福建省開發(fā)和利用漳州市東山項目的市場調(diào)研分析報告(編輯修改稿)
2025-08-16 04:06 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 12米，售價每平方米3500元，旁邊業(yè)主店面寄租，租金每平方米20元/月。住宅現(xiàn)已售完，銷售均價每平方米1200元左右。（5）同興花園位于銅陵鎮(zhèn)文峰街銅興路，分為2期開發(fā)，地處銅陵鎮(zhèn)開發(fā)新區(qū)?，F(xiàn)住宅大部分已售完，僅剩幾套三房，售價每平方米11001200元；店面僅剩幾間，按2層設(shè)計，單層面積60多平方米，徑深16米，底下一層售價每平方米3500元，二層售價每平方米1250元。（6）碧濤居位于東山縣銅陵鎮(zhèn)文峰街銅興路，由東山縣正興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)（廈門房地產(chǎn)公司投資），分2期開發(fā)，地處臨海，位于開發(fā)新區(qū)內(nèi)。住宅僅剩2套，售價每平方米12001350元；店鋪銷售一半，規(guī)劃為單層店面，面積50多平方米，售價每平方米3500元，租金500元/月。即將投放市場項目據(jù)東山規(guī)劃辦主任介紹，東山近幾年新開發(fā)的項目有：西埔鎮(zhèn)a、位于縣府路由中信公司開發(fā)的縣政府大樓與商品房項目，占地50多畝，土地價每畝100多萬；b、位于新城路由一家廈門開發(fā)商投資的占地10多畝，土地價 每畝高達(dá)120萬；c、位于新城路與西前路交匯處的宏益商城2期商業(yè)項目（2）銅陵鎮(zhèn)a、位于團(tuán)結(jié)路，項目占地5畝多，規(guī)劃為單棟建筑；b、位于秀東賓館后面，項目占地4畝多；c、即將掛牌出讓的位于石齋中學(xué)旁的2塊項目，共占地47畝。 以上項目合計占地130多畝，加上我們自身項目113畝，共有可售面積50多萬平方米。房地產(chǎn)消費群體調(diào)研為了更直接地了解目標(biāo)客戶群體對本項目的反應(yīng)與接受程度，我們針對項目周邊經(jīng)營店鋪（如團(tuán)結(jié)路、東亭路、水產(chǎn)路等）和西埔鎮(zhèn)主要街道及一些目標(biāo)客戶、房產(chǎn)專業(yè)人士進(jìn)行了上門問卷調(diào)查和產(chǎn)品虛擬提問的方式，從一方面真實了解消費群體的需求特點，另一方面了解消費群體對本項目的接受程度與購買意向，目的是通過市場需求確定本項目市場定位與前期規(guī)劃。最后，通過市場的實地調(diào)查和數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析，得出了以下結(jié)論：（1）調(diào)查對象 大多為店鋪經(jīng)營者、目標(biāo)客戶群體和房地產(chǎn)專業(yè)人士（2）調(diào)查區(qū)域 銅陵鎮(zhèn)、西埔鎮(zhèn)各主要街道（3）調(diào)查對象年齡以3050歲居多（4）調(diào)查對象所處區(qū)域多為東山本地人（5）調(diào)查店鋪經(jīng)營范圍水產(chǎn)品批發(fā)、海鮮餐館、小商品、五金建材、小超市等（6）購鋪意向暫未確定、待產(chǎn)品出來再說的占50%；有一定購買意向的占20%；有承租意向的占30%。（7）購買動機以自用為主，出租或投資為輔（8）現(xiàn)行店面多為自建（9）購鋪偏好以人氣和環(huán)境為主（10）購鋪首先因素價格與地段（11）商業(yè)建筑風(fēng)格要求以海濱風(fēng)格要求為多，中國古典風(fēng)格為輔（12）商鋪配套要求均要求配獨立衛(wèi)生間，小部分要求配有電話線、有線電視（13）購買商鋪類型主要是12層聯(lián)體，或單層挑高可做成隔層（14）購買商鋪經(jīng)營范圍以水產(chǎn)品批發(fā)和海鮮餐館為主（15）購買商鋪面積大多要求單層4060平方米，餐飲大多要求100平方米以上（16）購買時機以現(xiàn)鋪或準(zhǔn)現(xiàn)鋪居多（17）商鋪價格定位單層每平方米在35004000元為宜（18）承受租金每平方米20元/月左右（19）對住宅購買要求大部份不考慮（主要是太靠近海邊不適宜居?。?0）對產(chǎn)權(quán)式酒店公寓多數(shù)人不太了解，意識不夠提出問題點：強烈要求商業(yè)街內(nèi)規(guī)劃停車場，否則，難以吸引旅游人流（這一點在現(xiàn)停車場對面的店鋪經(jīng)營者深有體會，生意好壞跟停車遠(yuǎn)近有很大關(guān)系）；如何解決淡季經(jīng)營的問題；目前生意不好，如何保障投資前景；旅游景區(qū)經(jīng)營品種局限，按目前人流現(xiàn)狀，太多店鋪不適宜在此經(jīng)營。東山當(dāng)?shù)厝讼M特點（一）東山人的性格特點東山地處沿海，本地人信仰“關(guān)帝”，具有“忠、義”為先的優(yōu)良傳統(tǒng)。大多居民從事漁業(yè)，以海為生，有著漁家特有的樸實、熱情、耿直，為人處事心胸寬廣，性格較為開朗，凡事不喜計較，生活過得較為安逸，進(jìn)取意識不強。（二）消費特點 （1）平時消費比較側(cè)重于飲食，據(jù)本地人介紹，每逢節(jié)假日時各餐館生意很好，賓客滿門（主要是集中在文峰路海鮮餐飲一條街）；（2）當(dāng)?shù)貖蕵沸蓍e相對較少，層次較低，主要是“卡拉OK”、足浴、茶座等，本地漁民在休息時大多選擇娛樂放松或相聚在家打麻將；（3）對品牌消費意識不強，這與當(dāng)?shù)叵M水平和消費觀念有關(guān)，消費較注重實惠，不太在意包裝（如服裝消費，本地品牌店就很少，低檔、折扣店很多，以及海鮮大排檔、小酒樓生意甚好）；（4）“茶文化”較盛行，茶葉店也是當(dāng)?shù)厝顺ＨハM的場所，據(jù)茶店老板介紹，客戶群體較為固定，主要是當(dāng)?shù)厝饲橄M。未來房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析 （1）東山房地產(chǎn)市場將迎來一個發(fā)展時期，這與當(dāng)?shù)卣吆徒?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r有著緊密的聯(lián)系； （2）市場將逐步走向規(guī)范，消費者更為理性，競爭也將變得愈來愈激烈； （3）房價有較大的上升潛力，尤其是商鋪，關(guān)鍵是如何挖掘商業(yè)價值潛力；（4）東山作為一個旅游城市，旅游經(jīng)濟(jì)作為當(dāng)?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè)，旅游商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景很大；（5）臺海關(guān)系的不明朗，三通遲遲難以實現(xiàn)，將始終影響著東山城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展；（6）隨著城市人居生活水平的提高，當(dāng)?shù)叵M觀念也會不斷改變，追求更高層次的居住與消費需求必然是一種趨勢。
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