)計方案及房地產(chǎn)市場調(diào)查。 本項目總建筑面積為 90690 平方米。工程施工計劃在 4 年內(nèi)全部竣工 二、數(shù)據(jù)匯總 （一）項目總投資：人民幣 萬元 （二）項目總銷售收入：人民幣 萬元 （三）項 目可實現(xiàn)利稅：人民幣 1626 萬元 （四）項目可實現(xiàn)貸款利息：人民幣 1440萬元 （五）項目可實現(xiàn)稅前利潤：人民幣 三、盈虧平衡分析 根據(jù)以往房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，影響本項目利潤的幾個主要因素分別為總投資、銷售收入、銷售率等。當(dāng)上述因素向不利方向變動，達到項目的稅前利潤為零時，既項目盈虧平衡時的臨界點。 項 目 不 確 定 因素 總投資 總銷售收入 銷售率 正 常 情 況 100% 因素盈虧平衡點變化百分比 79% 因素盈虧平衡點值 21% 21% 21% 利潤 0 0 0 湘景豪庭項目可行性研究報 告 31 利潤變化幅度 100% 100% 100% 盈虧平衡點分析： 綜上所述，當(dāng)項目的投資總成本增加 21%，或總銷售收入下降21%，或銷售率下降 21%時達到盈虧平衡點。根據(jù)市場調(diào)查和我公司以往開發(fā)經(jīng)驗以及湘潭建筑材料、商品房供需情況等，該項目的投資總成本增加不會超過 10%，總銷售收入不會減少 10%，銷售率不會低于 90%所以該項目有盈無虧。 四、項目財務(wù)凈現(xiàn)值與財務(wù)內(nèi)部收益率分析 財務(wù)凈現(xiàn)值（ NPV） =（ i=8%） 財務(wù)內(nèi)部收益率（ IRR） =% 根據(jù)凈現(xiàn)值指標(biāo)作用分析：該項目財務(wù)凈現(xiàn)值（ NPV）為 ，NPV0表明項目投資的預(yù)期收益率不僅可以達到基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平，而且根據(jù)該項目的 NPV為 所以該項目贏余情況非常理想。 根據(jù)財務(wù)內(nèi)部收益率作用分析：該項目財務(wù)內(nèi)部收益率為 %，根據(jù)財務(wù)內(nèi)部收益率的作用分析，當(dāng)內(nèi)部收益率（ IRR） 0時項目處于盈利狀態(tài)，所以該項目不但處于盈利狀態(tài)，而且屬高盈利狀態(tài)。 五、項目敏感性分析 敏感性分析是通過分析項目各種不確定性因素變化 一定幅度或變化到何種幅度時，對方案經(jīng)濟效果的影響程度 湘景豪庭項目可行性研究報 告 32 根據(jù)以上綜合分析，對該項目收入下降、總投資上升、等不利因素的變化進行敏感性分析，具體情況如下： 項目總投資（增加 10%） 由于項目占地較大，開發(fā)周期較長，其間可能會出現(xiàn)各種不能預(yù)期的變化，故項目的總投資額可能會發(fā)生一些變化，估計最大的變動幅度達 10%，如果的投資額增加 10%，那么從全部資金的情況來看，利潤率 = 11%0，項目可行。 項目銷售收入（減少 10%） 在開發(fā)經(jīng)營的各個過程中，由于銷售收入的預(yù)測主要是建立在對本項目的未來前景分析及預(yù)測基礎(chǔ) 之上的，雖然項目前景樂觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細(xì)小失誤，市場需求的細(xì)微變化等因素都有可能影響項目的銷售價位，從而對項目的銷售收入產(chǎn)生不利影響，由于在價格定位時相對較低，故銷售收入最大的下降幅度不會太大，如果下降幅度為 10%， 那么，從全部投資情況看，財務(wù)凈現(xiàn)值（ NPV）下降至 萬元，其值仍大于零，項目仍然可行。 項目敏感性分析圖（示意） 利潤（萬元） 銷售收入 總投資 湘景豪庭項目可行性研究報 告 33 20% 10% 0 10% 20%參量 敏感性分析表 單位：萬元 變動幅度 變動因素 10% 0 10% 項目總銷售收入 項目總投資 湘景豪庭項目可行性研究報 告 34 六、社會效益評價 本項目為廣大中、低收入住房困難的城市居民提供了安全、舒適的住宅，改善了居住條件，有利于構(gòu)建社會主義和諧社會，并能為國家及地方增加稅收，帶動建材、商業(yè)服務(wù)、交通運輸?shù)认嚓P(guān)行業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展。