漳州市房地產(chǎn)-漳州市東山項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告(doc26)-房市分析(參考版)
2024-08-17 10:31本頁(yè)面
【正文】 由于這次市場(chǎng)調(diào)查時(shí)間較緊，以上報(bào)告只 是我們一些不太成熟之想法，僅供公司領(lǐng)導(dǎo)在項(xiàng)目決策中作為參考！ 營(yíng)銷部 2020331 。本項(xiàng)目已具備了較好的開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)，擁有了絕佳的地理優(yōu)勢(shì)。 首先，做好項(xiàng)目前期規(guī)劃極其關(guān)鍵，著力營(yíng)造好市場(chǎng)人氣也極為重要。 商業(yè)價(jià)格建議 根據(jù)周邊在售項(xiàng)目店鋪的售價(jià)情況、本項(xiàng)目自身特點(diǎn)和東山房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)及目標(biāo)客戶的接受程度，在現(xiàn)有店鋪售價(jià)的基礎(chǔ)上 （每平方米 35004000 元） 及目標(biāo)客戶對(duì)本項(xiàng)目店鋪的價(jià)格反應(yīng) （大多在每平方米 4000 元左右能接受） ， 我們認(rèn)為，本項(xiàng)目經(jīng)過(guò)整體規(guī)劃、產(chǎn)品全新包裝、到位的營(yíng)銷推廣后，在今年年底，一期沿街店鋪銷售均價(jià)（按 2 層設(shè)計(jì)）可達(dá)到： 一層每平方米 50005500 元 二層每平方米 2020 元 七、結(jié)論 通過(guò)這次市場(chǎng)調(diào)查，我們對(duì)東山有了初步的了解與認(rèn)識(shí)，對(duì)于項(xiàng)目的自身特點(diǎn)、目標(biāo)消費(fèi)群體和當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)性有了一個(gè)較為清晰的概念，尤其是對(duì)東山房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，剛處于起步階段，發(fā)展前景很大，可以說(shuō)是機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存！ 作為一個(gè)旅游商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，擁有著得天獨(dú)厚的地理資源與旅游文化熏陶。 規(guī)劃面積 3040 平方米，小部分設(shè)計(jì) 6070平方米小套房，配置中檔裝修，提供星級(jí)酒店式服務(wù)。 （這一點(diǎn)在目前風(fēng)景區(qū)入口的店鋪經(jīng)營(yíng)者深有感觸，游客一般都是開(kāi)車過(guò)來(lái)，游完風(fēng)景區(qū)后，大多是在停車附近店鋪購(gòu)物） （ 4） 可考慮規(guī)劃大型商場(chǎng)、高檔海鮮酒樓設(shè)計(jì)，目的是形成商業(yè)規(guī)模和帶動(dòng)周邊城區(qū)及整個(gè)東山的消費(fèi)人流，促動(dòng)旅游淡季 的商業(yè)經(jīng)營(yíng)； （ 5） 規(guī)劃性質(zhì)為東山集旅游、休閑、文化、娛樂(lè)、購(gòu)物等一體化的現(xiàn)代綜合型商貿(mào)城，改變當(dāng)?shù)芈糜萎a(chǎn)業(yè)單一、消費(fèi)不夠集中、層次較低的局面，以擴(kuò)大旅游景區(qū)店鋪經(jīng)營(yíng)范圍； （ 6） 產(chǎn)品規(guī)劃以商鋪為主，產(chǎn)權(quán)式酒店小公寓為輔； （ 7） 至于住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)建議在前期開(kāi)發(fā)中不予考慮或在后期預(yù)留空間、以觀市場(chǎng)變化。并輻射閩南金三角、汕頭，連接海峽兩岸，營(yíng)造 東山旅游名片、商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃楷模。 本項(xiàng)目規(guī)劃應(yīng)立足于高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)，要使項(xiàng)目與旅游景點(diǎn)（如風(fēng)動(dòng)石景區(qū)、東門嶼、對(duì)面嶼及南門灣濱海沙灘等）、碼頭、漁港及周邊成熟城區(qū)相結(jié)合起來(lái)，形成一個(gè)完整、有序的整體。 五．