【正文】 1 廣州市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)范 （ 征求意見 稿） 目錄 第一章 總 則 第二章 登記程序 第一節(jié) 申請 第二節(jié) 受理 第三節(jié) 審核 第四節(jié) 登簿 第五節(jié) 發(fā)證 第三章 填寫規(guī)范 第四章 土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記 第一節(jié) 初始登記 第二節(jié) 轉(zhuǎn)移登記 第三節(jié) 變更登記 第四節(jié) 注銷登記 第五章 他項(xiàng)權(quán)登記 第六章 預(yù)告登記 第七章 其他登記 第八章 附則 第一章 總 則 第一條（目的和依據(jù)） 為規(guī)范本市土地及房屋權(quán)屬登記行為，提高房地產(chǎn)登記工作質(zhì)量，保障交易安全，維護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)依法行政，依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《廣州市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)登記辦法》、《房屋登記辦法》、《土地登記辦法》等相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合本市實(shí) 際，制定本技術(shù)規(guī)范。 第二條（適用范圍） 廣州市各行政區(qū)范圍內(nèi)國有土地的房地產(chǎn)登記適用本技術(shù)規(guī)范。 本技術(shù)規(guī)范所稱房地產(chǎn)登記包括土地使用權(quán)的單獨(dú)登記和土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)的統(tǒng)一登記。 第三條（登記機(jī)構(gòu)） 廣州市的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)本技術(shù)規(guī)范的組織實(shí)施。 2 市房地產(chǎn)交易登記中心負(fù)責(zé)本市房地產(chǎn)登記的具體工作，各區(qū)房地產(chǎn)登記分支機(jī)構(gòu)在市房地產(chǎn)交易登記中心的監(jiān)督、指導(dǎo)下辦理有關(guān)房地產(chǎn)登記。 第四條（登記機(jī)構(gòu)職權(quán)） 登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)和本技術(shù)規(guī)范的要求查驗(yàn)申請人提供的登記材料，就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請 人，并如實(shí)進(jìn)行登記。 申請登記的房地產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請人補(bǔ)充材料，或者實(shí)地查看，必要時(shí)可以向相關(guān)部門調(diào)查情況、查閱資料。相關(guān)部門及當(dāng)事人應(yīng)予配合。 第五條（初始登記的具體情形） 以下情形應(yīng)當(dāng)申請辦理房地產(chǎn)初始登記： （一）以劃撥、出讓、租賃、作價(jià)出資或者入股、國家授權(quán)經(jīng)營方式取得土地使用權(quán)的，辦理土地使用權(quán)初始登記； （二）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)建設(shè)商品房屋，或者其他法人、組織經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)解困房、安居房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)房、公租房等保障性住房，以及自然人經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)房屋的，辦理房 屋的初始登記； （三）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 第六條（轉(zhuǎn)移登記的具體情形） 以下情形應(yīng)當(dāng)申請辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記： （一）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)或者其他法人、組織將已經(jīng)辦理了初始登記的商品房或者解困房、安居房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)房等的產(chǎn)權(quán)過戶到購房人名下的，辦理商品房、解困房、安居房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)房的轉(zhuǎn)移登記； （二）單位將已辦理了房改手續(xù)且已經(jīng)初始登記的房屋轉(zhuǎn)移到單位職工名下的，辦理房改房轉(zhuǎn)移登記； （三）房屋權(quán)利人將已領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證書的房屋出售給其他人的，辦理存量房轉(zhuǎn)移登記； （四）因城市房屋征收 ，征收人將已領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書的房屋補(bǔ)償給被征收人，并將該房屋的權(quán)屬轉(zhuǎn)移到被征收人名下的，辦理征收補(bǔ)償?shù)怯洠? （五）房屋權(quán)利人按照法律規(guī)定的程序，將房屋贈(zèng)送給他人所有的，辦理贈(zèng)與登記； （六）房屋權(quán)利人死亡或者依法宣告死亡后，按照法律規(guī)定的程序，房屋由他人繼承的，辦理繼承登記； （七）房屋權(quán)利人因離婚析產(chǎn)、夫妻協(xié)議析產(chǎn)、共有房產(chǎn)析產(chǎn)或者因企業(yè)改制、重組、兼并或者國有資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)等其他原因?qū)е路课輽?quán)屬轉(zhuǎn)移的，辦理其他轉(zhuǎn)移登記； （八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 本條所稱存量房，是指通過購買、自建等途徑，已取得房地 產(chǎn)權(quán)證書的房屋。 第七條（變更登記的具體情形） 以下情形應(yīng)當(dāng)申請辦理房地產(chǎn)變更登記： 3 （一） 以出讓、國有土地租賃、作價(jià)出資或者入股方式取得的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，辦理國有土地使用權(quán)變更登記； （二）因法人或者其他組織合并、分立、兼并、破產(chǎn)等原因致使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，辦理國有土地使用權(quán)變更登記； （三）因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)生效的法律文書或者因繼承、受遺贈(zèng)取得土地使用權(quán)，辦理國有土地使用權(quán)變更登記； （四）房地產(chǎn)權(quán)利人變更姓名或者名稱的，辦理名義變更登記； （五）房地產(chǎn)分割、合并的，辦理分割、合并登 記； （六）房地產(chǎn)的用途、地址、面積、結(jié)構(gòu)等現(xiàn)狀發(fā)生變化及權(quán)利人發(fā)生除姓名或者名稱外的其他身份信息變更的，辦理其他變更登記； （七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 第八條（注銷登記的具體情形） 以下情形應(yīng)當(dāng)申請辦理房地產(chǎn)注銷登記： （一） 房屋滅失； （二）土地權(quán)利消滅； （三）權(quán)利人放棄房地產(chǎn)權(quán)利； （四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 第九條（他項(xiàng)權(quán)登記的具體情形） 以下情形應(yīng)當(dāng)申請辦理房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)登記： （一）土地使用權(quán)人以土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，辦理土地使用權(quán)抵押登記； （二）房地產(chǎn)設(shè)立地役權(quán)的，辦理地 役權(quán)登記； （三）房地產(chǎn)權(quán)利人以房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，辦理房地產(chǎn)抵押登記； （四）已設(shè)定的抵押權(quán)變更的，辦理抵押權(quán)變更登記； (五 ) 已設(shè)定的抵押權(quán)終止的，辦理抵押權(quán)注銷登記； （六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 第十條（預(yù)告登記的具體情形） 以下情形應(yīng)當(dāng)申請辦理房地產(chǎn)預(yù)告登記： （一）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)按照法律規(guī)定出售預(yù)購商品房的，辦理預(yù)購商品房預(yù)告登記； （二）預(yù)購人因債權(quán)債務(wù)或者其他原因，經(jīng)司法機(jī)關(guān)認(rèn)定或者拍賣導(dǎo)致房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，辦理預(yù)購商品房轉(zhuǎn)移預(yù)告登記； （三）預(yù)購人死亡或者依法宣告死亡后，按照 法律規(guī)定的程序，預(yù)購商品房由其他人繼承的，辦理預(yù)購商品房繼承預(yù)告登記； （四）預(yù)購人因離婚析產(chǎn)、夫妻協(xié)議析產(chǎn)、共有房產(chǎn)析產(chǎn)的，辦理預(yù)購商品房析產(chǎn)預(yù)告登記； （五）預(yù)購商品房因債權(quán)債務(wù)或者其他原因設(shè)定抵押的，辦理預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記； （六）在建工程因債權(quán)債務(wù)或者其他原因設(shè)定抵押的，辦理在建工程抵押權(quán)預(yù) 4 告登記； （七）辦理預(yù)購商品房預(yù)告登記后，預(yù)售人和預(yù)購人雙方因合同解除或者其他原因需要注銷預(yù)購商品房預(yù)告登記的，辦理預(yù)購商品房注銷預(yù)告登記； （八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 第十一條（其他需要辦理房地產(chǎn) 登記的具體情形） 除上述第五條、第六條、第七條、第八條、第九條、第十條規(guī)定的房地產(chǎn)登記的具體情形外，以下情形應(yīng)當(dāng)辦理房地產(chǎn)其他登記： （一）房地產(chǎn)權(quán)利人認(rèn)為房地產(chǎn)權(quán)證書或者房地產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，辦理更正登記； （二）房地產(chǎn)利害關(guān)系人認(rèn)為房地產(chǎn)登記簿記載的房地產(chǎn)歸屬等事項(xiàng)錯(cuò)誤，但房地產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，辦理異議登記； （三）房地產(chǎn)權(quán)證書破損的，辦理換證登記； （四）房地產(chǎn)權(quán)證書遺失、滅失的，辦理補(bǔ)證登記； （五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他應(yīng)當(dāng)辦理房地產(chǎn)登記的情形。 