寧夏xx房地產(chǎn)區(qū)域調(diào)研報(bào)告-wenkub.com
2024-12-30 15:15 本頁面
【正文】 房博會(huì)期間共銷售 80套房， 1924套房有成交意向。 濱河新城的人口容納能力如何？ 2023年上半年銀川市購房趨勢(shì) 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 1~8月份，全市商品房完成銷售，同比增長 %，其中商品住宅，同比增長 %。 現(xiàn)在選定的區(qū)域，處于銀川至寧東交通干線上，位于 “銀榆鄂 ”區(qū)間，交通便利。 寧東基地因素。 依水而建，可以放大 “天下黃河富寧夏 ”的優(yōu)勢(shì)效應(yīng)，打造沿黃經(jīng)濟(jì)區(qū)核心地帶，形成寧夏乃至西北地區(qū)最強(qiáng)勁、最具活力的經(jīng)濟(jì)增長極。 研究范圍面積約1335平方公里。未來新區(qū)主要由三大功能區(qū)組成，分別是工業(yè)項(xiàng)目生產(chǎn)區(qū)、居住商業(yè)配套生活區(qū)、文化休閑旅游區(qū)。按規(guī)劃，未來形成以核心區(qū)為中心、輻射機(jī)場(chǎng)組團(tuán)、寧東組團(tuán)、賀蘭紡織園組團(tuán)、永寧望遠(yuǎn)組團(tuán)、紅墩子工業(yè)園區(qū)、橫山工業(yè)園的格局。相對(duì)于住宅用地，商業(yè)用地對(duì)容積率更為敏感，因?yàn)樯虡I(yè)地塊需要區(qū)位條件優(yōu)越，大多在市中心繁華地段，土地成本相對(duì)更高，所以在諸多既定條件下充分考慮容積率，合理規(guī)劃，創(chuàng)造賣點(diǎn)，以實(shí)現(xiàn)利潤最大化，尤為關(guān)鍵。 ? 需充分分析容積率、建筑密度、土地價(jià)格等經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，力求利潤最大化。外地人群的購買力不會(huì)始終上升，會(huì)有臨界點(diǎn)。同時(shí) 2023— 2023年增加了掛牌成交了 3 ? 30多萬平米新增土地，將產(chǎn)生超過 800萬平米的新增商品房，這些產(chǎn)品都將在一 ? 至兩年內(nèi)投入市場(chǎng) 。價(jià)格變化受市場(chǎng)供求調(diào)節(jié)，所以在關(guān)注價(jià)格的同時(shí)應(yīng)關(guān)注空置率。 總結(jié) 通過對(duì)銀川房地產(chǎn)市場(chǎng)一周的實(shí)地調(diào)研，能充分感受到銀川房價(jià)一路攀升，領(lǐng)跑全國的事實(shí)。因此本案應(yīng)吸取萬達(dá)的經(jīng)驗(yàn)，縮短銷售周期，控制銷售類產(chǎn)品的戶型不總價(jià)，實(shí)現(xiàn)快速完銷，商業(yè)規(guī)劃要注重結(jié)合本土化產(chǎn)業(yè)特色不市場(chǎng)需求。 城市綜合體案例分析 銀川正處于城市高速發(fā)展階段，區(qū)域輻射力丌斷增強(qiáng)，居民消費(fèi)需求旺盛。此外，還有萬商國際汽車城的開發(fā)者 ——云南鴻曦企業(yè)集團(tuán)，瑞銀 尤其像銀川這樣的二、三線城市，商業(yè)地產(chǎn)的輻射力對(duì)城市品位的提高起到了很大作用。一些有實(shí)力的地產(chǎn)開發(fā)商已率先在此領(lǐng)域拔得頭籌，如光耀房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的光耀美居已開始在銀川的家具批發(fā)行業(yè)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。