【正文】 東湖廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)評(píng)估報(bào)告 第一部分 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 一、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目總體現(xiàn)況 “東湖廣場(chǎng) 綜合樓 ”定位為中高檔湖景住宅。依據(jù)東山區(qū)土地開(kāi)發(fā)資源有限、項(xiàng)目位于東山湖公園隔路相望、南臨江景等特點(diǎn)，縱觀(guān)周邊的樓盤(pán)及目前的市場(chǎng)情況，該項(xiàng)目住宅以景觀(guān)為賣(mài)點(diǎn)，重點(diǎn)突出湖景，充分滿(mǎn)足客戶(hù)對(duì)住房品質(zhì)的要求，項(xiàng)目定位為“面向二三次置業(yè)人士、高素質(zhì)、設(shè)計(jì)優(yōu)良、注重環(huán)?！钡暮白≌蜗蟆ｍ?xiàng)目占地面積 5500 平方米，總建筑面積 平方米 (地上建筑面積 平方米 ,地下建筑面積 14967 平方米 )。項(xiàng)目規(guī)劃為 1棟地上 32 層地下 3 層的商住樓，負(fù)三、負(fù)二全層及負(fù)一層一半位置為車(chē)庫(kù)，負(fù)一層另一半（ 2354M2）至地上五層為商業(yè)；第六至三十二層分東西兩座，為住宅建筑。設(shè)計(jì)住宅戶(hù)數(shù) 224 戶(hù)，面積以 116～ 200 平方米為主戶(hù)型。具體為 —— 六至十二層：每座三梯六戶(hù)，以116～ 150 平方米為主；十三至二十九層：每座三梯兩戶(hù)，為 200 平方米以上大戶(hù)型；三十及三十二層：每座三梯兩戶(hù)，為 400 平方以上大型復(fù)式高尚住宅。 開(kāi)發(fā)計(jì)劃 “東湖廣場(chǎng) 綜合 樓”項(xiàng)目于 2020 年 11 月動(dòng)工，計(jì)劃 2020 年 2 月底全部竣 工交付使用，目前正進(jìn)行樁基礎(chǔ)建設(shè)。項(xiàng)目建成后可售面積 平方米，其中可售商業(yè)面積 平方米，可售住宅面積 平方米，可售地下車(chē)庫(kù)面積 11609 平方米，容積率 ，綠化面積不低于 750 平方米。住宅售價(jià) 7,200 元 / M商鋪售價(jià) 25,000 元 / M車(chē)位售價(jià) 16萬(wàn)元 /個(gè)，預(yù)計(jì)總銷(xiāo)售收入 71140 萬(wàn)元，利潤(rùn)總額 45734 萬(wàn)元。 項(xiàng)目地理位置 項(xiàng)目位于東山區(qū)東山湖公園以西、珠江以北，海印大橋西北隅，交通便利；附近有東山湖公園、（興建中并已部分使用的沿江 ）港灣廣場(chǎng)、大沙頭珠江夜游客運(yùn)站東山區(qū)體育場(chǎng)、海印電器總匯、星之觀(guān)電器城、珠島賓館、湖濱賓館、廣東省人民醫(yī)院、中山大學(xué)附屬醫(yī)院、東山區(qū)人民醫(yī)院、東山百貨等，能充分享受東山區(qū)成熟完善的文化教育、居住環(huán)境、生活配套、醫(yī)療衛(wèi)生等。本項(xiàng)目與東山湖公園隔路相望，（“東湖春曉”為廣州舊羊城八景之一，東山湖占地 33萬(wàn)平方米，其中水域面積 20 多萬(wàn)平方米），南臨珠江，同時(shí)與項(xiàng)目毗鄰的海印電器總匯為廣州市最成熟的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)之一，優(yōu)越的地理位置使得本項(xiàng)目成為宜商宜住的好項(xiàng)目。 項(xiàng)目進(jìn)展情況 本項(xiàng)目證照齊備，截止 2020 年 3 月，已取得了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地批準(zhǔn)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《建筑工程施工許可證》等。土地出讓金已全部繳清，并領(lǐng)有《廣州市國(guó)有土地使用證》。