【正文】 100%預(yù)售54116149254438587631559535578633份額83%88%89%93%96%94%91%82%71%65%60%二手11161821204063126223305417份額17%12%11%7%4%6%9%18%29%35%40%多年來(lái)廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)走過(guò)了曲折向上的發(fā)展歷程?？梢灶A(yù)見(jiàn)，在2004年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將在預(yù)售商品房和二手房市場(chǎng)互相拉動(dòng)下繼續(xù)穩(wěn)步高速向前發(fā)展，而在未來(lái)的若干年，其互動(dòng)增長(zhǎng)的勢(shì)頭將繼續(xù)強(qiáng)勁。而其他五個(gè)區(qū)2003年的二手商鋪成交均價(jià)則有不同程度的下降。而東山、荔灣、芳村三個(gè)區(qū)的一、二手房的成交面積已相當(dāng)接近，而番禺、海珠、天河三個(gè)重要區(qū)域，一、二手房成交面積基本上是70：30分布。但也有幾個(gè)區(qū)域的二手商鋪成交面積出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，%，%，%。2003年二手房成交面積最多的區(qū)域?yàn)榉?。但值得注意的是，海珠、黃埔兩區(qū)的市場(chǎng)份額增長(zhǎng)突出，潛力突現(xiàn)。成交面積前三位的是番禺區(qū)（）、海珠區(qū)（）、天河區(qū)()，%、%、%，%。其中荔灣、越秀兩區(qū)的預(yù)售商品房成交面積繼2002年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)后，在2003年繼續(xù)為負(fù)增長(zhǎng)，市場(chǎng)份額進(jìn)一步萎縮。原八區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)由于起步較早，比起兩個(gè)新區(qū)發(fā)展得更為成熟。2003年各項(xiàng)成交登記面積增幅指標(biāo)均較2002年略低，但依然保持了雙位數(shù)的增長(zhǎng)，顯示了快速持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。2. 吸引外資數(shù)量持續(xù)增長(zhǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州年鑒及《2004：廣州經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)》 自1998年以來(lái)，廣州市實(shí)際利用外資數(shù)量可謂有起有伏。廣州市預(yù)售商鋪的成交均價(jià)為8090元/平方米，較2002年的9017元/%；廣州市預(yù)售辦公樓的成交均價(jià)為7613元/平方米，較2002年的9291元/%。三、 預(yù)售商品房成交區(qū)域特性2002年—2003年各區(qū)預(yù)售商品房成交面積單位：萬(wàn)平方米2003年2002年成交面積比重同比成交面積比重同比全市　%%　%%東山區(qū)%%%%荔灣區(qū)%%%%越秀區(qū)%%%%海珠區(qū)%%%%天河區(qū)%%%%芳村區(qū)%%%%白云區(qū)%%%%黃埔區(qū)%%%%番禺區(qū)%%%%花都區(qū)%%%%2003年廣州預(yù)售商品房成交面積突破了1000萬(wàn)平方米，%，%。2003年有兩個(gè)區(qū)域的預(yù)售商品房銷售金額超過(guò)了100億：，；%、%。，位列十區(qū)第一，占全市預(yù)售商鋪成交總面積的四分之一強(qiáng)。另外，在2004年，商場(chǎng)、寫字樓項(xiàng)目也將會(huì)迎來(lái)一個(gè)新高潮，特別是寫字樓項(xiàng)目，市場(chǎng)供應(yīng)量將會(huì)有較大的增長(zhǎng)。，%，比重位列第一。而荔灣、黃埔、花都等一些區(qū)域的二手辦公樓成交的市場(chǎng)占有率都在5%以下。番禺、天河、海珠是影響廣州住宅成交均價(jià)最重要的三個(gè)區(qū)。2003年是廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)十分關(guān)鍵的一年，整體市場(chǎng)、預(yù)售商品房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)各成交指標(biāo)均達(dá)到了歷年來(lái)的新高。房地產(chǎn)價(jià)格下行并不是簡(jiǎn)單意味著樓價(jià)的“下跌”，而是表明房地產(chǎn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的改變，即主體消費(fèi)群（購(gòu)房者）向目標(biāo)價(jià)格檔次的消費(fèi)品（房地產(chǎn)）聚攏。