房地產(chǎn)廣州市場形勢分析報告-wenkub.com
2025-08-07 10:34 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)價格下行并不是簡單意味著樓價的“下跌”，而是表明房地產(chǎn)消費結(jié)構(gòu)的改變，即主體消費群（購房者）向目標(biāo)價格檔次的消費品（房地產(chǎn)）聚攏。表明了當(dāng)二手房市場高速發(fā)展到一定階段，占有了相當(dāng)大的市場份額時（界線估計為30%左右），對整個房地產(chǎn)市場將起明顯促進作用，對預(yù)售商品房市場的拉動能力也明顯增強。以廣州市原八區(qū)為例，預(yù)售商品房市場從1993年54萬平方米的成交量起步，開始了六年的高速增長，到1999年達到了峰值631萬平方米，之后向下調(diào)整了兩年，從2002年開始重拾升途，2003年創(chuàng)下了633萬平方米的新高；而二手房市場方面，1997年之前均無明顯的增長，1998年以來，已實現(xiàn)連續(xù)六年的高速增長。2003年是廣州市房地產(chǎn)市場十分關(guān)鍵的一年，整體市場、預(yù)售商品房市場和二手房市場各成交指標(biāo)均達到了歷年來的新高。、二手辦公樓成交均價對比2001年—2003年廣州市各區(qū)預(yù)售、二手辦公樓成交均價表均價單位：元/平方米預(yù)售辦公樓二手辦公樓2001年2002年2003年2001年2002年2003年全市均價926692917613555747794492同比 %% %%東山區(qū)均價1184484886715706661625283同比 %% %%荔灣區(qū)均價7913638112377525655793766同比 %% %%越秀區(qū)均價12602101828198731147234802同比 %% %%海珠區(qū)均價378138734989444439353300同比 %% %%天河區(qū)均價9191105748301842286796001同比 %% %%芳村區(qū)均價26441376102966416892500同比 %% %%白云區(qū)均價584247463951179728082042同比 %% %%黃埔區(qū)均價4345846624082689同比 %%番禺區(qū)均價118713011636同比 %花都區(qū)均價 16001688同比 2003年，廣州市預(yù)售辦公樓的成交均價為7613元/平方米，%；二手辦公樓成交均價為4492元/平方米，與上年同期相比低了6%。在二手商鋪成交均價方面，東山區(qū)2003年的成交均價為13895元/平方米，較上年上升了超過70%；海珠、天河、黃埔、番禺的成交均價也都有所上升。但由于各區(qū)商鋪成交面積不是很大，如預(yù)售或者二手商鋪成交稍微多一點，就可能引起二者比例有較大差別。番禺、天河、海珠是影響廣州住宅成交均價最重要的三個區(qū)。原八區(qū)其他區(qū)的預(yù)售住宅成交面積一般占預(yù)售、二手住宅成交面積總量的6070%，番禺、花都兩區(qū)的預(yù)售住宅成交面積則要占到預(yù)售、二手住宅成交總面積的80%左右。在2003年廣州市各個區(qū)的一、二手房交易當(dāng)中，越秀、黃埔兩區(qū)是以二手市場占主角。預(yù)計2004年二手房市場將繼續(xù)保持高速增長，市場份額將繼續(xù)擴大，新興區(qū)域?qū)⒅鸩匠墒?，成熟區(qū)域?qū)⒏映墒煲?guī)范。而荔灣、黃埔、花都等一些區(qū)域的二手辦公樓成交的市場占有率都在5%以下。成交規(guī)模方面，番禺、花都兩區(qū)二手商鋪的成交面積均超過了10萬平方米，、%、%?；ǘ肌?%的同比增長位列同比增幅前兩位，海珠區(qū)的增長率也超過了80%。%；，%。，%，比重位列第一。縱觀2003年二手房成交面積的分布，已由2002年番禺區(qū)的一枝獨秀演變?yōu)?003年的四強鼎立。