項(xiàng)目建設(shè)單位為廣州市華商貿(mào)房產(chǎn)發(fā)展有限公司（下簡(jiǎn)稱(chēng)“華 商貿(mào)房產(chǎn)”），投資方為香港華順達(dá)置業(yè)有限公司（下簡(jiǎn)稱(chēng)“華順達(dá)置業(yè)”）。目前正進(jìn)行177。 00以下基礎(chǔ)工程建設(shè)，樁基礎(chǔ)施工已接近尾聲。截止 2020 年 3 月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，華順達(dá)置業(yè)已直接或間接投入 7418 萬(wàn)元，占該項(xiàng)目總投資（不含新增借款利息）的 38%，該企業(yè)表示在放款前可存入我行 80 萬(wàn)或以上的流動(dòng)資金。 總投資構(gòu)成及資金來(lái)源 根據(jù)借款申請(qǐng)人估算和我部門(mén)實(shí)地調(diào)查核實(shí)，借款申請(qǐng)人在該項(xiàng)目的總建設(shè)投資（含借款利息）為 21289 萬(wàn)元，截止 2020 年 3月止，申請(qǐng)人自有資金已投入 6196 萬(wàn)元（其中征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 300 萬(wàn)，土地出讓金 1699 萬(wàn)，前期各種稅費(fèi) 2500 萬(wàn)及基礎(chǔ)建設(shè)工程款 1444萬(wàn)等，均有原始憑證可查），加上其股東公司的信貸資金投入 1276 萬(wàn)元，華商貿(mào)房產(chǎn)的實(shí)際可控（含自有）資金投入至少為 7418 萬(wàn)元。尚有資金缺口 13869 萬(wàn)元，一方面由銀行融資13800 萬(wàn)元解決，期限 3年，剩余極少部分完全 可靠項(xiàng)目銷(xiāo)售回籠保證。（詳見(jiàn) 靜態(tài)投資計(jì)劃與資金籌措表 [七 ]分析） 二、償債能力及風(fēng)險(xiǎn)控制 償債能力 貸款的主要還款來(lái)源為該項(xiàng)目的商鋪銷(xiāo)售收入、住宅銷(xiāo)售收入及車(chē)位銷(xiāo)售收入。項(xiàng)目可銷(xiāo)售住宅面積 平方米，全部為大中戶(hù)型，均價(jià)按 7,200 元 / M2（不含裝修），可獲銷(xiāo)售收入 27409 萬(wàn)元，再加上可銷(xiāo)售車(chē)位 228 個(gè)以及可銷(xiāo)售商鋪的面積 16034 平方米（車(chē)位銷(xiāo)售均價(jià) 16 萬(wàn) /個(gè)，商鋪銷(xiāo)售均價(jià)為 25,000 元 / M2），共可獲得銷(xiāo)售收入 71223 萬(wàn)元 ,利潤(rùn)45811 萬(wàn)元。加上該塊地皮的價(jià)值不菲，變現(xiàn)價(jià)值高， 項(xiàng)目?jī)攤芰?qiáng)，安全度高。 盈虧平衡分析表明，當(dāng)項(xiàng)目各部分銷(xiāo)售達(dá)至 36%左右（即銷(xiāo)售收入達(dá)到 25412 萬(wàn)元）時(shí)或平均售價(jià)不低于四折，即可保本，換言之超過(guò)六成的銷(xiāo)售全部為開(kāi)發(fā)商付息后的贏利。 金額、期限、利率、擔(dān)保方式 廣州市華商貿(mào)房產(chǎn)發(fā)展有限公司擬向我行申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款 13800 萬(wàn)元，期限 3 年，利率按人行基準(zhǔn)上浮 10%執(zhí)行；由公司各合作方法人股東連帶責(zé)任保證擔(dān)保，提供“東湖廣場(chǎng) 綜合 樓”項(xiàng)目土地及在建工程抵押；項(xiàng)目按既定方案封閉監(jiān)管至款項(xiàng)還清。 第二部分、 借款人評(píng) 價(jià) 一、借款人基本情況 廣州市華商 貿(mào)房產(chǎn)發(fā)展有限公司成立于 1993 年 12 月 30 日，由三方合作組建，除 華順達(dá)置業(yè)負(fù)責(zé)出資，廣州市商業(yè)儲(chǔ)運(yùn)公司提供土地、廣州市外經(jīng)貿(mào)房地產(chǎn)發(fā)展總公司提供管理服務(wù) 。