【正文】 3） 產(chǎn)權(quán)式酒店的分類 ? 時(shí)權(quán)酒店 是將酒店的每個(gè)單位（酒店標(biāo)間）分為一定的時(shí)間（如：一年產(chǎn)值51 周，共 51 個(gè)時(shí)間份），出售每一個(gè)時(shí)間份的使用權(quán)。 ? 高爾夫、登山、滑雪圣地的度假村 指在高爾夫、登山、滑雪等運(yùn)動(dòng)圣地開發(fā)的度假別墅項(xiàng)目。 產(chǎn)權(quán)酒店這種新穎的經(jīng)營方式和投資方式已經(jīng)在世界旅游及貿(mào)易口岸城市迅速發(fā)展起來。隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的迅速發(fā)展， 產(chǎn)權(quán)式酒店這種深受國外中產(chǎn)階級(jí)青睞的投資品種登陸中國。 國內(nèi)最先引入產(chǎn)權(quán)式酒店模式的是海南省三亞市，約于 1995 年。 （ 4） 產(chǎn)權(quán)式酒店的現(xiàn)狀 ? 國外產(chǎn)權(quán)式酒店的現(xiàn)狀 20 世紀(jì) 70 年代，歐美發(fā)達(dá)國家進(jìn)入“豐裕社會(huì)”，中產(chǎn)家庭成為社會(huì)主流，在旅游創(chuàng)新過程中，第一批產(chǎn)權(quán)酒店在法國阿爾卑斯山脈地區(qū)興起，并立即在瑞士和歐美傳播開來。委托管理期間，投資人可獲取一定的投資回報(bào)。 （ 2） 產(chǎn)權(quán)式酒店的性質(zhì) 在歐美等旅游及經(jīng)貿(mào)發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)，產(chǎn)權(quán)式酒店通常被稱為私人酒店，它是投資賺取回報(bào)，進(jìn)行休閑、度假、娛樂為目的的新型物業(yè)形式，屬于旅游房 XX 假日酒店項(xiàng)目可行性 分析 與 營銷 策劃報(bào)告 第 30 頁 共 97 頁 地產(chǎn)類，它與旅游經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易及房地產(chǎn)是有機(jī)結(jié)合互動(dòng)發(fā)展的關(guān)系。同時(shí) 我們認(rèn)為 本項(xiàng)目 的威脅主要來自于潛在的競爭者，一旦項(xiàng)目走向正軌，盈利開始增加，周邊難免會(huì)出現(xiàn)跟進(jìn)者 。同時(shí)，隨著近期各地政府 減免契稅 等“救市” 政策 的出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)逐漸好轉(zhuǎn)，相信福星公司在明年借勢(shì)推出的產(chǎn)權(quán)式酒店必將得到追捧。特別是重慶提出打造 “1 小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 ”，發(fā)展為西部最大城市群，預(yù)計(jì) 10—15 年后，經(jīng)濟(jì)圈將新增 1000 萬城鎮(zhèn)人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到 75%，依托重慶特殊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和地緣政治背景還可以吸引重慶以外的國內(nèi)外游客來萬盛旅游。 ⑥通過實(shí)地的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前萬盛區(qū)僅有兩家三星級(jí)以上的假日酒店（匯鑫假日酒店、金芙蓉賓館）且整體接待設(shè)施落后檔次較低，規(guī)模較小。 其中 A 地塊位于風(fēng)景區(qū)至萬盛的公路旁，同時(shí)附近就是一公里的觀光索道，可謂占盡地利。 地塊的地質(zhì)條件分析 ①地形地貌 項(xiàng)目場(chǎng)地的地質(zhì)構(gòu)造屬新華構(gòu)造體系，位于鄂黔武隆起帶向四川中臺(tái)坳下降的斜坡上。 XX 地處重慶市萬盛區(qū)黑山原始森林，據(jù)萬盛城區(qū) 約 20 公里。