【文章內(nèi)容簡介】 治區(qū)級開發(fā)區(qū)。u 西城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)于1992年7月正式啟動。出讓、有償劃撥土地246公頃。截至1998年底，開發(fā)區(qū)已建成投產(chǎn)的企業(yè)25家。這些企業(yè)涉及汽車零配件、醫(yī)藥、建材、機(jī)械加工、精細(xì)化工、塑料制品、旅游等行業(yè)，總投資額18億元（）。u 按照桂林市國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展2010年的遠(yuǎn)景目標(biāo)和正在修編的西城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)規(guī)劃，到2010年，西城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)將成為生產(chǎn)經(jīng)營集約化、城市功能現(xiàn)代化、生活環(huán)境園林化的新城區(qū)。u 西城開發(fā)區(qū)不論在地理位置、交通、社區(qū)配套服務(wù)等方面都具有不可比擬的優(yōu)勢。桂林市西城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)地域?qū)掗?，風(fēng)景秀麗。根據(jù)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，開發(fā)區(qū)發(fā)展工業(yè)與環(huán)境保護(hù)并重。嚴(yán)格按照修編后的規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)。努力做到生產(chǎn)經(jīng)營集約化、城市功能現(xiàn)代化、生活環(huán)境園林化，為投資者營造一個舒適優(yōu)美的工作生產(chǎn)環(huán)境。由此，桂林市西城開發(fā)區(qū)的興建與發(fā)展，也會帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以及使整個房地產(chǎn)業(yè)向西城區(qū)發(fā)展。5. 住宅的精品化是未來的發(fā)展趨勢缺乏真正意義上的精品樓盤可以說是目前桂林住宅的普遍特征。而從2001年開始，桂林房地產(chǎn)市場有了相應(yīng)變化。u 規(guī)劃設(shè)計上有所創(chuàng)新，已經(jīng)跳出目前桂林的原有模式，在小區(qū)內(nèi)布局上也不再局限于排列式平行布局。u 隨著營銷策劃水平的提高，也促動了整體房地產(chǎn)市場發(fā)展的多元化u 對小區(qū)的環(huán)境設(shè)計更加重視，注重景觀設(shè)計及加大綠化面積。u 隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，社區(qū)內(nèi)各種配套設(shè)施以及小區(qū)智能化配套設(shè)施等不斷完善。u 開始引入外地名牌物業(yè)管理公司作為物業(yè)管理顧問，對于消費(fèi)者，良好的物業(yè)管理將是今后選擇樓盤的又一重要因素。u 營造具有個性化色彩的社區(qū)文化，提高文化品味，增強(qiáng)居住者的歸屬感將是未來提高競爭力的有效手段。6. 價格還有上升空間由于桂林地理位置的特殊性，桂林市市區(qū)已建成地帶的用地十分緊張，土地升值速度很快，而桂林自1999年全面實(shí)施的舊城改造政策后，土地價格更是一路狂飆，這也就直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)價格的上漲。從桂林市這幾年的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)來看，在未來幾年內(nèi)，市中心區(qū)附近房地產(chǎn)價格將會維持在目前的較高價位上，而近郊區(qū)商品住宅的價格由于起點(diǎn)較低也還有一定的上升空間。