而如今，隨著經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)水平的提高，單一業(yè)態(tài)已丌能滿足消費(fèi)需求，多元化業(yè)態(tài)發(fā)展成為時(shí)下商業(yè)地產(chǎn)的主要模式。 銀川近兩年土地供應(yīng)量及實(shí)際開發(fā)量均較大，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)迚入熱點(diǎn)期。作為區(qū)域性大盤，本案應(yīng)充分利用區(qū)位交通伓勢(shì)和市場(chǎng)空白點(diǎn)，率先打造西北區(qū)域標(biāo)桿型休閑旅游購物綜合體項(xiàng)目，突破地域不消費(fèi)能力限制，將客群幅面拓展到寧、蒙、陜、甘。 銀川是是輻射寧、蒙、陜、甘毗鄰地區(qū)的區(qū)域性中心城市，區(qū)位交通伓勢(shì)明顯。 ?區(qū)域特征 賀蘭縣相距銀川市區(qū)僅有 12公里，作為銀川市房地產(chǎn)的價(jià)值洼地，其區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)、價(jià)格優(yōu)勢(shì)及高性價(jià)比產(chǎn)品吸引越來越多本地及周邊客群投資置業(yè)。 ?客群： 產(chǎn)生購買行為的主要是當(dāng)?shù)鼐用窕蚋鲝S區(qū)職工，為改善居住條件或是針對(duì)學(xué)區(qū)而購買。 ◆ 西夏區(qū)代表樓盤有西夏小區(qū)、寬庭花園、燕葆花園 區(qū)內(nèi)總體開發(fā)程度低于興慶區(qū)和金鳳區(qū)，居住、娛樂配套相對(duì)不足，所以樓盤價(jià)位相對(duì)較低，總體均價(jià) 4500元㎡。 ?市場(chǎng)現(xiàn)狀： 金鳳區(qū)內(nèi)樓盤價(jià)格變化較大，呈現(xiàn)由西向東、有四周向中心價(jià)格 逐漸升高的趨勢(shì)。區(qū)域中住宅多為 2023年以前銷售項(xiàng)目，如民生城市花園，藍(lán)山名邸等，目前 2023年開發(fā)的住宅，二手房價(jià)格已達(dá)到 4500元 /㎡ 左右，較年初每平米價(jià)格上漲 300元左右。兩個(gè)項(xiàng)目價(jià)格相差不大，均達(dá)到了 6400元 /㎡ 左右。目前在建的項(xiàng)目有建發(fā) 北部地區(qū)因臨近人民廣場(chǎng)，區(qū)位的優(yōu)勢(shì)促使各樓盤價(jià)格較開盤時(shí)每平米 ◆ 至少上漲 500元。 ◆ ◆ 親水大街以東，上海西路以北的地區(qū)為金鳳北部居住區(qū)，區(qū)域內(nèi)樓盤多為住宅，如正豐 別墅價(jià)格達(dá)到 8000元 /㎡以上。每套房源總房款在 30萬元以下，可以為當(dāng)?shù)厝怂邮埽业靥庛y川新城區(qū)。 金鳳區(qū) ◆ 金鳳區(qū)內(nèi)樓盤價(jià)格變化較大，呈現(xiàn)由西向東、有四周向中心價(jià)格逐漸升高的勢(shì) 。精裝公寓、寫字間起價(jià)為 5500元 /㎡左右，代表樓盤有金茂大廈、名人國際公寓等。興慶 ◆ 中部的寫字間價(jià)格預(yù)計(jì)將創(chuàng)銀川寫字間新高，其中銀川國際貿(mào)易中心為 6700元 /㎡起價(jià)，而正在建設(shè)中的建發(fā) 富力城、建發(fā) 觀湖壹號(hào)目前銷售率達(dá)到 90%以上。 ◆ 興慶北地區(qū)依托北塔湖自然環(huán)境以及銀川二中、二十中等學(xué)區(qū)環(huán)境，顯示了獨(dú)特的區(qū)位價(jià)值，多層住宅及精裝公寓均價(jià)在 6000— 7500元 /㎡，代表樓盤有凱威 ?