注冊(cè)資金人民幣 3000 萬(wàn)元，在廣州市東山區(qū)大沙頭路 33 號(hào)及大沙頭四馬路 2 號(hào)地段開(kāi)發(fā)、建設(shè)及出租、管理商住樓宇。該公司目前有員工 12 人，具有三級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，主要管理人員均具有 10~20 年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。公司內(nèi)部架構(gòu)簡(jiǎn)潔清晰，分工程、財(cái)務(wù)及 辦公等三大塊，運(yùn)作直接有效。截止 2020 年 3 月底，該公司總資產(chǎn) 17032 萬(wàn)元，凈資產(chǎn) 13031萬(wàn)元，資產(chǎn)負(fù)債率 24%。 該公司自 1993 年成立至今主要圍繞東湖廣場(chǎng)項(xiàng)目作轉(zhuǎn)名、立項(xiàng)，向多個(gè)部門(mén)辦理一系列手續(xù)，設(shè)計(jì)并作多番修改完善，重新報(bào)建等，現(xiàn)進(jìn)入177。 00 以下基礎(chǔ)工程施工。該公司一直用自有資金完成前期的巨額開(kāi)發(fā)費(fèi)用，包括繳清土地使用權(quán)出讓金、市政配套費(fèi)等，各項(xiàng)手續(xù)相當(dāng)齊備。由于因應(yīng)市場(chǎng)變化修改設(shè)計(jì)，期間又遇個(gè)別投資股東進(jìn)行更替，使得開(kāi)發(fā)期有所延長(zhǎng)；而隨著土地成本上揚(yáng)、物價(jià)逐步攀升，當(dāng)年政府批準(zhǔn)的（境外資金）投資額度，已無(wú)法滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)需求，該公司曾于 2020 年向建設(shè)銀行貸出流動(dòng)資金 7000 萬(wàn)，繼續(xù)投入開(kāi)發(fā)。鑒于該筆貸款為短期性 質(zhì)（現(xiàn)已全部返還），不利于長(zhǎng)周期的開(kāi)發(fā)建設(shè)，特向我行申請(qǐng)三年期的貸款。由于該公司的項(xiàng)目為東山區(qū)旱有的江景湖景兼?zhèn)涞纳套潜P(pán)，地段優(yōu)勢(shì)明顯，因此，盡管該企業(yè)只有三級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，而且項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期頗長(zhǎng)，但我們認(rèn)為該公司財(cái)務(wù)狀況良好，無(wú)歷史包袱，而其經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的收入前景上佳，土地價(jià)值仍有上揚(yáng)空間，抗風(fēng)險(xiǎn)的能力較強(qiáng)；再加上公司領(lǐng)導(dǎo)層作風(fēng)穩(wěn)健、務(wù)實(shí)，出資的港方股東有強(qiáng)大的資本實(shí)力，可認(rèn)為本項(xiàng)目的投資回收是有相當(dāng)保證的。 二、借款人財(cái)務(wù)分析： 1．財(cái)務(wù)報(bào)表主要項(xiàng)目和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)列表 [一 ]: 表一：借款人財(cái)務(wù)報(bào)表 單位：萬(wàn)元 財(cái)務(wù)報(bào)表主要項(xiàng)目列表 2020 年 2020 年 2020 年 3 月 資產(chǎn)總額 22850 17032 17032 凈資產(chǎn)（所有者權(quán)益） 13031 13031 13031 負(fù)債總額 9819 4001 4109 流動(dòng)資產(chǎn) 12134 6851 6941 貨幣資金 6445 59 67 預(yù)付帳款 280 350 其他應(yīng)收款 231 189 189 存貨 5459 6324 6335 固定資產(chǎn)凈值 4 4 4 流動(dòng)負(fù)債 