【正文】 ? 吸納能力。 本溪房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 山水儷城 地理位置 張家堡 太子河邊 生活配套 距離中小學(xué)校較近、醫(yī)院、購物不便 建筑面積 36萬平米 容積率 項(xiàng)目類型 商品房 產(chǎn)品類型 多層 小高層 高層 價(jià)格 21002580 開發(fā)程度 一期 18萬平米，多層主體結(jié)構(gòu)施工中，二期拆遷中 銷售情況 未正式銷售，客戶積累 500余組 推廣主題 環(huán)境 客戶特征 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)子女就學(xué)客戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)廠礦經(jīng)營者等收入較高人群 【 山水儷城 】 本溪房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 南為遠(yuǎn)山 北為錦繡濱江項(xiàng)目 西為紡織廠及學(xué)校 東為太子河 —— 自然環(huán)境良好，視野開闊，市容整潔 【 周邊環(huán)境 】 本溪房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 長方形地塊，南北跨度大，占據(jù)太子河發(fā)源地的寶貴資源 組團(tuán)規(guī)劃，營造了豐富的天際線及社區(qū)景觀帶 沿河高層產(chǎn)品充分利用了河景、山景優(yōu)勢 整體規(guī)劃較為合理 【 規(guī)劃 】 一期 二期 本溪房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 最小戶型 48平米，最大戶型 141平米 主力戶型 戶型設(shè)計(jì)合理，功能布局、功能性、采光性均較佳 戶型設(shè)計(jì)具有一定的競爭力 【 戶型 】 本溪房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 【 存在的問題 】 二期地塊拆遷量較大，估計(jì)尚有五百戶待拆遷，拆遷阻力較大 地塊位于本溪縣城東南角，在本地人心目中偏遠(yuǎn)區(qū)域 一期在建樓為磚混結(jié)構(gòu)，而本地人對框架的安全性認(rèn)識(shí)度較高，是一劣勢 本溪房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 【 SWOT】 ?項(xiàng)目面山依水，環(huán)境非常優(yōu)越 ?項(xiàng)目地塊巨大，可依市場需求調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及類型 ?項(xiàng)目周邊就學(xué)條件非常便利 ш項(xiàng)目位置距城中心有一定心理距離 ш項(xiàng)目周邊生活配套亟待完善 О周邊 鄉(xiāng)鎮(zhèn)并校 帶來大量為解決就學(xué)問題的置業(yè)需求 О項(xiàng)目周邊項(xiàng)目供應(yīng)已接近完畢， 競爭減小 τ市場面臨飽和風(fēng)險(xiǎn) τ拆遷問題可能影響后續(xù)開發(fā)進(jìn)程 優(yōu)勢 劣勢 機(jī)會(huì) 威脅 本溪房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 【 市場預(yù)期 】 鑒于以下情況： ? 周邊已無直接競爭項(xiàng)目 ? 往年各供應(yīng)項(xiàng)目平均年銷售量在 40000平米至 60000平米之間 ? 區(qū)域高檔商品房均價(jià)已達(dá)到 3000元 /平米 ? 受周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)并校影響，帶來大量新增需求 ? 項(xiàng)目具備優(yōu)越的景觀優(yōu)勢 ? 本項(xiàng)目地塊仍存在拆遷問題 ? 預(yù)計(jì)本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn) 28003000元 /平米的整體銷售均價(jià) 我們認(rèn)為本項(xiàng)目的投資評估應(yīng)著重關(guān)注以下幾點(diǎn)： ? 拆遷成本及難度。 