案例：物業(yè)服務(wù)合同糾紛中的舉證責(zé)任--(已改無錯(cuò)字)
2025-04-15 03 本頁面
【正文】 并未舉證拖欠物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主是誰，顯然出現(xiàn)了重大的漏洞。既然物業(yè)公司的起訴出現(xiàn)了重大的漏洞，做為被告的業(yè)主求之不得。也就是說，在物業(yè)公司未舉證拖欠物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主是誰的情況下，業(yè)主明明是拖欠物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主，可業(yè)主就是不承認(rèn)，如果業(yè)主堅(jiān)持不承認(rèn)自己就是拖欠物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主，此時(shí)無論是物業(yè)公司還是法庭均拿業(yè)主一點(diǎn)辦法都沒有。一個(gè)不言而喻的道理是：誰讓你物業(yè)公司舉證出現(xiàn)失誤了呢?你原告總不會指望我被告為你原告的訴訟請求提供證據(jù)吧?!換言之，如果原告是物業(yè)公司方舉證了爭議物業(yè)所有人是誰的證據(jù)，即便業(yè)主再賴能賴得過去嗎? 因此，正是從這個(gè)意義上說，物業(yè)公司與其指責(zé)業(yè)主耍賴，不如認(rèn)真檢討一下自己的舉證失誤更有實(shí)際意義的多。換個(gè)角度來說，原告方物業(yè)公司將自己的舉證失誤遷怒于業(yè)主耍賴也是不公平的。你物業(yè)公司告業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)卻沒有舉證任何證據(jù)，你物業(yè)公司又有多少誠信可言!在物業(yè)公司就誰是爭議物業(yè)的業(yè)主未舉證的情況下，物業(yè)公司憑什么讓法庭相信物業(yè)公司起訴的被告就是本案拖欠物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主?說到此，又回到了本文第一個(gè)問題所闡述的規(guī)則的重要性上來了，在被告業(yè)主一方尊重、遵守規(guī)則的前提下，原告物業(yè)公司因自己的舉證失誤指責(zé)業(yè)主的抵賴是徒勞的，無法改變原告物業(yè)公司敗訴的命運(yùn)。筆者在此強(qiáng)調(diào)說明的是，此種情況下物業(yè)公司的敗訴其實(shí)與與被告業(yè)主方的品行與誠信無關(guān)，被告業(yè)主方只是堅(jiān)守、利用了規(guī)則而已。 五、拖欠物業(yè)管理費(fèi)的證明 做為原告的物業(yè)管理公司要從法律上證明被告業(yè)主方拖欠其物業(yè)管理費(fèi)，在前述事項(xiàng)已被證明的基礎(chǔ)上，還必須舉證如下證據(jù)： 爭議的物業(yè)已被物業(yè)所有人或使用人使用的證明 《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法》第15條規(guī)定：納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。 根據(jù)前述法律規(guī)定，物業(yè)被使用與被閑置，業(yè)主交納管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是不同的。如果做為原告的物業(yè)公司不舉證爭議物業(yè)已被所有人或使用人使用的證據(jù)，則物業(yè)的所有人或使用人往往會否認(rèn)其已使用了爭議的物業(yè)，哪怕是在所有人或使用人一直都在使用的情況下。 那什么證據(jù)能夠證明物業(yè)的所有人或使用人一直都在使用物業(yè)呢?這就需要物業(yè)公司在進(jìn)駐小區(qū)從事物業(yè)管理的時(shí)候，就注意搜集、取得并在訴訟時(shí)積極取證這方面的證據(jù)，例如業(yè)主入住登記表、維修登記表、水電費(fèi)交納憑證等等，凡是能證明業(yè)主使用爭議物業(yè)的人證、物證、書證、視聽資料等都可做為業(yè)主使用物業(yè)的證據(jù)。審判實(shí)踐表明，不是沒有業(yè)主使用其物業(yè)的證據(jù)，而是物業(yè)公司及其代理人沒有注意搜集、調(diào)取、舉證這方面的證據(jù)，因舉證出現(xiàn)重大失誤而被業(yè)主的代理人鉆了空子。如前所述，指責(zé)業(yè)主不誠實(shí)或鉆空子是毫無意義的，誰讓你物業(yè)公司留空子讓業(yè)主鉆呢? 那什么證據(jù)能證明物業(yè)的所有人呢?房屋所有權(quán)證是房屋所有權(quán)的唯一合法憑證，除此之外，商品房買賣合同、付款憑證、商品房預(yù)售登記備案表等證據(jù)均可證明房屋的所有人。物業(yè)管理公司做為爭議物業(yè)的管理者，自其從開發(fā)商或業(yè)主委員會手中接手物業(yè)管理時(shí)，每戶房產(chǎn)的所有人資料是其接受物業(yè)管理的必備的法定資料，物業(yè)公司舉證這方面的證據(jù)如同其舉證物業(yè)所有人使用物業(yè)的證據(jù)一樣，并不困難，關(guān)鍵是要有這方面的證據(jù)意識，處處做有心人。 爭議的物業(yè)已被業(yè)主或使用人使用時(shí)間的證據(jù) 這個(gè)問題與第1個(gè)問題有一定的牽連，但不完全一樣，此處強(qiáng)調(diào)的是時(shí)間的概念、證據(jù)。也就是說，做為原告的物業(yè)公司泛泛舉證業(yè)主已使用爭議物業(yè)還是不夠的，其必須舉證業(yè)主使用爭議物業(yè)準(zhǔn)確起始時(shí)間的證據(jù)，除非業(yè)主、使用人已向物業(yè)公司出具了拖欠物業(yè)管理費(fèi)的欠條或業(yè)主、使用人已繳納了自入住之日起至爭議之日止的物業(yè)管理費(fèi)。因?yàn)槲飿I(yè)管理費(fèi)是按面積收取的，拖欠時(shí)間的長短直接決定了拖欠物業(yè)管理費(fèi)的金額。
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