盡管因?yàn)?2021 年全球金融危機(jī)的影響，重慶市地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一段時(shí)間的低迷，但隨著國家 4 萬億投資和地方投資的出臺(tái)， 2021 年下半年開始國民經(jīng)濟(jì) 逐步提升，重慶市也出臺(tái)了五年投資 3000 億建設(shè)和諧人居新重慶的政策，故結(jié)合以上經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和項(xiàng)目本身情況， 做出以下戰(zhàn)略規(guī)劃： 戰(zhàn)略分期：本項(xiàng)目占地有 13749 平米，規(guī)模相對(duì)較小，所以不分期 ， 一次全部開發(fā)，建設(shè)周期為 一 年。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)由年初的 102%提高到 127%。而在市民最關(guān)心的房價(jià)問題上， 2021 年重慶主城商品房成交均價(jià)比 2021 年上漲了 %，增加了 984 元 /平方米。 根據(jù)尚峰地產(chǎn)公布數(shù)據(jù)顯示，截止至 2021 年 12 月 31 日 23： 30 分， 2021 年重慶主城成交商品房 261166 套，成交面積達(dá)到 萬平方米。 XX 假日酒店項(xiàng)目可行性 分析 與 營銷 策劃報(bào)告 第 22 頁 共 97 頁 重慶市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 據(jù)重慶市國土資源和房屋管理局公眾信息網(wǎng)已 供應(yīng)土地顯示，截止到 2021 年12 月 28 日， 2021 全年重慶市已供應(yīng) 191 塊地（含有工礦倉儲(chǔ)用地等），已供應(yīng)土地面積約 20210 畝，土地總收益約 373 億元，土地平均成交地價(jià) 186 萬元 /畝，折合樓面單價(jià) 2789 元 /平方米。初步統(tǒng)計(jì)，全市生產(chǎn)總值比上年增長 %，躍上 5098 億元新臺(tái)階；地方財(cái)政一般預(yù)算收入增長 %，達(dá)到 577 億元。 圖 19992021 年房地產(chǎn)和住宅開發(fā)投資及其增長率 （ 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) ） 2． 施工和新開工面積低位增長，市場(chǎng)略顯供給不足 預(yù)計(jì) 2021 年全年，全國商品房施工、新開工將達(dá)到 億、 億平方米，分別同比增長 %和 %（ 2021 年分別為 億和 億平方米）。基于國內(nèi)和全球過剩產(chǎn)能的存在和總需求的不足，我們認(rèn)為， 2021 年不會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重通脹。主要原因在于：其一，新開工項(xiàng)目增速達(dá) %，顯示未來仍有大量在 建投資項(xiàng)目支撐較快的投資增速；其二， 2021年中央政府安排新增的財(cái)政投資 4875 億元之中仍有 2021 億元左右尚未投入使用，政府投資空間較大；其三，隨著外需可能逐漸恢復(fù)，政府支持中小企業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策奏效，民間投資有望進(jìn)一步回升。 2021 年 中國 經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升，內(nèi)需起到了關(guān)鍵作用。 （四 ）推廣：本策劃將整個(gè)項(xiàng)目時(shí)間分為四個(gè)時(shí)期 導(dǎo)入期，公開發(fā)售期，強(qiáng)銷期，持續(xù)期。 產(chǎn)權(quán)式酒店 客房 定位主要是 20—60平米 單間、標(biāo)間及套房 等 ，價(jià)格控制在 8000— 10000 元 /平方米，總價(jià)為 16— 60 萬元。隨著 2021 年四季度出臺(tái)的應(yīng)對(duì)危機(jī)保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快 發(fā)展的一攬子計(jì)劃的實(shí)施，較快扭轉(zhuǎn)了經(jīng)濟(jì)增速下滑的態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升勢(shì)頭逐步增強(qiáng)，整體向好態(tài)勢(shì)趨于明顯，取得了顯著的成效。各種豐富多彩的休閑度假形式正在逐漸為人們所接受。加上銀行存款利率低和股市低迷，個(gè)人投資方式受到很大局限，房地產(chǎn)投資更受到人們的青睞。 