【正文】 大市場(chǎng)置業(yè)有限公司 33 第 11 頁(yè) 共 33 頁(yè) 11 對(duì) XX 唯一大型舊貨交易市場(chǎng)這個(gè)較為新鮮的行業(yè)， 78％受訪者表示看好該行業(yè)經(jīng)營(yíng)投資前景， 92%的舊貨經(jīng)營(yíng)戶(hù)認(rèn)同開(kāi)發(fā)區(qū)糧油市場(chǎng)對(duì)面誕生“ XX 舊貨大市場(chǎng)”的發(fā)展前景， 54%的市民對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)糧油市場(chǎng)對(duì)面地塊未來(lái) 23 年內(nèi)的升值前景表示看好，說(shuō)明廣大經(jīng)營(yíng)戶(hù)和市民對(duì)糧油市場(chǎng)地塊及舊貨市場(chǎng)前景表現(xiàn)出投資信心，是本項(xiàng)目發(fā)展不可或缺的基礎(chǔ)條件。在 XX 市還沒(méi)有一個(gè)真正的舊貨市場(chǎng)，在市內(nèi)的十來(lái)家舊貨行中，充其量只能稱(chēng)為舊貨個(gè)體工商戶(hù)，年?duì)I業(yè)額一般都在 20 萬(wàn)至 80 萬(wàn)元，超百萬(wàn)的還沒(méi)有；二是品種單一。本項(xiàng)目的落成，一方面將填補(bǔ) XX 市舊貨行業(yè)這一市場(chǎng)空白，為廣大經(jīng)營(yíng)戶(hù)提供了更為集中、現(xiàn)代、舒適的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，也將為 XX 市人民提供與大中型城市保持同步的舊貨產(chǎn) 品和服務(wù)，從而杜絕目前存在于 XX 舊貨缺乏管理，干擾市民的現(xiàn)象，為 XX 人民造福；另一方面也將進(jìn)一步美化城市的形象，提升城市形象，真正成為 XX 市新城發(fā)展、行業(yè)整合、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的“地標(biāo)性”物業(yè)。 29 萬(wàn)公頃，有林面積 271。 67% 。 3% ；第二產(chǎn)業(yè)增加值 226。 9% 。 XX 市是江西省最大的行政區(qū)，本市轄 1 區(qū) 2 市 15 縣，總面積 3。全市生產(chǎn)總值（ GDP ） 582。 67 億元，增長(zhǎng) 14。 未來(lái)城市 人口 及工業(yè)產(chǎn)業(yè)將呈大規(guī)模增長(zhǎng)， 隨著人們消費(fèi)觀念的改變和 XX 改革開(kāi)放的不斷深入 ， 舊貨交易的需求量將 突飛猛進(jìn)的增長(zhǎng) 。特別是一些騎三輪車(chē)的散兵游勇，手持高音喇叭在宿舍區(qū)大聲喊叫， 使得居民對(duì)收購(gòu)舊貨人員產(chǎn)生厭惡感等等。 同時(shí) ， 江西舊貨大市場(chǎng)通過(guò)這幾年的運(yùn)作 ， 積累了一整套運(yùn)作市場(chǎng)的豐富經(jīng)驗(yàn) ， 擁有了大量的客戶(hù)資源 ， 創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益 ， 正在不斷的發(fā)展壯大 ， 同時(shí)為解決社會(huì)就業(yè)、促進(jìn)江西地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起了一定拭目以待作用 。 （ 3） 項(xiàng)目屬招商引資項(xiàng)目，且屬于國(guó)家商務(wù)部授權(quán)的特殊行業(yè)，地塊發(fā)展有一定的政策支持。 項(xiàng)目 定位方案所存在問(wèn)題及建議 本項(xiàng)目定位方案在后期推廣和銷(xiāo)售、招商過(guò)程中，可能存在以下不利因素： （ 1） 銷(xiāo)售價(jià)格與實(shí)際租賃價(jià)格之間可能存在的矛盾 ，我們將采取整體或部分返租的形式銷(xiāo)售。在享受現(xiàn)有舊貨行業(yè)的特殊稅費(fèi)政策外，還需向政府申請(qǐng)真正能夠落實(shí)到位的稅費(fèi)減免政 策，為經(jīng)營(yíng)戶(hù)降低經(jīng)營(yíng)成本，并通過(guò)免租政策、主力店的龍頭效應(yīng)向經(jīng)營(yíng)戶(hù)發(fā)動(dòng)集中的廣告宣傳攻勢(shì)，以此來(lái)培育市場(chǎng)快速發(fā)展。 （ 3） 公司每年上繳稅收 250 萬(wàn)元 。 營(yíng)銷(xiāo)的對(duì)策和措施 （ 1）加強(qiáng)廣告的宣傳力度和促銷(xiāo)手段，借助特種行業(yè)獨(dú)特的有利條件，爭(zhēng)取 現(xiàn)有市場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)戶(hù)入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。 XX 舊貨大市場(chǎng)可行性研究報(bào)告 江西 XX 舊貨大市場(chǎng)置業(yè)有限公司 33 第 30 頁(yè) 共 33 頁(yè) 30 銷(xiāo)售收入分期比例的確定 本項(xiàng)目的建設(shè)周期為壹年，本項(xiàng)目的預(yù)售許可證和銷(xiāo)售證可以辦理。 除了回收投資成本外，商鋪也將一直保值增值，在回收投資成本 以后的租金則是純利潤(rùn)。 