福建省開(kāi)發(fā)和利用漳州市東山項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告-wenkub.com
2025-07-17 04:06 本頁(yè)面
【正文】 因此，我們對(duì)本項(xiàng)目深有信心，相信在公司領(lǐng)導(dǎo)的高效、專業(yè)運(yùn)作下，并側(cè)重于項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值開(kāi)發(fā)，在做足、做好、做大旅游文章的前提下，定能取得項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)的圓滿成功。同時(shí)利用旅游、景觀、政府等有利資源，使項(xiàng)目融入于當(dāng)?shù)匚幕?，把握市?chǎng)需求，打造成一個(gè)世界性的、跨越海峽兩岸的、輻射閩南金三角的集旅游、休閑、文化、娛樂(lè)、購(gòu)物等為一體的現(xiàn)代綜合型商貿(mào)城。（主要原因有二：現(xiàn)行住宅售價(jià)偏低，大多在每平方米11001300元，上升速度又較為緩慢，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)相對(duì)太少；本項(xiàng)目太靠近海邊，東北風(fēng)特大，空氣潮濕，鹽分高，不適宜長(zhǎng)期居住，且據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)貣|山人對(duì)本地塊規(guī)劃住宅大多不太認(rèn)同）（8）建議項(xiàng)目規(guī)劃為二期或多期開(kāi)發(fā)，以利于項(xiàng)目靈活運(yùn)作、開(kāi)發(fā)節(jié)奏的調(diào)整和規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；（9）店鋪可考慮組團(tuán)式規(guī)劃，定位應(yīng)明確，特色鮮明（如規(guī)劃為水產(chǎn)品批發(fā)一條街、東山海鮮美食一條街、休閑文化娛樂(lè)一條街、工藝書畫一條街等），針對(duì)不同的消費(fèi)人群，聚集人氣，讓游客能長(zhǎng)時(shí)間逗留；（10）店鋪規(guī)劃建議按2層設(shè)計(jì)，底層經(jīng)營(yíng)、上層辦公或?yàn)閭}(cāng)庫(kù)，單層規(guī)劃面積為4050平方米，二層3米，徑深1012米為宜；（11）建議規(guī)劃產(chǎn)權(quán)式酒店小公寓，可填補(bǔ)市場(chǎng)空白，提升產(chǎn)品商業(yè)價(jià)值。讓本項(xiàng)目成為景區(qū)的重要組成部分，規(guī)劃為集旅游、休閑、文化、娛樂(lè)、購(gòu)物等一體化的現(xiàn)代型綜合商貿(mào)城，打造東山的旅游消費(fèi)中心，吸引游客、留住游客。職業(yè)東山本地以從事漁業(yè)、水產(chǎn)品批發(fā)、海鮮餐飲等經(jīng)營(yíng)者和看好東山旅游前景的外地私營(yíng)企業(yè)主及投資者為主需求注重經(jīng)營(yíng)環(huán)境與投資回報(bào)大多為二次或多次置業(yè)消費(fèi)特點(diǎn)東山人信仰“關(guān)帝文化”，以忠義為先，為人性格熱情、耿直，不愛(ài)慕虛華，講究實(shí)在，所以在產(chǎn)品包裝上要適度。項(xiàng)目SWOT分析（1）S（優(yōu)勢(shì)）a、位于旅游景點(diǎn)旁，帶來(lái)了直接的消費(fèi)人潮b、地處臨海第一排，景觀視野好，規(guī)劃起點(diǎn)高，升值空間大c、與港區(qū)、碼頭相連，前景廣闊d、將成為東山第一個(gè)大型旅游商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，極具潛質(zhì)，可打造成東山濱海第一樓盤，極具規(guī)模優(yōu)勢(shì)e、開(kāi)發(fā)商具有品牌開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，憑著在廈門的良好社會(huì)口碑和專業(yè)運(yùn)作，定能帶動(dòng)項(xiàng)目銷售（2）W（劣勢(shì)） a、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平低，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展緩慢 b、項(xiàng)目臨海，海風(fēng)大，空氣潮濕、鹽份高，不適宜長(zhǎng)期居住 c、商業(yè)環(huán)境受旅游淡旺季影響很大 d、目前周邊環(huán)境較差，大多是舊式民居建筑 e、市政配套不夠完善，交通不甚便利（3）O（機(jī)會(huì)點(diǎn)） a、房地產(chǎn)市場(chǎng)處于剛起步階段，發(fā)展前景大 b、短期內(nèi)具有政策優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目操作空間大 