此外重慶市去年全年的地方生產(chǎn)總值 (GDP)增長預(yù)計(jì)將達(dá)到 %,超出該市去年初所設(shè)的 12%目標(biāo) ,也比中國全國去年的 %預(yù)估 GDP 增長高出近一倍。它形成于奧陶系，是我國最古老的石林。呈現(xiàn)出 麥苗似菲，豆花似蝶 的景象。投資 億元 圖 黑山鯉魚河風(fēng)景區(qū) 建設(shè)的鯉魚河峽谷風(fēng)景區(qū)，是與重慶十佳景區(qū)萬盛石林齊名的旅游風(fēng)水寶地。近年來，萬盛區(qū)集中資金建成綦萬高速公路，大大拉近了萬盛與主城區(qū)之間的距離，從萬盛到主城，從原來的四五個(gè)小時(shí)車程，縮短到現(xiàn)在的一個(gè)多小時(shí)，周末到萬盛度假的游客驟然增多；與此同時(shí)，萬盛把旅游資源重新整合，依靠環(huán)線公路的連接，萬盛石林 — XX— 奧陶紀(jì) — 九鍋箐等景點(diǎn)形成 “ 抱團(tuán) ” 。 學(xué)校： 區(qū)縣的中小學(xué) 娛樂場(chǎng)所：匯鑫假日酒店的洗腳城以及該地區(qū)零散分布的小型娛樂場(chǎng)。 項(xiàng)目位置 本 項(xiàng)目地塊 位置位于重慶市萬盛區(qū) XX 風(fēng)景區(qū)南門村江流壩社（ XX 景區(qū)南大門松林賓館原址）。具體的指標(biāo)統(tǒng)計(jì)如下 ： A 地塊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)表 表 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 備注 1 占地 面積 m2 9009 2 建筑 面積 m2 13749 客房面積 m2 9419 配套、功能用房面積 m2 4340 3 客房數(shù) 間 216 4 建筑容積率 5 綠化率 25% 6 建筑密度 % B 地塊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)表 表 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 備注 1 占地面積 m2 4727 2 建筑 面積 m2 7267 客房面積 m2 7093 XX 假日酒店項(xiàng)目可行性 分析 與 營銷 策劃報(bào)告 第 5 頁 共 97 頁 配套、功能用房面積 m2 174 3 客房數(shù) 間 216 4 建筑容積率 5 綠化率 25% 6 建筑密度 % 項(xiàng)目周邊配套設(shè)施分析 一、 交通配套 項(xiàng)目地塊離重慶這個(gè)中國西部唯一的直轄市不到 2 小時(shí)車程 , 其中有高速路 89公里 , 路面狀況較佳的縣級(jí)公路和景區(qū)公路 23公里 , 有較好的可進(jìn)入性。 圖 ： XXXX溫泉假日酒店 項(xiàng)目可行 條件分析 產(chǎn)權(quán)式酒店選址有兩個(gè)條件，一是產(chǎn)權(quán)式酒店所在地具有旅游特征的自然環(huán)境，有足夠的觀光、康樂等旅游資源，可供客人休閑度假。景區(qū)規(guī)劃 面積 平方公里，峽谷全長 13 公里，包括 6 公里的電瓶車觀光游覽線路、 6 公里的人行棧道和浮橋、 1 公里的觀光索道。是一個(gè)以漂流為主，觀賞兩岸風(fēng)景為輔的景區(qū)。這里夏季長達(dá) 4 個(gè)多月，從 5 月初開始至 9 月底結(jié)束，日平均氣溫達(dá) 度 ，極端最高氣溫達(dá) 41 度 左右，夏季炎熱正是人們放漂的最佳時(shí)期。 XX 假日酒店項(xiàng)目可行性 分析 與 營銷 策劃報(bào)告 第 10 頁 共 97 頁 圖 萬盛石林風(fēng)景區(qū) 萬盛奧陶紀(jì)公園原稱重慶滸景區(qū)，位于萬盛區(qū)黑山 — 石林風(fēng)景名勝區(qū)核心景區(qū)內(nèi)，地處萬盛旅游環(huán)線公路的中央節(jié)點(diǎn)，距重慶 主城區(qū) 110 公里 ,距萬盛21公里 ,距萬盛石林 12公里 ,距 XX6公里。 根據(jù)市綜 XX 假日酒店項(xiàng)目可行性 分析 與 營銷 策劃報(bào)告 第 11 頁 共 97 頁 合 經(jīng)濟(jì)研究院公布的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，明年我市城市居民人均可支配收入有望達(dá)到 19180元 — 19460 元。買房居住的單一目的已逐漸讓位于居住與投資置業(yè)相結(jié)合，使房地產(chǎn)投資的觀念在居民個(gè)人投資意識(shí)中的地位不斷強(qiáng)化。 