【正文】 小結(jié) 該項目是華商貿(mào)房產(chǎn)的主營項目，項目所處地的優(yōu)越地理位置使得其成為宜商宜住的好項目。 盈虧平衡分析表明，當(dāng)商業(yè)位置銷售至 56%（即銷售收入達(dá)到 21289 萬元）時或均價不低于計劃售價的 56%（即 元 / M2） 時，即可保本，也就是說該項目近四成四的商業(yè)位置及全部住宅、車位的收入均屬開發(fā)商的贏利。 銷售價格盈虧平衡點 =總成本 /[銷售量（ 1稅率） ] =21289/[38413（ 1－ ％） ] = 元 / M2 占計劃銷售價格的 ％。因此，盈虧平衡點分析如下： 1）總建筑面銷售收入角度分析： 銷售面積盈虧平衡點 =總成本 /[加權(quán)平均銷售單價（ 1稅率） ] =21289/[（ 1－ ％） ] =20803 平方米 占可售面積總量的 ％。而能稱得上是“小區(qū)”非“單體樓”的項目的確是鳳毛麟角。 二、 借款人的綜合償債能力評價 借款人歸還我行貸款的資金來源主要 依靠項目產(chǎn)生的銷售回籠，由于項目所處地段十分好，且項目定位符合目前廣州市中高檔樓盤的特點，銷售前景看好；其次，由于該地皮 處于東山區(qū)老城區(qū)，該地塊產(chǎn)權(quán)房源少，升值潛力大，因而具有很強(qiáng)的變現(xiàn)價值，也是一個備用來源；最后，建設(shè)單位尚可提供 800 萬港元的股東信貸資金額度 ,可備將來各種不可測變化時使用。 二、借款意向 借款人擬向我行申 請 13800 萬元人民幣房地產(chǎn)開發(fā)貸款，期限 3年。 綜上述，通過對銷售狀況有大保留的評價，相關(guān)數(shù)據(jù)均顯示，即使缺乏充足的銷售款支持，項目仍能通過借貸款項完成建設(shè)；而事實上，如此優(yōu)秀的樓盤銷售低于三成六的可能性很微，這就充分保障了我行的權(quán)益。通過上表計算我們發(fā)現(xiàn)：若商鋪銷售達(dá)至六成三，基本達(dá)至全部資金回收；而綜合各部位銷售進(jìn)度，只要平均銷售率有三成六，項目已進(jìn)入盈利狀態(tài)。一般情況 下大多數(shù)業(yè)主選擇租用車位，購買車位的人較少，而現(xiàn)下租金低企會影響資金回籠。由于樓款已大大超越返還銀行的貸款本息之和，因此剩余 10%即使推出困難，也不會影響全局：如果能清貨則可錦上添花再增 4008 萬的收入，不能清貨也可以均價每月 250 元 /M2出租，按八成出租率計，每年可得租金 385 萬，并可持貨伺機(jī)帶租約出售。其中很多人都是購買作為投資然后轉(zhuǎn)租出去，現(xiàn)在海印電器總匯是廣州市最成熟的 專業(yè)市場之一，由于當(dāng)初規(guī)劃設(shè)計的原因，首層是由住宅改為商鋪的，整個結(jié)構(gòu)不是十分合理，而“東湖廣場商住樓”項目的商鋪設(shè)計布局合理，價格定位也適中，因此商鋪的銷售前景也是十分樂觀的。為盡快安全地收回投資，華商貿(mào)房產(chǎn)公司計劃采取 7,200元 / M2入市（鄰近某房產(chǎn)公司開發(fā)的“東川大廈”，現(xiàn)在二手樓的價格已經(jīng)超過了 7,200元 / M2，而樓盤的居住環(huán)境、商業(yè)環(huán)境及住宅戶型設(shè)計都無法與現(xiàn)在的項目比擬），預(yù)計兩年至少可銷售 85%(為了低開高走，內(nèi)部認(rèn)購及開始銷售階段以 97 折優(yōu)惠 )，回款 23343 萬元；剩余 15%可回款 4149 萬元（如有必要可采取低價如 6,000 元 / M2處理，預(yù)計可收回 519 萬），兩項合計總收入 27492 萬元。