【正文】 。 獎(jiǎng)勵(lì)措施 ? 在合作期間，項(xiàng)目通過市級(jí)以上達(dá)標(biāo)工作（含認(rèn)證），每項(xiàng)應(yīng)給予諾美物業(yè) 2 萬元人民幣獎(jiǎng)勵(lì)金。辦公用房包括：客戶服務(wù)中心、商務(wù)中心、會(huì)議培訓(xùn)室、會(huì)客室、 經(jīng)理 辦公室、綜合辦公室、庫(kù)房、洗手間等。 第六章 管理費(fèi)用分析 管理費(fèi)用分析 經(jīng)濟(jì)來源 定期收取的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi) 住宅維修基金 以業(yè)養(yǎng)業(yè)，多種經(jīng)營(yíng)收入 發(fā)展商給予的支持 政府給予的政策扶持 主要支出 管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi) 公共設(shè)施、設(shè)備正常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi) 綠化管理費(fèi) 清潔衛(wèi)生費(fèi) 保安費(fèi) 辦公費(fèi) 固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 法定稅費(fèi) 物業(yè)保險(xiǎn)費(fèi) 維修基金范圍應(yīng)支出費(fèi)用 物管月度成本支出核算 ? 根據(jù)初步測(cè)算，浙江商城的管理成本為： 元 /㎡ ，因?yàn)榫唧w的成本構(gòu)成是我公司商業(yè)機(jī)密，在雙方合作確定以后，我公司向貴公司呈報(bào)詳細(xì)的成本方案，由開發(fā)商審定！ ? 物業(yè)管理費(fèi)用差額的補(bǔ)貼可由開發(fā)商一次性補(bǔ)貼到位和根據(jù)我公司按項(xiàng)目成熟情況（物業(yè)管理收費(fèi)情況）報(bào)預(yù)算方案進(jìn)行補(bǔ)貼，期限為兩年。維修基金收繳后，應(yīng)專戶存入指定銀行，在需要使用時(shí)，由物業(yè)管理公司提出使用計(jì)劃和預(yù)算，報(bào)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)，在使用過程中，接受業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督檢查。 維修基金的使用與管理 維修基金必須專款專用，只能用于物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的購(gòu) 置、更新與大、中修。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計(jì)入住宅銷售收入。 維修基金的收取 建設(shè)部、財(cái)政部（ 1998） 213 號(hào)文《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第五條規(guī)定：商品房在銷售時(shí)，購(gòu)房者與銷售單位應(yīng)當(dāng)簽訂有關(guān)維修基金繳交約定。 工作手冊(cè) ? 各級(jí)崗位職責(zé)工作手冊(cè) 社區(qū)文化工作手冊(cè) ? 公共場(chǎng)地工作手冊(cè) 營(yíng)業(yè)文娛場(chǎng)所工作手冊(cè) ? 房屋整改工作手冊(cè) 空房管理工作手冊(cè) ? 住戶入住工作手冊(cè) 裝修管理工作手冊(cè) ? 住戶檔案管理工作手冊(cè) 便民服務(wù)實(shí)施工作手冊(cè) ? 費(fèi)用的統(tǒng)計(jì)、收取和追收欠款工作手冊(cè) ? 環(huán)衛(wèi)工作手冊(cè) /綠化工作手冊(cè) 報(bào)修工作 手冊(cè) ? 供配電設(shè)施設(shè)備工作手冊(cè) 給排水設(shè)施設(shè)備工作手冊(cè) ? 電梯設(shè)施設(shè)備工作手冊(cè) 庫(kù)房工作手冊(cè) ? 突發(fā)事件或異常情況處理工作手冊(cè) ? 勤務(wù)工作手冊(cè) 安全工作手冊(cè) ? 門衛(wèi)工作手冊(cè) 巡邏工作手冊(cè) ? ISO9001 認(rèn)證規(guī)劃 爭(zhēng)創(chuàng)物業(yè)優(yōu)秀規(guī)劃 維修基金 ? 