福建省開發(fā)和利用漳州市東山項目的市場調研分析報告(參考版)
2025-07-23 04:06本頁面
【正文】 由于這次市場調查時間較緊，以上報告只是我們一些不太成熟之想法，僅供公司領導在項目決策中作為參考！。本項目已具備了較好的開發(fā)時機，擁有了絕佳的地理優(yōu)勢。首先，做好項目前期規(guī)劃極其關鍵，著力營造好市場人氣也極為重要。商業(yè)價格建議根據(jù)周邊在售項目店鋪的售價情況、本項目自身特點和東山房地產市場未來發(fā)展趨勢及目標客戶的接受程度，在現(xiàn)有店鋪售價的基礎上（每平方米35004000元）及目標客戶對本項目店鋪的價格反應（大多在每平方米4000元左右能接受），我們認為，本項目經過整體規(guī)劃、產品全新包裝、到位的營銷推廣后，在今年年底，一期沿街店鋪銷售均價（按2層設計）可達到：一層每平方米50005500元二層每平方米2000元七、結論 通過這次市場調查，我們對東山有了初步的了解與認識，對于項目的自身特點、目標消費群體和當?shù)叵M習性有了一個較為清晰的概念，尤其是對東山房地產市場而言，剛處于起步階段，發(fā)展前景很大，可以說是機遇與風險并存！作為一個旅游商業(yè)地產項目，擁有著得天獨厚的地理資源與旅游文化熏陶。規(guī)劃面積3040平方米，小部分設計6070平方米小套房，配置中檔裝修，提供星級酒店式服務。（這一點在目前風景區(qū)入口的店鋪經營者深有感觸，游客一般都是開車過來，游完風景區(qū)后，大多是在停車附近店鋪購物）（4）可考慮規(guī)劃大型商場、高檔海鮮酒樓設計，目的是形成商業(yè)規(guī)模和帶動周邊城區(qū)及整個東山的消費人流，促動旅游淡季的商業(yè)經營；（5）規(guī)劃性質為東山集旅游、休閑、文化、娛樂、購物等一體化的現(xiàn)代綜合型商貿城，改變當?shù)芈糜萎a業(yè)單一、消費不夠集中、層次較低的局面，以擴大旅游景區(qū)店鋪經營范圍；（6）產品規(guī)劃以商鋪為主，產權式酒店小公寓為輔；（7）至于住宅規(guī)劃設計建議在前期開發(fā)中不予考慮或在后期預留空間、以觀市場變化。并輻射閩南金三角、汕頭，連接海峽兩岸，營造東山旅游名片、商業(yè)地產的規(guī)劃楷模。本項目規(guī)劃應立足于高起點、高標準，要使項目與旅游景點（如風動石景區(qū)、東門嶼、對面嶼及南門灣濱海沙灘等）、碼頭、漁港及周邊成熟城區(qū)相結合起來，形成一個完整、有序的整體。五．項目初步市場定位及規(guī)劃建議項目初步市場定位建議我們通過對本項目的了解、當前東山房地產市場分析及未來東山城市發(fā)展前景，我們建議本項目初步市場定位為： ————東山旅游世紀商貿城定位依據(jù)：a、依托東山城市旅游資源 b、定位旅游配套服務商業(yè)項目 c、規(guī)劃高起點、世界性的現(xiàn)代綜合型商貿城 d、發(fā)展空間大，目標消費群體范圍廣規(guī)劃建議（一）規(guī)劃思路 本項目地理位置優(yōu)越，綜合質素較高，項目的可挖掘空間較大。（二）目標消費群體分析目標客戶描述通過我們幾天來的市場調查和對當?shù)叵M群體的分析與研究，我們認為本項目的目標客戶群體應該具有以下特點：區(qū)域以東山本地、閩南一帶、臺灣、汕頭為主年齡購買店鋪的多為3550歲；購買產權式酒店小公寓的多為2535歲。周未、節(jié)假日游客特別多，平時淡季游客較少，停車場每天約有10多部車，旺季、周未、節(jié)假日每天停有幾十部甚至上百部車。隨著本項目高起點的規(guī)劃，將建設成為銅陵鎮(zhèn)乃至東山縣最具影響力的濱海商貿區(qū)。四、項目資源調研項目概況本項目地處東山縣銅陵鎮(zhèn)濱海路，位于東山名勝建筑朝圣樓與著名風景區(qū)風動石景點之間，西、北二面臨海，海景資源十分廣闊，又有東門嶼、對面嶼環(huán)繞其間，旅游休閑商業(yè)氛圍極其濃烈，不遠處又有石油碼頭、國家東山中心海港、臺胞碼頭（澳雅頭），發(fā)展空間極大。（二）消費特點 （1）平時消費比較側重于飲食，據(jù)本地人介紹，每逢節(jié)假日時各餐館生意很好，賓客滿門（主要是集中在文峰路海鮮餐飲一條街）；（2）當?shù)貖蕵沸蓍e相對較少，層次較低，主要是“卡拉OK”、足浴、茶座等，本地漁民在休息時大多選擇娛樂放松或相聚在家打麻將；（3）對品牌消費意識不強，這與當?shù)叵M水平和消費觀念有關，消費較注重實惠，不太在意包裝（如服裝消費，本地品牌店就很少，低檔、折扣店很多，以及海鮮大排檔、小酒樓生意甚好）；（4）“茶文化”較盛行，茶葉店也是當?shù)厝顺ＨハM的場所，據(jù)茶店老板介紹，客戶群體較為固定，主要是當?shù)厝饲橄M。東山當?shù)厝讼M特點（一）東山人的性格特點東山地處沿海，本地人信仰“關帝”，具有“忠、義”為先的優(yōu)良傳統(tǒng)。最后，通過市場的實地調查和數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析，得出了以下結論：（1）調查對象 大多為店鋪經營者、目標客戶群體和房地產專業(yè)人士（2）調查區(qū)域 銅陵鎮(zhèn)、西埔鎮(zhèn)各主要街道（3）調查對象年齡以3050歲居多（4）調查對象所處區(qū)域多為東山本地人（5）調查店鋪經營范圍水產品批發(fā)、海鮮餐館、小商品、五金建材、小超市等（6）購鋪意向暫未確定、待產品出來再說的占50%；有一定購買意向的占20%；有承租意向的占30%。 以上項目合計占地130多畝，加上我們自身項目113畝，共有可售面積50多萬平方米。住宅僅剩2套，售價每平方米12001350元；店鋪銷售一半，規(guī)劃為單層店面，面積50多平方米，售價每平方米3500元，租金500元/月?，F(xiàn)住宅大部分已售完，僅剩幾套三房，售價每平方米11001200元；店面僅剩幾間，按2層設計，單層面積60多平方米，
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