因此，本項目的車位按保守估算以 16 萬元 /個銷售是合理的定價，必將加快車位的銷售速度和銷售量。由于本項目緊鄰海印電器總匯及大型布匹市場，此得天獨厚的地理位置使得本項目極具有商 業(yè)價值。東座除南面十層以下個別單位，戶戶可觀湖觀江，間隔方正，就戶型設(shè)計而言要較周邊的樓盤較為突出，考慮周邊樓盤的銷售均價和銷售情況，為迅速回籠資金，本項目住宅部分將采取“低價位入市、循市場反應(yīng)低開高走”的銷售策略，在具體銷售方面，將采取委托“合富輝煌房地產(chǎn)顧問有限公司”中介代理機(jī)構(gòu)保底銷售為主，公司自銷為輔，爭取形成“短平快”的銷售態(tài)勢，以“環(huán)境優(yōu)美、配套齊、低價位、高品質(zhì)”等賣點在最短的時間吸引最大量的買家。 東山區(qū)交通便利、生活配套完善之 住宅一向受年輕白領(lǐng)追捧，本項目 戶數(shù)少，區(qū)內(nèi)供銷態(tài)勢好； 五、小結(jié) 綜上所述，本項目地處老東山板塊，項目周邊居住環(huán)境、 生活配套環(huán)境成熟，住宅戶數(shù)少，且住宅的規(guī)劃設(shè)計、理念定位等方面比較新穎，市場需求環(huán)境和競爭態(tài)勢好，市場銷售前景都比較好。嘉富廣場，規(guī)劃占地 萬平方米，建筑面積 18 萬平方米，在售 2 期 2棟 32 層 400 戶， 2020 年開盤，現(xiàn)房裝修均價 5600 元 /平方米，管理費 2元 / M2/月，基本售完，僅余少量復(fù)式單位。在售樓盤中，漢苑為豪宅，規(guī)劃占地 4800 平方米， 2 棟 38 層 266 戶，預(yù)售毛坯均價 11000 元 / M2，管理費 元 / M2/月，已售 6 成；竹外一枝 軒，占地 5 萬平方米，建筑面積 25 萬平方米， 2 棟高層 400 戶，規(guī)劃 4期，在售 2 期，僅剩 3套復(fù)式單位， 2020年 9 月開盤，現(xiàn)房毛坯均價 6600 元 / M2；五羊華軒、城心林澗、華逸錦軒同處東泰路沙河涌旁，均以計劃中的沙河涌綠化生態(tài)區(qū)為賣點。淘金華庭，規(guī)劃占地 7千平方米，建筑面積 萬平方米，規(guī)劃 1期共 500 戶，開盤兩年多，現(xiàn) 剩余少量大戶型單位，現(xiàn)房裝修均價 6000 元 / M2；淘金家園，規(guī)劃占地 9萬平方米，建筑面積 28 萬平方米， 建 4期。老東山板塊（東山口、某某、東川路、德政路、萬福路、文明路等）一直是東山人口密集之地，樓盤多以生活便利、靠近名校為賣點。因而在東山、越秀等老城區(qū)多數(shù)樓盤一開盤就 進(jìn)入熱銷階段，購買者大都是本區(qū)居民。這樣一來，由于資源條件的限制，使得近郊高品質(zhì)住宅的市場供應(yīng)量較為有限，區(qū)域內(nèi)樓盤競爭對手相對較少，相對于區(qū)域內(nèi)旺盛的買家需求和購買力， 這一區(qū)域內(nèi)的樓盤大都銷售業(yè)績很好，像新近某某御苑、東山水戀、文德雅軒、 俊逸閣等樓盤推出后，就一直受買家關(guān)注和追捧，樓盤間的均價也差別不大，大都處于60008000 元 / M2之間，均價 7000 元 / M2，屬于傳統(tǒng)的高樓價區(qū)域。其中最突出的就是教育條件，東山區(qū)是廣州最著名的教育強(qiáng)區(qū)，并且擁有多所名牌學(xué)校和大型醫(yī)院，人文氣氛濃厚。也就是說，消費者對地段的重視程度越來越高，大部分消費者的選擇都比較集中，消費者對地段的重視程度已經(jīng)逐漸上升到買房動機(jī)的第一位，占 346%，而前幾年消費者最關(guān)心的樓宇質(zhì)量現(xiàn)在已 下降到了第 5 位，只有不到 6%。