【正文】 3） 產(chǎn)權(quán)式酒店的分類(lèi) ? 時(shí)權(quán)酒店 是將酒店的每個(gè)單位（酒店標(biāo)間）分為一定的時(shí)間（如：一年產(chǎn)值51 周，共 51 個(gè)時(shí)間份），出售每一個(gè)時(shí)間份的使用權(quán)。 ? 高爾夫、登山、滑雪圣地的度假村 指在高爾夫、登山、滑雪等運(yùn)動(dòng)圣地開(kāi)發(fā)的度假別墅項(xiàng)目。 產(chǎn)權(quán)酒店這種新穎的經(jīng)營(yíng)方式和投資方式已經(jīng)在世界旅游及貿(mào)易口岸城市迅速發(fā)展起來(lái)。隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的迅速發(fā)展， 產(chǎn)權(quán)式酒店這種深受?chē)?guó)外中產(chǎn)階級(jí)青睞的投資品種登陸中國(guó)。 國(guó)內(nèi)最先引入產(chǎn)權(quán)式酒店模式的是海南省三亞市，約于 1995 年。 （ 4） 產(chǎn)權(quán)式酒店的現(xiàn)狀 ? 國(guó)外產(chǎn)權(quán)式酒店的現(xiàn)狀 20 世紀(jì) 70 年代，歐美發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)入“豐裕社會(huì)”，中產(chǎn)家庭成為社會(huì)主流，在旅游創(chuàng)新過(guò)程中，第一批產(chǎn)權(quán)酒店在法國(guó)阿爾卑斯山脈地區(qū)興起，并立即在瑞士和歐美傳播開(kāi)來(lái)。委托管理期間，投資人可獲取一定的投資回報(bào)。 （ 2） 產(chǎn)權(quán)式酒店的性質(zhì) 在歐美等旅游及經(jīng)貿(mào)發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)，產(chǎn)權(quán)式酒店通常被稱(chēng)為私人酒店，它是投資賺取回報(bào)，進(jìn)行休閑、度假、娛樂(lè)為目的的新型物業(yè)形式，屬于旅游房 XX 假日酒店項(xiàng)目可行性 分析 與 營(yíng)銷(xiāo) 策劃報(bào)告 第 30 頁(yè) 共 97 頁(yè) 地產(chǎn)類(lèi)，它與旅游經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易及房地產(chǎn)是有機(jī)結(jié)合互動(dòng)發(fā)展的關(guān)系。同時(shí) 我們認(rèn)為 本項(xiàng)目 的威脅主要來(lái)自于潛在的競(jìng)爭(zhēng)者，一旦項(xiàng)目走向正軌，盈利開(kāi)始增加，周邊難免會(huì)出現(xiàn)跟進(jìn)者 。同時(shí)，隨著近期各地政府 減免契稅 等“救市” 政策 的出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)逐漸好轉(zhuǎn)，相信福星公司在明年借勢(shì)推出的產(chǎn)權(quán)式酒店必將得到追捧。特別是重慶提出打造 “1 小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 ”，發(fā)展為西部最大城市群，預(yù)計(jì) 10—15 年后，經(jīng)濟(jì)圈將新增 1000 萬(wàn)城鎮(zhèn)人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到 75%，依托重慶特殊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和地緣政治背景還可以吸引重慶以外的國(guó)內(nèi)外游客來(lái)萬(wàn)盛旅游。 ⑥通過(guò)實(shí)地的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前萬(wàn)盛區(qū)僅有兩家三星級(jí)以上的假日酒店（匯鑫假日酒店、金芙蓉賓館）且整體接待設(shè)施落后檔次較低，規(guī)模較小。 其中 A 地塊位于風(fēng)景區(qū)至萬(wàn)盛的公路旁，同時(shí)附近就是一公里的觀光索道，可謂占盡地利。 地塊的地質(zhì)條件分析 ①地形地貌 項(xiàng)目場(chǎng)地的地質(zhì)構(gòu)造屬新華構(gòu)造體系，位于鄂黔武隆起帶向四川中臺(tái)坳下降的斜坡上。 XX 地處重慶市萬(wàn)盛區(qū)黑山原始森林，據(jù)萬(wàn)盛城區(qū) 約 20 公里。