【正文】 旅游商品銷售收入1500F合計(jì)％9．4 項(xiàng)目運(yùn)營成本測算（1）經(jīng)營成本和總成本費(fèi)用估算根據(jù)現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度規(guī)定，企業(yè)的總成本按營業(yè)成本及管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、制造費(fèi)用等期間費(fèi)用計(jì)算。E．其他費(fèi)用其他費(fèi)用包括除工資及福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊、維修費(fèi)后公司其他管理費(fèi)用等。（4）流動(dòng)資金：按500萬元考慮流動(dòng)資金。（2）市場風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對措施系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)屬于全行業(yè)共同面臨的風(fēng)險(xiǎn)，市場競爭十分激烈，同質(zhì)產(chǎn)品可能會(huì)分流相當(dāng)一部分客源。（2）影響居民收入與消費(fèi)方式從目前國家政策來看，進(jìn)一步提高居民的收入水平，提倡積極而健康的消費(fèi)，是國家的既定方針。本項(xiàng)目建設(shè)過程中，將會(huì)動(dòng)用大量的人力、物力。10．3對環(huán)境保護(hù)和生態(tài)平衡的保護(hù) 本項(xiàng)目的實(shí)施對環(huán)境保護(hù)具有重要意義。“假日酒店”項(xiàng)目的建成將吸引大量顧客的入住，有利于資金的引入，同時(shí)為周邊提供專業(yè)性的服務(wù)。（2）項(xiàng)目規(guī)模是適宜的本項(xiàng)目為市大酒店建設(shè)項(xiàng)目。（3）在建設(shè)過程中加強(qiáng)項(xiàng)目質(zhì)量管理，經(jīng)濟(jì)、合理的控制項(xiàng)目成本，爭取早日建成受益。城市形象的提高，將有效地帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，有利于擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)旅游經(jīng)濟(jì)，擴(kuò)大招商引資，從根本上促進(jìn)入民生活水平的提高，繁榮社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)，為全面建設(shè)小康社會(huì)做出貢獻(xiàn)。10．4對區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響 本項(xiàng)目建成后，對繁榮區(qū)域商業(yè)服務(wù)具有更大的帶動(dòng)作用。本項(xiàng)目的建成將有效地提高區(qū)域土地資源的價(jià)值。并且在本項(xiàng)目運(yùn)營過程中，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，實(shí)施合理的營銷策略，控制成本，保證該項(xiàng)目具有更好的收益。（3）環(huán)保和建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對措施針對環(huán)境保護(hù)和生態(tài)系統(tǒng)建設(shè)中可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)，只要項(xiàng)目建設(shè)單位嚴(yán)格按項(xiàng)目建設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)劃要求進(jìn)行，同時(shí)按本報(bào)告中所提出的各種環(huán)保措施來操作，完全可以避免出現(xiàn)上述風(fēng)險(xiǎn)；建設(shè)過程中的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和成本控制風(fēng)險(xiǎn)只要建立和健全領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)、組織體制和各項(xiàng)規(guī)章制度，引入現(xiàn)代工程管理技術(shù)，加強(qiáng)系統(tǒng)管理，也是完全可以避免的。9．8風(fēng)險(xiǎn)性分析（1）可能出現(xiàn)的市場風(fēng)險(xiǎn)客源市場受消費(fèi)心理和消費(fèi)欲望等影響，任何一個(gè)因素的改變都可能影響到客源數(shù)量和結(jié)構(gòu)的變化，從而影響到酒店業(yè)的發(fā)展。（3）經(jīng)營成本按項(xiàng)目評價(jià)原則，經(jīng)營成本是從經(jīng)濟(jì)分析角度，將其從總成本費(fèi)用分離出來的一部分成本，其計(jì)算表達(dá)式為：經(jīng)營成本=總成本費(fèi)用折舊費(fèi)攤銷費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用。折舊費(fèi)從項(xiàng)目經(jīng)營期第一年開始計(jì)提。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將參照同類級別會(huì)務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算（按酒店住宿收入的20%估算）。