【正文】 在未來的一年，在市場背景沒有太大改變的前提下，房地產(chǎn)價(jià)格窄幅下行的局面將不會(huì)有所改變。 預(yù)售商品房市場增長的再起步源于 2022 年，而在 2022 年，二手房市場步入了高速增長的第四個(gè)年頭，市場占有率接近 30%。 1993 年 — 2022 年廣州市原八區(qū)房屋成交面積情況表 單位：萬平方米 年 份 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 總量 65 132 167 275 458 627 694 685 758 883 1050 份額 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 預(yù)售 54 116 149 254 438 587 631 559 535 578 633 份額 83% 88% 89% 93% 96% 94% 91% 82% 71% 65% 60% 二手 11 16 18 21 20 40 63 126 223 305 417 份額 17% 12% 11% 7% 4% 6% 9% 18% 29% 35% 40% 多年來廣州市房地產(chǎn)市場走過了曲折向上的發(fā)展歷程。而辦公樓的重點(diǎn)成交區(qū)域天河區(qū)的預(yù)售辦公樓成交均價(jià)較上年下降了 %，二手辦公樓成交均價(jià)較上年下降了 %，是整個(gè)市場均價(jià)下降的主要因素。成交重點(diǎn)區(qū) 域天河區(qū)預(yù)售、二手辦公樓成交面積的比例為 67： 33。 2022 年，天河區(qū)的商鋪成交均價(jià)為 12308 元 /平方米，較上年微增 %；黃埔、花都的預(yù)售商鋪均價(jià)為 6207 元 /平方米和 4992 元 /平方米，較上年同期上 升了 %和 %；而其他七個(gè)區(qū)的較上年有不同程度的下降。 、二手商鋪成交面積對(duì)比 2022 年 — 2022 年廣州市各區(qū)預(yù)售、二手商鋪成交面積 面積單位：萬平方米 2022 2022 2022 預(yù)售 二手 預(yù)售 二手 預(yù)售 二手 全市 成交面積 比例 53% 47% 65% 35% 62% 38% 東山區(qū) 成交面積 比例 76% 24% 43% 57% 78% 22% 荔灣區(qū) 成交面積 比例 42% 58% 41% 59% 49% 51% 越秀區(qū) 成交面積 比例 26% 74% 57% 43% 72% 28% 海珠區(qū) 成 交面積 比例 72% 28% 79% 21% 69% 31% 天河區(qū) 成交面積 比例 80% 20% 77% 23% 85% 15% 芳村區(qū) 成交面積 比例 82% 18% 65% 35% 37% 63% 白云區(qū) 成交面積 比例 67% 33% 45% 55% 80% 20% 黃埔區(qū) 成交面積 比例 48% 52% 47% 53% 72% 28% 番禺區(qū) 成交面積 比例 49% 51% 64% 36% 55% 45% 花都區(qū) 成交面積 比例 26% 74% 75% 25% 35% 65% 2022 年廣州市預(yù)售、二手商鋪成交面積之比為 53： 47，兩者相差不大。芳村區(qū) 2022 年的預(yù)售住宅均價(jià)為 3474 元 /平方米，較上年上升了 %；黃埔的樓價(jià)也有 2%左右的升幅，荔灣、海珠、天河、花都的預(yù)售住宅均價(jià)均在各自價(jià)格水平上窄幅波動(dòng)；東山、越秀均有價(jià)格止跌的跡象；只有番禺樓價(jià)還在單邊下挫。 其中，越秀區(qū)的二手住宅成交面積大于預(yù)售住宅的成交面積，東山、黃埔兩區(qū)預(yù)售、二手住宅成交面積的比例在 50： 50 左右。