【正文】 缺點(diǎn)：高額的投資價(jià)格決定了鋪位租賃價(jià)格的提升，開(kāi)發(fā)商在投資前期能否保證正常返款，是一大考驗(yàn)。沒(méi)有鋪位劃分，使經(jīng)營(yíng)脫離因糾紛所帶來(lái)得負(fù)面影響。促使銷售情況良好。 優(yōu)缺點(diǎn)與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 優(yōu)點(diǎn)：地處西大街，目前正在建設(shè)中 。到期原價(jià)回購(gòu)。委托 10 年?？衫m(xù)欠。返款 10%，應(yīng)交稅率%。 商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查對(duì)比表 項(xiàng)目名稱 時(shí)代盛典 項(xiàng)目類型 商場(chǎng) 項(xiàng)目位置 西大街 聯(lián)系電話 發(fā)展商 新潤(rùn)置業(yè)有限公司 周遍商業(yè) 開(kāi)元、南大街精品 按揭銀行 光大銀行 付款 方式 一次性 優(yōu)惠點(diǎn) 98 折 總建筑面積 按揭 優(yōu)惠點(diǎn) 首付 50%無(wú)優(yōu)惠點(diǎn) 公攤 樓層價(jià)格 一層： 18800 元、二層： 17000 三層 ： 15000 四層：9200 經(jīng)營(yíng)規(guī)劃 兩棟樓：全委托 4 層，自營(yíng) 2 層 開(kāi)業(yè)時(shí)間 2020 年 10 月 運(yùn)營(yíng)商 百盛 推廣賣(mài)點(diǎn) 鐘樓旺鋪、百盛管理、不旺不由你 立豐國(guó)際購(gòu)物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 38 項(xiàng)目主題 西北旗艦店 項(xiàng)目配套 無(wú) 投資方式 返款和稅金 全委托 最少投資金額為 5 萬(wàn)元。 完善的物流設(shè)施和廣告宣傳。填補(bǔ)南城無(wú)大型家具商業(yè)的空白，占據(jù)南郊潛在的消費(fèi)群體。年終返款 優(yōu)缺點(diǎn)與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 優(yōu)點(diǎn)：借助田園都市的大盤(pán)，烘托本商業(yè)的營(yíng)業(yè)前景。到期原價(jià)回購(gòu)。委托 10 年，返款 10%。二層； 7300 元。根據(jù)百盛的經(jīng)營(yíng)檔次分析 ,高檔位的產(chǎn)品是否符合小寨的市場(chǎng)需要，如實(shí)際出租價(jià)格低于開(kāi)發(fā)商返還價(jià)格，開(kāi)發(fā)商是否有實(shí)力保證返款。 缺點(diǎn)：目前此商業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃為 1 層經(jīng)營(yíng)珠寶、飾品。其次， 優(yōu)越的回購(gòu)保障是給投資者減少投資風(fēng)險(xiǎn)的最佳保障。周遍火暴的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)面是吸引好多投資者的一個(gè)重要因素。 委托到期后，開(kāi)發(fā)商以原價(jià)格的 120%回購(gòu)。交納稅金為 %（租賃業(yè)稅、營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅）。 3040 萬(wàn)元 中檔投資，鋪位劃分位置處于每層商場(chǎng)的中心位置 。 項(xiàng)目主題 優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)有利保障 項(xiàng)目配套 門(mén)前廣場(chǎng)、辦公寫(xiě)字間 資產(chǎn)投資方 5 萬(wàn)元 最小投資額，這類商鋪的劃分采取沿墻劃分模式。并且康復(fù)路模式在解放路的復(fù)制是否會(huì)得到消費(fèi)者的認(rèn)同也很難肯定。這種銷售模式必定不符合解放路的道路要求。這種方式吸引投資者并且一系列的保證穩(wěn)定投資者信心，雖然沒(méi)有獨(dú)特的銷售方式，但優(yōu)惠的政策吸引了投資者。托管十年 ，每季度返款稅金低下，如不足開(kāi)發(fā)商補(bǔ)交。（合同上注明） 優(yōu)缺點(diǎn)與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 優(yōu)點(diǎn)： 地理位置好，對(duì)面是人人樂(lè)超市，每日的客流量龐大。 返款和稅金 返款為每季度返款一次，只交納 %的稅款。十年托管期滿后，開(kāi)發(fā)商原價(jià)回購(gòu) 。