本溪房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 東方新湖儷城 地理位置 溪湖站對面 原溪湖百貨對面 交通條件 溪湖西路通達(dá)市區(qū)主要干道，距市中心（火車站）四公里，四條公交線路通過 生活配套 新營業(yè)大商超市距本項(xiàng)目四百米，其它配套設(shè)施齊全 建筑面積 容積率 綠化率 33% 價(jià)格 16681940 產(chǎn)品類型 多層 小高層 高層 開發(fā)程度 一期回遷房 1000套，經(jīng)適房 572套，已全部封頂，二期均為經(jīng)適房，尚有拆遷 銷售情況 06年 9月開始銷售，目前一期尚余 50余套未售，二期已積累客戶 500余組 推廣主題 環(huán)境 客戶特征 多為收入水平較低人群，由于周邊環(huán)境大為改觀，后期吸引部分公務(wù)員等中等收入人群 【 東方新湖儷城 】 本溪房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 新湖儷城一期西區(qū) 新湖儷城一期東區(qū)及二期（黃色區(qū)域） 新湖儷城東西區(qū)之間寺廟 藏龍寺 【 規(guī)劃 】 經(jīng)適房 回遷房 回遷房 二期地塊為坡地地形，產(chǎn)品延續(xù)了一期風(fēng)格 本溪房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 新湖儷城南部大商超市 新湖儷城南側(cè)街道老社區(qū) 新湖儷城西眺和諧佳園 新湖儷城南側(cè)社區(qū) 【 周邊環(huán)境 】 大商超市填補(bǔ)了區(qū)域配套的缺乏 地塊南側(cè)社區(qū)環(huán)境較為嘈雜 西向視野遼闊 本溪房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 【 項(xiàng)目面臨的主要問題 】 二期地塊尚有三百余戶未拆遷住戶 本溪房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 【 SWOT】 ?地塊較為平坦，只有少數(shù)緩坡 ?交通最為便利 ?周邊生活配套最為便利 ш項(xiàng)目周邊為老式社區(qū)，較為嘈雜 ш二期地塊存在較大量的拆遷 О周邊生活配套設(shè)施的完善，將吸引更大范圍的客戶前來置業(yè) τ市場需求很可能已經(jīng)受到擠壓，且一個(gè)區(qū)域不可能吸引所有的購買需求 優(yōu)勢 劣勢 機(jī)會(huì) 威脅 本溪房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 【 市場預(yù)期 】 鑒于以下情況： ? 同區(qū)域內(nèi)經(jīng)適房存量巨大 ? 過去一年區(qū)域經(jīng)適房銷售量在十萬平米左右 ? 政府對價(jià)格的管制非常嚴(yán)格 ? 本項(xiàng)目二期開發(fā)地塊仍存在拆遷問題 ? 本項(xiàng)目具備一定的地段競爭優(yōu)勢 ? 本項(xiàng)目已為二期積累了五百余組意向客戶，初期銷售方面應(yīng)不存在太大壓力 我們認(rèn)為本項(xiàng)目的投資評估應(yīng)著重關(guān)注以下幾點(diǎn)： ? 開發(fā)成本。 商品房 352682) 121431 3 山水儷城 本溪縣 168900 373820 4 興華儷城 平山區(qū)解 放南路 92200 291534 動(dòng)遷階段 【擬投資項(xiàng)目】 資源來源：海航 本溪房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 和諧佳園 地理位置 溪湖西路 距市中心（火車站）五公里 交通條件 溪湖西路通達(dá)市區(qū)主要干道，兩條公交線路通過 生活配套 周邊缺乏必要生活配套，未來主要依靠一公 里外的溪湖區(qū)區(qū)政府周邊 建筑面積 62萬平米 容積率 產(chǎn)品類型 多層 小高層 高層 價(jià)格 13001700 開發(fā)程度 無拆遷，在建回遷房，封頂，已 停工三個(gè)月 ，經(jīng)適房部分尚未動(dòng)工 銷售情況 經(jīng)適房已銷售 12套 推廣主題 環(huán)境 客戶特征 收入水平較低 包括工人、單收入家庭、新婚尚無穩(wěn)定收入的年輕人 外地常住務(wù)工人員 【 和諧佳園 】 本溪房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 【 地塊情況 】 回遷房 地形高差 溪湖西路 淺山 地塊西高東低、北高南低，便于組團(tuán)規(guī)劃 地塊間存在較大高差，將提高開發(fā)成本 臨河面較長，已規(guī)劃臨河觀景高層住宅 本溪房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 地塊臨近沉陷區(qū)，或有部分地塊位于沉陷區(qū) 地塊東南一公里為一鐵廠區(qū)，污染嚴(yán)重 西、南均為矮山 地塊西南方向?yàn)槔厦旱V及抗日時(shí)期萬人坑 東有鐵路線，視野內(nèi)為東方新湖儷城 北為社區(qū)及溪湖西路 【 周邊環(huán)境 】 本溪房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 黑廳 三居 二居 戶型面積 48101平米 主力戶型 6080平米 優(yōu)點(diǎn) 小戶型多居室，滿足多代居住需求 缺點(diǎn) 客廳、衛(wèi)生間不采光 戶型設(shè)計(jì)可優(yōu)化 【 戶型 】 本溪房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 【 產(chǎn)品 】 外立面帶有回族建筑元素 本溪房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 【 SWOT】 ?