從廣州樓市的整體構(gòu)成來看，這一變化也直接反映在樓市變化上，現(xiàn)在樓市的中價樓盤越來越多，各區(qū)之間的樓價差距越來越小，過去番禺樓盤價格普遍在 30004000 元 / M2之間，現(xiàn)在也普遍超過 4000 元 / M2甚至更高；海珠區(qū)樓價則普遍達(dá)到 45006000 元 / M2。 2020 年底，廣州市人均居住面積已達(dá)到 平方米，在全國各大城市中居于前列。 2020 年上半年， 廣州市 新發(fā)放住房公積金個人貸款 億元，同比增長 101%。 （ 3）住宅市場 成交結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，呈現(xiàn)趨同性。在 成交金額上，去年全市有 5個區(qū)的增長幅度高于平均速度，黃埔區(qū)以同比增長 %位列增幅榜首，其次為海珠區(qū)，同比增長了%。根據(jù) 2020 年上半年統(tǒng)計數(shù)據(jù)及對今年廣州市原八區(qū)主要樓盤的銷售價格來看，特別是中高檔樓盤價格均比前兩年有了明顯的回升（以某某房地產(chǎn)公司開發(fā)的東山區(qū)“東川大廈”的銷售為例，一手樓的銷售均價 5,800 元 / M2，現(xiàn)在期二手樓的銷售均價超過了 7,200 元 / M2），而設(shè)計優(yōu)良、居住配套完善、景觀優(yōu)美的住宅普遍受到消費者的青睞 表 [三 ] ： 廣州市原八區(qū)房屋價格情況 單位：元 /平方米 年 份 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 年上半年 房屋總體價格 6507 6562 5991 5538 5357 5009 4798 4439 4649 預(yù)售商品房均價 6677 6616 6000 5601 5608 5600 5560 5274 5606 二手房均價 4404 5408 5856 4914 4234 3593 3353 3173 3174 （ 2）二手房交易量大幅增長，梯度消費方式逐漸形成 ，有利于一手樓開發(fā)市場的發(fā)展 。房屋價格水平由 1997 年的 6,562 平方米回落至 2020 年的 4,439 平方米；2020 年房屋平均價格為 4,649 元 / M2，出現(xiàn)了小幅的回升。其中預(yù)售 商品房成交登記金額 億元，同比增長 %；二手房成交登記金額 億元，同比增長 30%。 相比國內(nèi)其他幾個大城市， 廣州市房地產(chǎn)市場 已經(jīng)明顯地呈現(xiàn)出理性的特點，這對于該市場的進(jìn)一步健康發(fā)展是相當(dāng)有利的： （ 1）商品房成交保持暢旺， 成交價格穩(wěn)中有升 。此外， 2020 年廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額增幅收窄為 %，呈現(xiàn)平穩(wěn)增長態(tài)勢，房地產(chǎn)市場穩(wěn)步發(fā)展 。工程在基坑開挖后進(jìn)行樁基礎(chǔ)建設(shè)，現(xiàn)已進(jìn)入收尾階段。項目所需總投資 21289 萬元，其中企業(yè)自籌 7418 萬元，銀行融資 13800 萬元，再由銷售滾動投入 71 萬元。其中六至十 二層每層六戶，每戶在 140 至 190 平方米之間；十三至二十九層每層四戶，每戶 220 平方左右；三十和三十一層為大型復(fù)式住宅，一層兩戶，戶戶 460 平方以上。 