XX 舊貨大市場(chǎng)可行性研究報(bào)告 江西 XX 舊貨大市場(chǎng)置業(yè)有限公司 33 第 32 頁(yè) 共 33 頁(yè) 32 對(duì)其他社會(huì)因素的影響 （ 1） 本項(xiàng)目將在開(kāi)發(fā)過(guò)程中和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中向社會(huì)提供就業(yè)人口 3000 個(gè)以上 （ 2） 穩(wěn)定的投資收益和較低的投資門(mén)檻，將為社會(huì)提供更為便捷和安全的投資渠道 （ 3） 消費(fèi)者在舊貨交易過(guò)程中將能享受到質(zhì)量放心，價(jià)格最低，服務(wù)周到的舊貨消費(fèi)服務(wù)。 （ 4） 符合行業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展形勢(shì)，行業(yè)的集中將使本項(xiàng)目輻射到全市及南昌廣州等城市，從而使 XX 的舊貨行業(yè)更具影響力。（ 70 ㎡ 50 元 /㎡ 12 月）＝ 年 ，即 年收回投資成本； 如果按 XX 市場(chǎng)租金平均價(jià)格為 30 元 /平米計(jì)算： 235000247。所以競(jìng)爭(zhēng)壓力基本上不存在。 1. 促銷(xiāo)前準(zhǔn)備（略） 2. 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)及導(dǎo)入階段（略） 3. 推出階段（略） XX 舊貨大市場(chǎng)可行性研究報(bào)告 江西 XX 舊貨大市場(chǎng)置業(yè)有限公司 33 第 28 頁(yè) 共 33 頁(yè) 28 4. 全面推出階段（略） 5. 最后調(diào)整階段（略） 營(yíng)銷(xiāo)的戰(zhàn)略分析 （ 1）如果以出售形式出售，有些小業(yè)主可能會(huì)因?yàn)橘Y金的短缺而放棄入駐經(jīng)營(yíng)。 所產(chǎn)生的社會(huì)效益 : （ 1） 各項(xiàng)稅收： 目前市場(chǎng) 收征收率每月每平方米 7 元 ， 新建市場(chǎng)的征收面積為 32021 平方米 ， 一年可上交稅收 224 萬(wàn)元 。對(duì)部分部位予以免租經(jīng)營(yíng)，以配合其他招商政策順利招商。 項(xiàng)目定位方案 SWOT 分析 △ 項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì) Strength XX 舊貨大市場(chǎng)可行性研究報(bào)告 江西 XX 舊貨大市場(chǎng)置業(yè)有限公司 33 第 23 頁(yè) 共 33 頁(yè) 23 （ 1） 項(xiàng)目位于文峰路與贊賢路交匯東處，三面臨路，地塊價(jià)值高 （ 2） 臨街面較長(zhǎng)，且還能在建筑規(guī) 劃上進(jìn)行適當(dāng)臨街面的適當(dāng)延長(zhǎng)，有利于提高整體商業(yè)價(jià)值 （ 3） 地塊規(guī)模適中，體量不大，適宜于快速消化 （ 4） 開(kāi)發(fā)區(qū)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)集群優(yōu)勢(shì)明顯，對(duì)本地塊價(jià)值的提升帶來(lái)了積極影響。 （ 3） 臨街面較長(zhǎng)，且還能在建筑規(guī)劃上進(jìn)行適當(dāng)臨街面的適當(dāng)延長(zhǎng)，有利于提高整體商業(yè)價(jià)值 （ 4） 地塊規(guī)模適中，體量不大，適宜于快速消化 △ 地塊發(fā)展劣勢(shì) Threat （ 1） 項(xiàng)目 距離 市中心 較遠(yuǎn) ，推廣難度加大 △ 地塊發(fā)展機(jī)會(huì) Opportunity （ 1） XX 目前還沒(méi)有大型的專(zhuān)業(yè)舊貨交易市場(chǎng)，為項(xiàng)目地塊的發(fā)展提供了充足的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 從此 ， 全國(guó)舊貨調(diào)劑交易試點(diǎn)單位很快發(fā)展到北京、上海、廣州、 武漢、昆明、大連、哈爾濱等 45個(gè)大中城市的 175 家企業(yè) ， 形成東西交流、縱橫交錯(cuò)的市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò) ， 為建江西舊貨大市場(chǎng)創(chuàng)建了寬松的外部環(huán)境 ，如今的江西舊貨大市場(chǎng)已得到了更為充分的發(fā)展。收購(gòu)進(jìn)來(lái)的物品，只是稍加清理就原樣銷(xiāo)售，對(duì)加工改裝翻新工作做得不夠； 第四： 是上門(mén)收購(gòu)不規(guī)范。 XX 現(xiàn)有的城區(qū)規(guī)模以及人口數(shù)量離現(xiàn)代城市發(fā)展要求 還有一段相當(dāng)大的差距 。83 億元，增長(zhǎng) 17。 67% 。就 其所處位置也影響城市市容市貌，不利于舊市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展；就其現(xiàn)有狀況看，作為舊貨行業(yè)的影響力也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，不能形成富有號(hào)召力的專(zhuān)業(yè)大市場(chǎng)，但眾多 許多市民對(duì) 舊貨行業(yè) 有較好的反響，認(rèn)為 舊貨行業(yè) 是一個(gè)“便民、利民、為民”的通道。 