、二手辦公樓成交均價(jià)對(duì)比2001年—2003年廣州市各區(qū)預(yù)售、二手辦公樓成交均價(jià)表均價(jià)單位：元/平方米預(yù)售辦公樓二手辦公樓2001年2002年2003年2001年2002年2003年全市均價(jià)926692917613555747794492同比　%%　%%東山區(qū)均價(jià)1184484886715706661625283同比　%%　%%荔灣區(qū)均價(jià)7913638112377525655793766同比　%%　%%越秀區(qū)均價(jià)12602101828198731147234802同比　%%　%%海珠區(qū)均價(jià)378138734989444439353300同比　%%　%%天河區(qū)均價(jià)9191105748301842286796001同比　%%　%%芳村區(qū)均價(jià)26441376102966416892500同比　%%　%%白云區(qū)均價(jià)584247463951179728082042同比　%%　%%黃埔區(qū)均價(jià)4345846624082689同比　　%%番禺區(qū)均價(jià)118713011636同比　　%花都區(qū)均價(jià)　　16001688同比　　2003年，廣州市預(yù)售辦公樓的成交均價(jià)為7613元/平方米，%；二手辦公樓成交均價(jià)為4492元/平方米，與上年同期相比低了6%。原八區(qū)其他區(qū)的預(yù)售住宅成交面積一般占預(yù)售、二手住宅成交面積總量的6070%，番禺、花都兩區(qū)的預(yù)售住宅成交面積則要占到預(yù)售、二手住宅成交總面積的80%左右。成交規(guī)模方面，番禺、花都兩區(qū)二手商鋪的成交面積均超過(guò)了10萬(wàn)平方米，、%、%?？v觀2003年二手房成交面積的分布，已由2002年番禺區(qū)的一枝獨(dú)秀演變?yōu)?003年的四強(qiáng)鼎立。成交熱點(diǎn)集中在番禺、海珠、天河三個(gè)區(qū)。市場(chǎng)份額變化不是很大。由此可以大概看出，2003年廣州預(yù)售商品房的成交均價(jià)是走低的態(tài)勢(shì)。如：預(yù)售住宅的比重為預(yù)售住宅成交面積占預(yù)售商品房成交面積的比重；二手住宅的比重為二手住宅成交面積占二手商品房成交面積的比重。金額各項(xiàng)增長(zhǎng)指標(biāo)均低于面積增長(zhǎng)指標(biāo)，顯示了2003年全市房屋整體成交價(jià)格持續(xù)走低。房地產(chǎn)廣州市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告作者：日期：2003年廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告廣州市國(guó)土資源和房屋管理局廣州市房地產(chǎn)交易中心二零零四年一月2003年廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告目錄：一、 宏觀形勢(shì) 31. 廣州近年來(lái)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展 32. 吸引外資數(shù)量持續(xù)增長(zhǎng) 33. 社會(huì)消費(fèi)品零售總額穩(wěn)步增長(zhǎng) 44. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額增幅收窄 4二、 市場(chǎng)總體形勢(shì)分析 5 5 6 7 7 8三、 預(yù)售商品房成交區(qū)域特性 9 9 10 11 12 13四、 二手房成交區(qū)域特性 15 15 16 17 18 19五、 各區(qū)預(yù)售、二手房成交對(duì)比 二手房成交面積對(duì)比 二手住宅成交面積對(duì)比 2二手住宅成交均價(jià)對(duì)比 2二手商鋪成交面積對(duì)比 2二手商鋪成交均價(jià)對(duì)比 2二手辦公樓成交面積對(duì)比 2二手辦公樓成交均價(jià)對(duì)比 26一、 宏觀形勢(shì)1. 廣州近年來(lái)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州年鑒及《2004：廣州經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)》預(yù)計(jì)2003年（廣州）GDP將達(dá)3544億元，比2002年增長(zhǎng)15％；2004年GDP將達(dá)4141億元，增長(zhǎng)13．5％（數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書《2004：廣州經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)》）。2002年—2003年原八區(qū)預(yù)售商品房成交情況單位：萬(wàn)平方米2003年2002年面積售出率同比面積售出率同比批準(zhǔn)預(yù)售