7. 購房主體將以個人為主，外地購房者也會逐漸增多1）個人購房的比例還會進(jìn)一步升高隨著消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，商業(yè)銀行對個人購房抵押貸款業(yè)務(wù)的開展，將在很大程度上提高個人的購房能力，增大市場有效需求；同時住房公積金的升高今年6月將實(shí)行的公房上市，也從一定程度上提高了居民個人購房的積極性。2）外地購房者會在桂林市房地產(chǎn)市場上占一定的比例基于桂林房地產(chǎn)地產(chǎn)購房入戶政策和桂林經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，和桂林城市建設(shè)而導(dǎo)致的城市面貌煥然一新，未來會有更多的外地居民到桂林購買商品房。第三部分 桂林市別墅住宅市場狀況分析一、桂林市別墅類住宅發(fā)展歷程別墅物業(yè)是住宅中的高端消費(fèi)，是人們生活居住的極高點(diǎn)和高尚品質(zhì)，因為別墅物業(yè)在開發(fā)中的規(guī)劃設(shè)計、項目選址、建筑風(fēng)格的定位、建筑材料、建筑結(jié)構(gòu)的選用等方面都很講究。別墅建筑是現(xiàn)代文明中所倡導(dǎo)和推崇的一種理想居住模式，是人們“身份、地位”的象征。桂林別墅業(yè)是在九十年代才出現(xiàn)的新型物業(yè)，最早的別墅區(qū)如政府在漓江邊統(tǒng)一興建的別墅區(qū)以及當(dāng)?shù)鼐用裨诶旖呑越ǖ膭e墅區(qū)和七星片區(qū)早期別墅區(qū)等，這些別墅都還保留著傳統(tǒng)的所謂中式建筑形式（即農(nóng)民樓），而從建筑外形、建筑風(fēng)格上都缺少真正意義的開發(fā)理念。與桂林市其他房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品一樣，別墅亦沒有作為一種居家理念或一種生活模式來定位，只是一味地從地理位置及交通環(huán)境的因素出發(fā)而考慮，使之如今桂林市江邊地帶已所剩無幾。桂林市別墅類物業(yè)在剛剛面世之初，地理位置及周邊環(huán)境較好，價格較低，且多以賣地自建為主，很快便在房地產(chǎn)住宅市場上占有了一席位置。這些所謂的別墅物業(yè)的出現(xiàn)，填補(bǔ)了桂林市別墅市場的空白，在一定程度上起到了引導(dǎo)房地產(chǎn)住宅市場潮流的作用。嚴(yán)格地說，這些早期別墅無規(guī)劃、無社區(qū)概念，還不能算真正的別墅。近一、兩年，桂林市城市發(fā)展速度較快，由于沿江資源已基本稀缺，市區(qū)也沒有太多可開發(fā)建造別墅的土地，于是別墅物業(yè)的開發(fā)向城市的邊緣地帶進(jìn)軍，最為突出的是西城開發(fā)區(qū)。市中心只能依靠街坊改造有限的土地資源建造少量別墅，九十年代末開發(fā)的別墅物業(yè)各方面較之前有所改觀，但距真正的別墅還有相當(dāng)?shù)木嚯x。最近所推出的別墅，開始強(qiáng)調(diào)居住環(huán)境的自然和人文景觀的設(shè)計以及小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施。如麒麟灣的推出代表了一定新意義的別墅，無論從建筑外觀、建筑風(fēng)格，還是整體規(guī)劃設(shè)計以及社區(qū)配套設(shè)施方面都可以說是桂林市別墅物業(yè)的一個新的突破。 二、桂林市別墅類住宅市場供求不平衡1. 別墅類住宅消費(fèi)能力不強(qiáng)，受整個社會消費(fèi)能力所限。桂林市是一個以旅游業(yè)為主的中等商業(yè)貿(mào)易城市， 經(jīng)濟(jì)體制相對落后，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，特別是房地產(chǎn)市場，在兩年前空置率還較大。別墅是桂林市少部分有錢人的極限消費(fèi)，需求量很有限。