本項目建設(shè)對促進城市經(jīng)濟繁榮，維護社會穩(wěn)定具有積極意義 ,社會效益顯著。 七、環(huán)境影響評價 本項目在綠色生態(tài)、環(huán)境保護方面 有如下措施： 在小區(qū)環(huán)境規(guī)劃方面，本項目能合理利用土地，節(jié)約土地資源，遠(yuǎn)離污染源，嚴(yán)格按照國家標(biāo)準(zhǔn)進行綠化；保證住宅的日照、通風(fēng)、采光，這有利于提高住區(qū)的空氣質(zhì)量；保護用地周圍的自然環(huán)境等。 在能源與環(huán)境方面，本項目要求使用改善圍護結(jié)構(gòu)熱工性能，以降低建筑能耗，保證健康舒適的室內(nèi)熱環(huán)境；要求對常規(guī)能源系統(tǒng)進行優(yōu)化利用；要求利用可再生能源如太陽能、風(fēng)能、地?zé)崮?、生物能，要求減少因能源消耗而導(dǎo)致的污染物排放等。 在室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量方面，本項目要求住宅通過合理的自然通風(fēng)保證室內(nèi)質(zhì)量清潔；要求室內(nèi)裝修材料質(zhì)量必須達到國 家標(biāo)準(zhǔn)，以控制有害物質(zhì)的散發(fā)；要求室內(nèi)采光隔聲，日照必須達到國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)等。 在水環(huán)境方面，本項目要求合理規(guī)劃住宅區(qū)水資源，提高用水安全、衛(wèi)生、健康水平；要求對生活污水進行處理，回收利用水資源；要求收集雨水在一定范圍內(nèi)補充住區(qū)用水；要求采用節(jié)水設(shè)施和器具湘景豪庭項目可行性研究報 告 35 等。 在材料和資源方面，本項目要求使用在生產(chǎn)和運輸中耗費自然資源少、耗費能源少的建筑材料；要求實現(xiàn)材料的可重復(fù)使用，可循環(huán)使用；要求建筑材料在使用過程中不產(chǎn)生對人體和環(huán)境有害的物質(zhì)；要求減少垃圾的產(chǎn)出，實行垃圾分類收集，處理和利用，減少對環(huán)境污染等。 本項 目的生態(tài)住宅比較全面地體現(xiàn)了可持續(xù)發(fā)展的思想，該項目環(huán)境效益明顯。 第九章 結(jié)論與建議 一、結(jié)論 該項目符合湘潭市城市建設(shè)總體規(guī)劃和土地使用規(guī)劃，貫徹了湘潭市關(guān)于“拓寬框架、完善功能、美化空間、突出中心、提高品位”的城市建設(shè)方針。 本項目為廣大中、低收入住房困難的城市居民提供了安全、舒適的住宅，改善了居住條件，有利于 構(gòu)建社會主義和諧社會，同時還 可改善湘潭市城市環(huán)境狀況。 該項目建設(shè)業(yè)主單位自身有一定的經(jīng)濟實力，建設(shè)條件較好。 綜合評估認(rèn)為：該項目社會、經(jīng)濟及環(huán)境效益十分顯著。該項目建設(shè)方案是 可行的。 但有一點值得注意 ,該項目的酒店商場與辦公樓均是以 20 元 /平方米 /月租金反推出的銷售價格 ,且辦公樓對外銷售的可能性不大 ,所湘景豪庭項目可行性研究報 告 36 以請在考慮盈利空間時保守估計酒店商場與辦公樓的商業(yè)價值 . 二、建議 該項目要爭取政府及有關(guān)部門的大力支持，爭取優(yōu)惠政策，確保工程盡快開工； 該項目要嚴(yán)格執(zhí)行國家計劃關(guān)于工程招標(biāo)的規(guī)定，優(yōu)選工程設(shè)計方案，選好施工隊伍，加強施工管理，確保工程質(zhì)量和工程進度。 湖南省第三工程有限公司房地產(chǎn)開發(fā)公司 二○○九年四月十七日