日用品、食品） 萬(wàn)國(guó)家具城西影路市場(chǎng)（ 2層） 煤研賓館 和平聚 交大縱橫數(shù)碼廣場(chǎng)（大型、三層、電腦） 粗糧王 海星超市（交大金海岸大酒店一層、 220平方米，小型，日用品、食品） 天域精品服裝城（服裝批發(fā)、零售，三層、大型） 勝利飯店 怡康大藥房 李家村服裝城（ 800 戶。 光彩燈具城（ 3層，燈具） 金蒂娛樂(lè)城 海時(shí)達(dá)娛樂(lè)休閑中心 軍 城大廈超市及百貨（ 2 層， 2020平方米，百貨，食品，軍人服務(wù)社開(kāi)） 三棵樹(shù) 地毯批發(fā)城（地毯、編制品， 2層） 上海人家 咸 寧 百 貨 商 場(chǎng)（ 2800 平方米），日用、百貨、超市、煙酒、鞋、美寶蓮。 千戶村陜鋼家屬院 650 戶 陜西國(guó)藥公司家屬院 400 戶 20 街坊（秦川廠家屬區(qū)） 1398 戶 25 街坊（秦川廠家屬區(qū)） 828 戶 28 街坊（秦川廠家屬區(qū)） 1080 戶 29 街坊（秦川廠家屬區(qū)） 1050 戶 30 街坊（秦川廠家屬區(qū)） 1080 戶 31 街坊（秦川廠家屬區(qū)） 1008 戶 新光小區(qū) 252 戶 經(jīng)貿(mào)學(xué)院東家屬區(qū) 252 戶 立豐國(guó)際購(gòu)物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 28 公園南路社區(qū) 840 戶 金花南路社區(qū) 1216 戶 理工大社區(qū) 1548 戶 仁厚莊社區(qū) 420 戶 紡院西家屬院 798 戶 B、 商業(yè)娛樂(lè) 百貨 超市 大型市場(chǎng) 娛樂(lè) 餐飲 大雁塔商場(chǎng)（ 2 層800 平方米，書(shū)、超市、服裝、鞋、設(shè)施陳舊） 興慶路海星超市 520 平方米 港澳臺(tái)燈飾城（燈具 3 層） 格藍(lán)明珠保齡球中心。 人口組成比例表 單位： % 5 7 . 21 2 . 43 0 . 4農(nóng)業(yè)人口 流動(dòng)人口 城鎮(zhèn)人口 （二）項(xiàng)目周邊商圈概況 項(xiàng)目商圈概況 信號(hào)廠項(xiàng)目商圈劃定東起幸福路 \西至雁塔路 \北到長(zhǎng)纓路 \南到等駕坡 各商圈情況 1） 核心商圈：東起火炬路、西至 興慶路、北到咸寧路、南達(dá)建工路 A、 居民區(qū) 名稱 戶數(shù) 沙坡村社區(qū) 2300 余戶 信號(hào)廠社區(qū) 2181 戶 交大社區(qū) 3700 戶 黃蒲莊社區(qū) 2200 戶 陜鋼廠家屬院 3000 戶 西安微波儀器廠 900 戶 火炬路第一社區(qū) 300 戶 東新城市花園 3000 戶 合計(jì) 17581 戶 B、商業(yè)娛樂(lè)設(shè)施 百貨 超市 大型商場(chǎng) 娛樂(lè) 餐飲 交大百貨商場(chǎng)（ 2 層，副食、蔬菜） 海星超市 建工路蔬菜批發(fā)市場(chǎng) 金海岸大酒店（餐飲、住宿）中型 澎湖灣酒店、 愛(ài)家超市 塞博電腦城（電腦、軟件、配件） 天山賓館 （住宿） 老客棧 立豐國(guó)際購(gòu)物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 26 塞格電腦城（電腦、軟件、配件） 南洋大酒店 東來(lái)順 青藤 小肥羊 民間瓦罐 金延安 C、公共設(shè)施 公交 基礎(chǔ)教育 銀行 醫(yī)院 228 路 西鐵一中 工商銀行交大分理處 705 路 市十二中 工商銀行咸寧西路分理處 528 普天幼兒園 建設(shè)銀行長(zhǎng)樂(lè)坊分理處 508 普天子弟學(xué)校 建設(shè)銀行東開(kāi)發(fā)區(qū)分理處 7 東方藝術(shù)學(xué)校 商業(yè)銀行咸寧路支行 240 交大陽(yáng)光系列 中國(guó)銀行咸寧路支行 702 83 中 716 37 45 D、大中專院校 名稱 教職工人數(shù) 學(xué)生人數(shù) 西安交通大學(xué) 16000 26000 信號(hào)廠中學(xué) 100 1000 交大附中 200 2020 西安理工大學(xué) 16000 19700 西安警官職業(yè)學(xué)校 大型 武警學(xué)院 大型 E、大型企事業(yè)單位 名稱 規(guī)模 西安富士通通訊設(shè)備廠 中小型 西安鐵路信號(hào)廠 大型 西安華力電器公司 小型 陜西省少管所 大型監(jiān)獄 西安監(jiān)獄 大型監(jiān)獄 長(zhǎng)嶺集團(tuán) 中型企業(yè) 西安衛(wèi)星測(cè)控中心 軍事單位 AMWAY 安利公司 營(yíng)銷中心 西安 微波設(shè)備廠 大型電子儀器生產(chǎn) 海實(shí)達(dá)事業(yè)發(fā)展有限公司 中型 F、地產(chǎn)項(xiàng)目 名稱 規(guī)模 均價(jià) 