案例：物業(yè)服務(wù)合同糾紛中的舉證責(zé)任---資料下載頁(yè)
2025-04-15 03:04本頁(yè)面
【正文】 實(shí)踐表明，正如物業(yè)公司忽視了發(fā)展商身份、物業(yè)管理資質(zhì)、收費(fèi)許可、物業(yè)所有人與使用人的身份的舉證一樣，物業(yè)管理公司往往忽視此方面證據(jù)的舉證，應(yīng)引以為戒。 爭(zhēng)議物業(yè)的建筑面積的證明 如前所述，物業(yè)管理費(fèi)是按爭(zhēng)議物業(yè)的建筑面積收取的，除非業(yè)主向物業(yè)公司出具了拖欠物業(yè)管理費(fèi)的欠條，物業(yè)管理公司必須舉證爭(zhēng)議物業(yè)建筑面積的證據(jù)。房屋所有權(quán)證、爭(zhēng)議物業(yè)的測(cè)繪報(bào)告、住宅使用說(shuō)明書(shū)與質(zhì)量保證書(shū)、商品房買(mǎi)賣(mài)合同、購(gòu)房款發(fā)票、預(yù)售備案登記表等證據(jù)均可證明建筑面積。 拖欠物業(yè)管理費(fèi)的直接證據(jù) 拖欠物業(yè)管理費(fèi)的直接證據(jù)就是欠條，但業(yè)主向物業(yè)公司就拖欠物業(yè)管理費(fèi)出具欠條的情況比較少見(jiàn)，所以，大多數(shù)物業(yè)管理公司在起訴業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，往往舉證物業(yè)管理公司自制的格式欠費(fèi)催繳通知單，物業(yè)公司在不同時(shí)間發(fā)給業(yè)主的欠費(fèi)通知單綜合在一起證明了業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)的起止時(shí)間和拖欠的總金額。 如果物業(yè)公司在舉證欠費(fèi)通知單的同時(shí)，舉證了合法的物業(yè)管理合同，證明了物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)面積，輔之以欠費(fèi)催繳通知單，則可以證明業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)的事實(shí)。反之，僅靠物業(yè)公司單方制定發(fā)出的欠費(fèi)催繳通知單，顯然不能證明業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)及多少的事實(shí)。 物業(yè)公司舉證的業(yè)主欠費(fèi)催繳通知單往往還缺乏送達(dá)的證據(jù)，物業(yè)公司往往只是將欠費(fèi)催繳通知單送到業(yè)主家里，并不要求業(yè)主簽收，甚至在業(yè)主不在家時(shí)，物業(yè)公司便將欠費(fèi)催交通知單帖在業(yè)主的門(mén)上或放在業(yè)主的門(mén)口或信箱一走了之。因沒(méi)有業(yè)主簽收，訴至法庭后，業(yè)主明明收到了欠費(fèi)催繳通知單也說(shuō)沒(méi)有，導(dǎo)致物業(yè)公司舉證的業(yè)主欠費(fèi)通知單這一業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)的直接證據(jù)不能被采信。 如何解決這一問(wèn)題?筆者以為可采取以下辦法：(1)將欠費(fèi)通知單提交業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)簽收并督促交納。督促業(yè)主交納物業(yè)管理費(fèi)是業(yè)主委員會(huì)的法定義務(wù)，所以，一旦業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司及時(shí)通知業(yè)主委員會(huì)并提請(qǐng)其督促業(yè)主及時(shí)交納是目前比較切實(shí)可行的有效辦法。這一辦法不但解決了欠費(fèi)的證據(jù)問(wèn)題，還解決了相應(yīng)的訴訟程序問(wèn)題。 (2)通過(guò)特快專遞或郵政商業(yè)信函郵寄送達(dá)，郵寄送達(dá)回證與欠費(fèi)催繳通知單一起可以證明業(yè)主欠費(fèi)的金額，也可證明物業(yè)公司催繳的事實(shí)。當(dāng)然，業(yè)主和物業(yè)公司同在一小區(qū)卻通過(guò)郵政第三方送達(dá)，不僅增加了成本，也不利于和業(yè)主的溝通和協(xié)調(diào)。(3)直接送達(dá)，由業(yè)主簽收，在業(yè)主不簽收時(shí)，貼于業(yè)主門(mén)上后拍照或由沒(méi)有利害關(guān)系的第三方證明欠費(fèi)催繳通知單確已送達(dá)業(yè)主。 六、物業(yè)管理糾紛是否存在業(yè)主委員會(huì)的訴前督促程序問(wèn)題 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第67條規(guī)定：業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)： (一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。 (二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。 (三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定。 (四)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。 (五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 (六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第15條規(guī)定：業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納。逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。 依照上述法律規(guī)定，物業(yè)管理費(fèi)糾紛物業(yè)公司不能直接向法院提起訴訟，必須先行業(yè)主委員會(huì)督促程序，即在起訴時(shí)還要舉證業(yè)主委員會(huì)督促業(yè)主繳費(fèi)的相關(guān)證據(jù)。雖然這樣的主張至今還未被法院才納過(guò)，但只是理解不同而已，舉證業(yè)主委員會(huì)督促業(yè)主交費(fèi)的證據(jù)仍是必要的。 第 11 頁(yè) 共 11 頁(yè)
環(huán)評(píng)公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1