【正文】 該公司在充分市場調(diào)查分析的基本上，進行了較好的市場定位，建筑格調(diào)高雅多樣，與園林綠化、地理環(huán)境緊密融合，市場前景看好；在建筑規(guī)劃與設(shè)計上以人性化為主導，比較符合定位“中高檔精品住宅”的思路，結(jié)構(gòu)功能較以前樓盤更趨成熟；項目經(jīng)濟效益及社會效益極佳，是值得我行支持的房地產(chǎn)項目。 但在總投資增加 20%或銷售收入減少 20%時，項目收益率仍可保持在100%以上。 4）車位總收入比例占 5%，影響有限，獨立分析意義不大，故忽略。 銷售價格盈虧平衡點 =總成本 /[銷售量（ 1稅率） ] =21289/[16034（ 1－ ％） ] = 元 / M2 占計劃銷售價格的 56％。 分析表明，當住宅 銷售至 %（即銷售收入達到 21289 萬元）時或均價不低于計劃售價的 %（即 元 /平方米 ） 時，即可保本，也就是說該項目近兩成的住宅及全部商業(yè)、車位的收入均為開發(fā)商的贏利。 2） 住宅銷售收入角度分析： 銷售面積盈虧平衡點 =總成本 /[平均銷售單價（ 1稅率） ] =21289/[（ 1－ ％） ] =31341 平方米 占可售面積總量的 ％。 銷售價格盈虧平衡點 =總成本 /[銷售量（ 1稅率） ] =21289/[66056（ 1－ ％） ] = 元 / M2 占計劃銷售價格的 ％。銷售稅率取 %，不考慮有收入時需預(yù)繳的土地增值稅因素。 平衡點分析 該項目總可售面積參見 建設(shè)規(guī)劃表二 ，銷售進度參見 銷售收入測算表六 ,各部位加權(quán)平均銷售單價為 元（銷售總額247。該項目不受此重大因素影響已是占盡先機，這也是我行初步接洽即可判定其為優(yōu)質(zhì)盈利項目的重要原因之一 —— 目前東山區(qū)除了前幾年開發(fā)的錦城花園（我行錦城支行所在地）和東風廣場外，鄰近的龍湖大廈（我行某某支行所在，與該項目相隔幾米），東湖御苑，東堤灣，屬淘金板塊 的淘金華庭、淘金家園、城啟恒華閣等，都呈單體樓特征。綜合以上幾方面情況，我行認為廣州市華商貿(mào)房產(chǎn)開發(fā)有限公司屬于中小型的穩(wěn)健房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，加之有變現(xiàn)值較高的土地使用權(quán)作抵押，增強了對股東還款的約束力，加大了其違約成本。 第八部分、 項目償債能力評價 一、 測算依據(jù) 根據(jù)目前廣州市房地產(chǎn)行業(yè)的平均水平測算該項目的成本，及該項目所處地段樓盤銷售情況推算其銷售前景。 三、小結(jié) 借款人自投資金達到項目總投資比例的 35%，扣除新增貸款利息因素已經(jīng)達到 38%，并已核實全部原始憑證。 表 [九 ]： 自籌及資本金到位情況 單位：元 序號 項 目 施工單位（收款人） 已支付金額 1 勘察工程款 廣東省工程勘察院 126, 2 地震震性評估 廣東省工程勘察院 29, 3 超聲波檢測 廣州市建筑科學研究院 32, 4 連續(xù)墻檢測 費 廣州市建筑科學研究院 30, 5 錨桿抗拔試驗費 廣東省建筑科學研究院 72, 6 基坑監(jiān)測費 廣東省工程勘察院 12, 7 超前鉆勘察費 廣東省工程勘察院 23, 8 工程款 廣東省穗安地基工程公司 12,717, 9 土建勞保金 廣州市建筑行業(yè)勞動保險金管委會 1,723, 10 監(jiān)理費 廣東工程建設(shè)監(jiān)理有限公司 850, 11 設(shè)計費 1 香港梁少 光建筑師事務(wù)所 8,480, 12 設(shè)計費 2 中國輕工業(yè)廣州設(shè)計工程有限公司 490, 13 供電配套貼費 廣州電力工業(yè)總公司 283, 14 施工用電變壓器購置費 廣州市供用電工程總公司 319, 15 施工用電工程款 廣州市芳村區(qū)水電設(shè)備裝修工程公司 200, 16 施工用水管網(wǎng)費 廣州市自來水公司 105, 17 施工用水管安裝工程款 廣州市自來水工程公司 