2. 桂林市的別墅住宅市場存在一個最鮮明的特點(diǎn)：從90年代初的東城小區(qū)開始，別墅類住宅（尤其是江邊別墅）大多為桂林市居民買地自建型別墅，這樣便促使著桂林市別墅類住宅大多數(shù)沒有整體規(guī)劃及公開發(fā)售；僅有少數(shù)的如櫻特萊山莊為公開發(fā)售的別墅，但一直到現(xiàn)在還有很多是空置的；雖然桂林市居民對別墅情有獨(dú)鐘，但由于現(xiàn)有的別墅都沒有好的規(guī)劃和物業(yè)管理，所以時常上一直存在一批潛在高端客戶，造成市場上別墅類住宅供過于求。三、桂林市現(xiàn)有別墅類住宅差異性較大1. 桂林市別墅產(chǎn)品檔次相差明顯1） 桂林市市場上的別墅多數(shù)算不上正真意義上的別墅，無論建筑本身、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計還是環(huán)境等不具備別墅的條件，如東城小區(qū)，其建筑外形仍難以擺脫當(dāng)?shù)剜l(xiāng)土氣息（俗稱農(nóng)民樓）。即使統(tǒng)一規(guī)劃的櫻特萊山莊是90年代初開發(fā)，周邊環(huán)境雜亂、沒有好的物業(yè)管理、低檔，賣得也不好。2） 近期在銷售麒麟灣從整體規(guī)劃上看略具雛形——規(guī)模大，配套、綠化好，戶型設(shè)計比較新鮮。表3 桂林現(xiàn)有別墅物業(yè)特點(diǎn)別 墅 名 稱優(yōu) 點(diǎn)缺 點(diǎn)麒麟灣規(guī)劃較好，配套齊全開發(fā)周期長，沒有說服力櫻特萊山莊早期統(tǒng)一規(guī)劃外觀老舊，無景觀綠化東城小區(qū)進(jìn)市早買地自建型，無管理桃花山莊位置極佳，桃花江邊價格高，大部分賣地金山花園統(tǒng)一規(guī)劃興建位置較偏遠(yuǎn)2. 桂林市別墅產(chǎn)品價格相距甚遠(yuǎn)1） 目前正在銷售的有臨桂林的麒麟灣別墅1900—2300元/平方米，而位于桃花江邊的桃花山莊別墅起價3900元/平方米。2） 而從三級市場的交易情況看，便宜的如漓江花園別墅住宅每平米價格1800元，中檔的如櫻特萊山莊每平米價格在2500元左右，最高的如東城小區(qū)別墅住宅價格是3500—4000元/平方米；四、桂林市高級住宅營銷策劃水平局限性突出1. 桂林市高級住宅營銷現(xiàn)狀u 營銷手段單一u 沒有針對目標(biāo)客戶群進(jìn)行營銷推廣u 媒體推廣單純依靠一種或兩種方式u 較多地提出歐化風(fēng)格，卻沒有抓住目標(biāo)群消費(fèi)心理2. 在桂林房地產(chǎn)市場，本土營銷策劃公司所占比例不大，多數(shù)是從深圳直接移稼，水平參差不齊，對整個市場發(fā)展造成一定負(fù)面影響。3. 消費(fèi)觀念在轉(zhuǎn)變，從注重產(chǎn)品規(guī)劃至注重交通位置、再到注重自然環(huán)境，但桂林由于受自身地理位置和自然環(huán)境所限，一些開發(fā)項目條件是靠策劃無法所愿的。4. 發(fā)展商“跟風(fēng)”、“復(fù)制”比較嚴(yán)重，產(chǎn)品沒有本土文化精髓，不為當(dāng)?shù)厝怂邮?。五、桂林市未來別墅類住宅市場的預(yù)測1. 總體上未來2年內(nèi)，桂林別墅市場供求總量不會有很大的變化；但真正精品別墅仍具有良好的發(fā)展空間；在桂林市會出現(xiàn)一種經(jīng)濟(jì)型的、介于別墅與高層住宅之間的一種新型住宅產(chǎn)品；2. 現(xiàn)建別墅類住宅區(qū)域相對分散，規(guī)模較小，沒有形成“大規(guī)模，大片區(qū)”，在各種配套及總體規(guī)劃上無法“突圍”；3. 桂林市市區(qū)內(nèi)可建別墅類住宅區(qū)域相對狹窄，可供開發(fā)地帶屈指可數(shù)；4. 會向西發(fā)展，特別是臨桂西城區(qū)，適合桂林市發(fā)展規(guī)劃藍(lán)圖。 六、適合建別墅類住宅的區(qū)域1. 根據(jù)桂林市的十年發(fā)展規(guī)劃，桂林市逐漸向西城區(qū)發(fā)展，沿機(jī)場路干道，將成為桂林市又一個新區(qū)。