自 2022 年來，廣州市一、二手房成交面積的比例基本上是按每年預(yù)售 商品房降低兩個(gè)百分點(diǎn)的幅度變化。市場熱點(diǎn)集中在番禺、天河、海珠、東山、白云幾個(gè)區(qū)，在一些生活配套成熟的區(qū)域二手市場發(fā)展的較快。天河區(qū)二手辦公樓的成交面積為 萬平方米，占全市二手辦公樓總成交面積的%；東山區(qū)二手辦公樓的成交面積為 萬平方米，占全市二手辦公樓總成交面積的 %。值得關(guān)注的區(qū)域是越秀區(qū)，越秀 2022 年的二手商鋪成交面積同比增長了 %， 2022 年則高達(dá) %，增長勢(shì)頭強(qiáng)勁。 2022 年 — 2022 年廣州市十區(qū)二手商鋪成交面積 單位：萬平方米 2022 年 2022 年 成交面積 比重 同比 成交面積 比重 同比 全市 % % % % 東山區(qū) % % % % 荔灣區(qū) % % % % 越秀區(qū) % % % % 海珠區(qū) % % % % 天河區(qū) % % % % 芳村區(qū) % % % % 白云區(qū) % % % % 黃埔區(qū) % % % % 番禺區(qū) % % % % 花都區(qū) % % % % 2022 年廣州市二手商鋪的成交面積為 萬平方米，比 2022 年的 萬平方米增加了 萬平方米，同比增長了 %，大大高于 2022 年二手房成交面 積的增長率，是二手商鋪市場較為活躍的一年。 2022 年天河區(qū)的二手住宅成交面積為 萬平方米，占全市的 %；海珠區(qū)二手住宅的成交面積為 萬平方米，占全市的%。 2022 年天河區(qū)二手房成交金額為 億元，占全市二手房成交金額的%，比重位列第一。 縱觀 2022 年二手房成交面積的分布，已由 2022 年番禺區(qū)的一枝獨(dú)秀演變?yōu)?022 年的四強(qiáng)鼎立。在十區(qū)當(dāng)中，只有番禺一個(gè)區(qū)的二手房成交面積為負(fù)增長，增長率為 %，主要是因?yàn)槎稚啼佉约捌渌惗址课萁灰酌娣e大幅下降引起的。 十區(qū)中，有 8 個(gè)區(qū)域的增幅高于全市的平均水平。 另外，在 2022 年，商場、寫字樓項(xiàng)目也將會(huì)迎來一個(gè)新高潮，特別是寫字樓項(xiàng)目，市場供應(yīng)量將會(huì)有較大的增長。成交熱點(diǎn)集中在番禺、海珠、天河三個(gè)區(qū)。其次為東山、海珠、黃埔三個(gè)區(qū)，成交面積分別為 萬平方米、 萬平方米、 萬平方米，分別占全市的 %、 %、 %，與天河區(qū)相差較遠(yuǎn)。 2022— 2022 年廣州市各區(qū)預(yù)售辦公樓成交面積 單位：萬平方米 2022 年 2022 年 成交面積 比重 同比 成交面積 比重 同比 全市 % % % % 東山區(qū) % % % % 荔灣區(qū) % % % % 越秀區(qū) % % % % 海珠區(qū) % % % % 天河區(qū) % % % % 芳村區(qū) % % % % 白云區(qū) % % % % 黃埔區(qū) % % 番禺區(qū) % % % 花都區(qū) % % 2022 年廣州市預(yù)售辦公樓成交面積為 萬平方米，成交面積較 2022 年的 萬平方米減少了 萬平方米，減幅為 %。 番禺區(qū)在 2022 年預(yù)售商鋪成交面積 為 萬平方米，位列十區(qū)第一，占全市預(yù)售商鋪成交總面積的四分之一強(qiáng)。市場份額變化不是很大。增長基數(shù)較低的花都、芳村的增長率較高，分別為 %、 %；而增長基數(shù)較大的海珠、天河的增長率則接近全市平均水平。由此可得， 2022 年預(yù)售商品房銷售，海珠區(qū)量增價(jià)不跌，天河、番禺量增價(jià)跌。 