第十二條（撤銷登記） 有下列情形之一的，房地產(chǎn)行政主管部門可以撤銷原房地產(chǎn)登記： （一）司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)、仲裁機(jī)構(gòu)發(fā)生法律效力的文件證明房地產(chǎn)登記是當(dāng)事人通過隱瞞真實(shí)情況 或者 偽造有關(guān)證件、文件等非法手段獲取的； （二）房地產(chǎn)行政主管部門核準(zhǔn)登記不當(dāng)，造成重復(fù)登記等錯(cuò)誤，通過更正登記不能糾正的； （三）當(dāng)事人提交的權(quán)屬來源證明文件被撤銷的。 房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)將撤銷登記的決定在作出決定之日起十五日內(nèi)送達(dá)當(dāng)事人，并將原房地產(chǎn)權(quán)證書公告作廢。 第二章 登記程序 第一節(jié) 申請 第十三條（登記申請的一般規(guī)定 ） 房地產(chǎn)登記的申請主體為自然人、法人和其他組織。 申請人申請房地產(chǎn)登記，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)提交按統(tǒng)一格式填寫的申請書及本技術(shù)規(guī)范規(guī)定的登記申請材料。 申請人可以委托代理人向登記機(jī)構(gòu)申請登記。 無民事行為能力人和限制民事行為能力人由法定代理人向登記機(jī)構(gòu)申請登記。法定代理人可以委托代理人申請房地產(chǎn)登記。 申請書應(yīng)當(dāng)由申請人簽名或者蓋章，代理人申請登記的，由代理人簽名或者蓋章。 5 第十四條（雙方申請） 下列情形由當(dāng)事人雙方共同申請登記： （一）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)由土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方和受讓方共同申請變更登記； （二 ）房地產(chǎn)買賣，應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)登記權(quán)利人和房地產(chǎn)買受人共同申請轉(zhuǎn)移登記；但是第十五條第（三）項(xiàng)規(guī)定的情形除外； （三）房地產(chǎn)預(yù)售應(yīng)當(dāng)由預(yù)售人和預(yù)購人共同申請預(yù)告登記；但是第十五條第（四）項(xiàng)規(guī)定的情形除外； （四）房地產(chǎn)交換，應(yīng)當(dāng)由交換雙方的房地產(chǎn)登記權(quán)利人共同申請轉(zhuǎn)移登記； （五）房地產(chǎn)贈(zèng)與，應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)登記權(quán)利人和受贈(zèng)人申請轉(zhuǎn)移登記；但是第十五條第（七）項(xiàng)規(guī)定的情形除外； （六）房地產(chǎn)抵押和注銷抵押，應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)登記權(quán)利人和抵押權(quán)人共同申請登記 ； （七）離婚析產(chǎn)、夫妻協(xié)議析產(chǎn)、共有房產(chǎn)析產(chǎn)應(yīng)當(dāng)由雙方當(dāng)事人持析 產(chǎn)協(xié)議共同申請登記；但是第十五條第（八）項(xiàng)規(guī)定的情形除外； （八）其他應(yīng)當(dāng)由雙方共同申請登記的情形。 第十五條（單方申請） 下列情形由權(quán)利人一方申請登記： （一）土地使用權(quán)初始登記由土地使用權(quán)出讓合同的受讓人或者劃撥用地權(quán)利人申請登記； （二）房屋所有權(quán)初始登記由土地使用權(quán)人或者用地資料確定的權(quán)利人申請登記； （三）預(yù)售人未在規(guī)定或者雙方約定的時(shí)間內(nèi)與預(yù)購人申請轉(zhuǎn)移登記或者未依預(yù)購人委托代為申請轉(zhuǎn)移登記的，預(yù)購人可以單方申請轉(zhuǎn)移登記； （四）房地產(chǎn)預(yù)售人未在規(guī)定或者雙方約定的期限內(nèi)與預(yù)購人申請預(yù)告登記或者未依預(yù)購人委托代為申請預(yù)告登記的，預(yù)購人可以單方申請預(yù)告登記； （五）繼承由繼承人申請轉(zhuǎn)移登記； （六）遺贈(zèng)由受贈(zèng)人申請轉(zhuǎn)移登記； （七）贈(zèng)與經(jīng)過公證的，受贈(zèng)人可以憑經(jīng)公證的贈(zèng)與合同單方申請轉(zhuǎn)移登記； （八）房地產(chǎn)析產(chǎn)，析產(chǎn)協(xié)議經(jīng)公證的，可以由一方當(dāng)事人申請登記； （九）房屋滅失由原房地產(chǎn)權(quán)利人申請注銷登記，可以換發(fā)土地使用權(quán)證； （十）土地使用權(quán)消滅由原土地使用權(quán)人申請注銷登記； （十一）因人民政府已經(jīng)發(fā)生法律效力的土地使用權(quán)爭議處理決定而取得土地使用權(quán)的，由處理決定確定的權(quán)利人申請登記； （十二）因人 