立豐國(guó)際購(gòu)物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 27 新興地產(chǎn)樓群 4 棟 22 層 \28 層 2 棟 \ 交大開(kāi)元商務(wù)廣場(chǎng) 24 層 3100 元 \ M2 交大電腦城 7 層 \已用 交大瑞森大廈 7 層 \已用 交大創(chuàng)業(yè)園 7 層 \已用 交大思源集團(tuán)大樓 7 層 \已用 瑞森大廈 20 層 \辦公用 交大藥業(yè)集團(tuán)大樓 8 層 \辦公用 東南春曉小區(qū) 14 萬(wàn)平米大型商住建設(shè)中 3300 元 \M2 偉業(yè) \都市遠(yuǎn)景大廈 13 萬(wàn)平米 ,24 層建設(shè)中 3250 元 \M2 翠庭大廈 大型樓群 \30 層 \4 層商用 東新商住大廈 已用商品房 ,少管所家屬院150 戶 新世紀(jì)廣場(chǎng)大廈 18 層碑林區(qū)科技產(chǎn)業(yè)園 東開(kāi)產(chǎn)業(yè)建筑群 6 棟標(biāo)準(zhǔn)廠房 ,高 7 層 開(kāi)元商住小區(qū) 已住 \4 棟多層住宅 達(dá)爾曼大廈 22 層廢棄 新興 IN 之家 240 戶 東新城市花園 6 棟高層 3200 元 \㎡ 七七一所家屬樓 29 層高層 1）外圍商圈：東起萬(wàn)壽路，西至興慶路、經(jīng)九路，北到韓森路、互助路、柿園路，南達(dá)西影路。東起金花路，西至朝陽(yáng)門(mén)，南起永樂(lè)路，北止火車東站。 胡家廟街道辦事處 .轄區(qū)面積 平方公里，常駐人口有 萬(wàn)人；駐地有華山、西光、昆侖、黃河、陜汽等國(guó)有軍工企業(yè)及輕工等大型室內(nèi)市場(chǎng) 9 個(gè)。 韓森寨 街道地處東部城鄉(xiāng)結(jié)合部，所轄地域 平方公里，常住人口為 74292 人，有 8 個(gè)社區(qū)居委會(huì)（ 2 個(gè)單位社區(qū)， 6 個(gè)綜合社區(qū)），駐地單位 33 個(gè)。北至環(huán)城南路東段，咸寧西路，南至二環(huán)路，西到雁塔路，冬至金花南路，面積 平方公里。 太乙路街道辦事處。東起金花路，西臨護(hù)城河，南臨咸寧西路，北轄東關(guān)南街、柿園路、互助路，面積 平方公里。 東關(guān)南街街道辦事處。東起金花 北路，西至環(huán)城東路北段，南至東關(guān)南街，北到永樂(lè)路，轄區(qū)面積 平方公里。這七個(gè)街道辦事處的人口情況如下： 立豐國(guó)際購(gòu)物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 24 （一）周邊街道辦事處基本情況 長(zhǎng)樂(lè)坊街道辦事處。就此展開(kāi)了關(guān)于此范圍內(nèi)的人口、廠礦、學(xué)校、醫(yī)院、餐飲娛樂(lè)的調(diào)研。綜上所述，本項(xiàng)目?jī)?nèi)部條件和外部條件均具備了對(duì)擬建設(shè)項(xiàng)目的支持和滿足程度，項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)具有可能性。其基本的對(duì)應(yīng)措施是：全面加強(qiáng)招商力度，強(qiáng)化招商宣傳，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力，同時(shí)，對(duì)引進(jìn)商家和數(shù)量應(yīng)有預(yù)備方案，增加選擇余地，立豐國(guó)際購(gòu)物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 23 分方案實(shí)施。 第四，招商不利及原擬訂主力商家未能按期入駐造成風(fēng)險(xiǎn)。 第三，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所設(shè)計(jì)不當(dāng)和工程質(zhì)量達(dá)不到要求，亦可能給后期經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。除國(guó)外及沿海商家入駐西安，與本項(xiàng)目展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)外，本地投資商亦有多家正在擬辦大型購(gòu)物中心，“東方 MALL”將會(huì)遇到強(qiáng)力挑戰(zhàn)。