2022 年有兩個(gè)區(qū)域的預(yù)售商品房銷售金額超過了 100 億：天河區(qū)為 億元，海珠區(qū)為 億元；分別占全市預(yù)售商品房銷售金額的 %、 %。由此可以大概看出， 2022 年廣州預(yù)售商品房的成交均價(jià)是走低的態(tài)勢(shì)。 東山、荔灣、越秀這些老城區(qū)由于區(qū)域面積小、可供開發(fā)的地塊少、開發(fā)成本高等因素，顯得活力不足。三個(gè)重點(diǎn)區(qū)加起來，已占到全市預(yù)售商品房成交總面積的 %，可以說，這是各大房地產(chǎn)商“逐鹿”的主戰(zhàn)場。 三、 預(yù)售商品房成交區(qū)域特性 2022 年 — 2022 年各區(qū)預(yù)售商品房成交面積 單位：萬平方米 2022 年 2022 年 成交面積 比重 同比 成交面積 比重 同比 全市 % % % % 東山區(qū) % % % % 荔灣區(qū) % % % % 越秀區(qū) % % % % 海珠區(qū) % % % % 天河區(qū) % % % % 芳村區(qū) % % % % 白云區(qū) % % % % 黃埔區(qū) % % % % 番禺 區(qū) % % % % 花都區(qū) % % % % 2022 年廣州預(yù)售商品房成交面積突破了 1000 萬平方米，達(dá) 萬平方米，較 2022 年的 萬平方米增長了 %，增長幅度與 2022 年的 %相比輕微下降了 個(gè)百分點(diǎn)。如：預(yù) 售住宅的比重為預(yù)售住宅成交面積占預(yù)售商品房成交面積的比重；二手住宅的比重為二手住宅成交面積占二手商品房成交面積的比重。而對(duì)于原八區(qū)來講， 2022 年原八區(qū)二手房成交面積占原八區(qū)商品房成交面積的比例為 %；2022 年，這一比例增加到了 %，市場占有率較 2022 年提高了 個(gè)百分點(diǎn)，顯示 2022 年原八區(qū)的二手房市場增長明 顯領(lǐng)先于番禺、花都兩區(qū)。 2022 年廣州市二手商鋪的成交均價(jià)為 4519 元 /平方米，較 2022 年的 5081 元 /平方米下降了 %。廣州市預(yù)售商鋪的成交均價(jià)為 8090 元 /平方米，較 2022年的 9017 元 /平方米下降了 %；廣州市預(yù)售辦公樓的成交均價(jià)為 7613 元 /平方米，較 2022 年的 9291 元 /平方米大幅下降了 %。金額各項(xiàng)增長指標(biāo)均低于面積增長指標(biāo)，顯示了 2022 年全市房屋整體成交價(jià)格持續(xù)走低。其中，預(yù)售商品房成交登記面積突破了 1000萬平方米大關(guān)，達(dá) 萬平方米，同比增長 %（ 2022 年為 %）；二手房屋成交登記面積為 萬平方米，同比增長 %（ 2022 年為 %），已是連續(xù)六年增幅超過 20%，二手房屋成交的多年快速增長為拉動(dòng)房屋整體成交的增長起到舉足輕重的作用，并隨著所占份額的不斷提高產(chǎn)生更明顯的影響。 3. 社會(huì)消費(fèi)品零售總額穩(wěn)步增長 19992022年廣州 市社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長情況100005001000150020221999 2022 2022 2022 2022數(shù)據(jù)來源：廣州年鑒 1999 年，廣州市社會(huì)消費(fèi)品零售總額突破了 1000 億元的關(guān)口，之后保持穩(wěn)定發(fā)展，每年的增長幅度在 10%左右。 2. 吸引外資數(shù)量持續(xù)增長 1 9 9 9 2 0 0 3 年廣州市實(shí)際利用外資數(shù)量 % %% % % %0102030401999 2022 2022 2022 2022 2022 % % %% %