【正文】 但有一點值得注意 ,該項目的酒店商場與辦公樓均是以 20 元 /平方米 /月租金反推出的銷售價格 ,且辦公樓對外銷售的可能性不大 ,所湘景豪庭項目可行性研究報 告 36 以請在考慮盈利空間時保守估計酒店商場與辦公樓的商業(yè)價值 . 二、建議 該項目要爭取政府及有關(guān)部門的大力支持，爭取優(yōu)惠政策，確保工程盡快開工； 該項目要嚴格執(zhí)行國家計劃關(guān)于工程招標的規(guī)定，優(yōu)選工程設(shè)計方案，選好施工隊伍，加強施工管理，確保工程質(zhì)量和工程進度。 本項目為廣大中、低收入住房困難的城市居民提供了安全、舒適的住宅，改善了居住條件，有利于 構(gòu)建社會主義和諧社會，同時還 可改善湘潭市城市環(huán)境狀況。 在水環(huán)境方面，本項目要求合理規(guī)劃住宅區(qū)水資源，提高用水安全、衛(wèi)生、健康水平；要求對生活污水進行處理，回收利用水資源；要求收集雨水在一定范圍內(nèi)補充住區(qū)用水；要求采用節(jié)水設(shè)施和器具湘景豪庭項目可行性研究報 告 35 等。本項目建設(shè)對促進城市經(jīng)濟繁榮，維護社會穩(wěn)定具有積極意義 ,社會效益顯著。 根據(jù)財務(wù)內(nèi)部收益率作用分析：該項目財務(wù)內(nèi)部收益率為 %，根據(jù)財務(wù)內(nèi)部收益率的作用分析，當內(nèi)部收益率（ IRR） 0時項目處于盈利狀態(tài)，所以該項目不但處于盈利狀態(tài)，而且屬高盈利狀態(tài)。當上述因素向不利方向變動，達到項目的稅前利潤為零時，既項目盈虧平衡時的臨界點。 項目招標基本情況詳見下表 招 標 基 本 情 況 表 招標范圍 招標組織 形式 招標方式 不采用 招 標方式 備 注 全部招標 部分招標 自行招標 委托招標 公開招標 邀請招標 湘景豪庭項目可行性研究報 告 25 勘察 √ √ √ 設(shè)計 √ √ √ 土建工程 √ √ √ 安裝工程 監(jiān)理 √ √ √ 設(shè)備 √ √ √ 重要材料 其他 第五章 財務(wù)分析 項目成本核算范圍：項目建筑成本，公共設(shè)施，小區(qū)附屬工程及相關(guān)手續(xù)費、貸款利息、稅費、管理費用等（詳見下表） 一、項目建筑成本核算表 表一： 項目投資構(gòu)成分析表 單位：萬元 項 目 投資數(shù) （一）土地費用 其中：土地出讓金 契稅 105 其他費用 拆遷費用 （二）前期工程費 其中：規(guī)劃勘測設(shè)計費 報建費 （三）房屋開發(fā)費 其中：建安工程費 (多層 1040萬 \高層 10907 萬 ) 11947 湘景豪庭項目可行性研究報 告 26 附屬工程費 （四）銷售費用 （五）管理費用 （六）財務(wù)費用 1440 （七）白蟻防治、環(huán)保環(huán)衛(wèi)費 （八）其他費用 （九）不可預(yù)計費用 1100 合 計 土地費用： 前期工程 萬元 房屋開發(fā)費用 管理費用 萬元按建設(shè)成本的 3%計提 財務(wù)費用 1440 萬元，按綜合還款期三年發(fā)生的財務(wù)費用 ,以基準利率 8%計 算 銷售費用 萬元，按銷售收入 5%計算 白蟻防治、環(huán)保環(huán)衛(wèi)費 萬元 其他費用：氣象、占破、消防圖紙會審、驗收、可研、抵押登記、評估、保險費等 萬元 不可預(yù)見費 1100 萬元 ,按總成本的 5%計 五、項目成本合計 根據(jù)以上各表費用統(tǒng)計，該項目直接成本為： 第六章 項目銷售估算 湘景豪庭項目可行性研究報 告 27 一、項目價格定位 本章擬根據(jù)本報告《第二章項目客戶定位》的項目價格定位來進行銷售估算，具體數(shù)據(jù)如下： 高層住宅 均價： 2780 元 / M2 車 位 均價： 60000 元 /個 沿街商業(yè) 均價： 8000 元 / M2 多層住宅 均價： 1680 元 / M2 酒店商場 租金反推均價： 2550 元 / M2 辦公樓自用 租金反推均價： 2550元 / M2 二、項目銷售收入估算 根據(jù)以上項目價格定位，初步對銷售收入進行估算，具體情況見下表： 表六 項目銷售收入估算表 單位：萬元 序號 銷售對象 總建筑面積 單價 合計 1 