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正文內(nèi)容

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2025-05-04 02:17 本頁面
   

【正文】 10. 非公司同意于已安排的時間內(nèi)離開崗位,不知所蹤; 按曠工算 5 分 11. 隨身必備物件,如欠缺 名片; 10 元 1 分 記錄本; 10 元 1 分 筆; 10 元 1 分 計算器。 3 處內(nèi)重寫, 4 處以上100 元 /處及重寫 5 分 2. 欠會議議程(例會)及會議紀(jì)要(每次) 10 元 /次 2 分 3. 與發(fā)展商開會沒有充足準(zhǔn)備,對該樓盤的日常反饋情況不了解。 修改后送首規(guī)委審圖 首規(guī)委召開市政協(xié)調(diào)會 出市政會議紀(jì)要 進(jìn)行個體設(shè)計(大公共建筑首規(guī)委審查) 領(lǐng)建筑工程規(guī)劃許可 證 出施工圖并報審 開節(jié)能證明 運用“營銷策劃展示設(shè)計系統(tǒng)”制作資料 到計委申請,列入計劃(建委會簽) 到稅務(wù)局取稅單 報價小組審查,領(lǐng)取內(nèi)外銷 許可證 到建委工程處領(lǐng)開工 審批表 持年度計劃、稅單到區(qū)計、經(jīng)委領(lǐng)投資許可證登記卡,登記并取得許可證 許可證 建委、物價局下文批價 運用“營銷策劃展示設(shè)計系統(tǒng)” “房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)”銷售 到市政部門蓋章,證明市政條件落實 四源費繳納 到開發(fā)辦市政處核實任務(wù) 開發(fā)辦工程處同意招標(biāo) 填招標(biāo)申請書并到市招標(biāo)辦登記 招標(biāo)辦看現(xiàn)場 運用“投資項目概預(yù)算 系統(tǒng)”編制標(biāo)底 招標(biāo)辦審查標(biāo)底 開標(biāo)會 定合同,寫評標(biāo)報告,發(fā)中標(biāo)通知書 招標(biāo)辦蓋章同意 施工單位 同意施工 質(zhì)量總站受理質(zhì)量監(jiān)督 (備案 ) 同意施工 市統(tǒng)計局 落實任務(wù) 市審查局審核資金來源,任務(wù)來源及一切手續(xù) 同意施工 市開發(fā)辦秘書處登記 同意施工 建委工程處同意開工,辦理開工許可證 施工單位進(jìn)場開始施工,小區(qū)紅線內(nèi)市政報裝上下水、道路、煤氣、電,委托設(shè)計、施工 1. 小區(qū)內(nèi)線路委托設(shè)計 2. 委托施工 3. 配電室土建工程驗收 4. 設(shè)備安裝及驗收 5. 送電 1. 通知區(qū)園林局綠化辦 2. 交綠化費 3. 綠化施工 1. 按道路方案進(jìn)行施工 2. 市 政辦事處養(yǎng)路隊驗收 1. 到自來水業(yè)務(wù)科報裝委托線路設(shè)計、施工及驗收 2. 到市政監(jiān)理所下水報裝 3. 規(guī)劃設(shè)計 4. 竣工驗收 1. 到熱力公司報裝 2. 委托線路設(shè)計 3. 施工及驗收 (自建鍋爐房 ) 1. 環(huán)保局同意鍋爐房規(guī)劃位置 2. 委托設(shè)計 3. 到勞動局報裝 4. 環(huán)保局審查消音除塵設(shè)備 5. 竣工驗收 1. 到煤氣公司報裝 2. 到規(guī)劃科定線路方案 3. 設(shè)計 4. 看現(xiàn)場 5. 施工 6. 業(yè)務(wù)科檢驗同意接氣 7. 