655, 18 污 水處理費 廣州市市政管理局 671, 19 排水接駁工程款 廣州市市政工程維修處橋梁工區(qū) 70, 20 建設(shè)項目衛(wèi)生預(yù)評 廣州市環(huán)保局 11, 21 環(huán)評咨詢費 廣州市環(huán)境科學學會 20, 22 環(huán)保工程設(shè)計費 廣州市粵港環(huán)保給排水工程公司 6, 23 環(huán)保技術(shù)預(yù)審費 廣州市環(huán)保投資有限公司 2, 24 余泥排放費 廣州市余泥渣土排放管理處 118, 25 建筑垃圾處置費 廣州市余泥渣土排放管理處 51, 26 地名公告費 廣州市地名辦公室 3, 27 模型費 廣州市文高建筑裝飾工程部 15, 28 (建筑放線 )測量費 廣州市城市規(guī)劃勘測設(shè)計研究院 35, 29 土地查丈費 廣州市國土房管局 1, 30 項目報建費 廣州市規(guī)劃局 1, 31 報建工程咨詢費 廣州市城市規(guī)劃咨詢服務(wù)中心 3, 32 購報建圖 廣州市城市規(guī)劃勘測設(shè)計研究院 33 委托報建費 廣州市城市規(guī)劃咨詢服務(wù)中心 200, 34 人防門訂金 廣州市海珠區(qū)人防工程公司 13, 35 人防審查服務(wù)費 廣州市人防辦 36 人防檔案保證金 廣州市人防辦 39, 37 人防工程咨詢費 廣州市人防辦 5, 38 人防設(shè)計費 廣東人防建筑設(shè)計院有限公司等 136, 39 消防設(shè)施配套費 廣州市公安消防支隊 119火警臺 61, 40 白蟻預(yù) 防工程款 廣州市害蟲防治有限公司 125, 41 工程質(zhì)量監(jiān)督費 廣州地區(qū)工程質(zhì)量監(jiān)督站 150, 42 綜合樓配套費 廣州市建設(shè)委員會市政收費處 11,784, 43 拆遷補償費 廣州市商業(yè)儲運公司 3,000, 44 土地出讓金 廣州市國土房管局 13,989, 45 合作項目管理費 廣州市外經(jīng)貿(mào)房地產(chǎn)發(fā)展總公司 500, 46 法律服務(wù)費 廣東大同律師事務(wù)所 500, 47 工程造價咨詢服務(wù)費 建華工程造價咨詢公司 20200 48 城建檔案保證金 市城建檔案館 500000 49 前期工程建設(shè)利息 建行開發(fā)區(qū)支行 50 各類雜項開支、歷年行政費用 及已墊支待分攤結(jié)算款項 － 7,588, 51 合 計 73,509, 截止 2020 年 10 月 30 日止，上述前期投入款項合計 7351 萬元 ,除第 49 項多為內(nèi)部開支及零星款項核對有困難且必要性不大外 ,其余均已核實原始憑證。 第七部分、 籌資評價 一、自籌及資本金到位情況 項目總投資 21289 萬元，其中企業(yè)自籌 7418 萬元，計劃銀行融資 13800 萬元，銷售回籠71223 萬元。由于銷售尚屬未來預(yù)測存在不確定性，若返還銀行本息后銷售款無盈余，在日常運作及付息需求下即出現(xiàn)資金 1129 萬缺口，需繼續(xù)啟用余下 1300 萬銀行貸款； 至 08 年貸款運作期滿， 銷售資金已有夠長的時間陸續(xù)到位， 即可如期返還剩余全部貸款本息。低成本、高利潤，調(diào) 價空間之大，昭顯項目銷售盈利的競爭力，其償債能力是不言而喻的。 制定項目開發(fā)三年內(nèi)靜態(tài)投資期資金計劃與籌措表如下： 表七：靜態(tài)投資計劃與資金 籌措 [包括所得稅，單位：萬元 ]： 序號 項目 投資期 投入前期 總計 1 總投資（包括所 7351 7035 9200 13918 3026 40530 得稅） 房地產(chǎn)項目投資 6582 6672 4881 265 291 18692 貸款利息 768 363 484 864 118 2597 經(jīng)營稅金及土地增值稅 1,186 2,444 493 4124 所得稅 2649 10345 2124 15118 2 資金籌措 7418 