預(yù)計(jì)酒店 2021 年 5 月主體工程完工， 2021 年年終部分功能營業(yè)， 2021 年 3月 8 日前全面營業(yè)。 本項(xiàng)目地處 XX 門戶 ， 扼入谷咽喉。 XX 假日酒店項(xiàng)目可行性 分析 與 營銷 策劃報(bào)告 第 14 頁 共 97 頁 圖 與自然融為一體的 XXXX溫泉假日酒店 設(shè)施 完善： 擁有 萬盛地區(qū)最完善的配套設(shè)施， 給業(yè)主真正的豪華度假酒店的感覺。 我國經(jīng)濟(jì)增長逐季加速，穩(wěn)步上升趨勢(shì)基本確立 前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值 217817 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長 %。 11 月份，全國出口同比下降 %，環(huán)比增長 %。國際貨幣基金組織預(yù)測(cè)， 2021 年全球經(jīng)濟(jì)將增長 %。 2021 年將繼續(xù)落實(shí)適度寬松的貨幣政策，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)合理把握信貸投放節(jié)奏，發(fā)揮好貨幣政策在支持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā) 展中的積極作用。 如圖 所示。市屬國有重點(diǎn)企業(yè)資產(chǎn)總額達(dá) 7500 億元，實(shí)現(xiàn)利潤 100億元，增長 40%。 ” 根據(jù)這一數(shù)據(jù)， 2021 年重慶市土地出讓金收入就站到了總財(cái)政收入的 %。 在金融危機(jī)的 2021 年，重慶主城區(qū)商品房成交 套數(shù)僅為 133085 套，成交面積 萬平方米，商品房成交均價(jià) 3998 元 /平方米。 二 、 對(duì)外開放成效明顯。 五 、 旅游人次大幅增長。 XX 假日酒店項(xiàng)目可行性 分析 與 營銷 策劃報(bào)告 第 25 頁 共 97 頁 3 項(xiàng)目地塊條件分析 項(xiàng)目地塊自然條件分析 地塊的氣候條件分析 重慶市位于青藏高原與長江中下游平原之間過渡地帶的四川盆地的西南部 ，氣候?qū)賮啛釒Ъ撅L(fēng)性濕潤氣候， 冬暖夏熱、春秋多變；氣候溫和，四季分明；多陰少晴、空氣濕潤； 無霜期長、雨量充沛 ； 溫潤多陰 ，盛夏炎熱常伏旱，秋冬連綿陰雨， 春夏之交夜雨尤甚，素有 “ 巴山夜雨 ” 之說 。以下河段寬度一般約 20 米，有的河段僅幾米，其中，魚跳峽、野豬峽、猴跳峽，最寬不足 10 米，最窄處僅兩米，采取浮橋、吊橋方式通行。根據(jù)剪切波測(cè)試成果（等效剪切波速值見表 ），按《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500112021）的有關(guān)規(guī)定，場(chǎng)地填土、粉質(zhì)填土為中軟場(chǎng)地土，砂、泥巖為穩(wěn)定的巖石，場(chǎng)地覆土層厚度 ，等效剪切波速為 166174m/s，場(chǎng)地屬有利地段，場(chǎng)地類別為 Ⅱ 類建筑場(chǎng)地，設(shè)計(jì)特征周期 。景區(qū)的天然自然為酒店帶來源源不斷的游客，同時(shí)酒店的經(jīng)營發(fā)展為該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供動(dòng)力。面對(duì)這些優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)把握住時(shí)機(jī)。 近年來國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速， 自直轄以來，重慶經(jīng)濟(jì)有質(zhì)的飛躍， 白領(lǐng)階層急劇擴(kuò)大，成為都市消費(fèi)主流群體，同時(shí)全新的休閑消費(fèi)觀念為 產(chǎn)權(quán)式酒店的 消費(fèi)帶來了商機(jī) ， 使產(chǎn)權(quán)式酒店的概念得以在國內(nèi)業(yè)界、消費(fèi)圈中逐漸得到認(rèn)同 ，制約產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的一些軟硬環(huán)境已經(jīng)成熟 。其二