案例：物業(yè)服務(wù)合同糾紛中的舉證責(zé)任--(編輯修改稿)
2025-04-15 03:04 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 作為物業(yè)管理公司一方的代理人不要忽視物業(yè)管理資質(zhì)證據(jù)的舉證。作為業(yè)主一方代理人，物業(yè)管理公司一方是否依法舉證物業(yè)管理資質(zhì)證據(jù)便成為一項(xiàng)重要的抗辯理由。 三、物業(yè)管理公司收費(fèi)許可的證明 舉證業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商收費(fèi)的證據(jù) 《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第6條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。具體定價(jià)形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門確定。 《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第7條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，有定價(jià)權(quán)限的人民政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第10條規(guī)定：建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。 因物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不是由物業(yè)公司、發(fā)展商單方制定的，而是由業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商制定的，協(xié)商的依據(jù)是政府指導(dǎo)價(jià)。物業(yè)公司舉證的物業(yè)管理合同中往往沒有具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司往往舉證其已經(jīng)過政府主管部門備案的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)做為其收取物業(yè)管理費(fèi)的依據(jù)。筆者認(rèn)為，這恰恰就是物業(yè)公司的舉證失誤所在。因?yàn)槲飿I(yè)公司報(bào)備的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無證據(jù)證明是合法產(chǎn)生的，仍然不能做為確定爭議收費(fèi)金額的標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)。 舉證物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)備的證據(jù) 物業(yè)公司不但要舉證與業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的證據(jù)，還要舉證收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向主管部門備案的證據(jù)，兩者缺一不可。否則，即便有管理資質(zhì)，也有管理依據(jù)，但無合法的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)的訴訟請(qǐng)求無法得到支持。 四、物業(yè)所有人或使用人的證明 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第42條規(guī)定：業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。 根據(jù)上述法律規(guī)定，物業(yè)管理費(fèi)是物業(yè)所有人交納的，如果要讓使用人交納，必須取得所有人與使用人達(dá)成的由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理費(fèi)的協(xié)議。因此，做為起訴物業(yè)管理費(fèi)糾紛案的原告，物業(yè)管理公司必須舉證爭議物業(yè)的所有人。如所有人與使用人不一致的情況下，物業(yè)公司還要舉證使用人是誰的證據(jù)以及物業(yè)所有人與使用人達(dá)成的由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理費(fèi)的協(xié)議。 在此項(xiàng)舉證方面，物業(yè)管理公司最大的失誤是，重視業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)的證據(jù)，輕視誰是物業(yè)的業(yè)主即物業(yè)管理費(fèi)交納義務(wù)人的證據(jù)。重視物業(yè)所有人即業(yè)主交納物業(yè)管理費(fèi)的舉證，而忽視甚至根本沒想到過就物業(yè)使用人身份的舉證，這顯然是物業(yè)管理公司的重大失誤。 物業(yè)管理公司如此重大失誤的法律后果是，雖然物業(yè)管理公司舉證了有權(quán)在爭議小區(qū)從事物業(yè)管理的事實(shí)依據(jù)即爭議小區(qū)從事的物業(yè)管理合法有效應(yīng)受法律保護(hù)了，但因其未舉證拖欠物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主或使用人是誰，從而使法院無法確定拖欠物業(yè)費(fèi)的責(zé)任人是誰，因而無法支持作為原告的物業(yè)公司的訴訟主張。 物業(yè)管理公司為何不舉證爭議物業(yè)的所有人或使用人是誰?筆者認(rèn)為與物業(yè)公司舉證本文前述第一、二項(xiàng)所述的關(guān)于開發(fā)商的身份、物業(yè)公司資質(zhì)時(shí)所犯的錯(cuò)誤如出一轍，即犯了想當(dāng)然的錯(cuò)誤。物業(yè)公司想當(dāng)然地認(rèn)為與業(yè)主天天見面，爭議物業(yè)的所有人或使用人是誰自然沒有爭議，無需舉證。殊不知，這只是物業(yè)公司一廂情愿的想法，業(yè)主未必這樣想。業(yè)主認(rèn)為，既然打官司，就要講證據(jù)，因物業(yè)公司
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