雖然依據(jù)最近三年的市場(chǎng)狀況分析了今后商貿(mào)零售業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，但基于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)和市場(chǎng)穩(wěn)定的特定前提，不排除項(xiàng)目建成后出現(xiàn)特殊災(zāi)難（如非典）和政治、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)因某種原因突變，因此，應(yīng)及時(shí)掌握和了解政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)情況的變化，并隨變化及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。以目前“東方 MALL”項(xiàng)目規(guī)劃及設(shè)計(jì)現(xiàn)狀，只要招商有力，宣傳廣泛，工作深入，談判得當(dāng)，將有能力完成招商行為?！皷|方 MALL” 建設(shè)項(xiàng)目，主要采取 廣告推介、媒體推介、活動(dòng)推介等形式，靈活展開(kāi)，推介活動(dòng)方案另行制訂。 專家論證：“東方 MALL”可行性研究報(bào)告及商業(yè)規(guī)劃，在進(jìn)行充分調(diào)研論證的基礎(chǔ)上，將進(jìn)行必要的專家論證，主要進(jìn)行相關(guān)項(xiàng)目環(huán)節(jié)和技術(shù)方面的論證，以保證項(xiàng)目規(guī)劃的科學(xué)性和可操作性。 三、配套輔助店：個(gè)性商品特色店（服裝、家居、飾品等） 四、配套服務(wù)設(shè)施：銀行、美容美發(fā)、停車場(chǎng)等 第五章 項(xiàng)目實(shí)施 第一節(jié) 項(xiàng)目論證 “東方 MALL”建設(shè)項(xiàng)目將按要求進(jìn)行必要和充分的論證，以及時(shí)修正可能存在的問(wèn)題與缺陷。 技術(shù)條件：商業(yè)規(guī)劃將充分考慮實(shí)施過(guò)程中的技術(shù)問(wèn)題，作為充分的技術(shù)準(zhǔn)備，為項(xiàng)目?jī)?nèi)容實(shí)施提供充分的技術(shù)保障。因此，所有規(guī)劃內(nèi)容將以效益為前提，不但項(xiàng)目形式、內(nèi)容要好，而且項(xiàng)目效益結(jié)果要更好。 資源條件：所有規(guī)劃內(nèi)容將充分考慮目前的市場(chǎng)資源狀況，可實(shí)施、易落實(shí)、避免一味追求“高、新、全”，從而給項(xiàng)目實(shí)施帶來(lái)困難。 實(shí)惠便利：“東方 MALL”雖然定位在中檔、時(shí)尚消費(fèi)檔次上，但亦應(yīng)充分考慮消費(fèi)者“實(shí)惠便利”的客觀要求，在消費(fèi)價(jià)格上應(yīng)不高于西安市同類消費(fèi)水平，同時(shí)，盡可能為消費(fèi)者在消費(fèi)過(guò)程中提供便利。 突出特色：商業(yè)規(guī)劃必須重點(diǎn)突出經(jīng)營(yíng)特色，從企業(yè)形象、 消費(fèi)內(nèi)容、管理服務(wù)、消費(fèi)環(huán)境，均展現(xiàn)鮮明的個(gè)性與特色，使“東方 MALL”成為擴(kuò)大立豐國(guó)際購(gòu)物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15 消費(fèi)者領(lǐng)略時(shí)代潮流和最新時(shí)尚的窗口。 第四章 商業(yè)規(guī)劃的總體原則 第一節(jié) 商業(yè)規(guī)劃的總體原則 準(zhǔn)確定位。 第三節(jié) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)政策環(huán)境 “東方 MALL”建設(shè)項(xiàng)目需要政府各有關(guān)部門(mén)的大力支持，也需要各項(xiàng)政策的配套落實(shí)，本項(xiàng)目符合黨的十六屆三中全會(huì)關(guān)于加快發(fā)展非公有制企業(yè)的政策要求，同時(shí)，符合西安發(fā)展 大商貿(mào)、建設(shè)大市場(chǎng)，搞活大流通的發(fā)展要求。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境：本項(xiàng)目地 址周邊除以上院校、企業(yè)外，輻射范圍包括東至紡織立豐國(guó)際購(gòu)物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 14 城，北至第四軍醫(yī)大學(xué)，西至東門(mén)外，人口較為集中，收入在西安市平均水平以上，消費(fèi)潛力較大。 第二節(jié) 商圈人文及經(jīng)濟(jì)環(huán)境 商圈人文環(huán)境：“東方 MALL”人文環(huán)境優(yōu)良，周邊單位有西安交通大學(xué)、理工大學(xué)、紡織學(xué)院等四所大專院校及東方廠、華山廠、昆侖廠、黃河廠、陜西鋼廠、西安電影制片廠、陜氣總廠、黃河電子