（3）財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率的設(shè)定：目前全國社會(huì)財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率為8%，參照國家行業(yè)主管部門發(fā)布本行業(yè)融資前稅前財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率為8%，因此本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率確定為8%。 (8) 環(huán)境影響咨詢費(fèi)：依據(jù)國家計(jì)委、國家環(huán)保總局計(jì)價(jià)格[2002]125號進(jìn)行估算，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況考慮。項(xiàng)目估價(jià)包括一般基本裝修，不含高檔裝修與衛(wèi)生潔具、公用管線支管等。 勘察設(shè)計(jì)：場區(qū)測量勘察、總體方案設(shè)計(jì)；初步設(shè)計(jì)及審批；施工圖設(shè)計(jì)。 7．1．2實(shí)行工程質(zhì)量終身負(fù)責(zé)制。 6．3．5生活、公建及商業(yè)建筑，室內(nèi)采用下行上給的給水方式，設(shè)計(jì)時(shí)建議使用節(jié)水衛(wèi)生器具如陶瓷閥芯水龍頭、延時(shí)自閉水龍頭、光電控制水龍頭和節(jié)水大便器等，達(dá)到節(jié)約用水的目的。6．2消防 本項(xiàng)目建筑物為高層建筑，建筑規(guī)模較大。第六章 環(huán)保、消防、節(jié)能6．1環(huán)保 6．1．1影響環(huán)境的因素 本項(xiàng)目屬于對環(huán)境不會(huì)造成嚴(yán)重污染和破壞的基本建設(shè)工程，能夠?qū)Νh(huán)境產(chǎn)生一些影響的主要因素包括廢水和固體廢物，即生活污水和生活垃圾。由前端箱引至各樓后經(jīng)樓內(nèi)放大器，分配器引至各層用戶。 配電饋線電纜以放射方式向各變壓器供電。采暖熱負(fù)荷同時(shí)使用系數(shù)：Kn＝。污廢水經(jīng)處理后或直接排至市政污水管網(wǎng)(市政道路設(shè)油污水管道)。給水系統(tǒng)分區(qū)：六層以下為低區(qū)，由市政管網(wǎng)直接供水； 六層以上由屋頂生活水箱及生活水泵聯(lián)合供水。沿建筑物兩端入口處設(shè)地下停車場入口，內(nèi)有環(huán)狀交通路線，沿建筑周邊設(shè)有消防環(huán)路。考慮部分功能設(shè)施的特殊性而將這些功能區(qū)設(shè)在較低的樓層，通過豎向交通將上下間功能關(guān)系聯(lián)系在一起?！凹偃站频辍币?guī)劃用地面積：。固話網(wǎng)絡(luò)、移動(dòng)通訊網(wǎng)絡(luò)已實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)完全覆蓋。劉楠縣委、縣政府認(rèn)真貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，因地制宜，依托資源優(yōu)勢，突出招商引資、民營經(jīng)濟(jì)、新農(nóng)村建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施和旅游開發(fā)，全面發(fā)展各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)，縣域經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)快速發(fā)展的良好勢頭。東西長68公里，南北寬50公里，總面積2306平方公里。憑借雄厚的旅游資源及深厚的文化底蘊(yùn)，發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢和交通優(yōu)勢、特色產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，加強(qiáng)流通領(lǐng)域建設(shè)，強(qiáng)化城市職能，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展。 (2)項(xiàng)目所處地理位置優(yōu)越 本項(xiàng)目位于市劉楠縣城南部新區(qū)，國園大道與建設(shè)路交叉口的東北角，項(xiàng)目周邊都是劉楠縣城市交通要道，交通條件非常便利，鬧中取靜，為商住的絕佳場所。項(xiàng)目所在位置交通、通訊方便，給排水管網(wǎng)完善，用電由市供電部門雙回路供應(yīng)，項(xiàng)目建設(shè)對自然環(huán)境不會(huì)造成污染和破壞，劉楠縣城區(qū)水、電、路、環(huán)保和建設(shè)等政府管理部門將給予大力支持，項(xiàng)目建設(shè)的各方面條件已經(jīng)成熟。劉楠縣政府出臺一系列優(yōu)惠政策招商引資，大力開發(fā)新城區(qū)。假日酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總論…………………………………………………….41．1項(xiàng)目名稱與承辦單位 41．2申請報(bào)告編制的依據(jù)和研究范圍 41．3承辦單位概況 51．4項(xiàng)目提出的理由 51．