【正文】 。 獎勵措施 ? 在合作期間，項目通過市級以上達標工作（含認證），每項應(yīng)給予諾美物業(yè) 2 萬元人民幣獎勵金。辦公用房包括：客戶服務(wù)中心、商務(wù)中心、會議培訓室、會客室、 經(jīng)理 辦公室、綜合辦公室、庫房、洗手間等。 第六章 管理費用分析 管理費用分析 經(jīng)濟來源 定期收取的物業(yè)管理服務(wù)費 住宅維修基金 以業(yè)養(yǎng)業(yè)，多種經(jīng)營收入 發(fā)展商給予的支持 政府給予的政策扶持 主要支出 管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費 公共設(shè)施、設(shè)備正常運行、維修及保養(yǎng)費 綠化管理費 清潔衛(wèi)生費 保安費 辦公費 固定資產(chǎn)折舊費 法定稅費 物業(yè)保險費 維修基金范圍應(yīng)支出費用 物管月度成本支出核算 ? 根據(jù)初步測算，浙江商城的管理成本為： 元 /㎡ ，因為具體的成本構(gòu)成是我公司商業(yè)機密，在雙方合作確定以后，我公司向貴公司呈報詳細的成本方案，由開發(fā)商審定！ ? 物業(yè)管理費用差額的補貼可由開發(fā)商一次性補貼到位和根據(jù)我公司按項目成熟情況（物業(yè)管理收費情況）報預(yù)算方案進行補貼，期限為兩年。維修基金收繳后，應(yīng)專戶存入指定銀行，在需要使用時，由物業(yè)管理公司提出使用計劃和預(yù)算，報業(yè)主委員會批準，在使用過程中，接受業(yè)主委員會的監(jiān)督檢查。 維修基金的使用與管理 維修基金必須?？顚Ｓ茫荒苡糜谖飿I(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的購 置、更新與大、中修。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計入住宅銷售收入。 維修基金的收取 建設(shè)部、財政部（ 1998） 213 號文《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第五條規(guī)定：商品房在銷售時，購房者與銷售單位應(yīng)當簽訂有關(guān)維修基金繳交約定。 工作手冊 ? 各級崗位職責工作手冊 社區(qū)文化工作手冊 ? 公共場地工作手冊 營業(yè)文娛場所工作手冊 ? 房屋整改工作手冊 空房管理工作手冊 ? 住戶入住工作手冊 裝修管理工作手冊 ? 住戶檔案管理工作手冊 便民服務(wù)實施工作手冊 ? 費用的統(tǒng)計、收取和追收欠款工作手冊 ? 環(huán)衛(wèi)工作手冊 /綠化工作手冊 報修工作 手冊 ? 供配電設(shè)施設(shè)備工作手冊 給排水設(shè)施設(shè)備工作手冊 ? 電梯設(shè)施設(shè)備工作手冊 庫房工作手冊 ? 突發(fā)事件或異常情況處理工作手冊 ? 勤務(wù)工作手冊 安全工作手冊 ? 門衛(wèi)工作手冊 巡邏工作手冊 ? ISO9001 認證規(guī)劃 爭創(chuàng)物業(yè)優(yōu)秀規(guī)劃 維修基金 ? 維修基金是指用于“浙江商城”共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的購置、更新與大、中修基金。訂立規(guī)章制度包括但不限于： 公開 性文件 ? 業(yè)主公約 業(yè)主委員會章程 ? 客戶服務(wù)指南或住戶手冊 精神文明公約 ? 住宅公共設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法 治安管理規(guī)定 ? 車輛進出和停放管理規(guī)定 消防管理規(guī)定 ? 環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定 裝飾裝修管理規(guī)定 ? 營業(yè)場所管理規(guī)定 文娛場所管理規(guī)定 ? 招牌、廣告及公共場地、墻壁、屋面管理規(guī)定 內(nèi)部管理制度 ? 人事管理制度 福利管理制度 ? 考勤管理制度 財務(wù)管理制度 ? 預(yù)算管理制度 獎懲管理制度 ? 投訴管理制度 文件管理制度 ? 員工基本規(guī)范 通訊設(shè)備管理制度 ? 管理體系及重大事項決策管理制度 培訓管理制度。 以上培訓工作，發(fā)展商應(yīng)予以人力和財力等資源的全部投入，以確保物業(yè)從業(yè)人員良好素質(zhì)。 