維修基金是指用于“浙江商城”共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的購(gòu)置、更新與大、中修基金。訂立規(guī)章制度包括但不限于： 公開 性文件 ? 業(yè)主公約 業(yè)主委員會(huì)章程 ? 客戶服務(wù)指南或住戶手冊(cè) 精神文明公約 ? 住宅公共設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法 治安管理規(guī)定 ? 車輛進(jìn)出和停放管理規(guī)定 消防管理規(guī)定 ? 環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定 裝飾裝修管理規(guī)定 ? 營(yíng)業(yè)場(chǎng)所管理規(guī)定 文娛場(chǎng)所管理規(guī)定 ? 招牌、廣告及公共場(chǎng)地、墻壁、屋面管理規(guī)定 內(nèi)部管理制度 ? 人事管理制度 福利管理制度 ? 考勤管理制度 財(cái)務(wù)管理制度 ? 預(yù)算管理制度 獎(jiǎng)懲管理制度 ? 投訴管理制度 文件管理制度 ? 員工基本規(guī)范 通訊設(shè)備管理制度 ? 管理體系及重大事項(xiàng)決策管理制度 培訓(xùn)管理制度。 以上培訓(xùn)工作，發(fā)展商應(yīng)予以人力和財(cái)力等資源的全部投入，以確保物業(yè)從業(yè)人員良好素質(zhì)。 目前，諾美物業(yè)依托“諾美培訓(xùn)學(xué)校”，并聯(lián)合沿海知名物管企業(yè)和權(quán)威專家聯(lián)合辦班，學(xué)校地址設(shè)在銀川市高新西區(qū)郫縣犀浦 鎮(zhèn)，占地 50畝，擁有先進(jìn)的硬件設(shè)備和優(yōu)秀的師資力量，可同時(shí)容納 500 人的教學(xué)和食宿。同時(shí)還亦可根據(jù)發(fā)展商的需要，安排高級(jí)管理層人員赴香港、沿海及諾美物業(yè)在管項(xiàng)目參觀及考察同等類型的物業(yè)，接受吸納先進(jìn)的管理方式及理念。安排短期入職培訓(xùn)課程，令員工能充分認(rèn)識(shí)本身應(yīng)負(fù)的責(zé)任及工作范圍，同時(shí)灌輸正確的物業(yè)管理概念及知識(shí)。 溝通 ? 諾美物業(yè)建議除了內(nèi)部進(jìn)行物業(yè)管理工作例會(huì)外，亦需要與發(fā)展商定期開會(huì)溝通工作進(jìn)度及改進(jìn)事項(xiàng)。 管理架構(gòu) 人員配置 序號(hào) 崗 位 數(shù)量 薪資標(biāo)準(zhǔn) 備 注 環(huán)境隊(duì)長(zhǎng) 1 人 1500 道路保潔 5 人 400 東環(huán)路、東街 總坪沿保潔 5 人 400 1F商城內(nèi)庭步行街 1F 以上商城保潔 8 人 400 所有公共區(qū)域、垃圾清運(yùn) 小區(qū)綠化 1 人 450 機(jī)動(dòng)、頂休人員 3 人 450 人均 4 天計(jì)算 兼職領(lǐng)班 1 人 200 保潔綠化 兼顧 合 計(jì) 23 人 10700 環(huán)境隊(duì)長(zhǎng) 總坪保潔 道路保潔 鋪沿保潔 綠化 第五章 后勤保障策劃 管理溝通 監(jiān)察 ? 諾美物業(yè)將非常重視總部監(jiān)察及支援工作，將委派工程、物業(yè)、人事、財(cái)務(wù)、 營(yíng)銷等各類有經(jīng)驗(yàn)的管理層人員組成專家團(tuán)，定期前往現(xiàn)場(chǎng)巡視、檢查、指導(dǎo)并參加管理例會(huì)，及時(shí)指出物業(yè)管理中的不足和缺陷，提出合理方案和改善意見，主要工作包括： 定期物業(yè)管理例會(huì) 定期工程、清潔、安保、綠化巡視檢查 定期文化建設(shè)巡視指導(dǎo) 定期 ISO9001 內(nèi)部審核 定期安全衛(wèi)生、紀(jì)律作風(fēng)、質(zhì)量品控審核 定期財(cái)務(wù)預(yù)算審計(jì) 定期優(yōu)秀物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)自查 定期工作進(jìn)度檢查 定期工作業(yè)績(jī)考核 定期專家團(tuán)團(tuán)長(zhǎng)與發(fā)展商會(huì)議 匯報(bào) ? 