民法院、仲裁機(jī)構(gòu)生效的判決書、裁定書、裁決書或者調(diào)解書而取得房地產(chǎn)權(quán)利的，由上述法律文書確定的權(quán)利人申請登記； （十三）房地產(chǎn)變更登記、更正登記由權(quán)利人申請； （十四）房地產(chǎn)異議登記由利害關(guān)系人申請； （十五）經(jīng)租房的自留房或者經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)還部分的權(quán)利人可以以按份共有人的身份申請單方登記； （十六）其他依法可以由權(quán)利人一方申請登記的情形。 6 第十六條（共同申請） 共有房地產(chǎn)的登記，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請，共同填寫申請書，并簽名確認(rèn)。共有人應(yīng)當(dāng)在申請書上明確共有關(guān)系為共同共有還是按份共有，并提交共有關(guān)系的協(xié)議等相 關(guān)證明文件。屬按份共有的，在申請書和相關(guān)證明文件中應(yīng)當(dāng)明確共有人的份額。 按份共有人對其享有的份額單獨(dú)與買受人申請轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)提交其他共有人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面證明。 申請登記的房地產(chǎn)為按份共有，部分共有人可以持公證文書、或者人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)生效的判決書、裁定書、裁決書、調(diào)解書等法律文書，代全體共有人申請。 第十七條（權(quán)利承受人申請） 原申請主體是自然人，該自然人死亡的，由合法的權(quán)利承受人作為申請主體。 原申請主體是法人 或者 其他組織，且已解散的，由合法的權(quán)利 承受 法人 或者 其他組織作為申請主體；原法人 或者 其他組織解散后分立成兩個(gè)以上的權(quán)利 承受 法人或者 其他組織的，對申請房地產(chǎn)的權(quán)利義務(wù)歸屬無約定的，應(yīng)當(dāng)由全部權(quán)利 承受 法人 或者 其他組織作為共有人進(jìn)行申請。 無法明確合法的權(quán)利承受主體的，按人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書處理。 第十八條（法定代理） 無民事行為能力、限制民事行為能力人由其監(jiān)護(hù)人作為法定代理人代為申請登記。監(jiān)護(hù)人除提交本人和被監(jiān)護(hù)人的身份證明外，還應(yīng)當(dāng)提交證明監(jiān)護(hù)人身份的材料。 （一）未成年人父母代為申請登記的，應(yīng)提交證明父 (母 )子 (女 )關(guān)系的出生證、戶口簿等材料； 未成年人父母已經(jīng)死亡或者 沒有監(jiān)護(hù)能力的，應(yīng)當(dāng)提交人民法院等有指定權(quán)的部門指定監(jiān)護(hù)人的材料； （二）精神病人的監(jiān)護(hù)人代為申請登記的，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)人民法院等有指定權(quán)的部門宣告被監(jiān)護(hù)人為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人及指定監(jiān)護(hù)人的材料； 處分被監(jiān)護(hù)人房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)由全體監(jiān)護(hù)人共同申請，并提交為被監(jiān)護(hù)人利益的書面保證；監(jiān)護(hù)人委托代理人申請的，為監(jiān)護(hù)人利益的書面保證應(yīng)當(dāng)經(jīng)過公證。 使被監(jiān)護(hù)人因受贈(zèng)或者繼承而取得房地產(chǎn)權(quán)利的登記可由全體或者任何一個(gè)監(jiān)護(hù)人代為申請。 第十九條（委托代理） 委托代理人申請房地產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)提交 委托書、代理人和被代理人的身份證明；法人或者其他組織委托代理人辦理房地產(chǎn)登記的，還應(yīng)提交加蓋公章的法定代表人或者負(fù)責(zé)人身份證明書。 所有的委托書均應(yīng)提交正本。委托書應(yīng)當(dāng)載明委托人、代理人的姓名或者名稱、 7 身份證號碼、標(biāo)的物、委托事項(xiàng)、代理權(quán)限、代理期限并由委托人簽名或者蓋章，法人或者其他組織的委托書由法定代表人或者負(fù)責(zé)人簽署，并加蓋公章。 房地產(chǎn)買賣或者抵押雙方當(dāng)事人不能委托同一人或者當(dāng)事人一方辦理房地產(chǎn)登記。但是，商品房的買受人、預(yù)售商品房的預(yù)購人委托出售房屋的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代為申請辦理房地產(chǎn)登記的，可以由 受托的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登記。 第二十條（委托代理人為多人的登記申請）