c、項(xiàng)目位置得天獨(dú)厚，定位東山旅游休閑商貿(mào)區(qū)，輻射范圍廣 d、隨著東山城市發(fā)展，如廈門到汕頭高速公路的開(kāi)通、海峽兩岸論壇城的建設(shè)，以及風(fēng)力發(fā)電廠等大型項(xiàng)目的推動(dòng)，將促進(jìn)東山城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展 e、隨著人們生活水平的不斷提高，旅游休閑必然是一種趨勢(shì)，旅游地產(chǎn)發(fā)展前景極為廣闊 （4）T（威脅點(diǎn)） a、作為東山旅游服務(wù)配套項(xiàng)目，主要依托政府政策扶持與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展，受宏觀因素影響b、位于沿海“前線”，與臺(tái)海關(guān)系息息相關(guān)c、旅游淡季，人流稀少，經(jīng)營(yíng)品種單一（如目前風(fēng)景區(qū)主要是水產(chǎn)品批發(fā)）d、隨著區(qū)域內(nèi)銷售項(xiàng)目不斷增多，競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈e、當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平不高，接受能力有限，容易形成市場(chǎng)價(jià)格抗性 f、項(xiàng)目規(guī)模較大，商業(yè)面積相對(duì)較多，本地消化有限，目標(biāo)客 戶范圍較廣，銷售難度較大 項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)形態(tài)及目標(biāo)消費(fèi)群體分析 （一）項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)形態(tài)描述（1）旅游景點(diǎn)商圈 a、主要針對(duì)旅游消費(fèi)人群，經(jīng)營(yíng)種類較為單一，多為水產(chǎn)品批發(fā)、工藝品銷售 b、店鋪的經(jīng)營(yíng)與旅游的淡旺季有著明顯的關(guān)系（如在春節(jié)過(guò)后至4月份，游客不多，生意不好） c、現(xiàn)經(jīng)營(yíng)店鋪不成規(guī)模，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力 d、據(jù)當(dāng)?shù)芈糜尉珠L(zhǎng)介紹，風(fēng)動(dòng)石景區(qū)全年外地旅游人數(shù)約15萬(wàn)人，一年門票收入200多萬(wàn)，全年旺季在4月11月份，淡季在春節(jié)過(guò)后至4月份。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析 （1）東山房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)一個(gè)發(fā)展時(shí)期，這與當(dāng)?shù)卣吆徒?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r有著緊密的聯(lián)系； （2）市場(chǎng)將逐步走向規(guī)范，消費(fèi)者更為理性，競(jìng)爭(zhēng)也將變得愈來(lái)愈激烈； （3）房?jī)r(jià)有較大的上升潛力，尤其是商鋪，關(guān)鍵是如何挖掘商業(yè)價(jià)值潛力；（4）東山作為一個(gè)旅游城市，旅游經(jīng)濟(jì)作為當(dāng)?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè)，旅游商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景很大；（5）臺(tái)海關(guān)系的不明朗，三通遲遲難以實(shí)現(xiàn)，將始終影響著東山城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展；（6）隨著城市人居生活水平的提高，當(dāng)?shù)叵M(fèi)觀念也會(huì)不斷改變，追求更高層次的居住與消費(fèi)需求必然是一種趨勢(shì)。（7）購(gòu)買動(dòng)機(jī)以自用為主，出租或投資為輔（8）現(xiàn)行店面多為自建（9）購(gòu)鋪偏好以人氣和環(huán)境為主（10）購(gòu)鋪首先因素價(jià)格與地段（11）商業(yè)建筑風(fēng)格要求以海濱風(fēng)格要求為多，中國(guó)古典風(fēng)格為輔（12）商鋪配套要求均要求配獨(dú)立衛(wèi)生間，小部分要求配有電話線、有線電視（13）購(gòu)買商鋪類型主要是12層聯(lián)體，或單層挑高可做成隔層（14）購(gòu)買商鋪經(jīng)營(yíng)范圍以水產(chǎn)品批發(fā)和海鮮餐館為主（15）購(gòu)買商鋪面積大多要求單層4060平方米，餐飲大多要求100平方米以上（16）購(gòu)買
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