盡管因?yàn)?2021 年全球金融危機(jī)的影響，重慶市地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一段時(shí)間的低迷，但隨著國(guó)家 4 萬(wàn)億投資和地方投資的出臺(tái)， 2021 年下半年開(kāi)始國(guó)民經(jīng)濟(jì) 逐步提升，重慶市也出臺(tái)了五年投資 3000 億建設(shè)和諧人居新重慶的政策，故結(jié)合以上經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和項(xiàng)目本身情況， 做出以下戰(zhàn)略規(guī)劃： 戰(zhàn)略分期：本項(xiàng)目占地有 13749 平米，規(guī)模相對(duì)較小，所以不分期 ， 一次全部開(kāi)發(fā)，建設(shè)周期為 一 年。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)由年初的 102%提高到 127%。而在市民最關(guān)心的房?jī)r(jià)問(wèn)題上， 2021 年重慶主城商品房成交均價(jià)比 2021 年上漲了 %，增加了 984 元 /平方米。 根據(jù)尚峰地產(chǎn)公布數(shù)據(jù)顯示，截止至 2021 年 12 月 31 日 23： 30 分， 2021 年重慶主城成交商品房 261166 套，成交面積達(dá)到 萬(wàn)平方米。 XX 假日酒店項(xiàng)目可行性 分析 與 營(yíng)銷(xiāo) 策劃報(bào)告 第 22 頁(yè) 共 97 頁(yè) 重慶市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 據(jù)重慶市國(guó)土資源和房屋管理局公眾信息網(wǎng)已 供應(yīng)土地顯示，截止到 2021 年12 月 28 日， 2021 全年重慶市已供應(yīng) 191 塊地（含有工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地等），已供應(yīng)土地面積約 20210 畝，土地總收益約 373 億元，土地平均成交地價(jià) 186 萬(wàn)元 /畝，折合樓面單價(jià) 2789 元 /平方米。初步統(tǒng)計(jì)，全市生產(chǎn)總值比上年增長(zhǎng) %，躍上 5098 億元新臺(tái)階；地方財(cái)政一般預(yù)算收入增長(zhǎng) %，達(dá)到 577 億元。 圖 19992021 年房地產(chǎn)和住宅開(kāi)發(fā)投資及其增長(zhǎng)率 （ 數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) ） 2． 施工和新開(kāi)工面積低位增長(zhǎng)，市場(chǎng)略顯供給不足 預(yù)計(jì) 2021 年全年，全國(guó)商品房施工、新開(kāi)工將達(dá)到 億、 億平方米，分別同比增長(zhǎng) %和 %（ 2021 年分別為 億和 億平方米）?；趪?guó)內(nèi)和全球過(guò)剩產(chǎn)能的存在和總需求的不足，我們認(rèn)為， 2021 年不會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重通脹。主要原因在于：其一，新開(kāi)工項(xiàng)目增速達(dá) %，顯示未來(lái)仍有大量在 建投資項(xiàng)目支撐較快的投資增速；其二， 2021年中央政府安排新增的財(cái)政投資 4875 億元之中仍有 2021 億元左右尚未投入使用，政府投資空間較大；其三，隨著外需可能逐漸恢復(fù)，政府支持中小企業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策奏效，民間投資有望進(jìn)一步回升。 2021 年 中國(guó) 經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升，內(nèi)需起到了關(guān)鍵作用。 （四 ）推廣：本策劃將整個(gè)項(xiàng)目時(shí)間分為四個(gè)時(shí)期 導(dǎo)入期，公開(kāi)發(fā)售期，強(qiáng)銷(xiāo)期，持續(xù)期。 產(chǎn)權(quán)式酒店 客房 定位主要是 20—60平米 單間、標(biāo)間及套房 等 ，價(jià)格控制在 8000— 10000 元 /平方米，總價(jià)為 16— 60 萬(wàn)元。隨著 2021 年四季度出臺(tái)的應(yīng)對(duì)危機(jī)保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快 發(fā)展的一攬子計(jì)劃的實(shí)施，較快扭轉(zhuǎn)了經(jīng)濟(jì)增速下滑的態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升勢(shì)頭逐步增強(qiáng)，整體向好態(tài)勢(shì)趨于明顯，取得了顯著的成效。各種豐富多彩的休閑度假形式正在逐漸為人們所接受。加上銀行存款利率低和股市低迷，個(gè)人投資方式受到很大局限，房地產(chǎn)投資更受到人們的青睞。 