案例：物業(yè)服務(wù)合同糾紛中的舉證責(zé)任--(參考版)
2025-04-15 03:04本頁面
【正文】 雖然這樣的主張至今還未被法院才納過，但只是理解不同而已，舉證業(yè)主委員會(huì)督促業(yè)主交費(fèi)的證據(jù)仍是必要的。逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。 《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第15條規(guī)定：業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。 (五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 (三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定。 六、物業(yè)管理糾紛是否存在業(yè)主委員會(huì)的訴前督促程序問題 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第67條規(guī)定：業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)： (一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。當(dāng)然，業(yè)主和物業(yè)公司同在一小區(qū)卻通過郵政第三方送達(dá)，不僅增加了成本，也不利于和業(yè)主的溝通和協(xié)調(diào)。這一辦法不但解決了欠費(fèi)的證據(jù)問題，還解決了相應(yīng)的訴訟程序問題。 如何解決這一問題?筆者以為可采取以下辦法：(1)將欠費(fèi)通知單提交業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)簽收并督促交納。 物業(yè)公司舉證的業(yè)主欠費(fèi)催繳通知單往往還缺乏送達(dá)的證據(jù)，物業(yè)公司往往只是將欠費(fèi)催繳通知單送到業(yè)主家里，并不要求業(yè)主簽收，甚至在業(yè)主不在家時(shí)，物業(yè)公司便將欠費(fèi)催交通知單帖在業(yè)主的門上或放在業(yè)主的門口或信箱一走了之。 如果物業(yè)公司在舉證欠費(fèi)通知單的同時(shí)，舉證了合法的物業(yè)管理合同，證明了物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)面積，輔之以欠費(fèi)催繳通知單，則可以證明業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)的事實(shí)。房屋所有權(quán)證、爭議物業(yè)的測繪報(bào)告、住宅使用說明書與質(zhì)量保證書、商品房買賣合同、購房款發(fā)票、預(yù)售備案登記表等證據(jù)均可證明建筑面積。實(shí)踐表明，正如物業(yè)公司忽視了發(fā)展商身份、物業(yè)管理資質(zhì)、收費(fèi)許可、物業(yè)所有人與使用人的身份的舉證一樣，物業(yè)管理公司往往忽視此方面證據(jù)的舉證，應(yīng)引以為戒。也就是說，做為原告的物業(yè)公司泛泛舉證業(yè)主已使用爭議物業(yè)還是不夠的，其必須舉證業(yè)主使用爭議物業(yè)準(zhǔn)確起始時(shí)間的證據(jù)，除非業(yè)主、使用人已向物業(yè)公司出具了拖欠物業(yè)管理費(fèi)的欠條或業(yè)主、使用人已繳納了自入住之日起至爭議之日止的物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)管理公司做為爭議物業(yè)的管理者，自其從開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)手中接手物業(yè)管理時(shí)，每戶房產(chǎn)的所有人資料是其接受物業(yè)管理的必備的法定資料，物業(yè)公司舉證這方面的證據(jù)如同其舉證物業(yè)所有人使用物業(yè)的證據(jù)一樣，并不困難，關(guān)鍵是要有這方面的證據(jù)意識(shí)，處處做有心人。審判實(shí)踐表明，不是沒有業(yè)主使用其物業(yè)的證據(jù)，而是物業(yè)公司及其代理人沒有注意搜集、調(diào)取、舉證這方面的證據(jù)，因舉證出現(xiàn)重大失誤而被業(yè)主的代理人鉆了空子。如果做為原告的物業(yè)公司不舉證爭議物業(yè)已被所有人或使用人使用的證據(jù)，則物業(yè)的所有人或使用人往往會(huì)否認(rèn)其已使用了爭議的物業(yè)，哪怕是在所有人或使用人一直都在使用的情況下。 五、拖欠物業(yè)管理費(fèi)的證明 做為原告的物業(yè)管理公司要從法律上證明被告業(yè)主方拖欠其物業(yè)管理費(fèi)，在前述事項(xiàng)已被證明的基礎(chǔ)上，還必須舉證如下證據(jù)： 爭議的物業(yè)已被物業(yè)所有人或使用人使用的證明 《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法》第15條規(guī)定：納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。你物業(yè)公司告業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)卻沒有舉證任何證據(jù)，你物業(yè)公司又有多少誠信可言!在物業(yè)公司就誰是爭議物業(yè)的業(yè)主未舉證的情況下，物業(yè)公司憑什么讓法庭相信物業(yè)公司起訴的被告就是本案拖欠物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主?說到此，又回到了本文第一個(gè)問題所闡述的規(guī)則的重要性上來了，在被告業(yè)主一方尊重、遵守規(guī)則的前提下，原告物業(yè)公司因自己的舉證失誤指責(zé)業(yè)主的抵賴是徒勞的，無法改變?cè)嫖飿I(yè)公司敗訴的命運(yùn)。一個(gè)不言而喻的道理是：誰讓你物業(yè)公司舉證出現(xiàn)失誤了呢?你原告總不會(huì)指望我被告為你原告的訴訟請(qǐng)求提供證據(jù)吧?!換言之，如果原告是物業(yè)公司
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