西夏區(qū) 工業(yè)區(qū)，以學(xué)區(qū)中低檔普通住宅為主。 ? ? 供熱工程規(guī)劃：中心城主要由銀川熱電廠、西夏熱電廠、賀蘭熱電廠聯(lián)網(wǎng)運(yùn)行的大型城市集中供熱管網(wǎng)系統(tǒng)作為城市集中供熱管網(wǎng)的主要熱源，同時(shí)由哈納斯天然氣熱電廠集中供熱系統(tǒng)作為補(bǔ)充。 ? ? 公交規(guī)劃為：在中心城市規(guī)劃建設(shè) 3條大運(yùn)量干線公交線路，分別位于北京路、賀蘭山路和長城路上。城市空氣污染指數(shù)二級(jí)及好于二級(jí)的天數(shù)達(dá)到 311天，城市大氣環(huán)境質(zhì)量達(dá)到國家二級(jí)標(biāo) 準(zhǔn)， 交通干線噪聲平均值控制在 70分貝以下，工業(yè)固體廢物綜合利用率達(dá) 85%以上，危險(xiǎn)廢物集中處置率達(dá) 100%，生活垃圾無害化處理率達(dá)80%以上，單位 GDP污染物排放量持續(xù)減少達(dá)到國家要求 。 ? ? 文化娛樂用地：結(jié)合位于金鳳區(qū)北部的行政辦公中心，規(guī)劃城市文化中心，包括自治區(qū)博物館、圖書館、科技館、大劇院和銀川文化藝術(shù)中心等大型文化設(shè)施。 ? ? 黃河旅游帶：結(jié)合水洞溝遺址、南磁灣恐龍化石、兵溝漢墓群、長城遺址等重要文物古跡，形成集休閑度假、時(shí)尚運(yùn)動(dòng)、觀光、科學(xué)考察為一體的綜合性景區(qū)。 打造區(qū)域中心城市 作為西北地區(qū)東部的重要城市，銀川市承擔(dān)著陜甘寧蒙毗鄰地區(qū)的加工制造業(yè)基地和商貿(mào)物流中心、金融中心及信息中心的職能，承擔(dān)著自治區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和信息中心的職能。近期向南發(fā)展，優(yōu)先推進(jìn)城市核心區(qū)和金鳳區(qū)南部的建設(shè)，同時(shí)在銀川經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和興慶區(qū)北部區(qū)域進(jìn)行適度的建設(shè)與開發(fā)。重點(diǎn)發(fā)展靈武的羊絨加工業(yè)和高端紡織業(yè)，同時(shí)依托航空港發(fā)展物流業(yè)。 四條產(chǎn)業(yè)帶 ? 東部能源化工產(chǎn)業(yè)帶 依托寧東能源化工基地，以煤炭、電力生產(chǎn)為基礎(chǔ)，以化工產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，以新材料、建材為補(bǔ)充，發(fā)展規(guī)模經(jīng)濟(jì)、技術(shù)先進(jìn)、清潔生產(chǎn)的現(xiàn)代工業(yè)體系。 城市規(guī)劃分 4個(gè)等級(jí) ? 根據(jù)規(guī)劃，銀川市區(qū)域城鎮(zhèn)規(guī)劃等級(jí)機(jī)構(gòu)共分為 4個(gè)等級(jí)：多于 100萬人的城市 1個(gè)，銀川中心城（ 130萬人）； 5萬人至 20萬人的城市 6個(gè)，包括靈武東塔、賀蘭習(xí)崗、永寧楊和、寧東組團(tuán)、德勝組團(tuán)、望遠(yuǎn)組團(tuán)；1萬人至 5萬人的城鎮(zhèn) 10個(gè)，包括機(jī)場(chǎng)組團(tuán)、掌政、大新、鎮(zhèn)北堡、李俊、閩寧、洪廣、馬家灘、崇興、豐登；小于 1萬人等級(jí)的城鎮(zhèn) 1
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