此外重慶市去年全年的地方生產(chǎn)總值 (GDP)增長(zhǎng)預(yù)計(jì)將達(dá)到 %,超出該市去年初所設(shè)的 12%目標(biāo) ,也比中國(guó)全國(guó)去年的 %預(yù)估 GDP 增長(zhǎng)高出近一倍。它形成于奧陶系，是我國(guó)最古老的石林。呈現(xiàn)出 麥苗似菲，豆花似蝶 的景象。投資 億元 圖 黑山鯉魚(yú)河風(fēng)景區(qū) 建設(shè)的鯉魚(yú)河峽谷風(fēng)景區(qū)，是與重慶十佳景區(qū)萬(wàn)盛石林齊名的旅游風(fēng)水寶地。近年來(lái)，萬(wàn)盛區(qū)集中資金建成綦萬(wàn)高速公路，大大拉近了萬(wàn)盛與主城區(qū)之間的距離，從萬(wàn)盛到主城，從原來(lái)的四五個(gè)小時(shí)車(chē)程，縮短到現(xiàn)在的一個(gè)多小時(shí)，周末到萬(wàn)盛度假的游客驟然增多；與此同時(shí)，萬(wàn)盛把旅游資源重新整合，依靠環(huán)線公路的連接，萬(wàn)盛石林 — XX— 奧陶紀(jì) — 九鍋箐等景點(diǎn)形成 “ 抱團(tuán) ” 。 學(xué)校： 區(qū)縣的中小學(xué) 娛樂(lè)場(chǎng)所：匯鑫假日酒店的洗腳城以及該地區(qū)零散分布的小型娛樂(lè)場(chǎng)。 項(xiàng)目位置 本 項(xiàng)目地塊 位置位于重慶市萬(wàn)盛區(qū) XX 風(fēng)景區(qū)南門(mén)村江流壩社（ XX 景區(qū)南大門(mén)松林賓館原址）。具體的指標(biāo)統(tǒng)計(jì)如下 ： A 地塊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)表 表 序號(hào) 指標(biāo)名稱(chēng) 單位 數(shù)量 備注 1 占地 面積 m2 9009 2 建筑 面積 m2 13749 客房面積 m2 9419 配套、功能用房面積 m2 4340 3 客房數(shù) 間 216 4 建筑容積率 5 綠化率 25% 6 建筑密度 % B 地塊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)表 表 序號(hào) 指標(biāo)名稱(chēng) 單位 數(shù)量 備注 1 占地面積 m2 4727 2 建筑 面積 m2 7267 客房面積 m2 7093 XX 假日酒店項(xiàng)目可行性 分析 與 營(yíng)銷(xiāo) 策劃報(bào)告 第 5 頁(yè) 共 97 頁(yè) 配套、功能用房面積 m2 174 3 客房數(shù) 間 216 4 建筑容積率 5 綠化率 25% 6 建筑密度 % 項(xiàng)目周邊配套設(shè)施分析 一、 交通配套 項(xiàng)目地塊離重慶這個(gè)中國(guó)西部唯一的直轄市不到 2 小時(shí)車(chē)程 , 其中有高速路 89公里 , 路面狀況較佳的縣級(jí)公路和景區(qū)公路 23公里 , 有較好的可進(jìn)入性。 圖 ： XXXX溫泉假日酒店 項(xiàng)目可行 條件分析 產(chǎn)權(quán)式酒店選址有兩個(gè)條件，一是產(chǎn)權(quán)式酒店所在地具有旅游特征的自然環(huán)境，有足夠的觀光、康樂(lè)等旅游資源，可供客人休閑度假。景區(qū)規(guī)劃 面積 平方公里，峽谷全長(zhǎng) 13 公里，包括 6 公里的電瓶車(chē)觀光游覽線路、 6 公里的人行棧道和浮橋、 1 公里的觀光索道。是一個(gè)以漂流為主，觀賞兩岸風(fēng)景為輔的景區(qū)。這里夏季長(zhǎng)達(dá) 4 個(gè)多月，從 5 月初開(kāi)始至 9 月底結(jié)束，日平均氣溫達(dá) 度 ，極端最高氣溫達(dá) 41 度 左右，夏季炎熱正是人們放漂的最佳時(shí)期。 XX 假日酒店項(xiàng)目可行性 分析 與 營(yíng)銷(xiāo) 策劃報(bào)告 第 10 頁(yè) 共 97 頁(yè) 圖 萬(wàn)盛石林風(fēng)景區(qū) 萬(wàn)盛奧陶紀(jì)公園原稱(chēng)重慶滸景區(qū)，位于萬(wàn)盛區(qū)黑山 — 石林風(fēng)景名勝區(qū)核心景區(qū)內(nèi)，地處萬(wàn)盛旅游環(huán)線公路的中央節(jié)點(diǎn)，距重慶 主城區(qū) 110 公里 ,距萬(wàn)盛21公里 ,距萬(wàn)盛石林 12公里 ,距 XX6公里。 根據(jù)市綜 XX 假日酒店項(xiàng)目可行性 分析 與 營(yíng)銷(xiāo) 策劃報(bào)告 第 11 頁(yè) 共 97 頁(yè) 合 經(jīng)濟(jì)研究院公布的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，明年我市城市居民人均可支配收入有望達(dá)到 19180元 — 19460 元。買(mǎi)房居住的單一目的已逐漸讓位于居住與投資置業(yè)相結(jié)合，使房地產(chǎn)投資的觀念在居民個(gè)人投資意識(shí)中的地位不斷強(qiáng)化。 