地塊面山臨水，可借助的景觀因素較豐富 ?交通相對更為便利 ?項(xiàng)目尚無正式面對市場，市場策略可調(diào)整空間大 ш相對于競爭項(xiàng)目，本項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間較晚，將流失大量客戶 ш水系沒有流經(jīng)地塊，東億瑞馨佳園占有優(yōu)勢 ш項(xiàng)目容積率較高，導(dǎo)致開發(fā)成本加大 О主要污染源一鐵的搬遷將改變區(qū)域的環(huán)境質(zhì)量； τ主要競爭對手瑞馨佳園大規(guī)模供應(yīng)將提前消化大量需求 τ市場需求很可能已經(jīng)受到擠壓，且一個(gè)區(qū)域不可能吸引所有的購買需求 優(yōu)勢 劣勢 機(jī)會(huì) 威脅 本溪房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 【 市場預(yù)期 】 鑒于以下情況： ? 區(qū)域經(jīng)適房存量巨大，客戶可選擇空間非常大 ? 過去一年區(qū)域經(jīng)適房銷售量在十萬平米左右 ? 政府對價(jià)格的管制非常嚴(yán)格 ? 本項(xiàng)目目前無拆遷等影響項(xiàng)目開發(fā)的潛在風(fēng)險(xiǎn) ? 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)年銷售量預(yù)計(jì)可在 5000060000平米左右 我們認(rèn)為本項(xiàng)目的投資評估應(yīng)著重關(guān)注以下幾點(diǎn)： ? 高企的開發(fā)成本。項(xiàng)目存在較多問題，可能會(huì)在招商期及經(jīng)營期爆發(fā) ,首先，為劃分小面積銷售鋪面，內(nèi)部人流動(dòng)線不合理，其次，返租計(jì)劃過于樂觀，開發(fā)商的現(xiàn)金流控制能力尚為未知數(shù)。 公司名稱 營業(yè)面積（ m178。 93 1704612037 14287 1406212780 12066 120119 14575 969013043 10750 12662 14944 11770 1700 50 100 150 200 250 300豐華新城東億瑞磬佳園銀億家園成德嘉園鑫兆豪園甲秀新苑南領(lǐng)名筑金地廣場花園如意家園龍鳳花園百合新城錦程磬苑金龍泉碧水云天金色年華戶型面積段分布圖80 9060 709090 10070 8090 100920 50 100 150豐華新城東億瑞磬佳園銀億家園龍鳳花園百合新城金龍泉金色年華部分項(xiàng)目主力戶型分布主力戶型以 90平米左右為主 中等偏小戶型為主 本溪房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 【 商業(yè)物業(yè)市場 商業(yè)物業(yè)分布 】 ? 傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)。 廠礦區(qū) 新區(qū)（東區(qū)） 老區(qū) 經(jīng)濟(jì)適用房 14001900 2800 24003000 商品住宅 26003700 35004000 價(jià)格差小 本溪房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 【 住宅在售項(xiàng)目分析 戶型設(shè)計(jì) 】 在戶型設(shè)計(jì)方面，整體水平不高。城區(qū)東北部大盤，在東部市場，以其德式洋房占據(jù)一席之地，戶型設(shè)計(jì)優(yōu)秀。東部新城德式風(fēng)格高端新盤，建筑品質(zhì)、園林、戶型均處于區(qū)域領(lǐng)先地位。 房屋大多依山而建，交通及各類生活配套有待完善。 該片區(qū)吸引了本溪市及臨近城市的高端客戶群。 住宅整體房價(jià)在 3000元 /平米以上，別墅項(xiàng)目均價(jià)達(dá)到 5000元 /平米以上。 新老商業(yè)物業(yè)大量供應(yīng)，購物方便，但受制于普遍消費(fèi)能力限制，經(jīng)營同質(zhì)化越發(fā)嚴(yán)重。在供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房普遍在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，材料施工等方面存在問題，以下是選取的兩個(gè)項(xiàng)目的照片。 2023年消化 124萬平米 2023年均價(jià) 2508元