目前，諾美物業(yè)依托“諾美培訓學校”，并聯(lián)合沿海知名物管企業(yè)和權(quán)威專家聯(lián)合辦班，學校地址設(shè)在銀川市高新西區(qū)郫縣犀浦 鎮(zhèn)，占地 50畝，擁有先進的硬件設(shè)備和優(yōu)秀的師資力量，可同時容納 500 人的教學和食宿。同時還亦可根據(jù)發(fā)展商的需要，安排高級管理層人員赴香港、沿海及諾美物業(yè)在管項目參觀及考察同等類型的物業(yè)，接受吸納先進的管理方式及理念。安排短期入職培訓課程，令員工能充分認識本身應(yīng)負的責任及工作范圍，同時灌輸正確的物業(yè)管理概念及知識。 溝通 ? 諾美物業(yè)建議除了內(nèi)部進行物業(yè)管理工作例會外，亦需要與發(fā)展商定期開會溝通工作進度及改進事項。 管理架構(gòu) 人員配置 序號 崗 位 數(shù)量 薪資標準 備 注 環(huán)境隊長 1 人 1500 道路保潔 5 人 400 東環(huán)路、東街 總坪沿保潔 5 人 400 1F商城內(nèi)庭步行街 1F 以上商城保潔 8 人 400 所有公共區(qū)域、垃圾清運 小區(qū)綠化 1 人 450 機動、頂休人員 3 人 450 人均 4 天計算 兼職領(lǐng)班 1 人 200 保潔綠化 兼顧 合 計 23 人 10700 環(huán)境隊長 總坪保潔 道路保潔 鋪沿保潔 綠化 第五章 后勤保障策劃 管理溝通 監(jiān)察 ? 諾美物業(yè)將非常重視總部監(jiān)察及支援工作，將委派工程、物業(yè)、人事、財務(wù)、 營銷等各類有經(jīng)驗的管理層人員組成專家團，定期前往現(xiàn)場巡視、檢查、指導并參加管理例會，及時指出物業(yè)管理中的不足和缺陷，提出合理方案和改善意見，主要工作包括： 定期物業(yè)管理例會 定期工程、清潔、安保、綠化巡視檢查 定期文化建設(shè)巡視指導 定期 ISO9001 內(nèi)部審核 定期安全衛(wèi)生、紀律作風、質(zhì)量品控審核 定期財務(wù)預(yù)算審計 定期優(yōu)秀物業(yè)標準自查 定期工作進度檢查 定期工作業(yè)績考核 定期專家團團長與發(fā)展商會議 匯報 ? 諾美物業(yè)將強調(diào)定期向發(fā)展商匯報的重要性，每月我們向發(fā)展商提供財務(wù)、日常運作等報告。 管理架構(gòu) 人員配置 序號 崗 位 數(shù)量 薪資標準 備 注 工程監(jiān)理兼水暖 1 人 1500 機電維修工 1 人 800 合 計 2 人 2300 保安隊 性質(zhì)與任務(wù) ? 保安隊是維護浙江商城正常生活、居住秩序的重要職能部門，負責治安管理、消防管理、道路與交通管理和突發(fā)事件處理。 客戶服務(wù)中心 性質(zhì)與任務(wù) ? 客戶服務(wù)中心是管理處管理服務(wù)面向業(yè)主和所有客戶的重要窗口，是與客戶直接接觸和有效溝通的橋梁，是管理處服務(wù)工作的重要職能部門，負責接待賓客、受理服務(wù)和投訴、客戶溝通、郵件收發(fā)、各類費用代收等工作。 全面承擔日常物業(yè)管理 工作。 將物業(yè)管理計劃推行過程中遇到的情況、問題和執(zhí)行進度反饋給專家團，以獲得技術(shù)支持，并落實解決。 物業(yè)管理處主任 全面考察“浙江商城”，熟悉所在地物管法規(guī)、人文情況，并傳遞給專家團。 定期對管理處進行全方位考核，并提出整改意見。 公司總經(jīng)理 副總經(jīng)理 行政管理部 財務(wù)審計部 企業(yè)管理部 市場推廣部 政府主管部門 物業(yè)管理協(xié)會 銀川忠心房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銀川諾美物業(yè)管理有限公司 定期與發(fā)展商、業(yè)主委員會溝通，收集和處理有關(guān)問題。并根據(jù)現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題，及時、針對性的提出整改建議和糾正、預(yù)防措施。 星級服務(wù)”，本公司將以各專業(yè)部門技術(shù)和人力支持，結(jié)合物業(yè)管理服務(wù)實際需要，組建“浙江商城”物業(yè)管理專家團。 第四章 管理架構(gòu)策劃 項目技術(shù)經(jīng)濟指標 ? 浙江商城（簡稱“項目”）是由銀川忠心房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“發(fā)展商”）投資開發(fā)，位于 銀川市同心路 ， 是西夏區(qū)的商業(yè)中心 ，總用地面積20287㎡ ，總建筑面積 95600㎡ 。 