預(yù)計(jì)酒店 2021 年 5 月主體工程完工， 2021 年年終部分功能營(yíng)業(yè)， 2021 年 3月 8 日前全面營(yíng)業(yè)。 本項(xiàng)目地處 XX 門(mén)戶(hù) ， 扼入谷咽喉。 XX 假日酒店項(xiàng)目可行性 分析 與 營(yíng)銷(xiāo) 策劃報(bào)告 第 14 頁(yè) 共 97 頁(yè) 圖 與自然融為一體的 XXXX溫泉假日酒店 設(shè)施 完善： 擁有 萬(wàn)盛地區(qū)最完善的配套設(shè)施， 給業(yè)主真正的豪華度假酒店的感覺(jué)。 我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)逐季加速，穩(wěn)步上升趨勢(shì)基本確立 前三季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 217817 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng) %。 11 月份，全國(guó)出口同比下降 %，環(huán)比增長(zhǎng) %。國(guó)際貨幣基金組織預(yù)測(cè)， 2021 年全球經(jīng)濟(jì)將增長(zhǎng) %。 2021 年將繼續(xù)落實(shí)適度寬松的貨幣政策，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)合理把握信貸投放節(jié)奏，發(fā)揮好貨幣政策在支持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā) 展中的積極作用。 如圖 所示。市屬?lài)?guó)有重點(diǎn)企業(yè)資產(chǎn)總額達(dá) 7500 億元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 100億元，增長(zhǎng) 40%。 ” 根據(jù)這一數(shù)據(jù)， 2021 年重慶市土地出讓金收入就站到了總財(cái)政收入的 %。 在金融危機(jī)的 2021 年，重慶主城區(qū)商品房成交 套數(shù)僅為 133085 套，成交面積 萬(wàn)平方米，商品房成交均價(jià) 3998 元 /平方米。 二 、 對(duì)外開(kāi)放成效明顯。 五 、 旅游人次大幅增長(zhǎng)。 XX 假日酒店項(xiàng)目可行性 分析 與 營(yíng)銷(xiāo) 策劃報(bào)告 第 25 頁(yè) 共 97 頁(yè) 3 項(xiàng)目地塊條件分析 項(xiàng)目地塊自然條件分析 地塊的氣候條件分析 重慶市位于青藏高原與長(zhǎng)江中下游平原之間過(guò)渡地帶的四川盆地的西南部 ，氣候?qū)賮啛釒Ъ撅L(fēng)性濕潤(rùn)氣候， 冬暖夏熱、春秋多變；氣候溫和，四季分明；多陰少晴、空氣濕潤(rùn)； 無(wú)霜期長(zhǎng)、雨量充沛 ； 溫潤(rùn)多陰 ，盛夏炎熱常伏旱，秋冬連綿陰雨， 春夏之交夜雨尤甚，素有 “ 巴山夜雨 ” 之說(shuō) 。以下河段寬度一般約 20 米，有的河段僅幾米，其中，魚(yú)跳峽、野豬峽、猴跳峽，最寬不足 10 米，最窄處僅兩米，采取浮橋、吊橋方式通行。根據(jù)剪切波測(cè)試成果（等效剪切波速值見(jiàn)表 ），按《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500112021）的有關(guān)規(guī)定，場(chǎng)地填土、粉質(zhì)填土為中軟場(chǎng)地土，砂、泥巖為穩(wěn)定的巖石，場(chǎng)地覆土層厚度 ，等效剪切波速為 166174m/s，場(chǎng)地屬有利地段，場(chǎng)地類(lèi)別為 Ⅱ 類(lèi)建筑場(chǎng)地，設(shè)計(jì)特征周期 。景區(qū)的天然自然為酒店帶來(lái)源源不斷的游客，同時(shí)酒店的經(jīng)營(yíng)發(fā)展為該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供動(dòng)力。面對(duì)這些優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)把握住時(shí)機(jī)。 近年來(lái)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速， 自直轄以來(lái)，重慶經(jīng)濟(jì)有質(zhì)的飛躍， 白領(lǐng)階層急劇擴(kuò)大，成為都市消費(fèi)主流群體，同時(shí)全新的休閑消費(fèi)觀念為 產(chǎn)權(quán)式酒店的 消費(fèi)帶來(lái)了商機(jī) ， 使產(chǎn)權(quán)式酒店的概念得以在國(guó)內(nèi)業(yè)界、消費(fèi)圈中逐漸得到認(rèn)同 ，制約產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的一些軟硬環(huán)境已經(jīng)成熟 。其二