2. 郊外，距離市中心20公里外，車程不超過15分鐘的地方。3. 臨桂、靈川、陽朔等地。第四部分 項目競爭樓盤研究一、簡要說明1. 調(diào)查范圍、數(shù)量：本次項目競爭樓盤研究方面，針對項目本身，調(diào)查了桂林市及臨桂縣在售及已售樓盤共20個。2. 調(diào)查方法現(xiàn)場查勘、觀察，電話咨詢，報刊與網(wǎng)絡(luò)資料整理。3. 所調(diào)查項目如下表所示：表4 樓盤情況一覽表編號樓盤名稱位置區(qū)域1秀峰翠苑中山路大郵局對面中山路、市中心片區(qū)2東方花園三里店海關(guān)對面七星片區(qū)3漓江花園東環(huán)花鳥市場對面七星片區(qū)4澳洲花園東環(huán)花鳥市場對面七星片區(qū)5怡嘉華庭中山中路杉湖、榕湖附近中山路、市中心片區(qū)6恒祥花園甲天下廣場東側(cè)兩百米處七星片區(qū)7群山花園中山北路群眾路口北門（城北）8半島花園桃花江邊、少年宮附近中山路、市中心片區(qū)9新洲花園原毛巾廠中山路、市中心片區(qū)10七星花園穿山路七星片區(qū)11櫻特萊莊園穿山路中山路、市中心片區(qū)12施家園區(qū)干休所、小東江旁中山路、市中心片區(qū)13伏波山花園臨江路七星片區(qū)14春江苑虞山橋頭沿江大道北門（城北）15安廈世紀(jì)城中山路漓江邊中山路、市中心片區(qū)16陽光水城臨桂魯湖大道西城板塊17佳和花園臨桂世紀(jì)大道西城板塊18麒麟灣臨桂機(jī)場路西城板塊19桂康新城臨桂縣臨桂路西城板塊20世紀(jì)花園東安街口西城板塊說明：①表中的區(qū)域根據(jù)桂林城市化進(jìn)程和房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)域進(jìn)程進(jìn)行劃分；②中山路、市中心片區(qū)范圍：鐵路以東、北環(huán)以南、漓江以西的區(qū)域；③七星片區(qū)范圍：漓江路以東范圍；④北門（城北）片區(qū)：北環(huán)路和八里街之間的區(qū)域；⑤西城板塊（城西）片區(qū)：鐵路以西至臨桂區(qū)域（包括項目所在的臨桂區(qū)域）；⑥表中所列20個樓盤中，只有群山花園、七星花園、安廈世紀(jì)城和麒麟灣的開發(fā)規(guī)模在10萬平方米以上。調(diào)查競爭樓盤體現(xiàn)特點(diǎn)178。 房地產(chǎn)整體水平較低178。 雖然目前開發(fā)項目規(guī)模總體偏小，檔次較低，但個別大型社區(qū)已經(jīng)浮出水面178。 專業(yè)公司開始進(jìn)駐，引入新理念178。 市中心、江邊地域，升值潛力大178。 城北（北門）板塊，困難重重178。 西城板塊為新興地帶二、典型樓盤資料麒麟灣圖6 麒麟灣整體規(guī)劃圖地理位置：桂林市西城區(qū)機(jī)場路旁發(fā)展商：桂林海林經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司建筑設(shè)計：深圳市同濟(jì)人建筑設(shè)計有限公司策劃代理：桂林深海營銷策劃有限公司占地面積：521畝，容積率：總戶數(shù)：543戶，一期推出120套，預(yù)計二期推出60套物業(yè)管理費(fèi)：1元/平方米/月戶型面積、套數(shù)、總價（一期）：表5 麒麟灣一期戶型及面積統(tǒng)計表戶型面積（㎡）總價套數(shù)別墅類型四房兩廳四衛(wèi)一工27560萬40獨(dú)立式（帶車庫）四房兩廳四衛(wèi)一工29570萬32獨(dú)立式（帶車庫）五房兩廳四衛(wèi)一工37290萬30獨(dú)立式（帶車庫）四房兩廳四衛(wèi)21340萬18雙拼式（不帶車庫）價格：一期1900—2300元/㎡預(yù)計二期價格在2300—2700元/㎡之間 開盤日期：2002年5月1日 最早入住：2003年1月 付款方式：一次性付款98折銀行按揭付款首期3成，7成20年按揭獨(dú)立式（帶車庫）275㎡獨(dú)立式（帶車庫）295㎡獨(dú)立式（帶車庫）372㎡