項(xiàng)目初步市場(chǎng)定位及規(guī)劃建議 項(xiàng)目初步市場(chǎng)定位建議 我們通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的了解、當(dāng)前東山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及未來(lái)東山城市發(fā)展前景，我們建議本項(xiàng)目初步市場(chǎng)定位為： ———— 東山旅游世紀(jì)商貿(mào)城 定位依據(jù)： a、依托東山城市旅游資源 b、 定位旅游配套服務(wù)商業(yè)項(xiàng)目 c、規(guī)劃高起點(diǎn)、世界性的現(xiàn)代綜合型商貿(mào)城 d、發(fā)展空間大，目標(biāo)消費(fèi)群體范圍廣 規(guī)劃建議 （一）規(guī)劃思路 本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，綜合質(zhì)素較 高，項(xiàng)目的可挖掘空間較大。 （二）目標(biāo)消費(fèi)群體分析 目標(biāo)客戶描述 通過(guò)我們幾天來(lái)的市場(chǎng)調(diào)查和對(duì)當(dāng)?shù)叵M(fèi)群體的分析與研究，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體應(yīng)該具有以下特點(diǎn)： （ 1） 區(qū)域 以東山本地、閩南一帶、臺(tái)灣、汕頭為主 （ 2） 年齡 購(gòu)買店鋪的多為 3550 歲； 購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店小公寓的多為 2535 歲。周未、節(jié)假日游客特別多，平時(shí)淡季游客較少，停車場(chǎng)每天約有 10 多部車，旺季、周未、節(jié)假日每 天停有幾十部甚至上百部車。隨著本項(xiàng)目高起點(diǎn)的規(guī)劃，將建設(shè)成為銅陵鎮(zhèn)乃至東山縣最具影響力的濱海商貿(mào)區(qū)。 四、項(xiàng)目資源調(diào)研 項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目地處東山縣銅陵鎮(zhèn)濱海路，位于東山名勝建筑朝圣樓與著名風(fēng)景區(qū)風(fēng)動(dòng)石景點(diǎn)之間，西、北二面臨海，海景資源十分廣闊，又有東門嶼、對(duì)面嶼環(huán)繞其間，旅游休閑商業(yè)氛圍極其濃烈，不遠(yuǎn)處又有石油碼頭、國(guó)家東山中心海港、臺(tái)胞碼頭（澳雅頭），發(fā)展空間極大。 （二）消費(fèi)特點(diǎn) （ 1）平時(shí)消費(fèi)比較側(cè)重于飲食，據(jù)本地人介紹，每逢節(jié)假日時(shí)各餐館生意很好，賓客滿門（主要是集中在文峰路海鮮餐飲一條街）； （ 2）當(dāng)?shù)貖蕵?lè)休閑相對(duì)較少，層次較低，主要是“卡拉 OK”、足浴、茶座等，本地漁民在休息時(shí)大多選擇娛樂(lè)放松或相聚在家打麻將； （ 3）對(duì)品牌消費(fèi)意識(shí)不強(qiáng)，這與當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平和消費(fèi)觀念有關(guān)，消費(fèi)較注重實(shí)惠，不太在意包裝（如服裝消費(fèi)，本地品 牌店就很少，低檔、折扣店很多，以及海鮮大排檔、小酒樓生意甚好）； （ 4）“茶文化”較盛行，茶葉店也是當(dāng)?shù)厝顺ＨハM(fèi)的場(chǎng)所，據(jù)茶店老板介紹，客戶群體較為固定，主要是當(dāng)?shù)厝饲橄M(fèi)。 東山當(dāng)?shù)厝讼M(fèi)特點(diǎn) （一）東山人的性格特點(diǎn) 東山地處沿海，本地人信仰“關(guān)帝”，具有“忠、義”為先的優(yōu)良傳統(tǒng)。最后，通過(guò)市場(chǎng)的實(shí)地調(diào)查和數(shù)據(jù)統(tǒng) 計(jì)分析，得出了以下結(jié)論： （ 1）調(diào)查對(duì)象 大多為店鋪經(jīng)營(yíng)者、目標(biāo)客戶群體和房地產(chǎn)專業(yè)人士 （ 2）調(diào)查區(qū)域 銅陵鎮(zhèn)、西埔鎮(zhèn)各主要街道 （ 3）調(diào)查對(duì)象年齡 以 3050 歲居多 （ 4）調(diào)查對(duì)象所處區(qū)域 多為東山本地人 （ 5）調(diào)查店鋪經(jīng)營(yíng)范圍 水產(chǎn)品批發(fā)、海鮮餐館、小商品、五金建材、小超市等 （ 6）購(gòu)鋪意向 暫未確定、待產(chǎn)品出來(lái)再說(shuō)的占 50%；有一定購(gòu)買意向的占 20%；有承租意向的占 30%。 以上項(xiàng)目合計(jì)占地 130 多畝，加上我們自身項(xiàng)目 113 畝，按目前東山規(guī)劃容積率 ，共有可售面積 50多萬(wàn)平方米。 住宅僅剩 2 套，售價(jià)每平方米 12001350元；店鋪銷售一半，規(guī)劃為單
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