諾美物業(yè)將強(qiáng)調(diào)定期向發(fā)展商匯報(bào)的重要性，每月我們向發(fā)展商提供財(cái)務(wù)、日常運(yùn)作等報(bào)告。 管理架構(gòu) 人員配置 序號(hào) 崗 位 數(shù)量 薪資標(biāo)準(zhǔn) 備 注 工程監(jiān)理兼水暖 1 人 1500 機(jī)電維修工 1 人 800 合 計(jì) 2 人 2300 保安隊(duì) 性質(zhì)與任務(wù) ? 保安隊(duì)是維護(hù)浙江商城正常生活、居住秩序的重要職能部門，負(fù)責(zé)治安管理、消防管理、道路與交通管理和突發(fā)事件處理。 客戶服務(wù)中心 性質(zhì)與任務(wù) ? 客戶服務(wù)中心是管理處管理服務(wù)面向業(yè)主和所有客戶的重要窗口，是與客戶直接接觸和有效溝通的橋梁，是管理處服務(wù)工作的重要職能部門，負(fù)責(zé)接待賓客、受理服務(wù)和投訴、客戶溝通、郵件收發(fā)、各類費(fèi)用代收等工作。 全面承擔(dān)日常物業(yè)管理 工作。 將物業(yè)管理計(jì)劃推行過程中遇到的情況、問題和執(zhí)行進(jìn)度反饋給專家團(tuán)，以獲得技術(shù)支持，并落實(shí)解決。 物業(yè)管理處主任 全面考察“浙江商城”，熟悉所在地物管法規(guī)、人文情況，并傳遞給專家團(tuán)。 定期對(duì)管理處進(jìn)行全方位考核，并提出整改意見。 公司總經(jīng)理 副總經(jīng)理 行政管理部 財(cái)務(wù)審計(jì)部 企業(yè)管理部 市場(chǎng)推廣部 政府主管部門 物業(yè)管理協(xié)會(huì) 銀川忠心房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銀川諾美物業(yè)管理有限公司 定期與發(fā)展商、業(yè)主委員會(huì)溝通，收集和處理有關(guān)問題。并根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)、針對(duì)性的提出整改建議和糾正、預(yù)防措施。 星級(jí)服務(wù)”，本公司將以各專業(yè)部門技術(shù)和人力支持，結(jié)合物業(yè)管理服務(wù)實(shí)際需要，組建“浙江商城”物業(yè)管理專家團(tuán)。 第四章 管理架構(gòu)策劃 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ? 浙江商城（簡(jiǎn)稱“項(xiàng)目”）是由銀川忠心房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱“發(fā)展商”）投資開發(fā)，位于 銀川市同心路 ， 是西夏區(qū)的商業(yè)中心 ，總用地面積20287㎡ ，總建筑面積 95600㎡ 。 裝修半年內(nèi)，由裝修戶承擔(dān)因裝修問題對(duì)外部影響的修復(fù)和賠償。 ⑦裝修驗(yàn)收的控制 裝修完畢后，由工程部和管事部進(jìn)行安全和結(jié)構(gòu)初驗(yàn)。 接待和處理因裝修而產(chǎn)生的投訴和違章行為，并做好記載。 張貼施工通啟，合理安排就近業(yè)主生活和休息。 設(shè)置安全防范措施和器具。 ⑤裝修協(xié)議的簽訂 簽訂施工管理協(xié)議和消防責(zé)任書。 工程部和管事部對(duì)裝修安全和裝修結(jié)構(gòu)進(jìn)行評(píng)審。 ③裝修申請(qǐng)的提出 業(yè)主（住戶）在規(guī)定范圍進(jìn) 行裝修，應(yīng)提前申請(qǐng)，并辦理有關(guān)手續(xù)。 業(yè)主自選具有裝修資格的施工隊(duì)伍。 5 頒布的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》中規(guī)定的裝修范圍和要求進(jìn)行室內(nèi)裝修。 裝修的管理 ①裝修范圍的確認(rèn) 業(yè)主（住戶）應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)家建設(shè)部 46 號(hào)令《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》及 2020 各類證件的辦理。 有關(guān)鑰匙和相關(guān)物品的發(fā)放并簽收。 