案例：物業(yè)服務(wù)合同糾紛中的舉證責(zé)任---wenkub.com
2025-04-15 03:04 本頁(yè)面
【正文】 依照上述法律規(guī)定，物業(yè)管理費(fèi)糾紛物業(yè)公司不能直接向法院提起訴訟，必須先行業(yè)主委員會(huì)督促程序，即在起訴時(shí)還要舉證業(yè)主委員會(huì)督促業(yè)主繳費(fèi)的相關(guān)證據(jù)。 (六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 (二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。 (2)通過(guò)特快專遞或郵政商業(yè)信函郵寄送達(dá)，郵寄送達(dá)回證與欠費(fèi)催繳通知單一起可以證明業(yè)主欠費(fèi)的金額，也可證明物業(yè)公司催繳的事實(shí)。因沒(méi)有業(yè)主簽收，訴至法庭后，業(yè)主明明收到了欠費(fèi)催繳通知單也說(shuō)沒(méi)有，導(dǎo)致物業(yè)公司舉證的業(yè)主欠費(fèi)通知單這一業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)的直接證據(jù)不能被采信。 拖欠物業(yè)管理費(fèi)的直接證據(jù) 拖欠物業(yè)管理費(fèi)的直接證據(jù)就是欠條，但業(yè)主向物業(yè)公司就拖欠物業(yè)管理費(fèi)出具欠條的情況比較少見(jiàn)，所以，大多數(shù)物業(yè)管理公司在起訴業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，往往舉證物業(yè)管理公司自制的格式欠費(fèi)催繳通知單，物業(yè)公司在不同時(shí)間發(fā)給業(yè)主的欠費(fèi)通知單綜合在一起證明了業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)的起止時(shí)間和拖欠的總金額。因?yàn)槲飿I(yè)管理費(fèi)是按面積收取的，拖欠時(shí)間的長(zhǎng)短直接決定了拖欠物業(yè)管理費(fèi)的金額。如前所述，指責(zé)業(yè)主不誠(chéng)實(shí)或鉆空子是毫無(wú)意義的，誰(shuí)讓你物業(yè)公司留空子讓業(yè)主鉆呢? 那什么證據(jù)能證明物業(yè)的所有人呢?房屋所有權(quán)證是房屋所有權(quán)的唯一合法憑證，除此之外，商品房買賣合同、付款憑證、商品房預(yù)售登記備案表等證據(jù)均可證明房屋的所有人。 根據(jù)前述法律規(guī)定，物業(yè)被使用與被閑置，業(yè)主交納管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是不同的。換個(gè)角度來(lái)說(shuō)，原告方物業(yè)公司將自己的舉證失誤遷怒于業(yè)主耍賴也是不公平的。業(yè)主認(rèn)為，既然打官司，就要講證據(jù)，因物業(yè)公司并未舉證拖欠物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主是誰(shuí)，顯然出現(xiàn)了重大的漏洞。 物業(yè)管理公司如此重大失誤的法律后果是，雖然物業(yè)管理公司舉證了有權(quán)在爭(zhēng)議小區(qū)從事物業(yè)管理的事實(shí)依據(jù)即爭(zhēng)議小區(qū)從事的物業(yè)管理合法有效應(yīng)受法律保護(hù)了，但因其未舉證拖欠物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主或使用人是誰(shuí)，從而使法院無(wú)法確定拖欠物業(yè)費(fèi)的責(zé)任人是誰(shuí)，因而無(wú)法支持作為原告的物業(yè)公司的訴訟主張。因此，做為起訴物業(yè)管理費(fèi)糾紛案的原告，物業(yè)管理公司必須舉證爭(zhēng)議物業(yè)的所有人。 四、物業(yè)所有人或使用人的證明 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第42條規(guī)定：業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。筆者認(rèn)為，這恰恰就是物業(yè)公司的舉證失誤所在。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 三、物業(yè)管理公司收費(fèi)許可的證明 舉證業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商收費(fèi)的證據(jù) 《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第6條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。物業(yè)管理方當(dāng)庭或庭后舉證，法庭沒(méi)有允許或不允許的權(quán)利，這個(gè)權(quán)利在業(yè)主一方，只有業(yè)主一方同意就物業(yè)方逾期舉證的證據(jù)進(jìn)行質(zhì)證，法庭才能組織質(zhì)證，否則法庭也不能就物業(yè)公司一方逾期舉證的證據(jù)組織質(zhì)證，從而不能將此類證據(jù)做為認(rèn)定事實(shí)的依據(jù)。物業(yè)管理合同只能證明物業(yè)管理公司在爭(zhēng)議的小區(qū)具有物業(yè)管理的事實(shí)依據(jù)，而物業(yè)公司能否在爭(zhēng)議小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，除了物業(yè)管理合同這一事實(shí)依據(jù)外，還要物業(yè)公司舉證相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)證據(jù)，從而證明其物業(yè)管理行為合法性。如果物業(yè)公司在訴訟中不舉證物業(yè)管理資質(zhì)證據(jù)，則其所實(shí)施的物業(yè)管理不合法，其主張的物業(yè)管理費(fèi)等訴訟請(qǐng)求將難以獲得支持。 二、物業(yè)管理公司管理資質(zhì)的證明 作為訴訟的需要，物業(yè)管理公司必須舉證《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、法人代表身份證明等證明材料，但依據(jù)法律規(guī)定，還必須舉證下述證明材料，才能證明其有權(quán)從事相應(yīng)面積的小區(qū)物業(yè)管理。如果雙方都對(duì)發(fā)展商身份不提異議，實(shí)質(zhì)是對(duì)前期物業(yè)管理合同的效力不提出異議倒也無(wú)妨，一旦業(yè)主方以此抗
環(huán)評(píng)公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1