7000 25989 43512 8522 92442 自有資金 3380 3380 其他資金 (股東信貸資金 ) 4092 4092 抵減匯兌差異影響額 54 銀行借款 7000 5500 1300 13800 銷售收入 20,489 42,212 8,522 71223 3 當年資金累計 盈余 67 32 16821 46415 51911 51911 為了更確切的反映投資規(guī)模和充分體現(xiàn)該項目對我行權(quán)益的保障，在制定上表 [七 ]時，銷售稅金和所得稅的取值是以表 [六 ]我分行預(yù)測的銷售收入為依據(jù)；對于資金籌措部分我們原來只考慮自有資金、銀行借款和住宅銷售收入，但鑒于本項目特殊性，樓盤優(yōu)質(zhì)、性價比突出與及外資經(jīng)營等因素，暫將股東信貸資金也考慮在內(nèi)。但東山車位緊張，車位銷售款在本項目總銷售回款中所占比例又不大，故在預(yù)測此部分收入時銷售前期不打折，若我行貸款即將到期前還貸儲備金未達到預(yù)定金額，會將車位銷售價格打 6折對外銷售。車位的數(shù)量適中，按照 16萬元 /個的銷售價格共可獲得 3648萬元款項。如初期銷售未如理想，均可持租待售，條件同前，每年可得租金 3848 萬。出于保守評估原則，開盤當年商鋪的銷售率定為 35%，銷售完畢后可獲得14029 萬元的資金，次年出貨 55%可獲得款項 22046 萬元，兩項合計 36075 萬元。而因路段含金量高，附近多數(shù)大型商業(yè)城（如海印廣場、星之光電器城等）均只租不售或租滿無鋪位放盤（海印電器總匯、布料布藝總匯等），這對該項目銷售是絕大利好。根據(jù)附近海印電器匯總匯市場的出租情況來看，首層租金為 250400 元 / ，基本上沒有空置，二層的租金基本上在 100120 元 / ，三、四層的租金基本上在 60120 元 / 。根 據(jù)近幾年來廣州市房地產(chǎn)價格的走勢，未來價格將呈上升趨勢，因此住宅 7,200 元 /平方米的價格存在高估的可能性不大，而且根據(jù)周邊同檔次樓盤的銷售來看，以此價格在 2年的時間內(nèi)銷售 100%，高估的可能性也很小。 表 [六 ]： “東湖廣場商住樓 ” 未來 24 個月銷售收入測算 序號 項 目 合 計 2020 年 2020 年 2020 年 1 銷售收入（ 2+3+4） 2 商業(yè) （萬元） 銷售比例 100% 35% 55% 10% 銷售面積 （平方米） 銷售價格 （萬元） 銷售額 （萬元） 當年資金回籠比例 100% 100% 100% 100% 實際回籠資金 3 住宅 （萬元） 銷售比例 100% 20% 65% 15% 銷售面積 （平方米） 銷售價格（萬元） 銷售額（萬元） 當年資金回籠比例 97% 100% 100% 實際回籠資金 4 車位 （萬元） 銷售比例 100% 30% 60% 10% 銷售個數(shù) 228 68 137 23 銷售價格 （萬元） 16 16 16 銷售額 （萬元） 當年資金回籠比例 100% 100% 100% 實際回籠資金 。 在上文對“東湖廣場商住樓”項目銷售分析的基礎(chǔ)上，參考周邊樓盤的銷售以及海印電器總匯的出租情況，結(jié)合本項目可行性研究報告，可對廣州市華商貿(mào)房產(chǎn)發(fā)展有限公司在未來 24 個月的“東 湖廣場商住樓”項目經(jīng)營現(xiàn)金流入來源各因素的取值和收入測算如下（參見 表六 ）。東山區(qū) 車位歷來緊張，因東山區(qū)新開發(fā)樓盤規(guī)模普遍較小，車位供應(yīng)量一直較少，造成東山區(qū)的停車比較困難，特別是商業(yè)旺地的停車更是難上加難，但從政府近期出臺的車位收費政策看來，車位的月租較之前有了一定幅度的下調(diào)，對車位的銷售會有一定的影響，不利于提高銷售價格。而海印電器總匯的鋪位大多是首層住宅改為商浦，雖結(jié)構(gòu)不盡合理，但據(jù)調(diào)查，其商鋪的首層租金卻為 250400 元 / ，基本無空置，二層的租金基本上在 100120 元/ ，三、四層的租