9819 2831 2833 短期借款 7000 0 0 其他應(yīng)付款 2819 2831 2833 長(zhǎng)期借款 1170 1276 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 利潤(rùn)總額 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流入 111 372 97 投資活動(dòng)現(xiàn)金凈流入 籌資活動(dòng)現(xiàn)金凈流入 6506 6011 106 現(xiàn)金凈流入 6395 6386 9 財(cái)務(wù)比率列表 短期償債能力比率 流動(dòng)比率 速動(dòng)比率 營(yíng)運(yùn)能力比率 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù) 0 0 0 存貨周轉(zhuǎn)天數(shù) 0 0 0 長(zhǎng)期償債能力比率 資產(chǎn)負(fù)債率 43% 23% 24% 利息保障倍數(shù) 1 1 1 盈利能力比率 毛利潤(rùn)率 0 0 0 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率 0 0 0 總資產(chǎn)利潤(rùn)率 0 0 0 凈資產(chǎn)利潤(rùn)率 0 0 0 發(fā)展能力及潛力比率 資產(chǎn)增長(zhǎng)率 257% 25% 0% 負(fù)債增長(zhǎng)率 189% 59% 3% 凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率 334% 0% 0% 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率 凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率 2．財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)異動(dòng)情況說(shuō)明 截止 2020 年 3 月 31 日，科目余額變化較大的主要科目有：（ 1）“貨幣資金”科目余額67 萬(wàn)，較 04 年初減少 6378 萬(wàn)，主要是企業(yè)償還建行剩余貸款及支付工程進(jìn)度款所致。（ 2）“存貨”科目余額 6335 萬(wàn)，較 04年初上升 876 萬(wàn)，主要是根據(jù)審計(jì)意見(jiàn)將借款利息 768 萬(wàn)資本化，由“財(cái)務(wù)費(fèi)用”項(xiàng)下轉(zhuǎn)至該科目反映所致，其余是已結(jié)算的工程開(kāi)支。（ 3）“短期借款”科目余額由 04 年初的 7000 萬(wàn)降為零，是退還建行的流動(dòng)貸款額。（ 4）“長(zhǎng)期借款”科目余額 1276 萬(wàn)元，全部為年初凈增加額，是投資方華順達(dá)置業(yè)的控股股東投入的兩年期款項(xiàng)，按香港優(yōu)惠利率計(jì)收年息，屬投資關(guān)聯(lián)方借款，投資人可控度高，作為相當(dāng)于對(duì)該項(xiàng)目的投資款（注：港方投入已超出當(dāng)年政府批出投資額度，作為外資，修改注資條件必須經(jīng)八大部 門(mén)通過(guò)，所以為投入便利，注冊(cè)資本以外資金均以往來(lái)或借貸形式投入），對(duì)方已知悉并承諾該款項(xiàng)本息的支付，不得先于我行每期貸款資金本息的償還，在實(shí)際銷(xiāo)售情況一如評(píng)估理想時(shí)，才在我行監(jiān)控下實(shí)施?？偟膩?lái)說(shuō)，該司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)清 晰，財(cái)務(wù)狀況尚可。 3．財(cái)務(wù)分析和評(píng)價(jià) 根據(jù)上述財(cái)務(wù)指標(biāo)和財(cái)務(wù)比率顯示： （ 1）扣除土地增值入帳的因素，企業(yè)總資產(chǎn)近幾年變化不大，凈資產(chǎn)基本維持現(xiàn)狀，與投資方依靠股東公司及銀行貸款持續(xù)經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)狀相吻合。