5研究工作概況 61．6建設(shè)條件 71．7建設(shè)內(nèi)容及投資估算 71．8結(jié)論及建議 71．9主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 9第二章 項(xiàng)目背景及建設(shè)的必要性……………………………102．1項(xiàng)目背景 102．2項(xiàng)目建設(shè)的必要性 11第三章 建設(shè)條件………………………………………….123．1地理位置概況 123．2自然條件 133．3區(qū)位交通、通訊條件 133．4基礎(chǔ)設(shè)施條件 143．5項(xiàng)目建設(shè)材料供應(yīng) 143．6政府支持 14第四章 建設(shè)方案………………………………………………154．1總體規(guī)劃 154．2空間組合 164．3公建、商業(yè)建筑與公用設(shè)施布置 174．4道路交通組織 174．5綠化與景觀環(huán)境 174．6項(xiàng)目主要建筑規(guī)劃指標(biāo) 17第五章 公用工程……………………………………………..185．1給排水工程 185．2熱力工程 205．3電氣工程 21第六章 環(huán)保、消防、節(jié)能…………………………………..226．1環(huán)保 226．2消防 236．3節(jié)能 23第七章 項(xiàng)目管理及建筑進(jìn)度………………………………..257．1項(xiàng)目管理 257．2項(xiàng)目實(shí)施階段 257．3建設(shè)周期 26第八章 投資估算及資金籌措………………………………..268．1估算說明 268．2估算方法和依據(jù) 278．3 總投資估算 298．4資金來源 31第九章 財(cái)務(wù)評價(jià)……………………………………………..329. 1 費(fèi)用與效益估算依據(jù) 329. 2 費(fèi)用與效益估算數(shù)據(jù)選取 329．3運(yùn)營收入及營業(yè)稅預(yù)測 339．4 項(xiàng)目運(yùn)營成本測算 359．5項(xiàng)目損益分析 389．6貸款償還計(jì)劃 399．7盈虧平衡分析 419．8風(fēng)險(xiǎn)性分析 42第十章 社會(huì)效益評價(jià)………………………………………..4610．1就業(yè)效果分析 4610．2對區(qū)域資源配置的影響 4610．3對環(huán)境保護(hù)和生態(tài)平衡的保護(hù) 4610．4對區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響 4710．5對提高人民物質(zhì)文化生活及社會(huì)福利的影響 4710．6 對遠(yuǎn)景發(fā)展的影響 48第十一章 結(jié)論及建議……………………………………….49 結(jié)論 49 建議 49附件:1. 投資股份有限公司營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、代碼證2. 建設(shè)用地規(guī)劃意見3. 建設(shè)工程規(guī)劃證4. 本項(xiàng)目地塊土地使用權(quán)證書5. 環(huán)評意見附圖: 1. 項(xiàng)目地理位置圖2. 總平面布置圖第一章 總論1．1項(xiàng)目名稱與承辦單位 1．1．1項(xiàng)目名稱 假日酒店 1．1．2承辦單位 承辦單位名稱：投資股份有限公司 法定代表人： 1．1．3項(xiàng)目擬建地點(diǎn)： “假日酒店”項(xiàng)目位于劉楠縣國園大道以北，建設(shè)路以東。1．4項(xiàng)目提出的理由 隨著劉楠縣發(fā)展“特色產(chǎn)業(yè)強(qiáng)縣，旅游強(qiáng)縣”戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)施，政府開發(fā)力度將進(jìn)一步增強(qiáng)。其中：酒店占地 （）。 本項(xiàng)目的實(shí)施將在該區(qū)域形成一個(gè)嶄新的商住中心，對于提高城市形象，改善人民生活水平，發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)促進(jìn)社會(huì)繁榮均具有重要意義。 要堅(jiān)持“特色產(chǎn)業(yè)強(qiáng)縣、旅游強(qiáng)縣”戰(zhàn)略，擴(kuò)大消費(fèi)需求，努力繁榮第三產(chǎn)業(yè)，要全面推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快劉楠縣城區(qū)改造開發(fā)，爭創(chuàng)國家生態(tài)環(huán)境模范城。第三章 建設(shè)條件3．1地理位置概況 3．1．1 社會(huì)概況劉楠縣地處豫西山區(qū)，洛河中上游，距省會(huì)鄭州215公里，省轄市86公里。此外，還有庫容12億立方米的國家中型水庫——故縣水庫、河南省最大的野外狩獵場樓梯山狩獵場、原始森林全寶山等自然景觀，發(fā)展旅游潛力巨大。 交通十分便利。第四章 建設(shè)方案4．1總體規(guī)劃 4．1．1基地概況 用地位于劉楠縣國園大道北側(cè)。但在某些必要的功能區(qū)，則通過休息廳產(chǎn)生聯(lián)系。4．2．2項(xiàng)目采用環(huán)狀道路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，場地內(nèi)有便捷明確的交通路線，并均按通行汽車考慮。 5．1．3