【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 就不到 500 套。主要是由于人們經(jīng)濟(jì)收入的增加，對(duì)精品樓盤的追求也越來(lái)越強(qiáng)烈，激發(fā)了市場(chǎng)需求量。這樣一來(lái)，由于資源條件的限制，使得近郊高品質(zhì)住宅的市場(chǎng)供應(yīng)量較為有限，區(qū)域內(nèi)樓盤競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相對(duì)較少，相對(duì)于區(qū)域內(nèi)旺盛的買家需求和購(gòu)買力， 這一區(qū)域內(nèi)的樓盤大都銷售業(yè)績(jī)很好，像新近某某御苑、東山水戀、文德雅軒、 俊逸閣等樓盤推出后，就一直受買家關(guān)注和追捧，樓盤間的均價(jià)也差別不大，大都處于60008000 元 / M2之間，均價(jià) 7000 元 / M2，屬于傳統(tǒng)的高樓價(jià)區(qū)域。就連二手樓市也一直活躍異常，出租率與天河北不相伯仲。 受廣州市不再在老城區(qū)批住宅用地的影響，東山、越秀、荔灣三個(gè)老城區(qū)近年的房源在不斷減少，大有“買少見少”之勢(shì)。越秀、荔灣已鮮有新盤出現(xiàn)，東山區(qū)今年以來(lái)也只有“東山水戀”、“俊逸閣”兩個(gè)新盤開售。因而在東山、越秀等老城區(qū)多數(shù)樓盤一開盤就 進(jìn)入熱銷階段，購(gòu)買者大都是本區(qū)居民。 三、 東山區(qū)主要樓盤銷售現(xiàn)狀調(diào)查 就“東湖廣場(chǎng)商住樓”項(xiàng)目而言，該住宅位置處于東湖路以西、大沙頭路以南地段，與東山湖公園緊一路之隔，東面可望湖望江，南面十層以上可望江，從家門口到海印電器匯總步行不過(guò) 2 分鐘，布匹市場(chǎng)舉步即到；而附近是廣東省委和廣州軍區(qū)所在地，是典型的“旺中帶靜”地帶。目前東山區(qū)住宅樓盤可以分為以下幾個(gè)片區(qū)：二沙島 — 豪宅中的豪宅、景觀盤、五羊新城、繁華路段等。而東山區(qū)的著名景觀不多，因此景觀的罕缺性造就了不少高檔樓盤，如有以某某公園為賣點(diǎn)的龍湖大廈、某某御 苑等樓盤，有以廣州起義烈士陵園為賣點(diǎn)的盈澤苑等樓盤；有以江景為賣點(diǎn)的漢苑、凱旋會(huì)等樓盤，大多樓盤價(jià)格介于 700010000 元/ M2，單位面積超過(guò) 100 平方米，頂層帶豪華復(fù)式，盡顯大戶風(fēng)范。老東山板塊（東山口、某某、東川路、德政路、萬(wàn)福路、文明路等）一直是東山人口密集之地，樓盤多以生活便利、靠近名校為賣點(diǎn)。目前在售樓盤有 10 個(gè)，房源消化快。其中 富力宜居 只剩余 2 套大房單位；華薈大廈 ，規(guī)劃占地 5000 平方米， 3棟樓 300 戶，在售 2 棟基本售完，僅余 5 套單位； 都市晴川 ，規(guī)劃占地 萬(wàn)平方米，分 2期建設(shè)，在售 1期 135 戶只剩 27 套， 2020 年 8月交樓，預(yù)售裝修均價(jià) 6800 元 / M2； 東山龍珠 ，規(guī)劃占地 4321 平方米，建筑面積 萬(wàn)平方米， 2棟 26 層塔樓共 200 戶，預(yù)售毛坯均價(jià) 6000 元 / M2，已售 8成； 東湖御苑 ，規(guī)劃占地 萬(wàn)平方米， 4 棟高層 844 戶， 1999 年 12 月開盤，以大戶型為主，尚余 30 套大戶單位，現(xiàn)房裝修均價(jià) 8800 元 / M2，管理費(fèi) 元 / M2/月； 文德雅軒 ，單體樓 180 戶，規(guī)劃建筑面積 萬(wàn)平方米，僅剩少量 1 房單位， 2020 年 12 月開盤，現(xiàn)房裝修均價(jià) 6100 元 / M2； 東雅軒 ，規(guī)劃占地 6280 平方米， 2 棟 27 層聯(lián)體樓 