企業(yè)為單一項(xiàng)目公司，資產(chǎn)實(shí)力在同型房地產(chǎn)行業(yè)中屬中上，項(xiàng)目的發(fā)展基本體現(xiàn)公司的發(fā)展。由于項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)，基本上是建成賣(mài)出三四成，便可穩(wěn)賺。雖然項(xiàng)目開(kāi)發(fā)緩慢，公司發(fā)展變化不大，但港方出資者具備資本實(shí)力，資產(chǎn)管理又十分清晰、嚴(yán)謹(jǐn)，作風(fēng)穩(wěn)健務(wù)實(shí)，使得公司在近 10 年的平緩發(fā)展中仍能堅(jiān)持耗費(fèi)合理，保證有效成本的運(yùn)作，從而使 得該企業(yè)經(jīng)受住了來(lái)自多方合作的不穩(wěn)定因素的干擾，以及房地產(chǎn)行業(yè)的政策風(fēng)險(xiǎn)，在市場(chǎng)中存活下來(lái)。 （ 2）企業(yè)以出資方提供自有資金或通過(guò)其他渠道投入為主，鑒于外匯管制和政策變化引致的暫時(shí)性開(kāi)發(fā)資金短缺，才考慮向銀行舉債，符合其穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)作風(fēng)，亦反映投資方對(duì)項(xiàng)目的極大信心。負(fù)債比率變化較大，反映公司貸款決策較為波動(dòng)。此外，由于是單一項(xiàng)目公司，又未開(kāi)發(fā)完畢，難以從各類(lèi)盈利指標(biāo)加以考察，而除卻土地使用權(quán)的價(jià)值，一切有賴(lài)出資方的資本運(yùn)營(yíng)和經(jīng)營(yíng)管理，因此參考華順達(dá)置業(yè)的財(cái)政狀況會(huì)有所幫助。據(jù)現(xiàn)有資料，我們了解到該企業(yè)為在港 上市房地產(chǎn)公司，市值約二十億港元，為主要對(duì)大陸投資發(fā)展的控股公司，在廣州開(kāi)發(fā)區(qū)參股開(kāi)發(fā)有中誼大廈（基本售罄）、山東青島投資開(kāi)發(fā)有頤園大廈。 （ 3）至于單一項(xiàng)目公司的償債、盈利能力，需要結(jié)合其經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目本身的相關(guān)指標(biāo)才能得出較為科學(xué)客觀(guān)的結(jié)論，這可在后面的評(píng)估分析中參看。 4. 現(xiàn)金流量分析和預(yù)測(cè) 企業(yè) 2020 至 2020 年分析期的現(xiàn)金流呈“ +， ， +”結(jié)構(gòu)，與籌資現(xiàn)金流變化趨勢(shì)一致，反映其借款、還款、再籌資投入的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀。經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為“ ”走向，符合開(kāi)發(fā)早期，未有收入的特征。從表面數(shù)據(jù)看，目前企業(yè)尚屬維持經(jīng)營(yíng) 的狀態(tài)。但由于項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)，市場(chǎng)需求強(qiáng)烈，一旦展開(kāi)銷(xiāo)售，現(xiàn)金流可迅速改觀(guān)。 5. 主要經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬情況 企業(yè)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)主要是大沙頭路 33 號(hào)和大沙頭四馬路 2 號(hào)的土地使用權(quán)，及二層臨建辦公樓，企業(yè)基本再無(wú)其他可抵押資產(chǎn)。 三、借款人在銀行的貸款及擔(dān)保情況： 貸款情況（截至 2020 年 12 月 31 日）： 貸款銀行 貸款金額 貸款方式 貸款期限 到期日 逾期情況 建設(shè)銀行 7000