銀行信用分析：據(jù)人行信貸查詢系統(tǒng)顯示，該公司銀行信用正常，無不良?xì)v史記錄。從表面數(shù)據(jù)看，目前企業(yè)尚屬維持經(jīng)營 的狀態(tài)。據(jù)現(xiàn)有資料，我們了解到該企業(yè)為在港 上市房地產(chǎn)公司，市值約二十億港元，為主要對大陸投資發(fā)展的控股公司，在廣州開發(fā)區(qū)參股開發(fā)有中誼大廈（基本售罄）、山東青島投資開發(fā)有頤園大廈。雖然項目開發(fā)緩慢，公司發(fā)展變化不大，但港方出資者具備資本實力，資產(chǎn)管理又十分清晰、嚴(yán)謹(jǐn)，作風(fēng)穩(wěn)健務(wù)實，使得公司在近 10 年的平緩發(fā)展中仍能堅持耗費合理，保證有效成本的運作，從而使 得該企業(yè)經(jīng)受住了來自多方合作的不穩(wěn)定因素的干擾，以及房地產(chǎn)行業(yè)的政策風(fēng)險，在市場中存活下來?？偟膩碚f，該司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)清 晰，財務(wù)狀況尚可。 二、借款人財務(wù)分析： 1．財務(wù)報表主要項目和財務(wù)數(shù)據(jù)列表 [一 ]: 表一：借款人財務(wù)報表 單位：萬元 財務(wù)報表主要項目列表 2020 年 2020 年 2020 年 3 月 資產(chǎn)總額 22850 17032 17032 凈資產(chǎn)（所有者權(quán)益） 13031 13031 13031 負(fù)債總額 9819 4001 4109 流動資產(chǎn) 12134 6851 6941 貨幣資金 6445 59 67 預(yù)付帳款 280 350 其他應(yīng)收款 231 189 189 存貨 5459 6324 6335 固定資產(chǎn)凈值 4 4 4 流動負(fù)債 9819 2831 2833 短期借款 7000 0 0 其他應(yīng)付款 2819 2831 2833 長期借款 1170 1276 主營業(yè)務(wù)收入 營業(yè)利潤 利潤總額 經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流入 111 372 97 投資活動現(xiàn)金凈流入 籌資活動現(xiàn)金凈流入 6506 6011 106 現(xiàn)金凈流入 6395 6386 9 財務(wù)比率列表 短期償債能力比率 流動比率 速動比率 營運能力比率 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù) 0 0 0 存貨周轉(zhuǎn)天數(shù) 0 0 0 長期償債能力比率 資產(chǎn)負(fù)債率 43% 23% 24% 利息保障倍數(shù) 1 1 1 盈利能力比率 毛利潤率 0 0 0 營業(yè)利潤率 0 0 0 總資產(chǎn)利潤率 0 0 0 凈資產(chǎn)利潤率 0 0 0 發(fā)展能力及潛力比率 資產(chǎn)增長率 257% 25% 0% 負(fù)債增長率 189% 59% 3% 凈資產(chǎn)增長率 334% 0% 0% 主營業(yè)務(wù)收入增長率 凈利潤增長率 2．財務(wù)數(shù)據(jù)異動情況說明 截止 2020 年 3 月 31 日，科目余額變化較大的主要科目有：（ 1）“貨幣資金”科目余額67 萬，較 04 年初減少 6378 萬，主要是企業(yè)償還建行剩余貸款及支付工程進(jìn)度款所致。該公司一直用自有資金完成前期的巨額開發(fā)費用，包括繳清