簽訂入住手續(xù)，有關(guān)指南、公約 、手冊(cè)的發(fā)放。 ⑤交付前的保潔開荒 發(fā)展商應(yīng)要求施工單位在交付項(xiàng)目時(shí)，完成項(xiàng)目所有部位（含室內(nèi)）的衛(wèi)生清掃和垃圾清運(yùn)工作，以便于業(yè)主的順利入住。 確保空房設(shè)施完好和安全。 空房的管理 空房鑰匙接管并統(tǒng)一編號(hào)、分類、保管，使用確認(rèn)并登記，確保受控。 房 屋整改問題督檢，如進(jìn)度、質(zhì)量、操作程序、安全規(guī)范等。 房屋整改問題分類，如施工質(zhì)量、設(shè)計(jì)規(guī)劃、服務(wù)品質(zhì)、承諾對(duì)現(xiàn)等問題。 ③房屋的整改 房屋整改問題收集，包括：物業(yè)驗(yàn)收、工作巡視、業(yè)主提出、空房管理等。 整改實(shí)施完畢后，驗(yàn)收小組再次進(jìn)行驗(yàn)收直至合格后，正式驗(yàn)收并辦理驗(yàn)收手續(xù)。 ②驗(yàn)收的實(shí)施 管理處編制驗(yàn)收計(jì)劃，組成驗(yàn)收小組進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收。 安排制訂電腦化會(huì)計(jì)程序，建立財(cái)務(wù)及業(yè)戶資料儲(chǔ)存庫(kù)，以提供準(zhǔn)確資 料及財(cái)政狀況預(yù)算，作為未來發(fā)展之根據(jù)及參考。 按國(guó)家規(guī)定之法規(guī)和小區(qū)公約、制訂處理欠款及其他費(fèi)用程序，以確保穩(wěn)定管理收入。 申報(bào)物業(yè)優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和質(zhì)量認(rèn)證。 定期組織優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和質(zhì)量認(rèn)證工作會(huì)議。 按優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和質(zhì)量認(rèn)證要求定期巡視物業(yè)。 開展優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和質(zhì)量認(rèn)證專項(xiàng)培訓(xùn)工作。 [常規(guī)服務(wù)項(xiàng)目 ] 建筑主體管理：檔案保存 /日常修繕 /巡視管理 /裝修控制 設(shè)備設(shè)施管理：檔案保存 /日常運(yùn)行 /保養(yǎng)管理 /維修管理 /更新管理 環(huán)境管理：日常保潔 /廢棄物清除 /化糞池清掏 /廢棄物外運(yùn) /環(huán)保倡導(dǎo) 綠化管理：營(yíng)造保養(yǎng) /整體環(huán)境 美化 /綠籬盆花擺放 治安管理：公共秩序維持 /公共安保警戒 /突發(fā)事件預(yù)防 /保持物業(yè)安靜 消防管理：火災(zāi)的預(yù)防 /發(fā)生火災(zāi)時(shí)的救護(hù)與處理 交通管理：車輛保管 /道路保養(yǎng) /交通秩序維護(hù) [無償服務(wù) ] 家政服務(wù)：聯(lián)系搬家服務(wù) /聯(lián)系居家守護(hù) /代叫出租車 /聯(lián)系供應(yīng) /代請(qǐng)搬運(yùn)工 禮儀服務(wù)：各種展銷活動(dòng) 文化服務(wù)： 演出隊(duì)演出 [有償服務(wù) ] 家政服務(wù)：清潔服務(wù) /代理純凈、礦泉水 / 商務(wù)服務(wù)：電話 /傳真 /打印 /塑封 /裝訂 /外文翻譯 日常維修：更換總水閥 /拆換廚衛(wèi)龍頭 /拆換水表 /拆換三角閥 /疏通水槽、 水彎 /疏通坐便器、蹲便器 /疏通地漏 /修理洗面盆排水打膠 /修理浴缸排水打膠 /坐便器水箱配件修理及更換 /坐便器給水閥修理 /更換燈泡、燈管 /修理各種燈具 /更換維修節(jié)能燈 /更換維修開關(guān)面板 /更換維修電源插座面板 /更換維修光纖、電話面板 /更換維修配電箱內(nèi)開關(guān) /檢修光纖、電話、供電線路 /清潔保養(yǎng)抽油煙機(jī) /安裝油煙機(jī) /拆裝各式燈具 /更換各種鎖具 /維修防盜門 /維修更換合金付件 /維修爐具熱水器 /安裝小型五金件 重點(diǎn)之七：物業(yè)優(yōu)