憑通氣單到管網(wǎng)所辦固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)及通氣手續(xù) 8. 憑接氣單到液化氣公司辦各戶通氣手續(xù) 9. 通氣 全部工程竣工 驗收、檢驗單簽字蓋章(質(zhì)檢檢站備案) 憑驗收 通知書入庫房屋 確定房屋管理形式房屋驗收 出庫分配及銷售、辦理產(chǎn)權(quán)證 運用“房地產(chǎn)物業(yè)管理系統(tǒng)”,進(jìn)入物業(yè)管理階段 九、策劃部制度 策劃部 /市場研究部職責(zé) 1. 負(fù)責(zé)公司對外的宣傳工作; 2. 通過詳盡的市場調(diào)查及研究,為公司及業(yè)務(wù)部門提供可靠 /專業(yè)的市場訊息資料; 3. 提前 2 天完成要提交給發(fā)展商的報告 /建議書 /方案等; 4. 提前一天完成演示內(nèi)容; 5. 各組員必需遵守組長 /主管所委派的工作; 6. 必須出席公司 /部門 /組別訂立的各種會議; 7. 準(zhǔn)時完成公司 /部門 /組別分配的工作; 8. 確保報告內(nèi)容沒有出現(xiàn)人為數(shù)據(jù)錯誤、錯字、前后矛盾等錯處; 9. 必需做會議記錄; 10. 對外 文件格式需統(tǒng)一,按公司規(guī)定執(zhí)行; 11. 各組長 /主管需確保組別的正常日常運作; 12. 相關(guān)的資料搜集,整理及歸檔保管; 13. 提供準(zhǔn)確的市場訊息給發(fā)展商; 14. 外出時隨身攜帶名片、計算器、中原記事簿及筆; 15. 組長有責(zé)任協(xié)助及培訓(xùn)其組員; 16. 組長必須出席所有其組別負(fù)責(zé)的案子的會議; 17. 保持策劃部公共地方的清潔; 18. 用完電腦后,需將畫面返回 windows 主頁; 19. 用電腦時不能中途離開超過 10 分鐘,否則需將文件存檔及將畫面返回 windows主頁; 20. 所有非交通費的報銷必需于發(fā)生 2 月內(nèi)給總監(jiān)簽字確認(rèn),逾期不獲報銷。 3. 市場調(diào)查:對擬開發(fā)項目的市場前景進(jìn)行預(yù)測,作出評估; 4. 經(jīng)濟(jì)分析 5. 投資決策 (二)項目審批階段 主要工作內(nèi)容包括以下幾項: 1.成立項目公司、申請立項 投資商與土地方簽定用地轉(zhuǎn)讓合同或合作建設(shè)協(xié)議; 持協(xié)議書、土地方上級單位的批復(fù)、投資方營業(yè)執(zhí)照等到 北京市建委開發(fā)辦 申請成立房地產(chǎn)項目公司。 3.廣告表現(xiàn) 廣告原理( AIDMA)與廣告設(shè)計要求( 5I)的關(guān)系: 直接的沖擊 創(chuàng)意 延續(xù)的興趣 資料 沖動 現(xiàn)今廣告泛濫,廣告要與別不同才能引起客戶注意,所以表達(dá)手法很重要; 讀者很善忘,除非廣告預(yù)算很充足,系列性廣告要慎重處理; 借 用形象(名人、著名建筑、名牌建材)可以省下好多廣告工夫; 重復(fù)就是力量,但不能到了讓人煩厭的地步。 ? 廣告主題 根據(jù)產(chǎn)品定位時所作調(diào)查分析,掌握目標(biāo)客戶群最關(guān)心幾個要點(應(yīng)該亦是項目的強(qiáng)項),以此作為廣告主題。 ? 引導(dǎo)期主要廣告目標(biāo): ( 1) 宣布新項目上市; ( 2) 延續(xù)試銷期廣告目標(biāo)( 5 項); ( 3) 建立項目品牌知名度。 繕稿基本內(nèi)容: a. 交通 b. 樓盤規(guī)劃、會所 c. 所推單位數(shù)目,面積 d. 