2% 、 38。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 134。其中農(nóng)業(yè)人口 686。 94 萬(wàn)平方千米，其中市區(qū)建成區(qū)面積 (章貢區(qū)和 XX 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) )40。 本項(xiàng)目擬定的“一站式”舊貨交易市場(chǎng)，將憑借準(zhǔn)確定位、先進(jìn)規(guī)劃、高效營(yíng)銷(xiāo)、統(tǒng)一的科學(xué)的管理、把 XX 舊貨大市場(chǎng)整合優(yōu)化， 拓展經(jīng)營(yíng)，向規(guī)范化、規(guī)模化、專(zhuān)業(yè)化方向發(fā)展， 吸引眾多經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者，從而使 XX 市舊貨行業(yè)順應(yīng)發(fā)展趨勢(shì)實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展。各專(zhuān)業(yè)大市場(chǎng)定位不同，在形成自身與市場(chǎng)差異化的基礎(chǔ)上，均有自身強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。經(jīng)營(yíng)人員希望由政府有關(guān)部門(mén)牽頭，在合適地點(diǎn)興建一個(gè)規(guī)模較大的、適合 XX 市發(fā)展需要的舊貨市場(chǎng)，將現(xiàn)有的舊貨行和個(gè)體工商戶(hù)納入其中，按品種、按門(mén)類(lèi)分片經(jīng)營(yíng)，集評(píng)估、鑒定、儲(chǔ)存、修理、翻新、包裝、運(yùn)輸、結(jié)算等配套服務(wù)于一體，提升檔次，形成規(guī)模。 （ 2） 商鋪投資消費(fèi)理念趨于成熟，投資概念引導(dǎo)和精確的市場(chǎng)定位成商業(yè)項(xiàng)目操盤(pán)的 重中之重。本次調(diào)研工作由江西舊貨 大市場(chǎng)有限 責(zé)任 公司項(xiàng)目調(diào)研小組全程操作完成。 隨著 XX 工業(yè)大市的快速發(fā)展，擁有 861 萬(wàn)人口、扼守江西南大門(mén)，貫穿廣州和南昌的 XX 唯一大型舊貨交易市場(chǎng)，本項(xiàng)目發(fā)展勢(shì)必成為 XX 之大勢(shì)所趨。 （ 3） 項(xiàng)目北面為眾多大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)集群地，其余周邊則為住宅區(qū)，有利于共享專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)群內(nèi)各種資 源，也為舊貨交易提供旺盛的客流。 （ 5） 對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施提出優(yōu)化建議。 園區(qū)以大開(kāi)發(fā)為主戰(zhàn)略，發(fā)揮獨(dú)特的地理和交通優(yōu)勢(shì)，把握沿海產(chǎn)業(yè)向 內(nèi)地轉(zhuǎn)移、資本流向由東向西擴(kuò)散的機(jī)遇，圍繞培育特色產(chǎn)業(yè)集群，率先對(duì)接長(zhǎng)珠閩，大力承接沿海轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)，推進(jìn)全區(qū)工業(yè)化進(jìn)程。目前正在開(kāi)發(fā)江西省唯一一個(gè)舊貨大市場(chǎng)項(xiàng)目，項(xiàng)目位于解 放東路，香江家居城斜對(duì)面，現(xiàn)總用地 面積 為 110 畝， 建筑面積達(dá) 10 萬(wàn)平米，大小店鋪 700 余個(gè)， 預(yù)計(jì)擴(kuò)展到 160 畝。市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)包括電、辦公設(shè)備、通訊器材、機(jī)電設(shè)備、五金工具、家具等 10 大類(lèi)上百個(gè)品種，年交易額 3 億 多 元 。 本項(xiàng)目選地位置， 其主要目的也是關(guān)鍵要素就是 要 借助該區(qū)域的集群市場(chǎng)資源，為本項(xiàng)目長(zhǎng)足發(fā)展提供 有力保證。 四至范圍： 東向：西津一路 西向：文峰路 南向：白家一路 北向：贊賢路 XX 舊貨大市場(chǎng)可行性研究報(bào)告 江西 XX 舊貨大市場(chǎng)置業(yè)有限公司 33 第 7 頁(yè) 共 33 頁(yè) 7 2． 2 地塊規(guī)模與開(kāi)發(fā)目標(biāo) 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)用地約 70 畝，項(xiàng)目擬建總建筑面積在約 60000 平米專(zhuān)業(yè)市 場(chǎng)，其中 總建面積 20％ 部分為項(xiàng)目自身配套公