【正文】 （2）建議采取切實可行的環(huán)保措施，減少污染，加強對環(huán)境的保護。為高檔綠色商務(wù)大酒店。10．6 對遠景發(fā)展的影響 本項目建成后，將為劉楠縣的發(fā)展繁榮做出重要的貢獻，提升劉楠縣的城市建設(shè)品位，繁榮商業(yè)，同時對城市整體形象的提高產(chǎn)生了巨大影響。同時將提高劉楠縣整體城市形象，為建設(shè)劉楠縣“旅游城市”做出了應(yīng)有的貢獻。不僅美化了環(huán)境，同時也對于本區(qū)生態(tài)平衡起到保護作用。項目建成后，將使用統(tǒng)一的市政設(shè)施，對廢水、垃圾進行管理，對廢氣進行控制。項目設(shè)計為高級酒店，臨城市道路三層以下設(shè)置商業(yè)、娛樂服務(wù)設(shè)施，在允許的范圍內(nèi)，盡量提高容積率，對土地資源作到了最大限度地利用。有利于提高就業(yè)率，提高人民的生活水平。根據(jù)現(xiàn)金流量表分析，本項目有較強的抗風險能力，但仍建議建設(shè)單位在項目建設(shè)過程中嚴格控制造價，如果將造價降低，項目抗風險能力更強。從經(jīng)濟發(fā)展階段看，發(fā)展水平越高的階段，對酒店產(chǎn)品的需求也越豐富，這些都將對本項目開發(fā)產(chǎn)生積極的影響。因此，要成立項目開發(fā)建設(shè)領(lǐng)導小組，選調(diào)相關(guān)技術(shù)、管理人員成立籌建辦公室，嚴格實行工程招標投標制和工程監(jiān)理制，推行現(xiàn)代科學工程建設(shè)管理，加大配套資金落實力度和各項建設(shè)協(xié)調(diào)管理力度，確保工程進度和工程質(zhì)量。為盡量避免市場風險的出現(xiàn)，應(yīng)著力加快項目建設(shè)進度，加大宣傳促銷力度，提高市場競爭力和占有率，促使客源穩(wěn)步增長，并不斷研究市場變化，根據(jù)旅游者的消費要求推陳出新，調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，實施精品名牌戰(zhàn)略，形成“唯我獨有，經(jīng)久不衰”的特色飲食文化，從而降低市場風險。9．7盈虧平衡分析按項目經(jīng)營期第4年的數(shù)據(jù)，以經(jīng)營能力利用率表示的盈虧平衡點為：BEP(經(jīng)營能力利用率)＝年總固定成本/(年運營收入年總可變成本年營業(yè)稅金及附加)100%=（）＝%；盈虧平衡分析以項目生產(chǎn)能力利用率表示盈虧平衡點TR總收益TC總成本年總運營收入年總固定費用年可變成本 營業(yè)稅金及附加 BEP%%計算表明，%，可實現(xiàn)盈虧平衡?？偝杀举M用估算表序號項目名稱運營期第1年第2年第3年第4年第5年及以后1經(jīng)營成本工資福利直接成本維修費管理費用 2折舊費3其他運營費用4總成本費用固定成本可變成本序號項目名稱運營期第1年第2年第3年第4年第5年及以后　1營業(yè)收入 　運營收入 　2經(jīng)營成本 　工資福利 　直接成本 　維修費 　營業(yè)稅及附加 　3折舊費 　4其他運營費用 　5總成本費用 　6所得稅計算基數(shù) 　7所得稅 　8年收入 　9年總成本費用 　10利稅總額 　11稅后利潤 　12企業(yè)發(fā)展基金 　13職工獎勵及福利基金 　14應(yīng)付利潤 　15未分配利潤 　9．5項目損益分析9．6貸款償還計劃項目計劃向銀行貸款10000萬元，建設(shè)期第一年借款7000萬元，第二年借款3000萬元，貸款利息按銀行三～%執(zhí)行，還款期五年。（2）變動成本變動成本是指隨住宿客流量因素的變化而變化的費用，包括部分直接成本等。，見附表：總成本費用估算表。 C．固定資產(chǎn)折舊費根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，固定資產(chǎn)折舊按平均年限法，建筑物折舊年限40年，殘值率率5%。為便于本項目的財務(wù)測算及評價，本報告依據(jù)《投資項目可行性研究指南》及《投資項目經(jīng)濟咨詢評估指南》的方法，將上述費用中的相同各項費用歸并后，本項目總成本費用按直接成本、工資及福利、折舊費、修理費、財務(wù)費用及其他費用等成本要素進行測算。 D. 會務(wù)收入項目建成后，將形成大、中、小型會議室。項目建成后平均每年可接待10萬人就餐，參照市同類高檔賓館餐飲收費標準，平均收費標準暫定位在400元/位。（2）。 其他費用估算表 序號項目估算價(萬元)備注1土地費用5072考古勘探費793勘察設(shè)計費3624工程監(jiān)理費5消防設(shè)施配套費6建設(shè)單位管理費1717工程招投標費用328環(huán)境影響咨詢費159預備費基本預備費4%漲價預備費10266%10建設(shè)期利息11合計8．3 總投資估算。 (7) 工程招標費用：按國家發(fā)改委計價格[2002]1980號進行估算，并結(jié)合項目實際情況考慮。工程費用估算表序號項目數(shù)量(m2)單價(元/ m2)合價(萬元)1酒店大樓建安費用13002酒店后期裝修及設(shè)備采購安裝30003道路及廣場45002401084綠化35001505室外管網(wǎng)6變配電及室外照明168合計8．2．2 其它費用建設(shè)項目“其他費用”包括土地費用及出讓金、建設(shè)單位管理費、考古勘探費、勘察設(shè)計費、工程監(jiān)理費、消防設(shè)施配套費、環(huán)境影響咨詢費、工程招標費用、預備費等。8．2估算方法和依據(jù) 8．2．l工程費用 土建工程根據(jù)其建筑面積和建筑結(jié)構(gòu)特點，參照類似工程的造價水平估算。7．3建設(shè)周期由于項目較大，計劃分期實施，工程建設(shè)周期初步計劃為2年。7．2項目實施階段 項目實施分為以下三個階段： 準備工作：編制項目申請報告及審查、批復；準備設(shè)計資料、方案設(shè)計等。項目建設(shè)過程中，聘請有資質(zhì)的監(jiān)理單位和人員，對項目建設(shè)進行監(jiān)理，抓好工程進度，提高工程質(zhì)量，降低成本。 7．1．1實行項目設(shè)計和項目建設(shè)招投標制(詳見招投標方案)。按供電部門高供高計原則采用高壓專用計量柜。 6．3．4屋頂采用150厚加氣混凝土砌塊保溫隔熱，厚度滿足了最小的隔熱要求。6．3節(jié)能 劉楠縣屬夏熱冬冷地區(qū)，熱工設(shè)計要求滿足夏季防熱要求，同時，兼顧冬季保濕，基本滿足節(jié)能設(shè)計標準。本項目應(yīng)注意綠化和美化環(huán)境，花草樹木應(yīng)以全新的景觀設(shè)計理念合理種植，營造一個環(huán)境幽雅、清新美觀生機盎然的情景化環(huán)境。盥洗用水經(jīng)處理后澆灑綠地或農(nóng)田。 5．3．7寬帶網(wǎng)本項目寬帶網(wǎng)擬采用光纖從附近引入，終端交接設(shè)備設(shè)在項目控制中心，然后以放射方式至各房間。攝像機與報警裝置、錄像機聯(lián)鎖，進行圖像跟蹤及記錄，當有警情時，監(jiān)控屏上立即彈出相關(guān)的圖像信號，并錄取所視察到的現(xiàn)場信息。有線電視前端設(shè)在項目控制中心設(shè)備間。 消防用電為二級負荷。另一路引自附近公用架空線。為保證熱用戶的需要，同時達到節(jié)能的目的，熱力站應(yīng)設(shè)計考慮適當?shù)墓豳|(zhì)、量調(diào)節(jié)措施。商業(yè)設(shè)施:100W／m2。 消防管材，消火栓系統(tǒng)采用球墨石棉水泥接口，承插連接，室內(nèi)部分采用熱鍍鋅鋼管，DN≤100mm采用絲扣連接，DN＞100mm采用法蘭或卡箍連接。室外排水采用雨污分流，雨水排入市政雨水管網(wǎng)。 消防電梯排水坑設(shè)于電梯井旁，通過潛污泵提升排出。 5．1．3給水設(shè)計 5．1．3．1 水源：由市政自來水管兩路供水接入。4．4道路交通組織 項目環(huán)獨立塔樓設(shè)置道路。4．2．2項目采用環(huán)狀道路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，場地內(nèi)有便捷明確的交通路線，并均按通行汽車考慮。 底層臨街面的綠化相對集中，為工作人員創(chuàng)造一個良好的工作之余的休息環(huán)境，沿街綠化則結(jié)合街道和酒店活動廣場空間需要布置，綠化美化城市，酒店內(nèi)圍繞景觀廣場設(shè)置大片的集中綠化區(qū)為酒店創(chuàng)造一個高雅、奢華的娛樂休息場所。但在某些必要的功能區(qū)，則通過休息廳產(chǎn)生聯(lián)系。 4．1．2設(shè)計原則 充分考慮該項目設(shè)計需要和與周邊地塊的關(guān)系，以及該項目所處地段，結(jié)合城市特征作為設(shè)計思想依據(jù)，確保其在滿足法規(guī)法定的基礎(chǔ)上，符合劉楠縣整體環(huán)境的特點，同時又滿足使用的需要。第四章 建設(shè)方案4．1總體規(guī)劃 4．1．1基地概況 用地位于劉楠縣國園大道北側(cè)。 3．4．3 環(huán)境保護 本項目屬基本建設(shè)工程，項目建設(shè)地點周邊無文物保護區(qū)和風景保護區(qū)，在項目建設(shè)過程中和建成后，不會對自然環(huán)境，生態(tài)環(huán)境和社會環(huán)境造成污染和破壞。 交通十分便利。3．2自然條件劉楠縣氣候?qū)倥瘻貛Т箨懶约撅L氣候，四季分明，季風轉(zhuǎn)換明顯，常年主導風向為東北風和西北風，最低海拔為2103米，℃，年平均無霜期216天，年降水量600800毫米。此外，還有庫容12億立方米的國家中型水庫——故縣水庫、河南省最大的野外狩獵場樓梯山狩獵場、原始森林全寶山等