售價,均價 /起價 e. 促銷內(nèi)容 f. 樓盤強(qiáng)項(例如現(xiàn)樓,很多單位已入伙) g. 付款辦法 h. 展銷優(yōu)惠 i. 展銷時間,地 點 以上只為最基本內(nèi)容,其編寫方法可自由發(fā)揮,最簡單的就是依上述依序編寫。 須設(shè)計一些優(yōu)惠給看樓客戶,以加速客戶即時決定購買。 要各帶隊同事知道,看樓的目的是賣樓而不只是看樓及介紹。 選擇之路程途經(jīng)之建筑物不能太差。 游 戲:拼圖(樓盤效果圖);看廣告畫面,填寫廣告 語; 客戶自制小禮物,互相交換,促進(jìn)鄰里關(guān)系。 條幅要掛在顯眼的地方,并注明活動具體位置; 禮儀小組本身為一個指示牌,身前寫明活動名稱; 活動: 大前提:互動(提高客戶的參與性) (①與樓盤有關(guān) ②派發(fā)禮品,擴(kuò)大受禮范圍) 活動目的: 促進(jìn)成交(舊帶新) 資料 /訊息發(fā)布(項目認(rèn)知度 /口碑 ) 中獎率(大) 活動節(jié)目: 抽獎:抽獎人的選擇(發(fā)展商或來訪的小朋友) 表演:魔術(shù)、小品(喜劇表演)、雜技、小孩節(jié)目、即興表演(可讓業(yè)主表演) (需做好時間控制) 場地布置需有樓盤形象布置(座位旁、臺上)。 如引用其他公司內(nèi)容,請與該公司簽訂證明文件,證明客戶通訊內(nèi)的資料屬實及準(zhǔn)許刊登其內(nèi)容 /相片; 最后注明發(fā)展商名稱、售樓電話、售樓地址、中原名稱 最后注明‘以上資料僅供參考’ 7.售樓處硬件 目的:售樓處的包裝以及內(nèi)部一切的配置,都是為了給客戶對項目有更具體的認(rèn)知及直觀,以方便銷售人員對項目的 講解,所以整體包裝風(fēng)格都必須要與產(chǎn)品的形象包裝相符及可將項目的賣點及個性完全表現(xiàn)出來。 正反兩面都必須利用 于最后注明‘上述一切資料,均以政府最后批準(zhǔn)之圖則及法律文件為依據(jù)’ 注明售樓地址、電話號碼、發(fā)展商名稱,中原名稱及物業(yè)管理公司名稱。 內(nèi)容必須真確,發(fā)展商需簽名確認(rèn) 3.平面圖(戶型圖) 平面圖的尺寸最好比樓書或折頁小,以方便夾在樓書或折頁內(nèi); 設(shè)計風(fēng)格及色調(diào)必須與項目整體風(fēng)格相配合; 內(nèi)容: a. 戶型號或名稱及所在樓號; b. 樓盤名稱、 Logo、宣傳語; c. 戶型局部的不同(如上,下層戶型一樣但陽臺面積不一樣,可分開注明,見圖“上海世紀(jì)豪庭 10 座平面圖”); d. 戶型銷售面積; e. 戶型進(jìn)深及面寬尺寸(如戶型尺寸過長,可分開注明,見圖“深圳鴻景灣名苑及香謝里花園平面圖”); f. 戶型套內(nèi)面積(選擇性,如使用率很高的樓盤可以); g. 戶型內(nèi)需設(shè)有家俱擺放; h. 規(guī)劃圖,以標(biāo)明該戶型所在位置;(看共和世家戶型圖) i. 座標(biāo),以指示戶型的方向; j. 戶型的優(yōu)點或其景觀指引說明(選擇性) k. 標(biāo)明所有插座、電及空調(diào)的開關(guān)設(shè)制的位置(如是帶指定裝修交房,必須注明,見圖“擎天半島戶型圖”) l. 戶型的承重墻、非承重墻、窗戶、門都必須明確表達(dá) m. 于最底部注明管道層的層數(shù) n. 標(biāo)明該戶型的管道位置; 于最底部注明(一切圖文均以政府最后批準(zhǔn)為準(zhǔn)) 印刷前需得到發(fā)展商簽名確認(rèn)。 內(nèi)容: a. 案名, Logo,宣傳語; b. 位置圖,顯示其道路 /街道名稱、座標(biāo)、綠化帶、周邊配套位置及加以文字說明; c. 