裝修半年內(nèi)，由裝修戶承擔因裝修問題對外部影響的修復(fù)和賠償。 ⑦裝修驗收的控制 裝修完畢后，由工程部和管事部進行安全和結(jié)構(gòu)初驗。 接待和處理因裝修而產(chǎn)生的投訴和違章行為，并做好記載。 張貼施工通啟，合理安排就近業(yè)主生活和休息。 設(shè)置安全防范措施和器具。 ⑤裝修協(xié)議的簽訂 簽訂施工管理協(xié)議和消防責任書。 工程部和管事部對裝修安全和裝修結(jié)構(gòu)進行評審。 ③裝修申請的提出 業(yè)主（住戶）在規(guī)定范圍進 行裝修，應(yīng)提前申請，并辦理有關(guān)手續(xù)。 業(yè)主自選具有裝修資格的施工隊伍。 5 頒布的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》中規(guī)定的裝修范圍和要求進行室內(nèi)裝修。 裝修的管理 ①裝修范圍的確認 業(yè)主（住戶）應(yīng)嚴格按照國家建設(shè)部 46 號令《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》及 2020 各類證件的辦理。 有關(guān)鑰匙和相關(guān)物品的發(fā)放并簽收。 簽訂入住手續(xù)，有關(guān)指南、公約 、手冊的發(fā)放。 ⑤交付前的保潔開荒 發(fā)展商應(yīng)要求施工單位在交付項目時，完成項目所有部位（含室內(nèi)）的衛(wèi)生清掃和垃圾清運工作，以便于業(yè)主的順利入住。 確保空房設(shè)施完好和安全。 空房的管理 空房鑰匙接管并統(tǒng)一編號、分類、保管，使用確認并登記，確保受控。 房 屋整改問題督檢，如進度、質(zhì)量、操作程序、安全規(guī)范等。 房屋整改問題分類，如施工質(zhì)量、設(shè)計規(guī)劃、服務(wù)品質(zhì)、承諾對現(xiàn)等問題。 ③房屋的整改 房屋整改問題收集，包括：物業(yè)驗收、工作巡視、業(yè)主提出、空房管理等。 整改實施完畢后，驗收小組再次進行驗收直至合格后，正式驗收并辦理驗收手續(xù)。 ②驗收的實施 管理處編制驗收計劃，組成驗收小組進行預(yù)驗收。 安排制訂電腦化會計程序，建立財務(wù)及業(yè)戶資料儲存庫，以提供準確資 料及財政狀況預(yù)算，作為未來發(fā)展之根據(jù)及參考。 按國家規(guī)定之法規(guī)和小區(qū)公約、制訂處理欠款及其他費用程序，以確保穩(wěn)定管理收入。 申報物業(yè)優(yōu)秀達標和質(zhì)量認證。 定期組織優(yōu)秀達標和質(zhì)量認證工作會議。 按優(yōu)秀達標和質(zhì)量認證要求定期巡視物業(yè)。 開展優(yōu)秀達標和質(zhì)量認證專項培訓工作。 [常規(guī)服務(wù)項目 ] 建筑主體管理：檔案保存 /日常修繕 /巡視管理 /裝修控制 設(shè)備設(shè)施管理：檔案保存 /日常運行 /保養(yǎng)管理 /維修管理 /更新管理 環(huán)境管理：日常保潔 /廢棄物清除 /化糞池清掏 /廢棄物外運 /環(huán)保倡導 綠化管理：營造保養(yǎng) /整體環(huán)境 美化 /綠籬盆花擺放 治安管理：公共秩序維持 /公共安保警戒 /突發(fā)事件預(yù)防 /保持物業(yè)安靜 消防管理：火災(zāi)的預(yù)防 /發(fā)生火災(zāi)時的救護與處理 交通管理：車輛保管 /道路保養(yǎng) /交通秩序維護 [無償服務(wù) ] 家政服務(wù)：聯(lián)系搬家服務(wù) /聯(lián)系居家守護 /代叫出租車 /聯(lián)系供應(yīng) /代請搬運工 禮儀服務(wù)：各種展銷活動 文化服務(wù)： 演出隊演出 [有償服務(wù) ] 家政服務(wù)：清潔服務(wù) /代理純凈、礦泉水 / 商務(wù)服務(wù)：電話 /傳真 /打印 /塑封 /裝訂 /外文翻譯 日常維修：更換總水閥 /拆換廚衛(wèi)龍頭 /拆換水表 /拆換三角閥 /疏通水槽、 水彎 /疏通坐便器、蹲便器 /疏通地漏 /修理洗面盆排水打膠 /修理浴缸排水打膠 /坐便器水箱配件修理及更換 /坐便器給水閥修理 /更換燈泡、燈管 /修理各種燈具 /更換維修節(jié)能燈 /更換維修開關(guān)面板 /更換維修電源插座面板 /更換維修光纖、電話面板 /更換維修配電箱內(nèi)開關(guān) /檢修光纖、電話、供電線路 /清潔保養(yǎng)抽油煙機 /安裝油煙機 /拆裝各式燈具 /更換各種鎖具 /維修防盜門 /維修更換合金付件 /維修爐具熱水器 /安裝小型五金件 重點之七：物業(yè)優(yōu)