346 戶，售 9 成，現(xiàn)房毛坯均價(jià) 6600 元 / M2； 愛家園 ，規(guī)劃占地 萬(wàn)平方米，建筑面積 萬(wàn)平方米， 2 棟 30 層聯(lián)體樓 400 戶， 2020 年開盤，現(xiàn)房毛坯均價(jià) 6000 元 / M2，為尾盤； 俊逸閣 ，單體樓，規(guī)劃占地 萬(wàn)平方米，建筑面積 萬(wàn)平方米， 2 棟 22 層高層 138 戶，在售 11 層以上單位，已售 6成，今年 10 月交樓，預(yù)售裝修均價(jià) 6500 元 / M2； 東山水戀 ，占地 萬(wàn)平方米，建筑面積 萬(wàn)平方米， 3 棟 32層聯(lián)體塔樓 555 戶， 2020 年 6月交樓，預(yù)售裝修均價(jià) 6800 元 / M2，管理費(fèi) 元 / M2/月，開盤當(dāng)日即成交 320 套，占總量 56%，銷售金額 2億元， 70%是東山區(qū)舊居民和長(zhǎng)期在東山工作的公務(wù)員、醫(yī)生、金融界人士和生意人。 此外，東山區(qū)內(nèi)主要樓市還有淘金板塊和五羊新城板塊、東風(fēng)路沿線盤三塊： （ 1）淘金板塊素有“東山 CBD”之稱，在售樓盤主要在淘金路，以中檔樓盤為主。淘金華庭，規(guī)劃占地 7千平方米，建筑面積 萬(wàn)平方米，規(guī)劃 1期共 500 戶，開盤兩年多，現(xiàn) 剩余少量大戶型單位，現(xiàn)房裝修均價(jià) 6000 元 / M2；淘金家園，規(guī)劃占地 9萬(wàn)平方米，建筑面積 28 萬(wàn)平方米， 建 4期。目前在售第 2期，共 12棟 800 戶，以 3 房為主，將于今年 6月開始分批交樓，目前內(nèi)部認(rèn)購(gòu)已超過(guò) 8成，現(xiàn)房毛坯均價(jià) 6500 元 / M2以上；富力御龍庭，占地22020 平方米，規(guī)劃建筑面積 8 萬(wàn)平方米，共 8 棟 780 戶，總 1 期建設(shè)，將于今年 9 月分期交樓，以大戶型單位為主，目前 A棟、 B棟共 416 套已售完， C 棟已售 8 成， D 棟已售 4 成，預(yù)售毛坯均價(jià) 5800 元 /平方米，管理費(fèi) 元 /平方米 /月；城啟波爾多莊園是“東山區(qū)珍品小戶型”路線的代表，專做 4694 平方米二房小戶型單位，占地 7800 平方米， 2 棟 22 層聯(lián)體樓共 500戶， 2020 年 8 月開盤，整體已售 8成，現(xiàn)房裝修均價(jià) 5750 元 / M2；城啟恒華閣位于淘金北路黃金地段，是以 120 平方米大戶型為主的兩棟單體樓，北面朝廣園路。由于低價(jià)位入市（現(xiàn)房毛坯均價(jià) 4900 元 / M2），遭搶購(gòu)，未正式發(fā)售就已銷售 9 成，目前只剩下 2套大房單位。 （ 2）五羊新城板塊是東山區(qū)后起的住宅區(qū)，與珠江新城一路之隔，南對(duì)二沙島，景觀和空氣好，樓盤售價(jià)高。在售樓盤中，漢苑為豪宅，規(guī)劃占地 4800 平方米， 2 棟 38 層 266 戶，預(yù)售毛坯均價(jià) 11000 元 / M2，管理費(fèi) 元 / M2/月，已售 6 成；竹外一枝 軒，占地 5 萬(wàn)平方米，建筑面積 25 萬(wàn)平方米， 2 棟高層 400 戶，規(guī)劃 4期，在售 2 期，僅剩 3套復(fù)式單位， 2020年 9 月開盤，現(xiàn)房毛坯均價(jià) 6600 元 / M2；五羊華軒、城心林澗、華逸錦軒同處東泰路沙河涌旁，均以計(jì)劃中的沙河涌綠化生態(tài)區(qū)為賣點(diǎn)。五羊華軒，單體樓 24 層 100 戶，占地 6442 平方米， 2020 年 3 月開盤，現(xiàn)房毛坯均價(jià) 5800 元 / M2，已售 8成；城心林澗，規(guī)劃占地 2萬(wàn)平方米，在售 2 期 1 棟 22 層 175 戶，預(yù)售裝修均價(jià) 5800 元 / M2，今年 6 月交樓；華逸錦軒，占地 5500 平方米， 2棟 30 層聯(lián)體樓 360 戶， 2020 年 9月開盤，現(xiàn)房毛坯均價(jià) 5200 元 / M2，已售 8 成。 （ 3）東風(fēng)路沿線盤占盡交通便利，在售樓盤大多面積大、售價(jià)高，如東風(fēng)廣場(chǎng)、東山雅苑和君鉑國(guó)際，除東風(fēng)廣場(chǎng)有 2 房 69 平方米單位外，其余最小都在 129144 平方米，三個(gè)樓盤均價(jià)高達(dá) 7000 元 / M2。君鉑國(guó)際，單體樓，規(guī)劃占地 8000 平方米，全部為 144 平方米以上大單元，已售 6成，今年 10 月交樓，預(yù)售毛坯均價(jià) 5800 元 / M2；東風(fēng)廣場(chǎng)，占地 6萬(wàn)平方米，在售 3 期 2棟 36 層 446 戶，今年 7 月交樓，預(yù)售毛坯均價(jià) 8500 元 / M2，已售近 6 成；東山雅苑，規(guī)劃 占地 平方米，建筑面積 11 萬(wàn)平方米，共 2 期均在售， 2020 年 7月交樓，全部為大單元，現(xiàn)房裝修均價(jià) 8000 元 /平方米，管理費(fèi) 元 / M2/月，已售近 8成。嘉富廣場(chǎng)，規(guī)劃占地 萬(wàn)平方米，建筑面積 18 萬(wàn)平方米，在售 2 期 2棟 32 層 400 戶， 2020 年開盤，現(xiàn)房裝修均價(jià) 5600 元 /平方米，管理費(fèi) 2元 / M2/月，基本售完，僅余少量復(fù)式單位。 四、項(xiàng)目住宅部分銷售定位和 SWOT分析： “東湖廣場(chǎng)商住樓”項(xiàng)目位于東山區(qū)東湖路以西、大沙頭路以北地段，與東山湖公園緊一路之隔，南面十層以上可以望江，縱觀周邊的樓 盤及目前的市場(chǎng)情況，本項(xiàng)目住宅可以景觀為賣點(diǎn)，重點(diǎn)突出湖景，充分滿足客戶對(duì)住房品質(zhì)的要求，把東湖廣場(chǎng)商住樓定位為“面向二三次置業(yè)人士、高素質(zhì)、設(shè)計(jì)優(yōu)良、注重環(huán)?！钡暮白≌蜗?。結(jié)合上述對(duì)東山區(qū)目前樓盤銷售市場(chǎng)的特點(diǎn)分析和本項(xiàng)目以 110200 平方米的大中型為主，總戶數(shù)少、僅 224 套 等特點(diǎn)，本項(xiàng)目的銷售定位采取緊跟東山區(qū)樓盤銷售的市場(chǎng)需求特征和項(xiàng)目周邊獨(dú)特商業(yè)環(huán)境衍生的自然需求特征，主要面對(duì)鄰近周邊地段的舊居民、軍人及其家屬、周邊高級(jí)政府公務(wù)員、周邊高收入的企業(yè)主管及高層管理人員、鄰近各專業(yè)市場(chǎng)的中小私營(yíng)企 業(yè)老板等銷售，針對(duì)的是年齡在 3035 歲的城市中堅(jiān)人群，項(xiàng)目定位為中高檔生活住宅和商務(wù)住宅并重的社區(qū)，客戶群多具“地域情結(jié)”，以享受生活為特征，并以二次、多次置業(yè)為主。 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際條件，制作本項(xiàng)目住宅部分銷售的 SW0T 分析圖如下表： S(優(yōu)勢(shì) ) W（劣勢(shì)） 位于東湖路旁，地理位置優(yōu)越、交 位于主干道大馬路旁，東向噪音影響較 通便利，生活配套完善 大； 間隔方正實(shí)用，采光通風(fēng)極佳，無(wú) 小區(qū)面積較小，小區(qū)自身配套不夠完善； 黑廚黑廁，可欣賞湖景、江景； 建筑格調(diào)高雅多樣，與園林化地理 環(huán)境緊密融合，帶有入戶花園，在 居住理念和建筑設(shè)計(jì)上以人性化為 主導(dǎo)； O（機(jī)會(huì)） T(威脅 ) 臨近僅有的老東山板塊項(xiàng)目存貨量 周邊區(qū)域的某某御苑、東山水戀、 極少，附近又基本無(wú)可開發(fā)土地， 漢苑、濱江路豪宅等一些新開項(xiàng) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少 ； 目對(duì)有限市場(chǎng)購(gòu)買力造成一定的 項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)和定位有一定的市場(chǎng) 分流，可能影響到本項(xiàng)目的銷售 競(jìng)爭(zhēng)力； 進(jìn)度。 東山區(qū)交通便利、生活配套完善之 住宅一向受年輕白領(lǐng)追捧，本項(xiàng)目 戶數(shù)少，區(qū)內(nèi)供銷態(tài)勢(shì)好； 五、小結(jié) 綜上所述，本項(xiàng)目地處老東山板塊，項(xiàng)目周邊居住環(huán)境、 生活配套環(huán)境成熟，住宅戶數(shù)少，且住宅的規(guī)劃設(shè)計(jì)、理念定位等方面比較新穎，市場(chǎng)需求環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)好，市場(chǎng)銷售前景都比較好。 第五部分、 投資評(píng)價(jià) 按照項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃方案，“東湖廣場(chǎng)商住樓”項(xiàng)目建設(shè)投資成本估算如下 [表四 ]：項(xiàng)目建設(shè)投資成本估算 序號(hào) 項(xiàng) 目 項(xiàng)目建設(shè)總成本構(gòu)成分析 預(yù)測(cè)金額（萬(wàn)元） 占總投 資％ 綜合每平方米成本（元） 1 建設(shè)用地面積 6665 M2 2 總建筑面積 M2 3 可銷售住宅建筑面積 M2 4 可銷售商 鋪面積 M2 5 可銷售車位面積 /數(shù) 11609M2／ 228 個(gè) 6 可銷售總面積（含住宅、商鋪、車位） M2 7 住宅銷售價(jià)格 7200 元 /M2 8 商鋪銷售均價(jià)格 25000 元 /M2 9 車位銷售價(jià)格（萬(wàn)元 /個(gè)） 16 10 銷售收入 71, 11 減： 建筑成本 81% 12 其中： 土地開發(fā)成本 9% 13 各項(xiàng)政府收費(fèi) 6% 14 前期投入費(fèi)用 6% 15 建筑安裝（公建、配套） 工程費(fèi)用 57% 16 不可預(yù)見費(fèi)用 2% 17 減 : 期間費(fèi)用 19% 18 銷售費(fèi)用 3% 19 管理費(fèi)用 4% 20 財(cái)務(wù)費(fèi)用 12% 21 減： 各種應(yīng)繳稅款 4, 19% 22 其中：營(yíng)業(yè)稅 (收入 5%) 3, 17% 23 堤圍防護(hù)費(fèi) (收入 9‰ ) 0% 24 土地增值稅 2% 25 利潤(rùn)總額 45, 215% 26 利潤(rùn)率％ 215% 27 減：企業(yè)所得稅（ 33%） 71% 28 實(shí)際稅后凈利潤(rùn) 30, 144% 29 實(shí)際稅后凈利潤(rùn)率％ 144% 30 年平均 利潤(rùn)率 (投入 3 年 ) 48% 31 資金投入總額（ 11+17） 100% 根據(jù)上述成本利潤(rùn)測(cè)算，借款人對(duì)該項(xiàng)目實(shí)際總投資 萬(wàn)元，項(xiàng)目于 2020 年 11月動(dòng)工， 2020 年 2 月開發(fā)完畢，共 26 個(gè)月。從成本控制角度來(lái)看，東山區(qū)是老城區(qū)，拆遷費(fèi)用比較昂貴，但由于該地塊原為倉(cāng)庫(kù)用地，拆遷費(fèi)相對(duì)較便宜，所以本來(lái)所占比重不菲的