高層住宅 45900M2 2780 元 / M2 2 多層住宅 13000M2 1680 元 / M2 2184 3 沿街商業(yè) 3100M2 8000 元 / M2 2480 4 車 位 540 個 60000 元 /個 3240 5 酒店商場 22800 2550 元 / M2 5814 6 辦公樓 12100 2550 元 / M2 合計銷售收入 : 萬元 湘景豪庭項目可行性研究報 告 28 三、項目銷售計劃表 根據(jù)本項目的經(jīng)營策略、施工進度安排、本項目市場供需狀況的調(diào)查，以及本項目的設(shè)計施工情況，確定其項目銷售計劃如下： 表七 項目銷售計劃表 單位：萬元 銷售階段 銷 售 時 間 銷 售 比 例 回款金額 1 2020 年上半年 預(yù)售 5% 2 2020 年下半年 10% 3 2020 年上半年 20% 4 2020 年下半年 30% 5 2020 年上半年 25% 7391 6 2020 年下半年 7% 7 2020 年上半年 3% 第七章 項目施工進度與籌資計劃 一、項目施工時間 根據(jù)施工進度安排與實際施工進度并充分的考慮到雨季、農(nóng)民工農(nóng)忙等誤工時間，時間制定如下： 2020 年 10 月 1日至 2020年 10 月 15日（合計工期 36 個 月） 湘景豪庭項目可行性研究報 告 29 二、工程進度及酬資計劃 表一 工程進度及酬資計劃表 單位：萬元 編碼 施工名稱 施 工 時 間 資金需求 自酬 貸款 A 樁基 交叉施 工 10 個月 全部 B 主體 交叉施工 18 個月 6000 C 竣工 8 個月 全部 合計 11947 表二 其他費用 單位：萬元 附屬設(shè)施配套、前期費用 編碼 項目名稱 施工時間 資金需求 自酬 貸款 1 附屬設(shè)施配套 按竣工工期 全部 2 前期費用 5 個月 全部 合計 三、資金籌措計劃 本項目資金全 部自籌 ,但根據(jù)可行性研究報告的編制要求 ,財務(wù)費用是不可省略項 ,所本方案按開發(fā)成本的 30%(6000 萬 )按三年期貸款 ,年利率 8%計算財務(wù)費用。 4 招標情況說明 1)、本項目的部分設(shè)備，重要材料單項的價格數(shù)額不大，而且在市場上可以自由采購，可不進行招標；除電梯設(shè)備的采購與安裝需招標外，其它設(shè)備建筑施工單位可以自行安裝，故不進行招標。本項目實行招標投標管理包括以下內(nèi)容： 1 招標類別 根據(jù)《湖南省實施 中華人民國和國招標投標 辦法》。（十）項目環(huán)保措施 生活污廢水經(jīng)室外鋼筋砼消毒池和化糞池后進入城市污水管道排入污水處理廠進行深度處理。住宅的外墻應(yīng)采用保溫隔熱材料和保溫砂槳。到 2030 年，我國將出現(xiàn)缺水高峰。 消防 室外消防給水管與生活給水管共用，消防給水主管不小于DN100，并敷設(shè)到每棟房屋前，以保證消防半徑能覆蓋到整個建筑物。因此，安全生產(chǎn)極為重要，必須要求施工單位嚴格按《國家工程安全生產(chǎn)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，堅持以人為本，突出生命，進行安全管理和安全設(shè)防： ⑴施工單位應(yīng)成立安全領(lǐng)導(dǎo)小組，制訂安全施工方案，設(shè)專職安全管理員，加強對職工的安全教育，做到不自傷、不傷害他人、不被他人傷害，確保施工安全。整個小區(qū)的綠化率達到 35%。 （六）電訊電視工程 ⑴ 電話通訊 本工程住宅用戶按 2 對／戶預(yù)留，從市政話網(wǎng)引入電纜至每棟交接箱，并從弱電豎井配電至各層電話分線箱，再配至各戶用戶終端。 給水管道管徑為 DN300，通過止回閥和水表后，與小區(qū)給水管網(wǎng)相連接，給水管在小區(qū)內(nèi)布置成環(huán)狀。小區(qū)除建有綠化廣場外，還有小型超市，小區(qū)服務(wù)中心、公共停車場、垃圾轉(zhuǎn)運站等配套服務(wù)和公共設(shè)施。 （二）設(shè)計方案 湘景豪庭項目可行性研究報 告 19 住宅：為 17 層的全框架高層住宅以及 6 層磚混結(jié)構(gòu)住宅。 表一 競爭對手分析 項目名稱 所在位置 銷售均價 優(yōu)勢 備注