在十區(qū)當(dāng)中，只有番禺一個區(qū)的二手房成交面積為負增長，%，主要是因為二手商鋪以及其他類二手房屋交易面積大幅下降引起的。十區(qū)中，有8個區(qū)域的增幅高于全市的平均水平。另外，在2004年，商場、寫字樓項目也將會迎來一個新高潮，特別是寫字樓項目，市場供應(yīng)量將會有較大的增長。成交熱點集中在番禺、海珠、天河三個區(qū)。其次為東山、海珠、黃埔三個區(qū)，、%、%、%，與天河區(qū)相差較遠。2002—2003年廣州市各區(qū)預(yù)售辦公樓成交面積單位：萬平方米2003年2002年成交面積比重同比成交面積比重同比全市% %%%東山區(qū)%%%%荔灣區(qū)%%%%越秀區(qū)%%%%海珠區(qū)%%%%天河區(qū)%%%%芳村區(qū)%%%%白云區(qū)%%%%黃埔區(qū)%%番禺區(qū)%%%花都區(qū)%%，%。，位列十區(qū)第一，占全市預(yù)售商鋪成交總面積的四分之一強。市場份額變化不是很大。增長基數(shù)較低的花都、芳村的增長率較高，%、%；而增長基數(shù)較大的海珠、天河的增長率則接近全市平均水平。由此可得，2003年預(yù)售商品房銷售，海珠區(qū)量增價不跌，天河、番禺量增價跌。2003年有兩個區(qū)域的預(yù)售商品房銷售金額超過了100億：，；%、%。由此可以大概看出，2003年廣州預(yù)售商品房的成交均價是走低的態(tài)勢。東山、荔灣、越秀這些老城區(qū)由于區(qū)域面積小、可供開發(fā)的地塊少、開發(fā)成本高等因素，顯得活力不足。三個重點區(qū)加起來，%，可以說，這是各大房地產(chǎn)商“逐鹿”的主戰(zhàn)場。三、 預(yù)售商品房成交區(qū)域特性2002年—2003年各區(qū)預(yù)售商品房成交面積單位：萬平方米2003年2002年成交面積比重同比成交面積比重同比全市 %% %%東山區(qū)%%%%荔灣區(qū)%%%%越秀區(qū)%%%%海珠區(qū)%%%%天河區(qū)%%%%芳村區(qū)%%%%白云區(qū)%%%%黃埔區(qū)%%%%番禺區(qū)%%%%花都區(qū)%%%%2003年廣州預(yù)售商品房成交面積突破了1000萬平方米，%，%。如：預(yù)售住宅的比重為預(yù)售住宅成交面積占預(yù)售商品房成交面積的比重；二手住宅的比重為二手住宅成交面積占二手商品房成交面積的比重。而對于原八區(qū)來講，%；2003年，%，顯示2003年原八區(qū)的二手房市場增長明顯領(lǐng)先于番禺、花都兩區(qū)。2003年廣州市二手商鋪的成交均價為4519元/平方米，較2002年的5081元/%。廣州市預(yù)售商鋪的成交均價為8090元/平方米，較2002年的9017元/%；廣州市預(yù)售辦公樓的成交均價為7613元/平方米，較2002年的9291元/%。金額各項增長指標(biāo)均低于面積增長指標(biāo)，顯示了2003年全市房屋整體成交價格持續(xù)走低。其中，預(yù)售商品房成交登記面積突破了1000萬平方米大關(guān)，%（%）；，%（%），已是連續(xù)六年增幅超過20%，二手房屋成交的多年快速增長為拉動房屋整體成交的增長起到舉足輕重的作用，并隨著所占份額的不斷提高產(chǎn)生更明顯的影響。3. 社會消費品零售總額穩(wěn)步增長數(shù)據(jù)來源：廣州年鑒1999年，廣州市社會消費品零售總額突破了1000億元的關(guān)口，之后保持穩(wěn)定發(fā)展，每年的增長幅度在10%左右。2. 吸引外資數(shù)量持續(xù)增長數(shù)據(jù)來源：廣州年鑒及《2004：廣州經(jīng)濟形勢分析與預(yù)測》 自1998年以來，廣州市實際利用外資數(shù)量可謂有起有伏。房地產(chǎn)廣州市場形勢分析報告作者：日期：
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