小區(qū)規(guī)劃圖(如有一、二、三期,要注明,或用顏色填在該樓位置區(qū)分)及座標(biāo); d. 會所效果圖及部分會所設(shè)施的圖片,最好能落實會所的內(nèi)部規(guī)劃并有效果圖(看皇御苑會所平面圖); e. 戶型圖(選擇性)及座標(biāo); f. 景觀及園林介紹; g. 物業(yè)管理(如屬高檔 /外銷樓盤,必須有這項); h. 外立圖 /小區(qū)效果圖; i. 車庫,設(shè)計師介紹; j. 周邊物業(yè)售 /租價比較(選擇性)。文字出錯 資料出錯,前言與后文一定要相符 平面圖缺乏刻度尺及刻度尺數(shù)字出錯 常出錯地方 內(nèi)容必須準(zhǔn)確,發(fā)展商需簽名確認(rèn)。若樓書頁數(shù)不夠,可采用封面比較厚身質(zhì)量的紙張,一般樓書頁數(shù)為 28P— 40P,硬性樓書 頁數(shù)不宜過多。 四、銷售工具種類 1.樓書 樓書分有硬性或形象(軟性) 硬性 形象(軟性) 目的: 主力介紹產(chǎn)品的特點 (產(chǎn)品說明書 ) 目的 : 提升項目的形象,欠缺產(chǎn)品硬件上的介紹,重點側(cè)重于生活 /環(huán)境 /身份的感受等。從目標(biāo)客戶群的收入計算出客戶可接受的月供款及總樓價,將得出的結(jié)論進(jìn)一步與周邊同類型物業(yè)做出初步比較。 2.地盤包裝建議 1) 圍墻包裝建議 2) 建筑主體包裝 3) 主入口設(shè)置及包裝建議 4) 參觀路線包裝 5) 售樓處功能布 局建議 6) 售樓處裝修風(fēng)格建議 7) 展板設(shè)計建議(項目簡介、付款方式、投資分析、物業(yè)管理、配套設(shè)施等) 3.項目推廣計劃建議 1)宣傳訴求重點及宣傳口號 例:巨石公寓 歐洲貴族的工作典范 2)各階段配合銷售策略的推廣安排及媒體組合(配合條件、活動安排,階段目標(biāo)) 4.項目宣傳推廣費用估算 1) 總支出預(yù)算 例: 內(nèi)容 費用 工地包裝 ¥ 3,000,000 元 活動 ¥ 800,000 元 廣告 ¥ 6,000,000 元 促銷 ¥ 1,500,000 元 總計 ¥ 11,300,000 元 2) 銷售資料及現(xiàn)場包裝費用預(yù)算 例 : 內(nèi)容 費用 樓書 折頁 海報 彩旗 展板 3) 各階段推廣費用預(yù)算 例: 階段日期 費用 1 2001 年 1 月至 3 月 ¥ 300,000 元 2 2001 年 4 月至 6 月 ¥ 1,200,000 元 3 2001 年 7 月至 8 月 ¥ 1,000,000 元 合計 ¥ 2,500,000 元 5.前期工作時間表建議 (看 ) 三.發(fā)展商品牌建立及長線房地產(chǎn)發(fā)展建議 (如有 ) 5.文章 /報告常見錯處 用拼音輸入法導(dǎo)致的錯別字 名詞不統(tǒng)一 受訪者、被訪者、接受訪問者; 內(nèi)銷公 寓、高檔住宅、內(nèi)銷豪宅; 交房標(biāo)準(zhǔn)、入住標(biāo)準(zhǔn)、裝修標(biāo)準(zhǔn); 普通住宅、普通內(nèi)銷住宅; %, 百分點, 巴仙 欠缺圖表名稱 例:圖一: 2000 年住宅價格走勢折線圖(圖表欠側(cè)面的指示) 彩色圖 /表沒有考慮黑白打印的效果,導(dǎo)致各顏色效果太接近,難以分辨。 (板樓,塔樓,全小戶型公寓,酒店式公寓 ) 例: 小關(guān)項目→集合寫字樓、商務(wù)公寓、及居住型公寓的綜合物業(yè) 上海世茂濱江花園→中國最高的全江景豪宅,配
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